אתה משתמש בדפדפן מיושן. יתכן והאתר הנוכחי יוצג באופן שגוי, כמו כן אתרים אחרים ברשת.
אנא שדרג את הדפדפן או השתמש בדפדפן חילופי.
אנא שדרג את הדפדפן או השתמש בדפדפן חילופי.
ערבות קבלן בתמ"א 38
- פותח הנושא nsavitzki
- פורסם בתאריך
אלדר אדטו עורך דין
New member
תשובה
כאשר אני מייעץ ללקוחותיי תמיד אני חוזר על התנאי הבסיסי להסכם והינו קבלת ערבות בנקאית מטעם הקבלן. לא התחייבות, לא משכון דירה, לא ערבות אישית או כל דבר דומה, אך ורק ערבות בנקאית אשר ניתנת למימוש עם קרות המקרה. אין נוסחה מדעית מהו גובה הערבון, אבל הוא נע בין 100ל- 200 אלף דולר. מצורף בזאת מדריך על איך לבחור קבלן לתמ"א 38 http://www.adatolaw.co.il/קבלן_לתמא38
כאשר אני מייעץ ללקוחותיי תמיד אני חוזר על התנאי הבסיסי להסכם והינו קבלת ערבות בנקאית מטעם הקבלן. לא התחייבות, לא משכון דירה, לא ערבות אישית או כל דבר דומה, אך ורק ערבות בנקאית אשר ניתנת למימוש עם קרות המקרה. אין נוסחה מדעית מהו גובה הערבון, אבל הוא נע בין 100ל- 200 אלף דולר. מצורף בזאת מדריך על איך לבחור קבלן לתמ"א 38 http://www.adatolaw.co.il/קבלן_לתמא38
אלדר אדטו עורך דין
New member
אין סכום ממוצע לדירה
יש סכום ממוצע לבניין. הואיל והקבלן לא מבצע שינויים בדירתך, החישוב אינו נערך על בסיס ערבות לדירה. במידה והקבלן פושט רגל או כל הליך אחר אשר מעמיד אותו באי יכולת לסיים את הפרוייקט, אתם תהיו רשאים לממש את הערבות ואז לבצע אחד משניים. או לסיים את ההליך אשר התחיל ולא סיים, או לפרק את מה שהתחיל ולא סיים. לדוגמא: במידה והקבלן החל בביצוע טיח חוץ ולא סיים אותו. הערבות תספיק לכם על מנת לסיים את כל הטיח על הבניין. במקרה והחל בביצוע שיפוץ הלובי ולא סיים אותו, הערבות תספיק לכם על מנת לסיים את השיקום. זכרו כי הערבות אינה אמורה להיות מסופקת עבור כל השיקום. הדבר אינו ריאלי. הקבלן אינו מבצע הכל במכה אחת אלא עובד על פי שלבים. לפכיך הערבות אמורה לכסות כל שלב ושלב. בתקווה שעזרתי. במידה שיש שאלות אתם מוזמנים לפנות
יש סכום ממוצע לבניין. הואיל והקבלן לא מבצע שינויים בדירתך, החישוב אינו נערך על בסיס ערבות לדירה. במידה והקבלן פושט רגל או כל הליך אחר אשר מעמיד אותו באי יכולת לסיים את הפרוייקט, אתם תהיו רשאים לממש את הערבות ואז לבצע אחד משניים. או לסיים את ההליך אשר התחיל ולא סיים, או לפרק את מה שהתחיל ולא סיים. לדוגמא: במידה והקבלן החל בביצוע טיח חוץ ולא סיים אותו. הערבות תספיק לכם על מנת לסיים את כל הטיח על הבניין. במקרה והחל בביצוע שיפוץ הלובי ולא סיים אותו, הערבות תספיק לכם על מנת לסיים את השיקום. זכרו כי הערבות אינה אמורה להיות מסופקת עבור כל השיקום. הדבר אינו ריאלי. הקבלן אינו מבצע הכל במכה אחת אלא עובד על פי שלבים. לפכיך הערבות אמורה לכסות כל שלב ושלב. בתקווה שעזרתי. במידה שיש שאלות אתם מוזמנים לפנות
זילברמן גרומן ושות
New member
היתכנות של תמא 38 בבניין בן 36 דירות
לפני שנכנסים לעניין הערבות זה יהיה ממש לא מקצועי שלא לדבר קודם כל על היתכנות של פרויקט כזה בבניין עם 36 דירות! מי שבאמת עוסק בתחום, זה זועק מיד, שכן כדאיות של בביצוע פרויקט של בנין אחד עם 36 דירות כשכל הזכויות האפשריות לבנייה מסתכמות בקומה אחת וחדר על הגג לפי תמא 38, מוטלת בספק רב. עלויות החיזוק לבניין עם 36 דירות, שלא לומר עלויות הרחבת כל הדירות, שיפוץ לובי והוצאות רבות נוספות, יהיו גבוהות בהרבה משווי קומה אחת וחדר על הגג. זאת כמובן בהסתייגות שכן הפרטים המלאים אינם מונחים לפניי (למשל, כמה דירות ניתן לבנות על הגג), אבל מתוך עשרות הבניינים שמשרדנו מטפל בימים אלה בתחום התמ"א 38, הן כמייצגי יזמים והן כמייצגי דיירים, אין מקרה כזה. הבניין עם הכי הרבה דירות היה עם 24 דירות וגם אז הכדאיות הייתה גבולית ביותר... לגופו של עניין, באשר לערבות, ברור שרצוי ערבות בנקאית אבל כל סוגיית המימון בתמ"א 38 בעייתי ביותר שכן הבנקים כיום אינם מוכנים להעמיד מימון לפרויקטים מסוג זה משום שבתחילת הפרויקט ליזם יש רק זכויות חוזיות ולא קנייניות בגין זכויות הבניה על הגג. עד להעברת הזכויות על שם היזם לבנקים אין בטוחה קניינית ומכאן נוצר פלונטר בעייתי שאינו מאפשר בפועל ליזמים לקבל מימון בנקאי הולם לקידום הפרויקט. ישנם פתרונות שונים אבל עד היום, במיוחד לאור המשבר הכלכלי, אין בנק שמוכן לקחת את הסיכון ועל כן הפרויקטים היחידים שמתקדמים הם אלה שליזם יש מימון עצמאי מלא. אלה כמובן מקרים נדירים שכן הרוב המוחלט של היזמים, בימים אלה של משבר, אינו מסוגל להביא מהבית מימון מלא לפרויקט ואם הוא קבלן גדול שכן יכול להביא מימון כזה, בד"כ פרויקטים של תמא 38 "קטנים" עליו והוא מעדיף פרויקטים גדולים בהרבה... אם תרצה תשובה מדויקת יותר לגבי הבניין הספציפי אתה מוזמן לפנות במייל או טל למשרדנו.
לפני שנכנסים לעניין הערבות זה יהיה ממש לא מקצועי שלא לדבר קודם כל על היתכנות של פרויקט כזה בבניין עם 36 דירות! מי שבאמת עוסק בתחום, זה זועק מיד, שכן כדאיות של בביצוע פרויקט של בנין אחד עם 36 דירות כשכל הזכויות האפשריות לבנייה מסתכמות בקומה אחת וחדר על הגג לפי תמא 38, מוטלת בספק רב. עלויות החיזוק לבניין עם 36 דירות, שלא לומר עלויות הרחבת כל הדירות, שיפוץ לובי והוצאות רבות נוספות, יהיו גבוהות בהרבה משווי קומה אחת וחדר על הגג. זאת כמובן בהסתייגות שכן הפרטים המלאים אינם מונחים לפניי (למשל, כמה דירות ניתן לבנות על הגג), אבל מתוך עשרות הבניינים שמשרדנו מטפל בימים אלה בתחום התמ"א 38, הן כמייצגי יזמים והן כמייצגי דיירים, אין מקרה כזה. הבניין עם הכי הרבה דירות היה עם 24 דירות וגם אז הכדאיות הייתה גבולית ביותר... לגופו של עניין, באשר לערבות, ברור שרצוי ערבות בנקאית אבל כל סוגיית המימון בתמ"א 38 בעייתי ביותר שכן הבנקים כיום אינם מוכנים להעמיד מימון לפרויקטים מסוג זה משום שבתחילת הפרויקט ליזם יש רק זכויות חוזיות ולא קנייניות בגין זכויות הבניה על הגג. עד להעברת הזכויות על שם היזם לבנקים אין בטוחה קניינית ומכאן נוצר פלונטר בעייתי שאינו מאפשר בפועל ליזמים לקבל מימון בנקאי הולם לקידום הפרויקט. ישנם פתרונות שונים אבל עד היום, במיוחד לאור המשבר הכלכלי, אין בנק שמוכן לקחת את הסיכון ועל כן הפרויקטים היחידים שמתקדמים הם אלה שליזם יש מימון עצמאי מלא. אלה כמובן מקרים נדירים שכן הרוב המוחלט של היזמים, בימים אלה של משבר, אינו מסוגל להביא מהבית מימון מלא לפרויקט ואם הוא קבלן גדול שכן יכול להביא מימון כזה, בד"כ פרויקטים של תמא 38 "קטנים" עליו והוא מעדיף פרויקטים גדולים בהרבה... אם תרצה תשובה מדויקת יותר לגבי הבניין הספציפי אתה מוזמן לפנות במייל או טל למשרדנו.
"עד להעברת הזכויות על שם היזם ..."
לדעתי הלא מלומדת הניסוח הזה ש עו"ד הוא עקרוני כלומר משלב חתימת הוזה ועד העברת הזכויות והזקה ליזם- מספיקה ערבות סמלית שבאה להבטיח עמידה בלוח זמנים איכות והתחייבויות אחרות... בעת מתן/מימוש זכויות קינייניות וחזקה- יפקיד הקבלן (אפשר אצל נאמן) ערבות בגובה הסכום הנדרש לסיום הפרוייקט. יקבע מנגנון אשר יפחית הערבות באופן הדרגתי לפי התקדמות הבניה של היזם
לדעתי הלא מלומדת הניסוח הזה ש עו"ד הוא עקרוני כלומר משלב חתימת הוזה ועד העברת הזכויות והזקה ליזם- מספיקה ערבות סמלית שבאה להבטיח עמידה בלוח זמנים איכות והתחייבויות אחרות... בעת מתן/מימוש זכויות קינייניות וחזקה- יפקיד הקבלן (אפשר אצל נאמן) ערבות בגובה הסכום הנדרש לסיום הפרוייקט. יקבע מנגנון אשר יפחית הערבות באופן הדרגתי לפי התקדמות הבניה של היזם
שלבים לדוגמא
אני מניח שפרוייקט אופייני הוא בן 11 שלבים עיקריים כמפורט: א. מו"מ וחתימת חוזה. ב.הכנת תכניות וקבלת אישורים. ג. חפירות וחיזוק עמודים. (ואולי גם צנרת תתקרקעית) ד. שיפוץ / בניה לובי. ה. שיפוץ בניית פיר והתאמת חדר מדרגות ו. יציקת תמיכות במעטפת הביניין. ז. יציקת גג חדש ובניית שלד דירות חדשות. ח. עבודות פנים דירות חדשות ט. טיח חוץ וגימור מעטפת י. התקנת מעלית יא. סיום מערכות ועבודות בגינה.(חניות ביוב גדר וכו) בהנחה שאלו השלבים- אם הזכויות הקינייניות מועברות לקבלן רק אחר ביצוע שלבים ב-ו הערבות הנדרשת היא בגובה עלות הביצוע של שלבים: ט י יא.
אני מניח שפרוייקט אופייני הוא בן 11 שלבים עיקריים כמפורט: א. מו"מ וחתימת חוזה. ב.הכנת תכניות וקבלת אישורים. ג. חפירות וחיזוק עמודים. (ואולי גם צנרת תתקרקעית) ד. שיפוץ / בניה לובי. ה. שיפוץ בניית פיר והתאמת חדר מדרגות ו. יציקת תמיכות במעטפת הביניין. ז. יציקת גג חדש ובניית שלד דירות חדשות. ח. עבודות פנים דירות חדשות ט. טיח חוץ וגימור מעטפת י. התקנת מעלית יא. סיום מערכות ועבודות בגינה.(חניות ביוב גדר וכו) בהנחה שאלו השלבים- אם הזכויות הקינייניות מועברות לקבלן רק אחר ביצוע שלבים ב-ו הערבות הנדרשת היא בגובה עלות הביצוע של שלבים: ט י יא.
Copyright©1996-2021,Tapuz Media Ltd. Forum software by XenForo® © 2010-2020 XenForo Ltd.