רכישת נדלן בחו"ל

[אדם 08]

רכישת נדלן בחו"ל

חברים, לא בטוח שזה הפורום הכי מתאים, אבל שווה לנסות. אני רוצה להשקיע בנדל"ן בארה"ב. עומדות בפני שתי אופציות. אעשה בעצמי את ההחלטה הסופית - אבל אשמח לשמוע חו"ד. אופציה אחת - להשתתף בקבוצת רכישה בפילדלפיה של קומפלקס מגורים. הסכום לא גבוה ואוכל לעמוד בו בלי הלוואה. אופציה שניה- רכישת דירה. הנכס נרשם על שמי בטאבו. אני מקבל את הבית משופץ ולרוב כבר מושכר. יש חברת אחזקה שדואגת לשכירות וכל נושאי תחזוקת הנכס. אצטרך הלוואה של 90 אש"ח מהבנק. כמה שאלות: מישהו מכם כבר ניסה לרכוש בדרך זו או אחרת נדלן בחו"ל, ויכול לשתף בנסיונו? כמובן, שאין ברשותכם את כל הנתונים- אבל מנסיונכם - מה הייתם ממליצים? קבוצת רכישה או קניה + רישום בטאבו? התעיינתי ב3 חברות: http://butterflyil.co.il/ http://www.kerenhagshama.co.il/maintxt.asp?maincatid=224 http://www.starcapital.co.il/ מישהו מכיר אחת מהן אישית? תודה מראש

 

[RoyG NJ]

לרוב זה מכירת חלומות

ניקח למשל את BUFTTERFLY . הם מציגים הכנסה של 12,000$ בשנה. הוצאות : דמי ניהול : 1800$ הוצאות ביקור ושהייה : 2000$ (סביר להניח שזה יהיה 3000$ + ימי חופש שלך מהעבודה) הוצאות נלוות (ארנונה ?!) - 1800$ (בארה"ב אין ארנונה יש מיסוי נכס שמשולם ע"י בעל הדירה ולא הדייר - עלות ריאלית היא כ2.5% מערך הנכס קרי 2300$ ) מיסוי 1300$. כלומר 300$ בחודש רווח נקי . שווה את הבלאגן ? מה עם ירידת ערך, את העובדה שאתה יכול להשקיע את ה90,000$ במשהו מכניס ריבית (3%?) . מה עם קורה משהו לנכס - תיקון רציני... מה אם לא מצליחים למצוא שוכר ? לא ממש נראה לי שווה כל הסיפור הזה ...

 

[ברק301]

מכירת החלומות...

לא סתם הם נקראים butterfly הכסף יתעופף באותה המהירות אגב, אותו אחד שימכור לו את הבית, תסתסכל באתר שלהם, הוא עמית הלר הוא כבר מכר להרבה חלומות (והעיף להם את הכסף) חפש בגוגל את IXI, שהוא היה היזם והמנכל שלה.... הוא מכר שם חלומות (יש שיגידו שקרים)

 

[Boston Guy]

כל יום נולד עוד אחד

תגיד - שמעת פעם על ה Case Shiller Index ? אני לא צריך את "כל הנתונים" - שאתה מקבל יד שלישית דרך מעאכר ישראלי שאתמול מכר בננות או צעצועים זולים מסין בשוק הישראלי, ועכשיו הוא פתאום "מומחה לנדל"ן באמריקה". אני חי באמריקה כבר 17 שנה, וראיתי את "ההצלחות הכבירות" של המשקיעים הישראליים פה - מתשובה הספר מסבילייה וצפונה. עצה אחת יש לי אליך: לפני שאתה רץ לקחת את כל כספך - פלוס הלוואות - ולהשקיע אותו, תעלה על מטוס ולך לראות מה אתה קונה. תגור שבוע בשכונה שבה אתה הולך לקבור מאות אלפי שקלים. תחרוש אותה ברגל. תסתכל מה מצב הבתים האחרים. איזה מן פרצופים רואים ברחוב. איזה מן מכוניות חונות שם. תנסה לחשוב כמה ה"תשואה המדהימה" שמבטיחים לך ריאלית לנוכח מה שאתה רואה.

 

[John the Savage]

הצצתי טיפה בנכסים שהם מציעים

סתם בשביל הקטע, הלכתי לבדוק איזה נכסים מציעים בחברות נדל"ן שכאלו. ראיתי שהאתר השלישי ברשימה שצירפת (starcapital) מציע בין השאר נכסים באזור פילדלפיה. מכיוון שאת פילדלפיה אני מכיר טוב, הלכתי להסתכל איזה נכסים הם מציעים שם. לדוגמה, הבית האחרון ברשימה, 5021 ברח' aspen. על פי התיאור באתר "בית דו-משפחתי מרשים עם חצר אחורית הכולל 2 חדרי שינה, הבית ממוקם באזור טוב במרכז העיר פילדלפיה", אלא שבמציאות הבית הזה נמצא במערב פילדלפיה בלב שכונת פשע ... הבית הזה נמכר ב-2010 תמורת 18K דולר, ועכשיו האתר הישראלי מבקש עבורו 85K דולר. גם אם הוא עבר שיפוץ יסודי מאז שניקנה, זה מחיר מופרז למיקום הספציפי הזה. בכל הבתים האחרים שהסתכלתי ברשימה, התמונה היא דומה.

 

[Boston Guy]

אבל כבר כתבתי - כל יום נולד עוד אחד...

 

[אדם 08]

תודה על כל התגובות

לקחתי הכל לתשומת ליבי. נכון לעכשיו מתעניין ב"קרן הגשמה". מישהו מכיר אותם מנסיונו או שמע עליהם? אני מתעניין בקבוצת רכישה לקניית קומפלקס של 5 בניינים לשיפוץ והשבחה ברחוב arch 229 בלב האולד סיטי של פילדלפיה איך אוכל לברר על מצבו הסוציו-אקונומי המיקום המדויק? או בכלל פרטים נוספים שאוכל לברר באינטרנט לפי הכתובת? שב"ש

 

[אמיתי ר]

הנה תמונה של הרחוב

http://www.bing.com/maps/?v=2&where...896~-75.18085157871246&lvl=18&sty=b&encType=1 לברר מצב פשע אתה יכול בד"כ לפנות לאתר האינרטנט של הרשות המקומית. יש גם כמה מאות אתרים חינמיים שמרכזים את המידע. תברר בבניין סמוך כמה גובים שכירות, ואז תפחית מזה את עשרות העמלות והמיסים שתשלם (כפי שבוסטון ואחרים כתבו לך), ואז תראה.

 

[אדם 08]

המון תודה

אני רואה שיש תחנת רכבת סמוכה - זה יכול להדליק נורה אדומה לבניין מגורים. תודה על הטיפים. אם יש לך אתרים מומלצים אני אשמח. אני אגגל בכל מקרה.

 

[אמיתי ר]

crimereports.com

 

[John the Savage]

משום מה הוא לא נתן לך את הכתוב הנכונה

האזור עליו הוא מדבר (229 Arch st.) נמצא בעיר העתיקה, בכלל בצד השני של מרכז העיר (ובמיוחד בשבילך, בקישור לבינג) http://www.bing.com/maps/?v=2&where...5NTA4Mzc4OTE0Njk1JTdlLTc1LjE5MDYzMDkxMjc4MDg=

 

[אמיתי ר]

תודה על התיקון.

 

[John the Savage]

זה כבר באזור יותר נורמאלי

דבר ראשון, שים לב לקישור המתוקן שנתתי (המפה שצירף אמיתי היתה למקום הלא נכון). אני מכיר את האזור ויוצא לי להסתובב שם מידי פעם. זה אכן נמצא בעיר העתיקה. זה אזור נחמד יחסית, ובהחלט לא בשכונת פשע (בניגוד לבתים באתרים הקודמים שהבאת). זה נמצא באזור שיש בו הרבה גלריות והוא קרוב למבנים היסטוריים ואזורים מתויירים. אמנם זה לא אזור יוקרתי כמו ססואייטי היל, אבל אזור בסדר. ממש בסמוך לבניין הזה נמצא הבית של בטסי רוס, האישה שהפכה לדמות היסטורית בזכות זה שתפרה את דגל ארה"ב הראשון, וכיום יש שם מוזיאון על שמה. בעיות פוטנציאליות: יש אנשים שעלול להפריע להם לגור באזור כזה דווקא בגלל שמתסובבים שם המון תיירים, ומקומות תיירותיים שכאלו גם נוטים למשוך אליהם הרבה קבצנים. כרגע הבניין עצמו די מוזנח (אם כי זה כמובן ישתנה ברגע שישפצו את הבניין).

 

[John the Savage]

ואגב, סתם בשביל הקוריוז

לבניין המדובר (229 Arch st.) יש גם היסטוריה מאד מעניינת: מתברר שבבניין הזה הוקם בשנת 1850 הקולג' הרפואי הראשון בעולם לנשים. באותה התקופה מקצוע הרפואה נחשב למקצוע לגברים בלבד, ובתי הספר לרפואה היו סגורים לנשים, ובדיוק בבניין הזה שקבוצת הרכישה שלך מתעניינת בו הוקם Female Medical College of Pennsylvania, שהיה המוסד הלימודי הראשון שהכשיר נשים בתור רופאות. לא שזה רלוונטי במיוחד עבורך, אבל סתם חשבתי שזה פרט טריוויה מעניין.

 

[Boston Guy]

זה בכלל לא בניין מגורים, אפעס

זה בניין מסחרי לחלוטין. אני לא רואה יותר מדי בנייני מגורים ברחוב הזה בכלל... זה נראה רחוב מסחרי בדאון טאון, מן הסתם כזה שעם רדת החשכה והסתלקות התיירים הופך נטוש לחתולים. יש להם בכלל אישורים ורשיונות מהעירייה להפוך בניין שנמצא ב ZONE שהוא COMMERCIAL לבניין מגורים? אם יהפכו אותו לבניין מגורים - איפה הדיירים יחנו? הם מתכננים להרוס את הבניין, לחפור חניון ולבנות אותו מחדש, או מה? יש להם סיכוי לקבל רשיון להמרה למגורים? העירייה הרי צריכה לדאוג לתשתית PUBLIC SCHOOLS וכיוצ"ב - שאין לי מושג אם יש באזור... יש כל כך הרבה דברים שצריך לבדוק...

 

[John the Savage]

ברור שיש המון דברים שצריכים לבדוק

ותמיד יש בהשקעה כזו המון סיכונים, אבל לפחות זה נמצא באזור שהייתי מוכן לשקול לגור בו, שזו כבר נקודת התחלה טובה. אמנם זה לא ממש בלב שכונת מגורים, אבל זה לא רחוק מהאזור של Elferth Alley, ונמצא במרחק בטוח (לא רחוק מידי ולא קרוב מידי) מאזור חיי הלילה של העיר העתיקה כך שלא צריך להרחיק מידי מהאזורים שהם הומי אדם גם בלילה, אבל מצד שני לא סובלים מהרעש והשיכורים. לגבי יעוד המבנה לא ניראה שזו בעיה. החלקה בו נמצא המבנה מוגדרת בתור zone C3, שמוגדר אמנם כאזור לשימוש מסחרי, אבל מתיר גם שימוש למגורים ללא הגבלה כך שלא צריך לעשות שינוי zoning. מהמפה ניראה שיש גם מגרש חניה צמוד לבניין מאחור. להרוס את הבניין הם לא יכולים כי ככל הידוע לי יש מורטוריום על הריסת בתים בעיר העתיקה, כך שכניראה שהכוונה היא לשפץ אותו.

 

[אדם 08]

תודה

 

[ברק301]

הערכת השקעות

כשאתה בא לבדוק כדאיות השקעה אתה מתמחר סיכון להפסיד וסיכוי להרויח כמו שבטח הבנת כבר, השקעה במדינה אחרת , שאתה לא גר בה בנדלן שהתרסק, עם חברה שאתה לא מכיר באופן אישי הוא דבר מאד מסוכן הסיכוי לרווח קיים, ואפילו הרבה רק שהסיכון כל כך גדול שהשקעה במניות מסוכנות יתנו לך פחות סיכון (חברה בורסאית לא נעלמת, ולא נשארת בלי אישורי בנייה של נכס שאף אחד לא רוצה) אך להשקעה במניות מסוכנות יש פוטנציאל רווח הרבה יותר גדול בקיצור המלצה, אל תשקיע, וזה ממש לא חשוב אם זה בניין כזה או אחר בעיר כזו או אחרת....

 

[אדם 08]

מישהו מיכם מפלדלפיה?

מישהו מיכם מפלדלפיה? או מכירים מישהו מהעיר?