שווי ומחיר ...

[אבי שנער]

שווי ומחיר ...

פרופ' אמיר ברנע: הפועלים שווה יותר מהונו העצמי (מעריב 25/2/03) "הערכת השווי של פרופ' ברנע מתבצעת על-פי שיטת תזרים המזומנים והרווחיות, והיא מתעלמת מהגישה הנכסית, שמביאה בחשבון את שחיקת מחירי המניה בבורסה לרמה של %50 מהונו העצמי של הבנק." "הונו העצמי של בנק הפועלים עמד נכון לרבעון השלישי של 2002 על 13.7 מיליארד שקל, ועל-פי הערכת ברנע, שווי הבנק גבוה לפחות ב-%20 מהונו העצמי." ובעיברית פשוטה: המחיר בבורסה 50% מההון העצמי והשווי לפי דעתו של פרופ' אמיר ברנע הינו 120% מההון העצמי. כלומר השווי פי 2.4 מהמחיר!!! כשאנליסטים מכובדים נותנים הערכות שווי כאלו - הכל בסדר ... מעניין מה היה קורה אם שמאי מקרקעין יעריך נכס בפי 2 מהמחיר שניתן לקבל עבורו ???

 

[עוד יוסף פרידמן]

הערכת נכס

אם לא מתכוונים למכור, הכל פתוח. במיוחד כאשר חוות הדעת משמשת בסיס לקומבינציות בורסאיות וכבר היו דברים מעולם.

 

[אבי שנער]

ומה עם אחריות מקצועית ../images/Emo70.gif

מה קורה אם מישהו קונה על בסיס חוות הדעת הזאת ומסתבר לו שלא היו דברים מעולם ואין קשר בין המחיר ששילם לשווי האמיתי - כלומר לא ניתן לממש את הנכס במחיר ששילם. האם הוא יכול לתבוע נזקיו מנותן חוות הנ"ל בעילה של רשלנות מקצועית?

 

[עוד יוסף פרידמן]

אחריות מקצועית שוות ערך

לאחריותו של מי שמעריך את בנק הפועלים בשוי שאינו נגזר ממחיר השוק בתוספת פרמית שליטה. אבל הואיל ובנק הפועלים אינו למכירה וגם לא נכסי הנדל"ן בקומבינציות הבורסאיות, אז אין חשש שמישהו יתבע. הסוגיה של קביעות שווי למטרות שונות, יוצרת בעיה אתית מאד קשה שאין לי פתרון בית ספר עבורה.

 

[ישראלאחת]

אלו הם שני דברים שונים

אגב גם אצל שמאים תמצא הערכות שווי בהפרשים של 100% ויותר... חלק ניכר מהערכות השווי האנליסטיות אינן אוביקטיביות קצת משחק במספרים בחיחרת דרך הערכה אחת על רעותה והא לך תוצאה שאין לה שום קשר למציאות ע"כ לעולם אל תסתמך רק על הקו התחתון של הערכה אלא בדוק בתוך תוכה מבלי להתיחס למקרה הספציפי הרי שבהחלט יכול להיות הבדלים גדולים בין שווי ומחיר בבורסה וזאת לשני הכיוונים ברור לך כי שוויה של חברה איננו משתנה כל יום לא באחוז וגם לא ב10 אחוזים ולמרות זאת מחירה בבורסה ישתנה כל יום עדות להבדל בין מחיר בבורסה לשווי הנך יכול להוכח בו במיוחד כאשר ישנה הצעה של רכישת רב המניות הנסחרות לצורך מחיקה מהבורסה במקרים אלו המחיר המוצע לבעלי המניות הנו גבוה בעשרות אחוזים ולפעמים גם בזה לא די ע"מ לשכנע אותם להפרד מהמניה... או לחילופין בעת קריסת הבורסה וכי שווי החברות קטן בעשרות אחוזים תוך תקופת זמן של שבועות ספורים? כמובן שלא! הבורסה היתה במצב של הערכת יתר מוגזמת [ולכן נקראה בועה..] במיקרים כאלו העכרות שווי נכונות יראו על מחירים המנמוכים ממחירי הבורסה לכן הערכת שווי פי שנים מהשוי בבורסה איננה בהכרח הערכת שווי של פי 2 ממה שניתן לקבל עבור הנכס אלא ההערכה של מה שכן ניתן לקבל עבור הנכס!! בדוגמא הספציפית המחיר בבורסה הנו מחצית מההון העצמי בהנחה שההון העצמי הנו נכון ולא מוטה כלפי מעלה הרי ברור שהמניה נסחרת במחיר חסר [אולי בגלל ציפיות....] אם יש לך 100 שקל והמניה משקפת כאילו יש לך 50 ש"ח ברור שאין היא משקפת נכון את השווי....... יתכן ויש ציפיות שתפסיד [ולכן ה100 יהפכו להיות 50] יתכן שסתם מצב ההלך בורסה הוא כזה שמביא למחיר חסר ועוד אפשרויות אבל.. נכון לנקודת הזמן הזו המחיר בבורסה הינו תת מחיר אם המחיר בבורסה היה משקף את שווי החברה לא היה צורך באנליסטים שיערכו הערכות שווי...... כל שהיה עליך לעשות היא להסתכל בבורס

 

[אבי שנער]

אני לא מדבר על פערי שומות ...

זה כבר סיפור אחר ... אני מדבר על פער בין הערכה לבין המחיר שניתן לקבל בפועל ועל האחריות המקצועית של המעריך. שמאי שיעריך דירה לבנק עבור משכנתא בשווי כפול ממחיר המימוש שלה בפועל - יתבע ע"י הבנק מבלי לחשוב פעמיים. מה ההבדל כאשר אני קונה מניות על סמך חוות דעת של אנליסט ומוכר אותן ב-50%?

 

[ישראלאחת]

אם שני שמאים יוציאו 2 שומות בהבדל ש

של 50% אזי ברור שכנראה אחד מהם מעריך אותה בכפול משוויה או שהשני במחצית משוויה כל עוד אינך מזמין העבודה אז כמדומני שאינך יכול לבא בטענות ובדיוק כמו שקוראים שמאות צריך גם לקרוא הערכת אנליסט אבל כאמור יש הבדל... המחיר בבורסה ידוע לך...כך שאין לך הרבה מה לבא בטענות לאנליסט הערכות הן שונות בהתאם למטרות...... אבל הערכה אוביקטיבית תיתן לך אינפורמציה אם כדאי להשקיע ועדין היא נכונה לאותו הרגעוהיא נכונה לקנית כל מניות החברה וזה חשוב כי חברה היא דבר דינמי והמציאות היא דינמית כך הצתפתחות חיובית [לדוגמא אישור תרופה חדשה] תביא לעלית ערך ואילו אי אישור יביא לירידה גם להצלחת השיוק ישנה כמובן חשיבות ומין הסתם אין האנליסט אמור להיות נביא..... אבל לצורך קביעת שוויה נלקחים בחשבון הסיכוים לכאן ולכאן