שאלה בקשר לפינוי חנות

[סאריי]

שאלה בקשר לפינוי חנות

יש לי חנות בחולון ברחוב חזית חמש,החנות שימשה לעסקי במשך 30 שנה וכרגע מושכרת,החנות בגודל 16 מ"ר והקרקע בבעלות מינהל מקרקעי ישראל,פנו אליי מהמנהל וגם קבלן פרטי ואמרו שרוצים לפנות את השטח שכולל את החנות שלי ועוד 5 חנוית ולבנות במקום בניין שיש בו כ-30 יחידות דיור,יש לי מספר שאלות בנוגע לעניין. 1 מה אנחנו יכולים לדרוש תמורת הפינוי? 2 האם חל על הפיצוי מיסים כלשהם (ומי אמור לשלם אותם המנהל הקבלן או אני)? 3 מול מי עדיף לנהל את המשא ומתן מול הקבלן או מול המניהל (ממי יש סיכוי לקבל פיצוי יותר גבוה) 4 האם כדאי להשתמש בשירותיו של עורך דין לצורך המשא ומתן וכיצד אפשר לקבל יעוץ פרטני? תודה רבה לעונים

 

[זילברמן גרומן ושות]

תגובה לשאלות בנושא פינוי חנות

שלום סאריי, ראשית, למען חברי הפורום, העסקה שאתה מתאר אינה פינוי בינוי והמילה "פינוי" אינה כל כך רלבנטית כאן. נראה כי כוונתו של הקבלן "לפנות" אתכם תמורת ניצול זכויות לבנייה רוויה של מגורים ויש כמה דרכים לעשות זאת כשהעסקה המשתלמת ביותר עבור הקבלן הוא לרכוש חנות-חנות בעסקאות מכר רגילות ונפרדות עם כל אחד מבעלי החנויות כי כך, כנראה, יצליח לשלם לכם פחות. הדרך החכמה ביותר לפעול מהצד שלך, ואני מסייג את דברי כי לא מונחים לפניי כל הנתונים הנדרשים, היא להתאחד כל בעלי החנויות ולעשות עם הקבלן "עסקת קומבינציה" שבה בתמורה לזכויות שאתם מוכרים לו בשטח אתם מקבלים דירות/חנויות במתחם החדש שיוקם, בצורה שתגלם את השווי החלקי של כל אחד מכם. כמה תקבלו? זו כבר שאלה למשא ומתן עם הקבלן וככל שתגלו אחדות ביניכם ותיעזרו בעורך דין שילווה אתכם כוחכם יגדל. לעיתים לא קל לאחד כוחות עם אחרים לצורך עסקה מורכבת כזו, אז גם לכך יש פתרונות אחרים שיכולים לשמש לטובתך האישית. לעניין שאלותיך הפרטניות: 1 - אינכם דורשים דבר תמורת "פינוי" אלא מקבלים תמורה, בין אם בכסף או בין אם בדירות או חנויות, תמורת מכירת זכויותיכם בקרקע. מה ניתן לדרוש? זה כבר נתון למשא ומתן ותלוי בגורמים שונים כמו ערך הקרקע, יכולת המיקוח שלכם ומידת הכדאיות של הקבלן בפרויקט. 2 - שוב, אין מדובר בפיצוי כי אם בתמורה שניתנת לכם תמורת מכירת זכויותיכם בקרקע ועל כל צד חלים המיסים שלו. למשל, עליך כמוכר יחול, אם יחול כי זה טעון בדיקה, מס שבח. לגבי מי משלם - כל אחד משלם את המיסים שלו, אולם ניתן לדרוש במו"מ שהצד השני יישא בעלויות המס. ברוב עסקאות המקרקעין נהוג שכל צד נושא במיסים החלים עליו וכל צד מגלם זאת במחיר שאותו מבקש. בפינוי בינוי, למשל, נהוג, שהיזם משלם את כל המיסים עבור בעלי הדירות וזאת כדי לתמרץ את בעלי הדירות לחתום למען קידום הפרויקט. 3 - המו"מ אך ורק מול הקבלן שהוא הרוכש הפוטנציאלי של הקרקע ואין שום קשר למינהל בביצוע מו"מ לעסקה במקרקעין. 93% מקרקעות ישראל מנוהלות על ידי המינהל, לרבות קרקעות של קרן קיימת לישראל ורשות הפיתוח, אך המדינה מכירה במי שחוכר לתקופה ארוכה כבעלים בפועל של הזכויות והמינהל רק זכאי לדרוש מהחוכר מיסים, כגון דמי הסכמה או דמי היוון, בעת מכירת זכויות או בעת הארכת החכירה לתקופה נוספת. 4 - כפי שראית בתשובות לעיל, שאינן פשוטות, שיותר ממומלץ להיעזר בעו"ד המתמחה במקרקעין. עו"ד יכול לסייע בתכנון מס נכון וכן במו"מ נכון ויעיל שיניב לך רווח מקסימלי. תמיד תזכור שהקבלן עושה עסקאות כאלה לעיתים קרובות ולכן הידע והניסיון שלו, ביחד עם אנשי מקצוע שמלווים אותו, גוברים על שלך בהרבה וכדי לאזן את הכוחות מומלץ מאד לא לעשות עסקה מורכבת שכזו לבד. אם תרצה, אתה מוזמן לפנות למשרדנו, המתמחה בעסקאות מהסוג הזה, ונשמח לסייע לך.