פינוי בינוי טירת הכרמל
שלום ענת, ראשית, קבלי התנצלותי על העיכוב במתן התשובה, משום מה חמקו שאלותיך מעיניי וכעת אני משיב לכך בצורה מעמיקה, כהרגלי בקודש... 1. ככל הידוע לי, בטירת כרמל יש פרויקט מתוכנן באזור גיורא שהעירייה יוזמת. מעבר לכך, יוכלות להיות יוזמות פרטיות של יזמים שונים שעליהם יש לקבל מידע או באמצעות אכרזה רשמית של הממשלה (וכזאת לא מוכרת לי) או מהשטח (יזמים מנסים לקדם ולהחתים על הסכם עם דיירים ופעילויות מסוג זה...). 2. הדיירים מקבלים דמי שכירות בגובה המקובל באזור ולעיתים בתוספת כלשהי (נתון למו"מ עם היזם המבצע) ובסכום זה יכולים לבחור את דרכם - או להתגורר בשכירות באזור או בכל מקום אחר (ובכך אף מסייע היזם במציאת דירה מתאימה) או לחסוך לעצמו את הכסף בתקופת הבנייה ולהתגורר אצל קרובי משפחה, לפי נוחיות הדיירים. 3. החוק מאפשר ל- 80 אחוז המעוניינים לקדם את הפרויקט לתבוע (באמצעות ובמימון היזם כמובן) תביעה נזיקית את הדיירים הסרבנים. זהו מה שנקרא "חוק הדייר הסורר" או "חוק הדייר הסרבן". בכל מקרה, לא ניתן להוציא בכוח אדם מדירתו כי דירתו של אדם היא קניינו ולא ניתן לפגוע בכך, אולם, תביעה נזיקית בגובה הנזק שנגרם ליתר הדיירים הינה תביעה שרוב האנשים לא יכולים להתמודד מולה וכך היא אמורה לעשות את שלה. תיאורטית, אם דייר כזה נתבע ומפסיד ומדובר בעשרות מיליונים, אזי במידה ואינו מפצה את יתר שכניו (מפאת הסכום הגבוה) ניתן לפנות עם פסק דין למימוש הדירה שלו בהוצאה לפועל וכך בדרך עקיפה להוציאו מדירתו באמצעות כינוס נכסים וכן הלאה. חשוב לציין, כי הכל בכפוף לכך שהדייר מסרב מסיבה "סבירה" שהיא לכשעצמה מונח שאינו מוגדר בחוק אלא נתון להכרעת בית המשפט. 4. היזם חייב להעניק, ועורכי הדין של הדיירים גם דואגים לכך, ערבות מוגדלת לכל דירה מתפנה ואף עד לגובה הדירה החדשה! חשוב להבין, אין קשר בין מה שקרה בחפציבה לפינוי בינוי. על קצה המזלג, בחפציבה, אנשים לא קיבלו ערבויות מכל מיני סיבות (רצו לקבל הנחות ולא דרשו ערבות או פשוט לא ידעו והקבלן ניצל את תמימותם וכן הלאה) וכך נוצר מצב שחצי בניין עם ערבויות וחצי בניין בלי ולבנק לא היה די כסף מערבויות כדי להמשיך את הליכי הבנייה. במקרה של פינוי בינוי - כולם כולל כולם מקבלים ערבויות מספיקות וכך אם קורה משהו ליזם/קבלן יש ממה להיפרע ולהמשיך את הפרויקט עם יזם אחר וזה הליך הרבה יותר קצר ממה שקורה עכשיו עם חפציבה. 5. התמורה ניתנת בדירה חדשה שערכה גבוה בדרך כלל בכ- 50% מהדירה הישנה וכן במרכיבים נוספים כמו קומה, חניות, מחסן, כיווני אוויר, ריהוט לבית, מכשירי חשמל, מימון הפרשי ארנונה ותחזוקה וכן הלאה. כאן חשוב לציין את תפקידם הקריטי של עורכי הדין של הדיירים אשר תפקידם להשיג לדיירים כמה שיותר במו"מ מסחרי והמשפטי עם היזם. ישנם פרויקטים שדיירים מתמודדים לבד וכוחם קטן משמעותית מאשר פרויקטים שדיירים פועלים בצורה מאורגנת באמצעות עורכי דין המייצגים אותם. מכיוון שהדיירים לא משלמים לעורכי הדין שכ"ט ולא מוציאים מכיסם ולו שקל אחד בפרויקט כזה, מומלץ בכל מקרה להיעזר בעורכי דין שירכזו את הטיפול עבור כל הדיירים. (ובמאמר מוסגר - לא כל עו"ד שמתעסק עם נדלן, גם אם הוא 50 שנה בתחום, מבין בפינוי בינוי, כך שרצוי עורך דין מוכח שמייצג דיירים בפרויקטים כאלה ומכיר היטב את כל הניואנסים בתחום). לשאלתך ביתר מיקוד - הרי שאפשר גם לדרוש 4 פנטהאוסים לכל דייר מתפנה, הכל נתון למו"מ אבל חשוב לזכור כלל אצבע להצלחת פרויקט פינוי בינוי - היזם חייב להרוויח. אם הוא לא מרוויח לא יהיה פרויקט ואם דיירים ידרשו מעבר לקו שממנו הכדאיות הכלכלית ליזם לא תהיה משתלמת הוא פשוט יירד מהפרויקט ואף אחד לא ירוויח, כולל הדיירים...
