נ"ת 542 בנתניה
- פותח הנושא מטלמן
- פורסם בתאריך
תוכנית: נת/542/א - סטטוס לקראת פיתוח ובניה.
סטטוס תכנית.
תכנית נת/542א' היא תכנית מתאר מקומית שאושרה בועדה המחוזית כבר בשנת 2002/3 , כפי שמפורט בהמשך ...[התכנית התעכבה שנים רבות] בשלב זה לכשישוחררו כספי האוצר יחל שלב המכרזים לביצוע הפיתוח [מילוי עפר במקומות בהם נלקחו חולות בשנים האחרונות,תשתיות כבישים, ביוב,ניקוז, חשמל,מיים,ועוד...] לאחר בחירת חברה קבלנית,יחלו עבודות הפיתוח,בנתיים יחלו היזמים הפרטיים בהגשת אישור לתכנית נקודתית עפ"י מרכיבי התכנון, במקביל יחלו מכרזי רמ"י ליזמים באדמות המדינה בתכנית.
כלומר...מדובר על שנתיים שלוש לפחות לפני שניתן לדבר על תחילת בנייה בפועל.
הקדמה מחייבת -
משרד האוצר ורשות מקרקעי ישראל אישרו ב- 16 נובמבר 2014 הסכם עם עיריית נתניה לפיו, המדינה תממן ממקורותיה את הסכום הראשוני הנדרש בסך
50 מליון ש"ח לצורך ביצוע עבודות פיתוח בשטח התכנית על מנת לאפשר את בנייתן של מעל ל- 3000 יחידות דיור,כשמעל -75 אחוז משטח התכנית יבנה על קרקעות פרטיות עם למעלה מ-500 יורשים שצריך לאתר את חלקם.[תושבי חוץ ונעדרים]
ראש העיר,ומהנדס העיר השקיעו מאמצים על מנת לשכנע את רשויות המדינה, לאשר לעירייה מימון ראשוני שיאפשר לקדם ולבצע עבודות פיתוח בשטח של 885 דונם לערך ,המיועד לתכנית - נת/542/א'.
רקע "היסטורי" על העיכובים שגרמו לאי קידום התכנית.
התוכנית אושרה וקיבלה תוקף כבר בשנת 2003 (והתכנון החל עוד בשנות ה-80 של המאה הקודמת) מעל 12 שנים לא ניתן היה להוציא היתרי בנייה בגלל אי יכולתה הפיננסית של עיריית נתניה לבצע את עבודות הפיתוח המקדימות במימון עצמי בגלל פיזורה של התכנית ליחידות בודדות במגרשים הסופיים , עיריית נתניה התקשתה במציאת פתרון שיאפשר גביית אגרות והיטלים לצורך הפיתוח במגרשים קטנים, שאינן מאפשרות ביצוע מקיף של הפיתוח בתכנית.
רק 500 מיחה"ד בתוכנית נמצאות על קרקעות בבעלות המדינה[קק"ל/רמ"י] ויתרת - 2,500 יחה"ד נמצאות על קרקע פרטית, והרשות אינה רשאית לגבות מבעלי קרקע אגרות והיטלים לצורך פיתוח מראש.
וכך 13 שנים בגלל חוסר במימון ראשוני לקידום הליכי הפיתוח התעכבה תכנית כה חשובה לחיבור צפונה ודרומה של העיר נתניה.
בעקבות פנייה של ראש העיר נתניה, מרים פיירברג החליטו משרד האוצר ורשות מקרקעי ישראל כי הרשות תקדים מימון בגין עלויות הפיתוח של היחידות שעל הקרקע שבבעלותה, וההחזר של המימון יהיה ממכירת הקרקע. בינתיים יתחילו עבודות הפיתוח שיאפשר את הבנייה גם בקרקעות הפרטיות.
שטחי התכנית נמצאים בין הרחובות "בן צבי" במזרח, ו"בן גוריון" במערב ומלבד יחידות הדיור היא כוללת בנייה של 200 אלף מ"ר נוספים של מסחר, משרדים, ומבני ציבור. [בעתיד מתוכנן גם שינוי בתב"ע שיגדיל את מספר יחידות הדיור ל-4,500.]
מטרת התוכנית:
1. איחוד וחלוקה מחדש שלא בהסכמת הבעלים .
2. קביעת יעודים ושימושים לקרקע.
3. התווית מערכת דרכים חדשה, ביטול ושינוי של מערכת דרכים קיימת.
4. קביעת תקנות המסדירות את הבניה לשימושים המותרים לפי איזורים
בהתאם להוראות התכנית.
5. קביעת הוראות לפיתוח קרקע
6. קביעת הוראות והנחיות לעיצוב ארכיטקטוני
7. קביעת הנחיות לתכנון מפורט בנתאפ לעקרונות הבינוי
8. קביעת הנחיות לפיתוח מערכת תשתית.
תשריט התכנית - http://www.mmi.gov.il/IturTabotData/tabot/merkaz/4012938.pdf
תקנון תכנית מקומית [משנת 1990] - http://www.mmi.gov.il/IturTabotData/takanonim/merkaz/4012938.pdf
לוחות הקצאה/טבלאות איזון נספח א' ורשימת בעלי הקרקע -
http://www.mmi.gov.il/IturTabotData/nispachim/merkaz/4012938/20/נספח א-עמ 1 עד עמ 14.pdf
נספח לוחות הקצאה/טבלאות איזון עמ 1 עד עמ 14 :
http://www.mmi.gov.il/IturTabotData/nispachim/merkaz/4012938/20/עמ 1 עד עמ 14.pdf
נספח לוחות הקצאה/טבלאות איזון עמ 15 עד עמ 29 :
http://www.mmi.gov.il/IturTabotData/nispachim/merkaz/4012938/20/עמ 15 עד עמ 29.pdf
נספח לוחות הקצאה/טבלאות איזון עמ 30 עד עמ 42 :
http://www.mmi.gov.il/IturTabotData/nispachim/merkaz/4012938/20/עמ 30 עד עמ 42.pdf
סטטוס תכנית.
תכנית נת/542א' היא תכנית מתאר מקומית שאושרה בועדה המחוזית כבר בשנת 2002/3 , כפי שמפורט בהמשך ...[התכנית התעכבה שנים רבות] בשלב זה לכשישוחררו כספי האוצר יחל שלב המכרזים לביצוע הפיתוח [מילוי עפר במקומות בהם נלקחו חולות בשנים האחרונות,תשתיות כבישים, ביוב,ניקוז, חשמל,מיים,ועוד...] לאחר בחירת חברה קבלנית,יחלו עבודות הפיתוח,בנתיים יחלו היזמים הפרטיים בהגשת אישור לתכנית נקודתית עפ"י מרכיבי התכנון, במקביל יחלו מכרזי רמ"י ליזמים באדמות המדינה בתכנית.
כלומר...מדובר על שנתיים שלוש לפחות לפני שניתן לדבר על תחילת בנייה בפועל.
הקדמה מחייבת -
משרד האוצר ורשות מקרקעי ישראל אישרו ב- 16 נובמבר 2014 הסכם עם עיריית נתניה לפיו, המדינה תממן ממקורותיה את הסכום הראשוני הנדרש בסך
50 מליון ש"ח לצורך ביצוע עבודות פיתוח בשטח התכנית על מנת לאפשר את בנייתן של מעל ל- 3000 יחידות דיור,כשמעל -75 אחוז משטח התכנית יבנה על קרקעות פרטיות עם למעלה מ-500 יורשים שצריך לאתר את חלקם.[תושבי חוץ ונעדרים]
ראש העיר,ומהנדס העיר השקיעו מאמצים על מנת לשכנע את רשויות המדינה, לאשר לעירייה מימון ראשוני שיאפשר לקדם ולבצע עבודות פיתוח בשטח של 885 דונם לערך ,המיועד לתכנית - נת/542/א'.
רקע "היסטורי" על העיכובים שגרמו לאי קידום התכנית.
התוכנית אושרה וקיבלה תוקף כבר בשנת 2003 (והתכנון החל עוד בשנות ה-80 של המאה הקודמת) מעל 12 שנים לא ניתן היה להוציא היתרי בנייה בגלל אי יכולתה הפיננסית של עיריית נתניה לבצע את עבודות הפיתוח המקדימות במימון עצמי בגלל פיזורה של התכנית ליחידות בודדות במגרשים הסופיים , עיריית נתניה התקשתה במציאת פתרון שיאפשר גביית אגרות והיטלים לצורך הפיתוח במגרשים קטנים, שאינן מאפשרות ביצוע מקיף של הפיתוח בתכנית.
רק 500 מיחה"ד בתוכנית נמצאות על קרקעות בבעלות המדינה[קק"ל/רמ"י] ויתרת - 2,500 יחה"ד נמצאות על קרקע פרטית, והרשות אינה רשאית לגבות מבעלי קרקע אגרות והיטלים לצורך פיתוח מראש.
וכך 13 שנים בגלל חוסר במימון ראשוני לקידום הליכי הפיתוח התעכבה תכנית כה חשובה לחיבור צפונה ודרומה של העיר נתניה.
בעקבות פנייה של ראש העיר נתניה, מרים פיירברג החליטו משרד האוצר ורשות מקרקעי ישראל כי הרשות תקדים מימון בגין עלויות הפיתוח של היחידות שעל הקרקע שבבעלותה, וההחזר של המימון יהיה ממכירת הקרקע. בינתיים יתחילו עבודות הפיתוח שיאפשר את הבנייה גם בקרקעות הפרטיות.
שטחי התכנית נמצאים בין הרחובות "בן צבי" במזרח, ו"בן גוריון" במערב ומלבד יחידות הדיור היא כוללת בנייה של 200 אלף מ"ר נוספים של מסחר, משרדים, ומבני ציבור. [בעתיד מתוכנן גם שינוי בתב"ע שיגדיל את מספר יחידות הדיור ל-4,500.]
מטרת התוכנית:
1. איחוד וחלוקה מחדש שלא בהסכמת הבעלים .
2. קביעת יעודים ושימושים לקרקע.
3. התווית מערכת דרכים חדשה, ביטול ושינוי של מערכת דרכים קיימת.
4. קביעת תקנות המסדירות את הבניה לשימושים המותרים לפי איזורים
בהתאם להוראות התכנית.
5. קביעת הוראות לפיתוח קרקע
6. קביעת הוראות והנחיות לעיצוב ארכיטקטוני
7. קביעת הנחיות לתכנון מפורט בנתאפ לעקרונות הבינוי
8. קביעת הנחיות לפיתוח מערכת תשתית.
תשריט התכנית - http://www.mmi.gov.il/IturTabotData/tabot/merkaz/4012938.pdf
תקנון תכנית מקומית [משנת 1990] - http://www.mmi.gov.il/IturTabotData/takanonim/merkaz/4012938.pdf
לוחות הקצאה/טבלאות איזון נספח א' ורשימת בעלי הקרקע -
http://www.mmi.gov.il/IturTabotData/nispachim/merkaz/4012938/20/נספח א-עמ 1 עד עמ 14.pdf
נספח לוחות הקצאה/טבלאות איזון עמ 1 עד עמ 14 :
http://www.mmi.gov.il/IturTabotData/nispachim/merkaz/4012938/20/עמ 1 עד עמ 14.pdf
נספח לוחות הקצאה/טבלאות איזון עמ 15 עד עמ 29 :
http://www.mmi.gov.il/IturTabotData/nispachim/merkaz/4012938/20/עמ 15 עד עמ 29.pdf
נספח לוחות הקצאה/טבלאות איזון עמ 30 עד עמ 42 :
http://www.mmi.gov.il/IturTabotData/nispachim/merkaz/4012938/20/עמ 30 עד עמ 42.pdf
נתניה כעיר בה מימוש תכניות בניה לוקח עשרות שנים.
העיר נתניה משתרעת על שטח של 29,100 דונם, את נתניה מקדימות בדירוג שטחן 18 רשויות גדולות. לדוגמה שטח השיפוט המוניציפאלי של ת"א יפו הוא-
52,000 דונם, של חיפה וראשון לציון - 60,000 דונם כ"א ואילו ירושלים, שטחה המוניציפאלי הוא כ- 126,000 דונם, העיר נתניה מונה כ- 196,978 תושבים,
העיר השמינית באוכלוסייתה.
העיר נתניה - הכל החל ביוזמה פרטית של ועד בני בנימין.
ועד "בני בנימין" הוקם בתחילת שנות ה-20 של המאה הקודמת ע"י ברוך רם וגד מכנס ועובד בן עמי שהחלו לחפש אחר קרקע מתאימה ליישוב חדש בשרון
בתיווכו של בנו של ראש עיריית טול כרם נפגשו השלושה עם שייח' צאלח חאמדן מהכפר "אום ח'אלד" שהציע אדמות באזור למכירה.
ב-8 בספטמבר 1928 נרכשו 1,400 דונם מהשייח' חאמדן, בעבור 5,600 לירות מצריות.
ארגון "בני בנימין" החל לגייס חברי ארגון המעוניינים להצטרף להקמת היישוב החדש. ב-18 בדצמבר 1928 עלו על הקרקע החדשה משה שקד ושלושה פועלים, על מנת לחפור את באר המים הראשונה. ב-18 בפברואר 1929 הגיעו חמשת המתיישבים הראשונים והחלו בחריש הראשון ביישוב, ולאחריהם הצטרפו נוספים.
זמן קצר מאוחר יותר הוקמה חברת "הנוטע" בידי שלושת אנשי ועד "בני בנימין" - גד מכנס, ברוך רם ועובד בן עמי שפנו למשקיעים בחו"ל על מנת שישקיעו בפרדסי נתניה,והם אכן השקיעו... מאורעות תרפ"ט,ומחלת הקדחת גרמו לשינויים בהרכב הישוב שהלך והתפתח עפ"י קצב האירועים באיזור.
חזרה לימינו אנו -
ריבוי אדמות פרטיות בשטחי העיר נתניה יוצר בעייה לא פשוטה של מעמסה כלכלית המתחייבת מעלויות הפיתוח של שכונות חדשות על מנהלת העיר, וכך תוכניות רבות מתעכבות עשרות שנים ללא קידומן בפועל ובעלי קרקעות לא מעטים הגישו תביעות נגד העיריה בגין עיכובים אלה.
כך תכנית נת/542/א שהבאתי קודם וכך גם תכנית נת/600א' שפורסמה למתן תוקף ב- 10 יולי 1994 , התכנית מתייחסת לפינוי אתר פסולת ותיק כחלק בלתי נפרד מהתכנית [בדומה להר הפסולת בעיר בת ים] המכסה חלק נכבד משטח התכנית ומחייב טיפול יחידני בסילוק כל שאריות הפסולת לפני תחילת עבודות הפיתוח והבניה.
ראו לדוגמה את פסה"ד המפרט את התביעות הקשורות לנת/600א' -
http://breader.court.gov.il/BookRea...1270422DEF75B225238B2C70A3A7BEF&OnePageMode=1
כתבה מינואר 2013 בנדון- חתימה על הסכם פינוי הר האשפה [הקשור לתביעה המשפטית] - http://www.kan-naim.co.il/artical.asp?id=19191
ראש עיריית נתניה הגב’ מרים פיירברג-איכר, אמרה בטקס [החתימה], כי; "פינוי אתר האשפה, וקידומה של תוכנית הבנייה במקום – ישנו לחלוטין את אופיו של החלק המערבי של העיר. זו תכנית שתביא לעיר תושבים נוספים, תרחיב את הפיתוח המלונאי, תגדיל ותגדיר את שטחי ’שמורת האירוסים’, ותעניק לתושבי נתניה מרחבים ירוקים ומטופחים שיגבירו באופן משמעותי את איכות החיים".
על פי ההסכם, המדינה תממן את פינוי המזבלה מ- 2.5 מיליון קוב אשפה, בעלות של כ- 230 מיליון שקלים, ובתמורה תשונה התוכנית המקורית מבניית בתי מלון לבניית בנייני מגורים.
מבט ל"הר האשפה" משדרות בן גוריון [בואכה שמורת האירוסים]
https://www.google.co.il/maps/@32.2...ata=!3m4!1e1!3m2!1sF7ZqsDqFTZqcN5tjbGqv8A!2e0
העיר נתניה משתרעת על שטח של 29,100 דונם, את נתניה מקדימות בדירוג שטחן 18 רשויות גדולות. לדוגמה שטח השיפוט המוניציפאלי של ת"א יפו הוא-
52,000 דונם, של חיפה וראשון לציון - 60,000 דונם כ"א ואילו ירושלים, שטחה המוניציפאלי הוא כ- 126,000 דונם, העיר נתניה מונה כ- 196,978 תושבים,
העיר השמינית באוכלוסייתה.
העיר נתניה - הכל החל ביוזמה פרטית של ועד בני בנימין.
ועד "בני בנימין" הוקם בתחילת שנות ה-20 של המאה הקודמת ע"י ברוך רם וגד מכנס ועובד בן עמי שהחלו לחפש אחר קרקע מתאימה ליישוב חדש בשרון
בתיווכו של בנו של ראש עיריית טול כרם נפגשו השלושה עם שייח' צאלח חאמדן מהכפר "אום ח'אלד" שהציע אדמות באזור למכירה.
ב-8 בספטמבר 1928 נרכשו 1,400 דונם מהשייח' חאמדן, בעבור 5,600 לירות מצריות.
ארגון "בני בנימין" החל לגייס חברי ארגון המעוניינים להצטרף להקמת היישוב החדש. ב-18 בדצמבר 1928 עלו על הקרקע החדשה משה שקד ושלושה פועלים, על מנת לחפור את באר המים הראשונה. ב-18 בפברואר 1929 הגיעו חמשת המתיישבים הראשונים והחלו בחריש הראשון ביישוב, ולאחריהם הצטרפו נוספים.
זמן קצר מאוחר יותר הוקמה חברת "הנוטע" בידי שלושת אנשי ועד "בני בנימין" - גד מכנס, ברוך רם ועובד בן עמי שפנו למשקיעים בחו"ל על מנת שישקיעו בפרדסי נתניה,והם אכן השקיעו... מאורעות תרפ"ט,ומחלת הקדחת גרמו לשינויים בהרכב הישוב שהלך והתפתח עפ"י קצב האירועים באיזור.
חזרה לימינו אנו -
ריבוי אדמות פרטיות בשטחי העיר נתניה יוצר בעייה לא פשוטה של מעמסה כלכלית המתחייבת מעלויות הפיתוח של שכונות חדשות על מנהלת העיר, וכך תוכניות רבות מתעכבות עשרות שנים ללא קידומן בפועל ובעלי קרקעות לא מעטים הגישו תביעות נגד העיריה בגין עיכובים אלה.
כך תכנית נת/542/א שהבאתי קודם וכך גם תכנית נת/600א' שפורסמה למתן תוקף ב- 10 יולי 1994 , התכנית מתייחסת לפינוי אתר פסולת ותיק כחלק בלתי נפרד מהתכנית [בדומה להר הפסולת בעיר בת ים] המכסה חלק נכבד משטח התכנית ומחייב טיפול יחידני בסילוק כל שאריות הפסולת לפני תחילת עבודות הפיתוח והבניה.
ראו לדוגמה את פסה"ד המפרט את התביעות הקשורות לנת/600א' -
http://breader.court.gov.il/BookRea...1270422DEF75B225238B2C70A3A7BEF&OnePageMode=1
כתבה מינואר 2013 בנדון- חתימה על הסכם פינוי הר האשפה [הקשור לתביעה המשפטית] - http://www.kan-naim.co.il/artical.asp?id=19191
ראש עיריית נתניה הגב’ מרים פיירברג-איכר, אמרה בטקס [החתימה], כי; "פינוי אתר האשפה, וקידומה של תוכנית הבנייה במקום – ישנו לחלוטין את אופיו של החלק המערבי של העיר. זו תכנית שתביא לעיר תושבים נוספים, תרחיב את הפיתוח המלונאי, תגדיל ותגדיר את שטחי ’שמורת האירוסים’, ותעניק לתושבי נתניה מרחבים ירוקים ומטופחים שיגבירו באופן משמעותי את איכות החיים".
על פי ההסכם, המדינה תממן את פינוי המזבלה מ- 2.5 מיליון קוב אשפה, בעלות של כ- 230 מיליון שקלים, ובתמורה תשונה התוכנית המקורית מבניית בתי מלון לבניית בנייני מגורים.
מבט ל"הר האשפה" משדרות בן גוריון [בואכה שמורת האירוסים]
https://www.google.co.il/maps/@32.2...ata=!3m4!1e1!3m2!1sF7ZqsDqFTZqcN5tjbGqv8A!2e0
תוספת לגבי היקף בעלי הקרקעות בתכנית נת/542 א'.
כשעברתי על רשימות בעלי הקרקעות בתכנית ובזכויותיהם המוקנות עפ"י גודל השטח בבעלותם, מסתבר שיש מעל 1,100 בעלים רשומים שחלק גדול מהם כנראה אינו בן החיים [רכישות של מקרקעין משנות ה-30/40 של המאה הקודמת] חלקם נעדרים וחלקם מחייב את איתור היורשים.
ולאלה שנפטרו ולא עדכנו את שמות היורשים עפ"י צו ירושה ממתין תהליך מורכב של עדכון שיוסיף על החלק היחסי במושע.
"סיפור" לא פשוט ליישם את מימוש התכנית באותם מגרשים סופיים שלאחר "איחוד וחלוקה".[למי שידרש לחבור לשותפיו למימוש זכויות הבניה]
כשעברתי על רשימות בעלי הקרקעות בתכנית ובזכויותיהם המוקנות עפ"י גודל השטח בבעלותם, מסתבר שיש מעל 1,100 בעלים רשומים שחלק גדול מהם כנראה אינו בן החיים [רכישות של מקרקעין משנות ה-30/40 של המאה הקודמת] חלקם נעדרים וחלקם מחייב את איתור היורשים.
ולאלה שנפטרו ולא עדכנו את שמות היורשים עפ"י צו ירושה ממתין תהליך מורכב של עדכון שיוסיף על החלק היחסי במושע.
"סיפור" לא פשוט ליישם את מימוש התכנית באותם מגרשים סופיים שלאחר "איחוד וחלוקה".[למי שידרש לחבור לשותפיו למימוש זכויות הבניה]
איך משווקים "זכות לדירה" בתוכנית נת/542/א'.
היום פנה אלי אדם שרכש "זכות לדירה" לפני כחודש מחברה בשם רפאל א.ג. יזמות בע"מ המתמחה ברכישה ומכירת אדמות חקלאיות [כך לפי פרסומים שלה]
הזכות נרכשה בתכנית נת/542/א' כשנציג המכירות [טל] מבטיח שמדובר על רכישה ב"מין קבוצת רכישה" ? והקונה יקבל דירת 5 חדרים 120 מ"ר ועוד 12 מ"ר מרפסות,הקומה תוגרל בין הרוכשים.
איש המכירות התחייב על מקום מסויים שאיתרתי כאיזור G 4 שבו מתוכננת בניה של חזית מסחרית של 2 קומות ו-4 קומות מגורים [עפ"י התחייבות איש המכירות מדובר על 6 קומות שמשווקות לצדדי ג'] אבל בתכניות שהפצתי כאן בפורום בטבלת יעוד שטחים שמדובר על 4 קומות ולא 6.
האדם שפנה אלי היה לא ברור ולא ממוקד [בדיוק סוג האנשים שיכול להשתכנע לרכוש זכות על הנייר בלי לחשוד], מחר אני מקווה שישלח אלי מסמכים שקיבל.
לטענתו טרם קיבל חוזה מכר ו/או הסכם שיתוף.[ובפועל טרם שילם את הסכומים שנדרשו]
הרוכש נדרש לשלם 8 אלפים ש"ח לעו"ד, ו - 550 אלף ש"ח בשלב זה עד לשלב מתקדם יותר [שטרם הוברר לי עד תומו] להשלים לסך של 1,480,000 ש"ח.
חברת רפאל ....התחייבה למסור את הדירה תוך 3 שנים [כך הבנתי מהרוכש]
גם חברת שיווק זו מחזיקה משרדים בבית "גיבור ספורט" במתחם הבורסה בר"ג קומה 15, ועוה"ד בקומה 18.
לא ברור לי מהיכן נובעת זכותה של חברת השיווק לבניה במתחם הנדון, והאם מדובר על עסקת אופציה [זו הערכתי האישית]
כשאקבל את המידע החסר אשלים אותו כאן.
"פרוייקט מגדלי ההשכלה".
אבל...מבדיקה מעמיקה יותר של החברה המשווקת , עולה שחברה זו רכשה בעסקת אופציה את מתחם "בזק" הישן ביד אליהו בת"א מ"קרן ריאלטי".והתחייבה תוך 7 חודשים מאיזור חודש מאי 2014 לגייס קבוצת רכישה להקמת "פרוייקט מגדל ההשכלה" כך נקרא הפרוייקט המתיימר לבנות בין היתר מגדל מגורים של 21 קומות עבור קבוצת רכישה.
אלא ש"אליה וקוץ בה" ,תמ"מ 5 אוסרת בנייה למגורים במרחב בו נמצא מתקן בזק, והועדה המחוזית מתנגדת לשינוי התב"ע, כך...שבניין מגורים לא יצא מכך.
אבל...חברת רפאל א.ג. יזמות בע"מ המשיכה לפרסם על חזית הבניין שלט עם הדמייה של הבניין למגורים,בטענה שמתארגנת קבוצת רכישה וכו'...עיריית ת"א הוציאה צו להסרת השלט מיידית בטענה שמדובר על "הטעיית הציבור".
חובה על המשווק למסור את כל האינפורמציה כפי שהיא ללא פרשנות מרחיקת לכת.
פרסום של קבוצת רפאל על אתר מגדלי ההשכלה הנדון - http://www.project-tlv.com/buildings/moshe-dayan/52
כתבה בגלובס - http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1000942032
היום פנה אלי אדם שרכש "זכות לדירה" לפני כחודש מחברה בשם רפאל א.ג. יזמות בע"מ המתמחה ברכישה ומכירת אדמות חקלאיות [כך לפי פרסומים שלה]
הזכות נרכשה בתכנית נת/542/א' כשנציג המכירות [טל] מבטיח שמדובר על רכישה ב"מין קבוצת רכישה" ? והקונה יקבל דירת 5 חדרים 120 מ"ר ועוד 12 מ"ר מרפסות,הקומה תוגרל בין הרוכשים.
איש המכירות התחייב על מקום מסויים שאיתרתי כאיזור G 4 שבו מתוכננת בניה של חזית מסחרית של 2 קומות ו-4 קומות מגורים [עפ"י התחייבות איש המכירות מדובר על 6 קומות שמשווקות לצדדי ג'] אבל בתכניות שהפצתי כאן בפורום בטבלת יעוד שטחים שמדובר על 4 קומות ולא 6.
האדם שפנה אלי היה לא ברור ולא ממוקד [בדיוק סוג האנשים שיכול להשתכנע לרכוש זכות על הנייר בלי לחשוד], מחר אני מקווה שישלח אלי מסמכים שקיבל.
לטענתו טרם קיבל חוזה מכר ו/או הסכם שיתוף.[ובפועל טרם שילם את הסכומים שנדרשו]
הרוכש נדרש לשלם 8 אלפים ש"ח לעו"ד, ו - 550 אלף ש"ח בשלב זה עד לשלב מתקדם יותר [שטרם הוברר לי עד תומו] להשלים לסך של 1,480,000 ש"ח.
חברת רפאל ....התחייבה למסור את הדירה תוך 3 שנים [כך הבנתי מהרוכש]
גם חברת שיווק זו מחזיקה משרדים בבית "גיבור ספורט" במתחם הבורסה בר"ג קומה 15, ועוה"ד בקומה 18.
לא ברור לי מהיכן נובעת זכותה של חברת השיווק לבניה במתחם הנדון, והאם מדובר על עסקת אופציה [זו הערכתי האישית]
כשאקבל את המידע החסר אשלים אותו כאן.
"פרוייקט מגדלי ההשכלה".
אבל...מבדיקה מעמיקה יותר של החברה המשווקת , עולה שחברה זו רכשה בעסקת אופציה את מתחם "בזק" הישן ביד אליהו בת"א מ"קרן ריאלטי".והתחייבה תוך 7 חודשים מאיזור חודש מאי 2014 לגייס קבוצת רכישה להקמת "פרוייקט מגדל ההשכלה" כך נקרא הפרוייקט המתיימר לבנות בין היתר מגדל מגורים של 21 קומות עבור קבוצת רכישה.
אלא ש"אליה וקוץ בה" ,תמ"מ 5 אוסרת בנייה למגורים במרחב בו נמצא מתקן בזק, והועדה המחוזית מתנגדת לשינוי התב"ע, כך...שבניין מגורים לא יצא מכך.
אבל...חברת רפאל א.ג. יזמות בע"מ המשיכה לפרסם על חזית הבניין שלט עם הדמייה של הבניין למגורים,בטענה שמתארגנת קבוצת רכישה וכו'...עיריית ת"א הוציאה צו להסרת השלט מיידית בטענה שמדובר על "הטעיית הציבור".
חובה על המשווק למסור את כל האינפורמציה כפי שהיא ללא פרשנות מרחיקת לכת.
פרסום של קבוצת רפאל על אתר מגדלי ההשכלה הנדון - http://www.project-tlv.com/buildings/moshe-dayan/52
כתבה בגלובס - http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1000942032
Kobi Refaeli
New member
תוכנית נת/542/א'
שלום דוד,
במקרה אתמול הייתי במשרדם של רפאל ושמעתי פרטי על העסקה הנוכחית, לטענתם הם כבר לא בעסקת אופציה אלא כבר ממשו את אופציה והם כרגע הבעלים של הקרקע. יש ברשתום כ 3 בנינים כולל קומות מסחר לא כולם נמצאים ב G4, הבניין שנמצא כרגע במתחם הזה הוא באמת בניין בעל 2 קומות מסחר ו 4 קומות מגורים, התכנון שלהם זה הגשת האיתרי בנייה עבור בניין זה ל 18 קומות מגורים וקומת מסחר אחד. (לדעתם האישור יתקבל בקלות) בנתיים הם מוכרים לצד ג' רק את עלות הקרקע בסכום של 650 אלף שח (יותר לכיוון 700 אלף בבניין זה) להערכתם איתרי הבניה יתקבלו עד 8 חודשים אבל הם לא מתחייבים לכך לכן מדברים על עד שנתיים לאחרת מכן עלות הבנייה נע בין 850-900 אלף שקל. צפי מחירי הדירות באזור מתחיל מ 2.3 מליון לטענתם.
האם הצלחת לאתר מידע נוסף על העסקה הנ"ל?
תודה קובי.
שלום דוד,
במקרה אתמול הייתי במשרדם של רפאל ושמעתי פרטי על העסקה הנוכחית, לטענתם הם כבר לא בעסקת אופציה אלא כבר ממשו את אופציה והם כרגע הבעלים של הקרקע. יש ברשתום כ 3 בנינים כולל קומות מסחר לא כולם נמצאים ב G4, הבניין שנמצא כרגע במתחם הזה הוא באמת בניין בעל 2 קומות מסחר ו 4 קומות מגורים, התכנון שלהם זה הגשת האיתרי בנייה עבור בניין זה ל 18 קומות מגורים וקומת מסחר אחד. (לדעתם האישור יתקבל בקלות) בנתיים הם מוכרים לצד ג' רק את עלות הקרקע בסכום של 650 אלף שח (יותר לכיוון 700 אלף בבניין זה) להערכתם איתרי הבניה יתקבלו עד 8 חודשים אבל הם לא מתחייבים לכך לכן מדברים על עד שנתיים לאחרת מכן עלות הבנייה נע בין 850-900 אלף שקל. צפי מחירי הדירות באזור מתחיל מ 2.3 מליון לטענתם.
האם הצלחת לאתר מידע נוסף על העסקה הנ"ל?
תודה קובי.
Copyright©1996-2021,Tapuz Media Ltd. Forum software by XenForo® © 2010-2020 XenForo Ltd.