צריכה את עזרתכם

[galigal33]

צריכה את עזרתכם

אנחנו בהליכים של קניית מגרש שעליו תבנה וילה מקבלן באזור משגב. הרעיון הוא שאנחנו קונים מגרש והקבלן נותן מספר דגמים שאותם ניתן לשנות כמעט כליל. אנחנו גם אמורים לקבל שרותי אדריכל. אנחנו חדשים בעסק לגמרי ואין לנו מושג כמעט בכלום. בעצתו האדיבה של אחד מחברי הפורום התחלנו לברר מאנשים שכבר בונים שם על הקבלן ומפרויקטים קודמים שלו. יש לי כמה שאלות: 1. דברנו עם אדריכלית (שהיא קרובת משפחה) . היא אמרה שאין טעם לקחת מפקח בנייה אם אנחנו לא מכירים אותו היטב. מכיוון שהרבה פעמים הקבלן משלם לפקחים על מנת להעלים עיין..מאחר ואין לי אף חבר פקח בנייה אני לא מבינה מה אני אמורה לעשות. 2 קבלנו מפרט שלא אומר לנו כלום. מה אני אמורה לעשות עם זה? 3 איך מנהלים משא ומתן עם קבלן. האם נהוג להתווכח? על מה בכלל מקובל להתווכח. ואיך אני אמורה לעשות את זה אם אני לא מבינה כלום? 4 האם נכון לקחת אדריכל משלנו בנוסף לזה שהם נותנים ? וכמה מקובל לשלם לאדריכל ? 5 אנחנו אמורים לקחת החלטה תוך חודש מיום ההרשמה שלנו. האם זה נראה לכם פרק זמן סביר להבין אם העסקה הוגנת? תודה לכל העונים . אשמח לכל הערה שלכם ועיצה!

 

[avi5199]

אם אתם לוקחים קבלן מפתח אתם צריכים עורך דין

טוב שיערוך לכם חוזה שיגן עליכם מכל הכוונים האפשריים, אל תסתפקו בעורך דין של הקבלן. קבלן מפתח זה קבלן שבונה את הבית כמוצר סופי, אתם מקבלים ממנו מפקט מדוייק ומפורט ותוכניות מפורטות והצעת מחיר מפורטת , הוא צריך לתכן את הבית לפי רצונכם, רצוי כולל פיתוח וגינה ... לקבלן מפתח יש אדריכל מהנדס ומפקח משלו ולכן אתם לא צריכים לקחת לא מפקח ולא אדריכל. לא מקובל לפקח עם מפקחים נוספים על קבלן מפתח , אבל אתם יכולים להכניס חברת בדיקה חיצונית שתבדוק את הבית בשלבים שונים והקבלן יתחייב בחוזה לתקן כל פגם שהם ימצאו. חבר שלי בנה בשיטה כזאת , זה מאד נוח וחוסך מכם את כל בילבול המוח של הבניה, זה יוצא יקר יותר מבניה עם מפקח וקבלני מישנה, אבל מצד שני אתם יודעים בדיוק מתי הבניה תגמר ובכמה כסף תגמרו את הבניה. הרבה חוזים עם קבלן מפתח מגיעים לבתי משפט בגלל חוסר אמינות של הקבלן או אי הבנות בעת עריכת החוזה והמפרט. לפני שאתם סוגרים עם קבלן, בקשו לבדוק את מצבו הכלכלי של הקבלן, בקשו לראות בתים שבנה ודברו עם אנשים שקנו ממנו בתים, בידקו את החוזה והמפרט ב"רחל בתך הקטנה" . ודירשו מהקבלן ערבות בנקאית על כל סכום שאתם משלמים לו מראש .

 

[galigal33]

תודה על העצות והפרוט

עורך דין טוב כבר מצאנו. אשמח לעוד תגובות.

 

[מיכאלקפ]

קבלן מפתח

בהמשך לתגובה הקודמת: אכן לא נהוג לפקח על המפקח, אולם יש טעם לתת את המפרט הטכני לבדיקה מוקדמת ע"י מפקח בניה/ מהנדס העוסק בכתיבת כתבי כמויות ומפרטים בלתי תלוי לעיון טרם חתימה. בכל מקרה לפי חוק מכר דירות קבלן המפתח אחראי לתיקון ליקויים עד לפחות 10 שנים ממסירת הנכס- אני בטוח שעורך הדין שלכם מכיר את החוק ויוכל לבאר לכם אותו.

 

[talullah]

מבקשת להוסיף

קבלני מפתח יכולים להוות בעיה רצינית יש לי רעיונות לכם: אדריכל משלכם - קחו !!!! חובה שיהיה מישהו מהצד שלכם שיתכנן לכם ולא לפי הנוחות של הקבלן! מפקח בניה - לתת למפקח הבניה של הקבלן לפקח על עצמו זה בדרך כלל כמו לתת לחתול לשמור על השמנת אלא אם נפלתם על קבלן צדיק - קחו מפקח בניה יש מספיק חברות גדולות ואמינות שמיסתובבות כאן בפורום שהשם שלהם חשוב להם יותר מתשלום קבלן כזה או אחר ולגבי חוק המכר - כפי שאני מכירה את המדינה הזו - עד שתתבעי את הקבלן והמשפט יגמר - את יכולה לסבול מאד מאד - עדיף לבנות כמו שצריך כבר מההתחלה מאשר לרדוף אחרי הקבלן לתיקונים BETTER BE SAFE THAN SORRY

 

[talullah]

והכי חשוב - ללכת לאדם שעושה כתבי כמויות

ולשבת איתו על מה שחסר ועל מה לשים דגש אני יכולה להמליץ לכם - אבל במסר אם תרצו

 

[galigal33]

תודה שוב לכולם על העצות

אין לי מושג כמה כסף לוקחים כל אנשי המיקצוע האלו. ואם זה הולך ליקר לנו משמעותית את כל העסק. לקחנו כבר עו"ד שלנו אבל הבנו שאנחנו צריכים לשלם גם לעו"ד להם. אז יוצא שאנחנו צריכים לקחת כפול עו"ד אדריכל, פקוח על הבנייה וכו' יש לכם מושג מה יכולה להיות העלות של כל אלו?

 

[shmoolikipod]

זה משגע אותי ההודעות האלה !!!!

הרי התאגדתם ביחד באותו מקום במשגב (בטח צורית/גילון או עצמון או משהו כזה) - למה אין לכם עו"ד שתופר את כל ההרחבה מטעם ה מ ת י י ש ב י ם ולא הקבלן? אם התאגדתם יחד, למה אין לכם משרד אדריכלות? (ואני לא מדבר על יעד אדריכלות) שנותן לכם ליווי? זה משגע אותי, אתם גוף של כמה עשרות משפחות שידעתם לקחת קבלן (שאתם לא סומכים עליו אני רואה, כנראה שבצדק). למה לא לקחתם אדריכל שלכם ?! הכי טוב שתקחו משרד שילווה אתכם בבנייה ויתן פתרון אישי וייחודי לכל משפחה. עלות: לפי שעת עבודה, זה יוצא בערך 7500 ש"ח למשפחה פחות או יותר וחוסך לכל משפחה הרבה יותר מזה. מנסיון. לגבי מפקח, קחו ב י ח ד מפקח שיעשה לכם "מחיר" על כל האתר. שווה לו להוריד 25% לפחות במחיר. זה בערך 2500 ש"ח לחודש לכל משפחה גילוי נאות: הח"מ מנהל משרד אדריכלות שכזה ומציע את שירותיו בעדינות וללא לחץ.

 

[galigal33]

זהו...

שלא התאגדנו. כל מי שהגיע לישובים האלו ספציפית הם אנשים מהמרכז שלא מכירים אחד את השני והקבלן לא ייתן לנו פרטים של כל הבונים שם. לא כולם גם הגיעו , קנו ועשו את ההסכם בזמן שלנו. (אנחנו למשל די אחרונים שם) אבל תודה על האכפתיות והמחשבה!

 

[מיכאלקפ]

קצת סדר...

האם מדובר ביזם אשר בתורו שוכר שירותי בניה מקבלן לצורך הביצוע או שמדובר ביזם אשר גם מבצע בעצמו?

 

[galigal33]

מדובר

בקבוצת בנייה שעוסקת בבנייה ,ייזום והרחבה של ישובים. כלומר יוזם וגם מבצע.

 

[shmoolikipod]

לא התכוונתי להעליב אבל....

זה משגע אותי. אני רואה אנשים תמימים כמוך שלא מגיע להם להדפק ע"י קבלנים ויזמים רודפי בצע. הבית הזה הוא ההוצאה הכבדה ביותר שאי פעם תוציאי ואת נותנת לכל קבלן/יזם חריין לעשות בכספך (של הבנק) כבשלו. מי הוא בכלל שיכפה עלייך אדריכל / עו"ד / תכנון / וכיו"ב ? אנא ממך, קחי עו"ד נייטרלי משלך (אם תרצי המלצה על מומחה לא יקר בנדל"ן השאירי פה מייל) ואנא ממך אל תעבדי בלי אדריכל/ית (עדיף לא בן משפחה, זה מאוד מקשה, מנסיון) בהצלחה

 

[avi5199]

אין שום סיבה שתשלמו על העורך דין של הקבלן

אל תיבנו עם קבלן שאין לכם אפשרות למשא ומתן איתו. אתם צריכים לפנות לכמה קבלנים ולקחת את ההצעה הכי משתלמת לכם ולפי התנאים שלכם . תזכרו תמיד שאתם הלקוח והקבלן צריך אותכם יותר מאשר אתם צריכים אותו. תדרשו בטחונות, זה הכי חשוב. אני לא מסכים בכלל לכותב הקודם אתם לא צריכים שני ארכיטקטים , ובטוח שלא צריך שום כתב כמויות. אתם צריכים מפרט מדוייק ותוכנית מפורטת וברורה כולל דגם תלת מימדי או תמונה תלת מימדית של הבית מכל הזויות, כשאתם בודקים ומתכננים ומחליטים מה שאתם רוצים מול הארכיטקט של הקבלן או מול ארכיטקט שלכם ( אבל אם אתם לוקחים ארכיטקט שלכם אל תסכימו לשלם לקבלן על תיכנון ).

 

[shmoolikipod]

וככה אבי ואני אמרנו בערך את אותו הדבר......

 

[galigal33]

אז ככה

קודם כל תודה על התשובות והעזרה. מצאנו עו"ד שהוא גם חבר ותיק שלי ועוסק הרבה שנים בתחום הזה. לוקחת את עצתכם לגבי האדריכל. רוצה לקחת אדריכל משלנו ולא לשלם על זה שלהם. העו"ד שלי אמר שלא נהוג לא לשלם לעו"ד של הצד השני ושזה לא בר ויכוח בד"כ.(אולי כן להוריד לתת אחוז קטן יותר שזה כבר עשינו) מלבד זאת ככל שאני חושבת על זה יותר כאב הראש שלי הופך למיגרנה.

 

[אבוקדוים]

משהו לא ברור לי

אם אתם רוכשים את המגרש מראש, מה המניעה לבנות עם איזה קבלן שתבחרו? אנחנו כרגע לקראת הסוף של הרפתקאה שהיתה ממש לא נעימה, וזה עדיין לא נגמר. גם אנחנו חלק מ"קבוצת בניה" במקום אחר, אבל אצלינו התהליך היה שונה. אשמח לפרט במסרים את התלאות שעברנו, אם זה מעניין אותך. מה שנשמע לי לא טוב בעסקה שלכם - זו המחוייבות לקבלן מסוים. למה בעצם? מה מונע מכם לרכוש את המגרש ולבנות עליו עם איזה אנשי מקצוע שתבחרו? האם העובדה שהדגמים של הקבלן כבר עברו אישורים במועצה? כי אם ככה- גם על זה יש לי מה לומר.

 

[galigal33]

מאוד אשמח למסר עם פירוט. תודה!

 

[מיכאלקפ]

נורופן

מצב 1 אתם קונים את הקרקע בעצמכם ופשוט יש קבלן אשר מציע גם שירותי תכנון וגם שירותי בניה - בעצם מדובר בפרויקט בנה ביתך וכמובן שזכותכם לעבוד עם ספקי שירות אחרים.(כנראה שלא המצב) מצב 2 מדובר בפרויקט בו יש יזם שמשווק את המגרשים כולל שירותי תכנון+אופציה לבניה ופיקוח אזי יש להקפיד לגבי התמורה- יש לוודא חוזית שאתם מקבלים רישוי, סט תכניות עבודה מלא לביצוע כולל תכניות של כל היועצים(קונסטרוקציה, חשמל ואינסטלציה)כולל רשימות מסגרות, נגרות ואלומיניום, וסט תכניות פרטי בניין.במקרה הזה אתם יכולים לפתוח את הביצוע למכרז חיצוני ולנהל אותו בעצמכם (או באמצעות מפקח). מצב 3 כמו בסעיף הקודם, רק שהיזם מחייב אותכם לבצע דרכו והוא אחראי מבחינה חוקית לאיכות הבניה ולזמני המסירה . בכל מקרה הייתי מוודא על מה מדובר בשינוי של כמעט הכל- האם רק בשינויי פנים או גם בשינויי מעטפת? לא הייתי פוסל באופן גורף עבודה מול המתכננים של היזם, אלא "בודק את המים" ורואה אם יש כימיה ואם המתכנן מספק תכנון בהתאם לדרישותיכם. יש לקחת בחשבון שאולי המוטיבציה של המתכנן הנ"ל תהיה נמוכה בשל תנאי ההתקשרות בינו ובין היזם דבר אשר לא יביא למיצוי התכנון מבחינתכם.בכל מקרה הייתי מוסיף סעיף חוזי שזכותכם להביא מתכנן מטעמכם ושכל השינויים שהוא יציג יחייבו את היזם בלא שינויי עלות.

 

[בינא]

העצות שקיבלת כאן, רובן טובות ונכונות

אבל הדבר שעולה בצורה הכי ברורה מכל השאלות שלכם, הוא שמלווה בניה מקצועי היה פותר לכם את כולן ועוזר לכם גם בסדר של בצוע הפעולות, גם בהבנת ההסכם לרכישת המגרש, על כל מגבלותיו והיתרונות שניתן להוציא ממנו, אם בכלל וגם בהמשך ביעוץ במהלך התכנון עד לקבלת היתר הבניה, בחירת שיטת הבניה, בחירת הקבלנים והסיכומים איתם, בדיקת כתבי הכמויות ו/או הוצאתן, בדיקת המפרט הטכני, אם מתאים לתקציב וליווי הבניה בפועל, אם בניהול-בצוע של קבלני משנה ואם בפקוח על מספר קבלנים מצומצם או קבלן אחד ראשי וכל זאת בשיתוף פעולה מלא עם האדריכל/ית שבחרתם והמהנדס המתכנן האחראי על תכנון שלד המבנה ומכאן אחריותו לחוזקו.

 

[galigal33]

לשניכם

מדובר במצב 3 . אנחנו אכן החלטנו היום שנתחיל "לבדוק את המיים" ולראות אם השרותים השונים הם לרוחינו. כן החלטנו גם להמשיך לבדוק מקומות נוספים. גם החלטנו לקחת דברים בקצב שלנו ולא להכנע ללחץ שיווקי. בסה"כ יש לנו די הרבה אופציות. זהו פחות או יותר. תודה לכולכם על העזרה והנדיבות. לקחתי את מה שכתבתם לתשומת ליבי, גם אם לא התייחסתי לזה בתגובותי. אעדכן בהמשך.