נכס להשקעה בברלין

[אבי נדלן]

נכס להשקעה בברלין

היי שבוע טוב,

רציתי לבקש המלצות על חברות ישראליות שיכולות לעזור לי וללוות אותי בקניית נכס בברלין. הבנתי שמאד כדאי עכשיו.
אשמח גם לשמוע דעתם על רכישת נכס שם ומה עלויות של דירות סטנדרטיות? אני שמעתי שאפשר גם סביב ה500 אלף

תודה

 

[aeonf]

בדוק דבר אחד חשוב

בכמה ערך הדירה צריך לעלות רק כדי שאתה תחזיר את ההשקעה שלך, לפני רווח.
מבדיקות שלי זה משהו כמו 25%.
&nbsp
&nbsp

 

[עורכת דין חן סרי]

ועל זה נאמר

לא כל הנוצץ זהב.
&nbsp
עסקאות שהובאו לפתחי ונשמעו בתחילה כ"עסקת חיים" הובררו להיות לא כדאיות ו/או בעלת סיכון שווה או אף מעל הסיכון המקביל בארץ.
&nbsp
נקודה למחשבה: בברכת המזון, יש ברכה שמברך אורח את בעל הבית ובה נהוג לומר "שיהיו נכסיו מוצלחים וקרובים לעיר". מנסיוני יש משמעות רבה לקרבה ונגישות לנכסים הנמצאים בבעלותך.

 

[עיתונאי הוליסטי]

אני גם מעוניין לרכוש בגרמניה

אבל חושב שכדאי לבחור עו״ד נדלן אקראית ולהעביר רק אחכ את הנדלן ל״חברת ניהול״ שתכבה שריפות לפי אירועים.
&nbsp

 

[פרל דוד]

אתה בוודאי מתכוון לרח' הרב ברלין בירושלים, כי...

כי...איזה סיבה יש לישראלי להשקיע דווקא בברלין עם הגזירות המפורטות בהמשך ורווחי שכירות בגובה של 4 אחוז בלבד...

שוק הדיור בברלין נהנה מתמריצי מס ליזמים ששיפצו ושימרו בניינים, והחזיקו בבניינים יותר מעשר שנים. הבעיה היא שמרגע שחולפת תקופת ההטבה, נפלטים לשוק בניינים רבים - כך שההיצע בברלין כמעט בלתי נדלה.

עם זאת, רוב תושבי ברלין מתגוררים בדירות שכורות ורק מיעוטם רוכש דירות. במלים אחרות, ברלין מאופיינת בהיצע גדול מאוד, אבל גם בביקושים גדולים מאוד, כך שמשקיע שרוצה להשקיע בעיר חייב לבדוק בזהירות את השוק ואת הנכסים שהוא שוקל לרכוש.

ואולם לא רק מצב השוק קובע, אלא גם החוק. זה מאפשר לדייר להחזיק בדירה ולגור בה כל חייו, ולעתים אף להשכירה בשכירות משנה - ואין דרך לפנותו כל עוד הוא עומד בתשלומים. משקיע שלא מכיר את הנוהל, עלול למצוא הפתעה לא נעימה.

הפתעה אחרת לא נעימה בפוטנציה היא דמי השכירות בברלין, שיחסית לישראל נמוכים ומתעדכנים על ידי הרגולטור מדי שלוש שנים, ובלא יותר מ-20%. עדכון שכר הדירה אינו אוטומטי, ובדרך כלל מצריך שיפורים בדירה בתמורה.

שכר דירה בברלין נע מ-3 יורו למ"ר לשוכרים ותיקים ועד 9 יורו למ"ר בשכירויות חדשות במקומות טובים - כך ששכר דירה לדירת 2 חדרים עשוי להגיע ל-250 יורו בלבד !!! זה באמת לא הרבה למי שמורגל בשכר דירה באזור המרכז בישראל.

בנוסף, המשקיע הישראלי צריך לזכור שכמו בישראל, הוצאות צריכת החימום והחשמל חלות על השוכר.

זהירות מונעת מפח נפש: משקיע ששוקל לרכוש נכס בברלין צריך לוודא שאין החלטות ועד הבית קודמות בנכס המדובר, בדבר עריכת שיפוצים בבניין ובנכס, שכמובן שהוא ייאלץ להשתתף בהם.
עליו להיות מודע לכך שהחלטות ועד בית בעתיד יחייבו אותו בהשתתפות החזקת הבניין.

המשקיע צריך להבין שיחסי שוכר-משכיר בגרמניה שונים מאוד מהג'ונגל המקומי. כתוצאה מהרגולציה ומהדאגה לשוכרים, זכויותיהם מוגנות היטב על פי חוק, וההתמודדות בעל דירה עם הדייר כרוכה בהוצאות משפטיות.

זכות הביקור של הבעלים בדירה מוגבלת בתיאום מראש של שבועיים מראש.

וכעת לשורה התחתונה, המוכרת לכל משקיע ישראלי: מרבית הבניינים בברלין ישנים וההכנסה משכר דירה בהם מניבה תשואה של כ-4%, שמוכרת היטב גם מישראל. תשואה זו יכולה להתפוגג כתוצאה מהצורך בתיקונים משמעותיים בדירה ובשטחים המשותפים בבניין, החלים על הבעלים.

ובשורות רעות נוספות: גם בגרמניה יש רשויות מס, והן דורשות את שלהן. המשקיע צריך להביא בחשבון שקניית דירה כרוכה בתשלום מס רכישה בגובה 5%, ותשלום לנוטריון של 1%. כדי לקבל את שכר הדירה צריך לפתוח חשבון בנק מקומי. מרגע שנרשמת הבעלות על רוכש הדירה, עובר דיווח לרשויות המס והרוכש יקבל הודעות מהרשויות בגרמנית. על הכנסתו משכר דירה חלה חובת דיווח לרשויות בגרמניה ובישראל. על בעל דירה חל מס רכוש שנתי (שבוטל בישראל) שאינו מגולגל על השוכר.

התמורה ממכירת הדירה כפופה לתשלום מס בגרמניה. פטור ממס ניתן למוכר רק לאחר אחזקת הנכס במשך יותר מעשר שנים. מלבד זאת יש לקחת בחשבון שגובה דמי התיווך המקובלים במכירת הדירה עבור מציאת קונה הם כ-6%. עבור ישראלי ששונא לשלם 1%-2% למתווך בישראל, מדובר כנראה בבשורה רעה של ממש.

קרא כתבה בנדון ב- ynet - http://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-4434402,00.html

 

[aeonf]

4% ברוטו, נטו זה פחות מ3%

 

[רימון חייט]

על כל זה יש להוסיף סיכוני מטבע