שותפות בנכס

[yaacov222]

שותפות בנכס
חברת EPG מציעה שותפות של 35 שותפים בנכס, כול רישום זכויות במקרקעין, תשואה בטוחה, בסוף כל שנה מקבלים את הקרן והריבית 6-8% בשלב ראשון נרשמת הערת אזהרה במרשם המקרקעין, בשלב שני נרשמת משכנתא במרשם המקרקעין, האם יש מספיק בטחונות?

 

[aeonf]

לא מובן
נרשמת משכנתא לטובת מי?
מה סכום ההשקעה?
מה שווי הנכס?
מה מהות הנכס?
&nbsp

 

[yaacov222]

הסבר על שותפות בנכס
משכנתא נרשמת על שמי
סכום ההשקעה 300,000 ש"ח ואז ריבית מובטחת 8%
סכום ההשקעה 200,000 ש"ח ואז ריבית מובטחת 6%
זהו בית דירות בשלבי הקמה 11 יחידות דיור
שווי הפרוייקט 19,000,000 ש"ח

 

[רימון חייט]

לא ציינת אפילו בטוחה אחת ואתה שואל אם יש מספיק בטחונות ?
לא אין מספיק בטחונות.
בקש ערבות בנקאית או ערבות אישית של בעלי החברה לתשואה של 8%.
&nbsp
יהיה מעניין לשמוע את התשובה.
דרך אגב, במקום בו מסכימים לתת לך ערבות על התשואה, היה בטוח ששילמת עליה כבר.
זוהי פרקטיקה רגילה בנכסי חו"ל - מוכרים במחיר של 20% מעל השוק ואז מבטיחים תשואה.
&nbsp

 

[yaacov222]

הוספת פרטים לשותפות בנכס

משכנתא נרשמת על שמי
סכום ההשקעה 300,000 ש"ח ואז ריבית מובטחת 8%
סכום ההשקעה 200,000 ש"ח ואז ריבית מובטחת 6%
זהו בית דירות בשלבי הקמה 11 יחידות דיור
שווי הפרוייקט 19,000,000 ש"ח
המטוחה היחידה שהם מבטיחים:
הערת אזהרה + רישום משכנתא
איזה בטוחות אני צריך לבקש בנוסף לזה?

 

[aeonf]

שאל את עצמך שאלה אחרת
למה משקיע מתוחכם עם צפי לתשואה אדירה של 8% שנתית מחפש משקיעים בתחתית שרשרת המזון ועוד מוציא על זה סכומים לא מבוטלים (אתרי אינטרנט, שיווק ופרסום וכו')?
למה לא פשוט ללכת לבנק, לקבל הלוואה בריבית מצויינת ולגרוף את כל הכסף בעצמו?
למה לא ללכת למשקיע אחד בעל הון שיתן לו את כל הסכום?
למה לא לפנות למוסדי כזה או אחר שיש להם כל כך הרבה כסף שהם לא יודעים מה לעשות איתו...
מר פרי הזה איש עמיד למדי, למה הוא צריך את הכסף שלך?
ברגע שמנסים למכור ל"גברת כהן מחדרה" השקעה אולטרה אטרקטיבית כל המנורות האדומות בבית שלי מתחילות להבהב.
בכל הבדיקות שלי להשקעות האלטרנטיביות הנ"ל המסקנה תמיד הייתה זהה: כל הסיכון עליך, היוזם יגרוף רווח אדיר ללא כל סיכון מצידו, והסיכון הרבה הרבה יותר גבוה ממה שמציירים. בדרך כלל מדובר על רמת סיכון הגבוהה ביותר (שכבת המימון השלישית = EQUITY) שבוא צפי התשואה צריך להיות לכל הפחות 25%+ (שנתי!) אך בפועל מבטיחים לך תשואה של שכבת מימון נחותה הרבה יותר.
רק אל תגיד לי שהם פונים למשקיע הקטן מטעמי פילנטרופיה.
&nbsp

 

[רימון חייט]

מסכים לכל מילה ובנוסף
לדעתי אנשי השיווק שלהם גאונים.
הצליחו למכור את "המשכנתא נרשמת עליך" כבטוחה?
&nbsp
זו לא בטוחה זו התחייבות.
אם ה"שותפים" שלך לא יעמדו בהתחייבויות שלהם,
עדיין תצטרך להחזיר לבנק את כספו.
כיוון שאתה "שותף" גם לא יהיה לך למי להתלונן חוץ מלעצמך.
.

 

[yaacov222]

סיכון הקרן והריבית
ראשית תודה על מה שענית
אני מסתפק ב: 8% בהשקעה של 300,00 ש"ח או אם אני חושש אשקיע 200,000 ש"ח
בסוף שנה, מה אני צריך לבקש עוד כדי להבטיח את עצמי במידה והפרוייקט נכשל או סתם עובדים עלי כדי לקבל את הכסף והריבית

 

[עורכת דין לילך ירד]

אתה צריך לבדוק הרבה דברים...
הבדיקה הראשונה שאתה צריך לעשות זה לבדוק את המודל.
לא הגיוני שמובטחת תשואה של 8% במגורים.
זו תשואה גבוה מאוד, ובטח שבפרוייקט בבניה חדשה שבו מוקמות מס' דירות.
אם המודל לא עושה שכל, סימן שהוא יקרוס.
בטרם הייתי משקיע 300,000 ש"ח הייתי שוכרת יועצים ובודקת כיצד החברה מתכוונת לעמוד בזה.
אגב, מה הסנקציות בחוזה אם הם לא עומדים בתשלומים?
מהו שווי הפרוייקט כגמור?
מי הולך לבנות ובכמה?
רשימת השאלות שצריכים לשאול כמעט ובלתי נגמרת...

 

[פרל דוד]

חברת EPG היא חברת "פרי נדלן" שכתבתי עליה לפני כיומיים.
החברה זקוקה לכספך כדי לבנות, ושעבוד משכנתא במרשם המקרקעין אינו מספיק, יש צורך לרשום גם בפנקס השעבודים של רשם החברות וגם אז מדובר על שעבוד מדרגה שניה.
ראה פס"ד בנדון - http://fridmanwork.com/lawyers40568.html
7. יש לומר כבר עתה כי מבחינת סדר הדברים הנכון, היה על בנימין להגיש את שטר המשכנתא המאושר לרישום בפנקס השעבודים של רשם החברות לצורך יצירת השעבוד הקנייני (שעבוד המשכנתא). מסקנה זו עולה מסעיפים 178(א)0(2) ו-179(א)(2) לפקודת החברות, וכן מפס"ד רוזובסקי, בו נכתב: "שטר משכנתא, שעה שהוא מוגש לרשם החברות לשם רישומו בפנקס שעבודי החברה, חייב לשאת עליו את אישורו של רשם המקרקעין – כזאת עולה במפורש גם מהוראת סעיף 179(א)(2) לפקודת החברות, המסדירה את מועדי רישומם של שעבודים המוטלים על נכסי מקרקעין של חברות." (פרשת רוזובסקי, עמק 136). ניתן אם כן לראות כי לצורך הרישום הנדרש בחוק אצל רשם החברות, יש להגיש לו שטר משכנתא שאושר קודם לכן על ידי רשם המקרקעין. לפיכך, לא ניתן היה לרשום "מראש" את השעבוד הקנייני, וגם לא לומר כי השעבוד הקנייני ייכנס לתוקף רק עם אישור ורישום שטר המשכנתא אצל רשם המקרקעין. סדר הדברים הנכון מבחינה טכנית מחייב קודם את אישור ורישום שטר המשכנתא אצל רשם המקרקעין, ורק לאחר מכן את רישום השטר המאושר ברשם החברות. בעניין זה יש לדחות גם את טענת בנימין, שלפיה הוא עשה את כל הנדרש ממנו לשם יצירת השעבוד, ועל כן אין זה מוצדק (כך לטענתו) לשלול את תוקף השעבוד רק משום שהזכויות החוזיות של החברה במקרקעין התחלפו לזכויות בעלות. בנימין יכול היה וצריך היה להגיש את שטר המשכנתא המאושר שהיה בידו לרישום בפנקס השעבודים, כמצוות החוק, ודבר זה לא נעשה על ידו. אין גם מקום לקבל את הטענה כי בנימין היה תלוי ברצונה של החברה בעניין זה. יחד עם זאת, ניתן להביא בחשבון, כפי שנראה להלן, שטעותו של בנימין באי השלמת הרישום היתה טכנית, ואף נבעה ככל הנראה מהנחה כנה ושגויה (שלפיה אין צורך ברישום נוסף), ולא מרשלנות כלשהי.


מפרסומי החברה -
E.P.G מקימה ומנהלת שותפיות להשקעה במימון מיזמי נדל"ן למגורים בישראל .
אנו מתחייבים לתשואה שנתית קבועה של 8%
ומספקים את הבטוחה החזקה ביותר- רישום משכנתא בטאבו.
כל פרויקט נבחן ונבדק ע"י מומחים מובילים: שמאי המוכר ע"י הבנקים
והמוסדות הפיננסים, משרד רו"ח מלווה ומשרד עו"ד מהשורה הראשונה בישראל .
המשקיעים יקבלו מדי רבעון דו"ח מעקב, החתום ע"י עו"ד ורו"ח המלווים את הפרויקט.
http://kablanim.homeless.co.il/contractorProjectPage.aspx?id=557