נדל"ן כהשקעה

[עיולי]

נדל"ן כהשקעה

שלום למומחי הנדל"ן,
בבעלותנו דירה בשווי 1,600,000 ש"ח בשפלה (מינוס יתרת משכנתא של 230,000). מתוך רצון להצמיד את ערך הכסף לנדל"ן (לצורך רכישה עתידית של בית קרקע בעוד כ-5-7 שנים, כרגע לא מתאפשר כלכלית וגם אין באמת צורך, טוב לנו בדירה הנוכחית) שקלנו לקחת משכנתא ולרכוש דירה נוספת שהשכרתה תאפשר תשלומי המשכנתא ובעתיד נוכל למכור את שתי הדירות.

אנו מוגבלים בערך הנכס שנקנה משום שנוכל לקבל רק 50% מערך כל נכס משכנתא מאחר וזו דירה שנייה. מתלבטים בין רכישה של דירת 4 חדרים במקום מרוחק יותר (קריית מלאכי, קריית גת) לבין רכישה של דירה קטנה יותר באזור קרוב ומרכזי. איזו דירה תניב יותר תשואה? מאחר ומס הרכישה גבוה האם עדיף למכור את הדירה הנוכחית ולעבור לדירת 5 חדרים כדי לשמר/למנף את ערך הכסף (כאמור אין לנו כרגע צורך בדירת 5 חדרים, זה רק לצורך כלכלי).
האם כדאי להשקיע בנדל"ן בחו"ל?
מהי האופצייה המומלצת בנתונים אלו?

תודה

 

[משקיע בנדלן]

לא ציינת נתון משמעותי

מה ההון העצמי העומד לרשותכם. לפי זה ניתן לדעת באיזה תקציב תוכלו לקנות נכס להשקעה.

שאלה נוספת, מה גובה ההכנסות שלכם. זה גם שיקול שבנקים לוקחים בחשבון בהחלטות המשכנתא. יש לזה חשיבות נוספת, כמה זמן תוכלו לשלם משכנתא מכיסכם. נכון שנכסים בפריפריה מכניסים תיאורטית תשואה יותר גבוהה אבל הם גם נוטים להישאר ריקים יותר זמן. גם המחירים בחלק מהמקות מדליקים אצלי נורה אדומה. קרית גת עדיין מעניינת אם כי לא בכל מחיר. ממליץ לבדוק גם חריש. למי שיודע מה לבדוק ימצא בה הזדמנויות מעניינות.

את חו"ל הייתי מוריד מהרשימה. זאת השקעה ספקולטיבית וככל ההשקעות הספקולטיביות, לא כדאי להפנות לערוץ בסיכון גבוה יותר מ 5-10% מההון שלכם.

גוש דן לא חושב שרלוונטי עבורכם כך שלא ארחיב.

למרות עליות המחירים, הנדל"ן עדיין מהווה ברמת העקרון אפיק השקעה טוב אולם דורש ידע ותכנון. אם עד לפני כמה שנים כל מי שקנה נדל"ן הרוויח, היום כשמחירי הפריפריה התקרבו בצורה מסוכנת למחירי המרכז, לדעתי נדרש תכנון יותר קפדני של ההשקעה.

 

[fieten]

דוגמה למחירי פריפריה שעלו מאד היא

אור עקיבא...
דירות 4 חדרים ב 1.2 מיליון

 

[עיולי]

פירוט נוסף

שלום משקיע יקר,
תודה על ההתייחסות. למעשה אין לנו הון עצמי זמין וחשבנו להשתמש בדירה הנוכחית לצורך קבלת משכנתא (התייעצנו עם יועצת משכנתאות פרטית, לא מהבנק שאישרה שזה אפשרי). גובה ההכנסות נטו הוא כ-16,000 ש"ח. חשבנו למצוא משהו עם אכלוס קרוב יחסית על מנת שנוכל לצמצם תשלום משכנתא מכיסנו ככל האפשר. מחפשים משהו באזור 1-1.2 מיליון. חשבתי על חריש אך קראתי כתבה מדאיגה (לא יודעת אם זה מייצג את המציאות). למה אתה מתכוון בתכנון קפדני? מה עוד לבדוק? האם כדאי לפנות ליועץ נדל"ן ומה העלות?

תודה

 

[משקיע בנדלן]

אני לא מתלהב מהתכנית שלכם

הדירה לא תחזיר את מלוא תשלומי המשנתא בשום תסריט ריאלי מה שאומר שתצטרכו לשלם חלק מהמשכנתא בעצמכם וההכנסות שלכם נמוכות מדי לזה.

אישית אין לי שום קשר לחריש ולא יודע אם זה מייצג את המצב. חבר שמעורב במה שקורה שם סיפר לי מספרים שנשמעים מצויין אבל כאמור, לא התעמקתי אישית.

בהצלחה