הבנתי את הנקודה הנ"ל
תראה אותי מעניין נושא הגדלת השכר, מסיבות שונות שפרטתי אותן כאן בעבר.
לכן, אני לא בטוח במינוף בשלב הדי התחלתי שבו אני נמצא, כאשר המטרה היא יצירת תזרים מזומנים מהשכרת דירה.
עכשיו לעיניין התשואה, אם ישנה דירה שעלותה כולל מס ושיפוץ לפני השכרה הוא חצי מיליון ש"ח, וישנו הון של חצי מליון ש"ח, הרי שאפשר להסתדר גם בלי המשכנתא.
נניח שאת הדירה ניתן להשכיר ב- 2200 ש"ח לחודש וישנן הוצאות תפעול של 200 ש"ח לחודש.
אבל, אם בכל זאת אני לוקח משכנתא, (למשל 100000 ש"ח) אז חלק מהכסף שלא מוקע בדירה יהיה מושקע באג"ח שמניב תשואה מסוימת (נניח 4% שנתי צמוד לפני מס של 25%).
נניח שהריבית על המשכנתא היא 6% במסלול לא צמוד לפי שפיצר, לתקופה של 20 שנה, מה שנותן החזר של 716 ש"ח לחודש לבנק.
ה- ROE במקרה הזה יהיה מורכב לא רק מהתשואה על הדירה אלא גם מרכיב התשואה על האג"ח (ההשקעה האלטרנטיבית).
לכן:
המונה ב- ROE של הדירה הוא 2200 פחות 200 פחות 716 כלומר 1284 ש"ח לחודש.
המכנה הוא 500000 פחות 100000 כלומר 400000 ש"ח.
כאשר נכפיל פי 12 כדי לקבל ROE במונחים שנתיים נקבל 3.85%
בנוסף מהשקעת ה- 100000 באג"ח, אני מקבל 3% שנתי, אחרי מס של 25%.
עכשיו נבדוק מהו ה- ROE, ביחס להון האמיתי שהוא חצי מיליון בדוגמא הזאת:
מרכיב הדירה מתקבל 3.08% ומרכיב האג"ח מתקבל 0.6%
וביחד 3.68%
למעשה ה- ROE האמיתי על השקעת החצי מליון ירד בגלל הכנסת רכיב האג"ח לחישוב.
אבל, אם אני לא לוקח משכנתא, אז ה- ROE יהיה 4.8%
אני לא יודע לחשב מהו החזר הקרן ואת תשלום הרבית במשכנתא ולכן לא יכול לחלץ את התשואה האפקטיבית.