שאלה לחברי הקהילה

[אבי שנער]

בהחלט יכול להיות ...

אבל במקרה כזה נשאלת השאלה מה ההשלכות של הפיצול על הנכס?

 

[toshay]

שאלה לחברי הקהילה

האם פיצול דירה ל 2 דירות והשכרתם חוקית ואם לא חוקית, כיצד ניתן להלחם בתופעה. תודה

 

[אבי שנער]

פיצול דירות ... חוקי או לא?

התשובה תלויה בתכנית בנין עיר (תב"ע) החלה על החלקה: א) אם מס יח"ד המותר על פי תב"ע לא נוצל (מה שבדרך כלל אינו קורה במציאות) או אם התכנית אינה מגבילה מס יח"ד או אם אפשר לקבל הקלה להוספת יח"ד - ניתן להגיש בקשה לפיצול ולקבל היתר בניה. ב) בכל מקרה אחר אין לרשויות התכנון סמכות לאשר פיצול והוא אינו חוקי. * "המלחמה" בתופעה באמצעות פניה למח' הפיקוח של העיריה - הם אמורים לטפל בעניין. אני מעריך שניתן גם להגיש תביעות משפטיות אישיות בעילות שונות (ירידת ערך, מטרד וכו')

 

[ליהי 7]

אבי שאלה בעניין זה....

שמאי המקרקעין ביקש ממני להכין עבורו לצורך בדיקת והערכת הנכס "נסח מרוכז" האם לדעתך הוא יוכל ללמוד מן הנסח האם דירתי היא תוצאה של פיצול? (בהנחה שבעלי הנכס דאגו לרשום הכל כדין)?. והשאלה נובעת מכך שבבדיקה ראשונית שלי את הבניין התגלה כי בכל קומה ישנן 3 דירות בלבד ואילו בקומה שלי יש 4 דירות כאשר דירתי סמוכה לדירה הפנתית דבר שהעלה בי את השאלה האם היא "גזורה". ליהי

 

[אבי שנער]

נסח מרוכז ... ופיצול דירה ...

אם הפיצול נעשה ללא היתר קשה לי להאמין שרשמו הכל כדין בטאבו. אם איני טועה, לשינוי כזה ברישום צריך אישור עיריה ואם אין היתר בניה העיריה לא תיתן אישור. "נסח מרוכז" מאפשר לעיתים לגלות בעיות רישום ו/או הונאות וגם פיצול לא חוקי אם רואים בנסח 8 דירות ובבניין יש רק 9. הדרך הטובה ביותר לבדיקה זה להוציא תשריט בית משותף אולם מכיוון שזה תהליך יותר מסורבל שלוקח בין שבוע לשבועיים ומחייב 2 ביקורים במשרדי הטאבו - יש בנקים למשכנתאות המסתפקים ב"נסח מרוכז" ורובם לא דורשים אפילו את זה. אם את חושדת במשהו תזמיני תשריט בית משותף ותבדקי אותו או תלכי לעיריה ותבקשי לעיין בתכניות הבקשה להיתר בניה. קחי בחשבון שהבדיקה של השמאי עבור הבנק למשכנתאות אינה בדיקה מלאה (אינה כוללת בדרך כלל בדיקת מצב תכנוני והיתרי בניה בעיריה) והבנקים יודעים זאת. הם מוכנים לקחת את הסיכון ולהסתפק בשומה מקוצרת, ללא כל הבדיקות הנחוצות, כדי לחסוך בשכר טירחתו של השמאי.

 

[ליהי 7]

בעצם לא תהייה לזה השלכה על משכנתא?

אינני יודעת עדיין פרטים והכל בגדר חשד שלי השאלה היא: בעצם למה צריך להיות אכפת לי???? הרי הדאגה היחידה שלי היום היא שחלילה השמאי לא יעריך את הדירה על פי המחיר הנדרש בשל הליקוי הזה (אם קיים - לא בטוח) אבל מרגע שהשמאי מאשר, הבנק נותן כסף למה לי לדאוג? הרי בבוא היום אם ארצה למכור (מה שלא עולה בדעתי) שוב לא תהייה לי בעייה אם יבוא שמאי אחר לקונה אחר וגם הוא ייאשר. חשיבה נאיבית? מתי בעצם יכולה להתעורר בעייה? ליהי

 

[אבי שנער]

או שכן ... או שלא ...

צריך להיות לך מאוד אכפת לי!!! א) אם למזלך השמאי יגלה (במקרה) שיש פיצול לא חוקי - הוא בכלל לא יעריך את הדירה וידווח לבנק ולא תקבלי שום משכנתא. ב) אם השמאי לא יגלה, הבנק יתן כסף אבל יתכן שלא תוכלי לרשום את הדירה על שמך בטאבו ולכן בבוא היום גם לא תוכלי למכור. ג) ואם כן תצליחי (בטעות) לרשום את הדירה על שמך - יכול מאוד להיות שבבוא היום כשתרצי למכור יבוא שמאי אחר לקונה אחר ולא ייאשר. כאשר מפצלים דירה ולא משנים את הרישום בטאבו קיימות למעשה שתי דירות קטנות על אותה תת חלקה ולא ניתן למכור (מבלי לרמות) כל אחת מהן בנפרד.

 

[ליהי 7]

תודה אבי אני נזהרת מלהסיק מסקנה

מאחר ואינני בטוחה אזהר מלהסיק מסקנות ולכן, בימים הקרובים אבדוק את הנושא. אני מודה לך על הערותיך והארותיך. תשומת ליבי תופנה לעובדה ואבדק בעירייה כהמלצתך ליהי