שאלות של מתחילים

[נושקולה]

שאלות של מתחילים

שלום לכולם - אנחנו בתהליכי רכישת מגרש ובהתלבטות גדולה לגבי תכנון הבית. מאחר ואנחנו ומתכננים בית לטווח ארוך, ומאחר והממון שבידנו מוגבל, אנחנו מעוניינים לבנות את הבית בשלבים. בגדול השאלה שלי היא איך זה עובד (ולהלן שאלות מכוונות...) בסוף נהיה מעוניינים במרתף (שיהווה יחידת דיור להשכרה, הכוונה שיהיה "חצי שקוע" - יהיו חלונות בחלק העליון של הקיר) ושתי קומות נוספות. (סלון, מטבח, יחידת הורים, 4 חדרי ילדים / עבודה) האם לא בונים את הקומה העליונה כלל? האם בונים את השלד ו"אוטמים" את הגג ופותחים רק כשרוצים להתרחב למעלה? אנחנו מתכננים למעלה 4 חדרי שינה מקלחת וחדר שירות - האם יש טעם לבנות בינתיים רק 2 חדרים - יש בזה חסכון כלשהו? בטח יהיו לי עוד הרבה שאלות בהמשך... תודה

 

[קיר יפה]

מרתף זה לא בסוף זה בהתחלה

יחסית למי שהממון שלו מוגבל יש לכם רשימת קניות נכבדה .

 

[ליווי אישי בבניה]

ההגדרה תקציב מוגבל - מאד יחסי

התכנון שלכם הוא בהחלט כבד, אבל שוב השאלה היא מה גודל התקציב?

 

[נושקולה]

התכנון להתחלה הוא מרתף וקומה ראשונה

את הקומה השניה אני מעוניינת לבנות בשלב השני כך שבסוף בסוף בעוד כמה שנים יהיה מרתף כיחידת דיור ובית עם 2 קומות. השאלות שלי היו לגבי האיך זה מתבצע

 

[ליווי אישי בבניה]

קודם כל פרוגרמה של רצונות

ואח"כ אדריכל/ית האם במרתף ושקומה יספיק לכם לעכשיו מבחינת מקום ופונקציות? קומה שניה ניתן לבנות בכמה דרכים, הכנת מעטפת בניה קלה קומת עץ ועוד... וכמובן עולה השאלה של מגבלות השטח, עלות תשלום למיסים עבור התוכניות ואחוזי הבניה

 

[THE UNDER TAKER]

לא נכון !

קודם כל מלווה בניה ,או מפקח. עוד לפני הפרוגרמה של הרצונות . למשל גיסי חשב שהוא יוכל לבנות בית של לא יותר מ 150 מ"ר . הוכחתי לו שמה שהוא רוצה לא יכול להיות פחות מ 170 מ"ר

 

[נושקולה]

אם הבנתי נכון

פרוגרמה של רצונות = רשימה של כל הדברים שאני רוצה (עוד לפני מה אפשרי וכו') אולי עוד קצת פרטים יעזרו. (וזה כמובן מגיע עם עוד שאלות) שטח המגרש כ- 330 מר - מה אחוזי הבניה (נכון שזה 60%?) מה השטח המקסימלי שעליו ניתן לבנות את הקומה הראשונה? אני מעוניינת במרתף של כ- 50 מר בשלב הראשון הקומה הראשונה צריכה לתת למענה ל: מטבח, סלון, חדר הורים, חדר ילדים, פינת עבודה שירותי אורחים ושירותים ומקלחת. בשלב השני בו אבנה את הקומה השניה אני רוצה בה: 3 חדרים (לא גדולים במיוחד כ- 3*3.5 מקסימום) ועוד חדר גדול יותר (כ- 4*4) ומקלחת ושירותים בשלב הזה בעצם נרצה לשנות את התוכנית של הקומה למטה ולהישאר עם יחידת הורים גדולה (כולל השירותים והמקלחת) סלון מטבח ושירותי אורחים נשמע אפשרי?

 

[בינא]

באיזה מקום בארץ אתם רוכשים מגרש?

יש לזה השלכות גם על התשובות על חלק מהשאלות... נכון כתב אחד העונים שלחלק גדול מהשאלות תקבלו תשובות ממלווה בניה מקצועי, כי מה לעשות...? זה חלק חשוב בתכנון - הפרוגרמה והחישוב הכלכלי...אבל... המגרש שתרכשו, כולל כל המיסים, היטלים, אגרות, פתוח שטח וכיו"ב תשלומים, יוריד חלק ניכר מהתקציב. בנוסף, צורת המגרש והשיפועים בו, יחד עם סוג הקרקע וסוג הפתוח שיבוצע בו, יקבעו מה וכמה תוכלו לתכנן ולא רק התקנון שהוא פועל יוצא של ה-ת.ב.ע. בגוש שלכם, הקובע כמה % בניה מותר בכל קומה, אם מותר מרתף ואם מותר עליית גג ומה גודל המרתף המותר וכיו"ב. אתם כבר יודעים שאתם רוצים להחזיר חלק מהמשכנתא ע"י השכרת חלק מהנכס...אבל מי אמר שבניית החלק להשכרה במרתף זו ההשקעה הנבונה..? אולי במקרה שלכם עלות בניית המרתף תהיה כה גבוהה שלא תשאיר סכום מספיק לבניית החלק בו אתם רוצים להתגורר? איך זה ייתכן מצב כזה? אם החלקה שלכם מסולעת ויש לחצוב למרתף... אם החלקה מסולעת ומעל לכביש ויש לבצע קירות תמך... אם המגרש מתחת לכבישועם שיפוע ויש לבצע גם קירות תמך וגם מדרגות יורדות למגרש בנוסף לחלוקת המגרש ל-2 גבהים עם קירות תמך נוספים... אם המגרש מישורי אבל מרתף לא יאפשר חיבור לביוב ואז תאלצו להשקיע כספים במשאבה, צינור סניקה ובריכת סניקה... אם המגרש וא דו-משפחתי וכבר בנו צד אחד לבצע מרתף ובכלל ביסוס יתיקר בהרבה... לבנות מרתף עולה פי 1.2 מקומת קרקע ופי 1.5 מעליית גג... האם נכון להשקיע כל-כך הרבה במרתף ולא בעליית הגג? כשבונים מרתף עם קומת קרקע וגג שטוח כהכנה לקומה א', עדיין יש לבצע בידוד ואיטום לגג כאילו לא מתכננים לבנות קומה נוספת, זאת בנוסף לבצוע הכנות לקומה א' וביצוע מערכת סולרית כפולה ומערכת מיזוג כפולה בגלל הדיירים, שלא לדבר על יותר דלתות עוד מטבח ועוד שירותים...כל הנ"ל עולים עוד כסף ומגדילים את הנטל, בעיקר למי שאין לו... לתכנן - כדאי את המבנה הסופי, אבל רק לאחר שמקבלים את גבהי המגרש ומשתמשים בגבהים שימוש יעיל למה שרוצים ואת זה יכול גם אדריכל, אבל בעיקר מלווה בניה מקצועי לעשות אתכם.

 

[נושקולה]

תודה על התשובה המפורטת !

אנחנו מתכוונים לקנות באורנית - יש שם שכונה חדשה של דו משפחתיים (בעיקר) עלות המגרש 450 א ש"ח, ויהיה לנו עוד 650-700 א' לשלב הראשון שבו אנחנו מעוניינים - זה אולי הזמן לשאול אם זה בכלל סכום ריאלי או שכדאי לאפסן כבר עכשיו את התוכניות... השטח המיועד מיושר יחסית (ראיתי שם גם הרבה שטחים שברור שצריך לרדת קומה שלמה כדי להגיע לחצר) אבל אני בטח לא יכולה להגיד כלום לגבי סוג הקרקע / מסלעה... יש פה הרבה מאוד נקודות שאותן נצטרך לבדוק - אני לומדת הרבה מהפורום הזה! תודה

 

[בינא]

3 דברים חשובים...לדעתי

1) המחיר של המגרש בשמים ושייך לתקופה שלפני המיתון, גם אם הוא כולל את כל עלויות הפתוח. אין לי ספק שאם תחכו כמה חודשים ירוצו אחריכם עם מחיר נמוך יותר (אחרי הבחירות). 2) אם זה בחלק של אורנית שמעבר לקו הירוק, המחיר מוגזם בצורה פראית ממש ולא תקבלו אך פעם את ההשקעה בחזרה, אם תנסו למכור את הבית והמגרש לאחר בנייתו. אחד השיקולים החשובים בבחירת מגרש ובניית בית הוא שזו השקעה לטווח ארוך ושהיא תהווה מקפצה לקידום בעתיד עם גידול המשפחה / התבגרותה / קיום שינוי בצרכי חלקיה. 3) אחוזי הבניה המותרים שונים בכל גוש באורנית ורצוי שתבררו היטב מה האחוזים המותרים לבניה בכל קומה במגרש אותו בחרתם. תוכלו למצוא מידע זה בתקנון שנמצא במשרד מהנדס העיר היות ועוד אין לכם תיק בנין שמקבלים רק עם הגשת בקשה להגשת היתר לבניה וזה יכול להתבצע רק לאחר קבלת זכות החזקה במגרש, לאחר קנייתו. מאוד חשוב באורנית לשים לב לדרישות הפתוח הגרנדיוזיות שדורשת המועצה שם. היה אצלי לא מזמן זוג שלאחר שעשינו חשבון על כמה יעלה המגרש, הפתוח המישני (בתוך המגרש), הבניה ומילוי דרישות המועצה...הם צריכים לשדוד בנק כדי שיהיה להם מספיק לבנות והיו להם פנטזיות כמושלכם...לבנות מרתף להשכרה או חלק מקומת הקרקע כדי שיוכלו להחזיר את המשכנתא ועוד חשבו שיוכלו לבנות את 100% הבית רק מהמשכנתא...אז אולי זה לא המצב שלכם אבל תבדקו טוב טוב מה הדרישות של המועצה, של ה-ת.ב.ע. וכמה זה הלך לעלות לכם לפני שאתם קונים את המגרש...וחשוב מאוד לראות מה הדרישות מבחינת גובה הכניסה = 0.00 הנדרש כי זה גם מה שיקבע כמה צריך לחצוב בסלע של אורנית כדי ליצור מרתף, או כמה צריך למלא את האדמה מסביב לבית אם לא עושים כזה.