שאלה על משכנתא

[דניאלה פ]

שאלה על משכנתא

אני מעוניינת לקבל משכנתא בסך 100% מערך הדירה. האם זה אפשרי? ( ערך המשכנתא שלקחתי לפני 4 שנים עלה, וערך הדירה שקניתי ירד - יוצא שאין לי הון עצמי ואני רוצה עודמשכנתא שתגיע ל100 אחוז מערך הדירה המבוקשת)

 

[אילן גולדנברג עוד]

קניית דירה

דניאלה שלום, הבנקים בדרך כלל לא מעמידים משכנתא בגובה 100% מערך הדירה. הסיבות הן רבות ובמיוחד העובדה שאם הבנק נדרש לממש את הדירה באמצעות כונס נכסים הרי שהתמורה המתקבלת היא בדרך כלל נמוכה משמעתית משווי השוק. בכל מקרה שווה לנסות בבנק ולשאול - יתכן שאם תספקי בטחונות מספקים (ערבים נוספים או מישכון נכס נוסף - כגון דירה של הורים הפנויה ממשכנתא) הבנק יסכים לכך.

 

[דניאלה פ]

תודה

 

[irisam]

זהירות !

דניאלה, אנני מכירה אותך אך לבקש מימון של משכנתא בשיעור של 100% צריך לחשוב פעמיים. נגיד שהבנק יאשר לך, מה שלא נראה כי הבנקים לא עושים זאת בדיוק בגלל הסיבה הרשומה במענה הקודם. אבל מה את תעשי, האם כדאי לך לקחת 100% משכנתא? הרי הדירה בסופו של דבר תעלה לך הון והרבה יותר ממה שהיא שווה. לעיתים כדי להשכיר דירה במצבים אלה. חייב שיהיה לך הון התחלתי לרכישת דירה, אחרת את עושה עוול לעצמך! לדעתי משהו סביב 25% מערך הדירה.. אחרת באמת את עושה עיסקה גרועה ! מעבר לכך, האם את מודעת לעובדה שהמשכנתא עולה מחודש לחודש, והתשלומים שאת גוזרת על עצמך גבוהים מאוד.. ועוד יגדלו בעתיד בוודאות. בדקי את יכולת ההחזר שלך והאם תוכלי לעמוד בתשלומים! ואולי כדאי שתסתפקי בשלב זה בדירה פחות יקרה ותתקדמי מאשר תשלמי משכנתא בשיעורי ריבית גבוהים, כפי שהם היום ! בכל מקרה, הצעתי לך לשקול בשנית את העיסקה שאת עומדת לעשות! בסופו של דבר הבנק יסכים אם הוא יהיה מוגן, אם תמצאי עוד דירה למשכן, אבל האם את באמת רוצה שהבנק יממש את המשכון ?!!! לא מומלץ.. בכל מקרה, תהיה החלטתך אשר תהיה, אני מאחלת לך הנאה מרובה מהנכס שתרכשי!

 

[דניאלה פ]

תודה על העצה

הבעיה היא שכבר עכשיו הדירה שלי שווה כמו המשכנתא שלקחתי לפני 4 שנים (ערך הדירה ירד+ערך המשכנתא עלה). הפחד שלי הוא שאם אני אשאר בדירה הנוכחית, ערכה ימשיך לרדת, ערך המשכנתא יעלה, ואז מצבי יהיה יותר גרוע

.

 

[irisam]

וכך פתרת את הבעיה ?

לקחת משכנתא יותר גדולה ודירה יותר יקרה ?!!! זה לדעתי טעות.. אבל את יודעת.. כל אדם ואמונתו.. אני לא הייתי מסבכת את עצמי הרבה למה שאני מסובכת עכשיו.. אבל את יודעת, לא אני צריכה להחזיר את החוב !! בכל מקרה, תתיעצי עם אנשים ואנשי מקצוע ותשמעי גם את דעתם.

 

[irisam]

דרך אגב...

אם תקחי משכנתא בשעור של 100% מהדירה, אז ביום למחרת כבר המשכנתא תהיה גבוה מערך הדירה.. וביומיים אחר כך עוד יותר וכך הלאה.. את תמצאי את עצמך..דואגת איך להחזיר את המשכנתא ולא מירידת הנכס.. וזה כבר יותר קשה , תאמיני לי.. אולי עדיף לחפש דירה במקום יותר יציב ובסדרי גודל דומים. או לחלופין. להשכיר את הדירה שלך היום ולהשכיר במקום אחר יותר גדול ונוח במחיר קרוב.. והפער שתשלמי יהיה הרבה יותר קטן מהפער של המשכנתאות וההחזרים. עדיף תמיד לשלם עוד 50-100$ בשכירות מאשר עוד כמה מאות דולרים בחודש על המשכנתא הענקית הזו. בהצלחה.

 

[דניאלה פ]

ההבדל הוא

שאם אני נשארת בבית שלי, אני מודעת לעובדה שערך הדירה לא יעלה, בעוד שבמקום שאני רוצה לקנות, נראה לי שהערך רק יעלה, וחוץ מזה זו תהיה דירה שאני אוכל לגור בה עוד הרבה זמן. דבר נוסף- המשנתא הנוספת שאני רוצה היא נמוכה, ותוספת ההחזר לא יותר מ700 ש"ח

 

[Delta1]

דניאלה...וכל מי שיש לו משכנתא.

מבלי להכיר את המקרה הספציפי , ומבלי ליעץ , תחום המשכנאות הוא תחום המבוסס על מספר "אמיתות" אשר רוב הציבור חושב שהן נכונות כאשר בפועל הן לא נכונות !!!! לדוגמא : עדיף לשלם על משכנתא כי ההפרש לא גדול ובסוף התהליך נשארים עם הנכס ... רוב האנשים יסבירו שעדיף לשלם משכנתא ולא לשלם שכ"ד ... כי שכ"ד "הולך" ואילו משכנתא משמשת כאילו ליצירת ערך (הבית שלך) כמובן שזה לא לא לא לא נכון (ולא אכנס לצד המתמטי) אבל שכ"ד זול בהרבה מלקיחת משכנתא בישראל , ומי שמסוגל להתנהל נכון , יגיע לדירה בערך בחצי זמן אם ישלם שכ"ד !! כתשובה כללית (מבלי להתיחס למקרה שלך) ... בהרבה מקרים אנשים שרואים שערך הנכס שלהם ירד בשנתיים האחרונות , לא רוצים למכור את הדירה ולהחזיר את המשכנתא (ולעבור לשכ"ד) מכיון שהם לא רוצים לספוג את ההפסד ...קשה פסיכולוגית לספוג את ההפרש ... מכיר לא מעט מקרים כאליה ... זוהי ש ג י א ה שנקראית בשפה מקצועית חוסר יכולת ל cut loss , כלומר אנשים לא רוצים לחתוך את ההפסד (לדוגמא על ידי לקיחת משכנתא גדולה יותר) .. בפועל מה שקורה הם שהם נכנסים להפסד ג ד ו ל יותר בהמשך ... נדחקים לפינה ואז מפסידים עוד יותר (בענק) .. כי הבנק מוביל אותם ... ואין להם שום מרווח החלטה...

 

[דניאלה פ]

תודה על התשובה

אבל בשורה התחתונה...מה אתה מציע?

 

[Delta1]

מכיון וכל מקרה לגופו אני

לא יכול להציע לך שום דבר ספציפי. אני כן יכול להגיד את דעתי והיא שב 90% מהמקרים ,הדבר הנכון הוא למכור את הדירה כמה שיותר מהר ולהשתמש בכסף להחזר המשכנתא , לעבור לגור בשכירות או אצל הורים וכו ... לעשות את זה לפני שהפער בין מחיר הדירה למשכנתא נהיה בלתי ניתן להחזרה...

 

[irisam]

דניאלה !

כפי שכתבתי בעבר וכפי שענו לך עוד כותבים, הרעיון שלך עלול לעלות לך ביוקר ובהרבה מאוד דאגות! מכיוון שאת מבולבלת מאוד, אני מציעה לך לגשת לאיש מקצוע - יועץ כלשהו שמתעסק בזה ולקבל עזרה מקצועית ואישית. לאחר שיבדקו לך את כל הדברים שקשורים לנושא. מה שבטוח לא לעשות צעד לפה או לשם ללא יעוץ. תוספת קטנה. אם את בטוחה שהדירה הולכת להפסיד את ערכה בוודאות, אולי כדאי בכל זאת להיפטר ממנה. מה שלא בטוח זה שצריך ללכת ולהגדיל את המשכנתא.. תתיעצי..