שאלה של השקעה

[eddyteam]

שאלה של השקעה

בידי 100K$ שמשמשים לי כקרן לקניה של מספר דירות, בכוונתי לשלם אחוז מסויים מהקרן ואת היתר לקחת במשכנתא. בדרך זאת אוכל לרכוש כמה דירות כל עוד הבנק מאשר לי בהיסתמך על הכלל שהבנק רוצה לראות אחוז מסויים של DOWN PAYMENT כדי לאשר לי הלוואה. ישנה דירה במחיר 80K$ שברצוני לרכוש. התשואה היא ~ 5% באפשרותי לקחת משכנתא ב~5% ריבית.

 

[אבי שנער]

אם מדובר על ...

תשואה של 5% ברוטו וריבית של 5% נטו (צריך להוסיף הוצאות פתיחה, ביטוחים וכו') הרי שאתה כמובן מדבר על השקעה מפסידה ... אלא אם אתה צופה עלייה במחירי הדירות בשיעור גבוה מהעליה במדד. אתה מזכיר מקרה של מישהו שעשה משהו דומה לפני 7-6 שנים וקנה 2 דירות, היום הן שוות כ-35% פחות ממה שהוא שילם, ובגלל המינוף הוא הפסיד כ-70% מהשקעתו ... אבל אי אפשר להסיק מזה מסקנות למצב היום.

 

[eddyteam]

אם אני מבין נכון....

הסיבה להפסד היא ירידת מחיר הנכסים בשנים האחרונות?

 

[אבי שנער]

כן ...

זה עוד לפני שבדקתי את ההפסד שנובע מכך שהתשואה שלו היתה נמוכה מהריבית על המשכנתאות. אבל היום המצב שונה, הסבירות להמשך ירידת מחירים נמוכה, ויש סיכוי לא רע שהמגמה תתהפך.

 

[eddyteam]

SUPERMAN, האם אתה יכול לעזור??

SUPERMAN, האם אתה יכול לעזור??

 

[eddyteam]

סופרמן? איפה אתה?

 

[SupermanZW]

תשובה

אם בידך $100K ואתה מעוניין לקנות דירה שמחירה $80K אינך זקוק למשכנתא עבורה, משכנתא לוקחים רק כאשר אין ברירה, כי משמעותה של משכנתא היא הפסד כסף, אם התשואה על הדירה אינה גבוהה מהריבית על המשכנתא השקעתך נושאת הפסדים ולא רווחים. רכישת דירה שמחירה $80K ללא משכנתא ע"מ לקבל תשואה של 5% היא צעד חכם (קשה למצוא היום אפיקי השקעה שנותנים תשואה של 5% בסיכון נמוך). אם אתה מתכוון לרכוש מספר דירות ולקחת משכנתא על כולן תוך הסתמכות על כך שהכסף יבוא מהשכירות זכור כי במהלך כל שנות תשלום המשכנתא התשואה הכוללת על השקעתך (השכירות שתרוויח פחות ריבית המשכנתא שתפסיד) תהיה שלילית. עדיף שאת ה-$20K הנותרים תשקיע בפיקדון בריבית של כ-4%, או שמראש תקנה דירה שמחירה $100K שנותנת תשואה של 5% (קשה יותר למצוא, כי במצב הנוכחי ככל שהדירות זולות יותר התשואה עליהן גבוהה יותר).

 

[eddyteam]

לא מסכים.....

סופרמן היקר, במקרה זה אני חולק על דעתך. מפני שאני מתכוון להישתמש אם ה100K למינוף. בהיסתמך על התקופה הנוכחית שבה מחירי הדירות הם אטרקטיביים לקנייה והכסף הוא די זולת התקופה ניראת אופטימלית להשקעה בנדלן. ולכן באה השאלה שלי על האופטימום של מחיר הקרן ברכישת דירה של 80K אם ברצוני להמשיך ולקנות דירות דומות. OK, אז יכול להיות שלקחת בחשבון שהתשואה שווה לגובה המשכנתא היא לא דבר נכון. אז אני אשנה את השאלה ואשאל אם התשואה גבוהה מהמשכנתא ב1%, האם אתה יכול לעזור לי עכשיו? ...ועוד קטנה, איך אתה מחשב עלות מימון? בתודה מראש אדי ש.

 

[עוד יוסף פרידמן]

הכל נכון אבל

ירידה של 10% במחירים בשנתיים הקרובות, שומטות את הקרקע מתחת לתיאוריה שלך. כנ"ל עודף דירות להשכרה...

 

[eddyteam]

אתה לגמרי צודק, אבל.....

1. בהנחה שההשקעה שלי היא לטווח ארוך (יותר משנתיים)ירידה של 10% היא רק לטובתי מכיוון שאוכל להגדיל את המינוף, או במילים אחרות לקבל יותר על הקרן שלי. 2. לגבי נושא התיאוריות שציינת, אני לא עוסק בתיאוריות אלא ביישומים לטווח ארוך ומתחיל ליישם בימים אלא ממש. 3. לגבי עודף דירות להשכרה, נקודה זו היא חשובה ולא נשקלה על ידי בכובד ראש לפני שהחלטתי על כוון של השקעות בנדלן. אולי מפני שהסיבות שמפריחות טענה זו הן די שקופות (לי לפחות). אציין שניים מהן: 1. גידול טבעי ולא טבעי בגלל עליה של יהודים מהתפוצות. 2. סיכון גבוהה לאי עמידה בתשלומי משכנתא של כ-90000 בתי אב רק בשנה זו (דובר על כך השבוע ברדיו) שלא תהייה להם ברירה אלא לעבור ולגור בתנאי שכירות. אדי ש.

 

[SupermanZW]

תגובה

בדרך כלל מומלץ לרכוש דירה עם הון עצמי של 60% ומעלה מערכה, אני רואה את האופטימום בדרך כלל סביב 70%, לכן אם אתה מתכוון לקחת משכנתאות אז אתה יכול לקנות דירה שמחירה $80K עם $56K מכספך ו$24 משכנתא, ב-$44K הנותרים תקנה דירה שמחירה $63K עם $19K משכנתא (אם תמצא כזו). את עלות המימון אני מחשב באמצעות מחשבון המשכנתא באתר בנק הפועלים. אם התשואה גבוהה מהמשכנתא (קרן+ריבית) ב-1% הרי מדובר בהשקעה נפלאה, אך איני סבור שתוכל למצוא דירה עם תשואה כה גבוהה שבמשכנתא על 100% מערכה תוכל לקבל שכירות שתהיה גבוהה מעלות המשכנתא.

 

[eddyteam]

איך הגעת ל60% ו70% ?

האם יש חישוב? או זה סתם מה שמקובל? ואם כך היא אילו סיבות עומדות מאחורי אחוז קרן כה גבוה (זכור שמדובר על רכישות להשקעה) בתודה מראש אדי ש.

 

[SupermanZW]

יש חישובים

אם תסתכל אחורה בדפי הפורום תוכל למצוא חישובים של כדאיות שכירות מול משכנתא ולהסיק מהם עד כמה רווחית תהיה השקעתך בדירה הממומנת מכספי משכנתא (ולכן אתה משלם עליה הרבה יותר ממחירה) ע"פ דמי השכירות שתוכל לקבל ממנה. בממוצע יוצא כי ההפסד המינימלי לרוכש הוא כאשר יש בידיו 70% בקירוב משווי הדירה לפני הרכישה.

 

[אבי שנער]

תשואה גבוהה מהריבית ...

ניתן למצוא דירות שבהן התשואה ברוטו גבוהה מהריבית 8%-6... אבל בדרך כלל שהתשואה גבוהה מהמקובל גם הסיכון גדול יותר. כשאתה מדבר על תשואה גבוהה מהמשכנתא זה כמובן תלוי גם בתקופת המשכנתא, ככל שהיא ארוכה יותר ההחזר החודשי גבוה יותר. נניח (הנחה בלבד) שאתה קונה ללא הון עצמי והשכירות משלמת את המשכנתא במשך 30 שנה ... קח בחשבון שתעבוד קשה בניהול הדירות ותחזוקתן 30 שנה עד שתוכל להנות מהן (למכור או להשתמש בכספי השכירות) - מול זה עומדים סיכונים לא מעטים ...