נדל"ן ומשכנתאות...

[alophind]

נדל"ן ומשכנתאות...

מי פה מבין קצת בנושא ? מה בדיוק משמעות של הזכאות ? אני שוקל לקנות דירה להשקעה , יש לי איזה רעיון... מישהו אולי חקר כבר את הנושא של משכנתא בזכאות / רגילה וכו' ?!

 

[maybesure]

אין כמו בבית ../images/Emo82.gif

ההצעה הכי אמינה: כנס לבנקים, קח הצעות, תשווה. משכנתאות הן שוק פתוח למיקוח היום. מה שידוע לי לגבי זכאויות מיוחדות: רווקים/ות מגיל 27 = מקנה נקודות זכות זוגות צעירים , דיור ראשון= מקנה נקודות זכות בטוח שיש עוד בעלי הטבות כמו משפחות חד הוריות, עולים חדשים, נכויות. גובה החזר ההלוואה ייקבע גם לפי יכולת התשלום שלך, לפי גובה השכר. גובה ההלוואה כולה נקבע לפי יכולת ההחזרים ולפי מחיר הנכס. באזורים מסויימים ישנן הלוואות תמריץ בהחזרים נמוכים, וכן מענקים, אך חלה עליך חובצת ההוכחה שאתה אכן מתגורר במקום. ב ה צ ל ח ה

 

[ק א ס י ו פ א ה]

חקר? אני מומחית באיך לשרוד עם

משכנתא חונקת

מבטיחה לחזור בערב ולכתוב כל מה שידוע לי.

 

[alophind]

צפי למסר עוד חצי שעה

 

[ענתי 10]

"זכאות" - זהו חלק מהמשכנתא

אותו לוקחים בריבית "יותר אטרקטיבית", כאשר החלק הזה הוא אך ורק צמוד למדד, כלומר "משכנתא קבועה". בכל בנק הנקודות של הזכאות הם אותו דבר, כי מי שקובע אותם אם אני לא טועה זה בנק ישראל (וגם אם אני טועה בכל מקרה הקביעה הזאת לא קשורה לבנקים, לכן זה אחיד בכל הבנקים). נקודות זכאות נובעות מגיל, מס' חודשים של שירות בצבא (שלך+בת זוגך), מס' אחים במשפחה ואולי עוד כמה דברים שאני לא זוכרת, אבל אתה יכול למצוא את ה"מחשבון" של הזכאות באתרים של הבנקים. לגבי משכנתאות בכלליות - יש כמה סוגי משכנתאות: - משכנתא צמודה למדד + ריבית קבועה - משכנתא צמודה למדד + ריבית משתנה - צמודה לדולר (מדד שנקרא "ליבור" + ריבית מסויימת, בדר"כ ריבית הרבה יותר נמוכה ממה שמציעים לך בקבועה או משתנה) - צמודה לפריים + אחוז מסויים, אם אני לא טועה, בדר"כ 0.5% מומלץ לא "להנעל" על סוג אחד, ולפרוס את המשכנתא חלקים חלקים - למשל 4 חלקים שווים של כל הסוגים, לפי עקרון פיזור הסיכון. אבל כמובן כל אחד חושב שהוא יותר חכם מהשני, ופועל לפי מה שנראה לו, ולפי מה שהוא חושב שהכי כדאי. אנחנו לקחנו משכנתא באוגוסט השנה, ונכון לאותה תקופה הכי כדאי היה לקחת את הדולרית, אבל בהתחשב בזו התחייבות לתקופה מאוד ארוכה כדאי לא לקחת סיכונים מיותרים. אז לקחנו: את החלק של הזכאות לפי קבועה (כי אין אפשרות אחרת), ואת השאר חילקנו חצי חצי לפי פריים ולפי דולרית. מקווה שעזרתי קצת!

 

[habubnik]

נצל"ש

אני וזוגי רוצים יום אחד, אם ירצה האל, לעזוב את בית הוריו (ויפה שעה אחת קודם..). אני תמיד חשבתי שנחיה בשכירות, אבל לאחרונה כל מיני חברים שלו מהעבודה קנו דירות, והתחלנו לשאול את עצמנו מה עדיף. אז מנסיונכם וניסיונכן, מה היתרונות והחסרונות של כל שיטה? מה עדיף לזוג צעיר? לשכור? לקנות? לקבץ נדבות? אנחנו לחלוטין חסרי ידע בתחום הנ"ל.

 

[maybesure]

לקנות!!!

יתרונות הקניה: השקעת המשאבים לטווח ארוך. קביעות של נכס ולא צריך לעבור ולהתפנות מהדירה בכל פעם שבעל הבית משתגע. אין עליית מחירים - אלא עפ"י הסכם ידוע מראש! באם נדרשת ניידות עתידית-תמיד ניתן להשכיר ולשכור במקום אחר. תחושת ביטחון כלכלי. הבית הנוכחי שלי הוא הבית השני בקניה, לפני כן גרתי בשכירות 3 תקופות של כשנה בכל דירה, עברתי כל פעם כי לבעל הבית התחשק פתאום לקבל חזרה את הבית (באחת הדירות ריצפנו מחדש על חשבוננו את חדר השינה כי הרצפה שם הייתה מפורקת עוד לפני שנכנסנו!) כל זה היה בתקופת הלימודים של האיש שלי, וברגע שנישאנו וניתנה הזכאות למשכנתא קנינו נכס משלנו, דירה לא קטנה ביישוב מועדף בתנאים מצויינים כולל מענקים וכו'. כשהחלטנו לעבור קרוב יותר להורים, אחרי 12 שנים ביישוב, הבית השליש את ערכו, מכרנו ויכלנו בעזרת משכנתא שניה לרכוש בית עוד יותר גדול וגינה יותר גדולה. מקווה ששכנעתי והעיקר: בדירות השכורות בעיר לא היה לי איפה למקם את הספארי שלי, ועכשיו כל המאומצים על 4 חוגגים על הדשא!!! הבית שלנו ושלהם. (2 כלבים+8 חתולים)

 

[ענתי 10]

בטחון כלכלי?? תרשי לי לחלוק...

אומנם אני לא גרתי בשכירות "אמיתית" - לפני שקנינו דירה גרנו בדירה שרשומה ע"ש חמתי, ושילמנו לה שכירות (היא גרה בדירה אחרת, לא איתנו!). אז נכון שהיו חודשים שהיא ויתרה לנו, וגם כשלא דמי השכירות היו נמוכים מאלה המקובלים בשוק. אבל לדעתי לזוג צעיר משכנתא היא התחייבות מאוד מאוד קשה, ואולי לחלקם אפילו בלתי אפשרית. בשכירות אתה יכול לעבור ממקום למקום, אולי למצוא מקום יותר קטן או יותר זול, לפרוס תשלומים פחות או יותר איך שנוח, אפשר לדבר עם בעל הבית. כשאתה לוקח משכנתא אתה כבול בידיים וברגליים. יש לך סכום מסויים שאתה חייב לשלם מידי חודש במשך 20-25 שנה ויהי מה. מה גם שהסכום הוא אך ורק במגמת עלייה (והמשכורות במשק כידוע במגמה הפוכה). אז אני חושבת שלרוב זוגות צעירים ללא עזרה משכנתא תהיה פשוט משימה בלתי אפשרית. בגדול, כמובן עדיף לקנות, אבל זה מאוד תלוי במקומות עבודה מסודרים, בכמות הילדים, ובעיקר - בעזרה מההורים. כי אני יודעת על בשרי, שאם לא הורים שלנו - אנחנו (שנינו מרוויחים יפה + 2 ילדים) לא היינו מחזיקים מעמד.

 

[maybesure]

בטחון כלכלי וכללי

בהחלט נחמד לשמוע עוד דעה, לשמחתי לא נזקקתי לעזרת ההורים. כרגע רק האיש שלי עובד, ובכל מקרה מעולם לא הסתמכנו על המשכורת שלי לצורך כך, משום שאני לא עובדת ברצף. אכן משכנתא היא התחייבות, ובהתחלה קשה מאוד להתרגל ל"שק" הכבד הזה, אבל עם הזמן היא הופכת לחלק מהוצאות הבית, ובהחלט שווה בעיני להוריד מרמת החיים מעט כדי לזכות בנכס משל עצמך. אנחנו רכשנו את הבית הראשון לפני שנולדו הילדים וכשהרגשנו מספיק בטוח, הצטרפו גם הילדים. אחרי תשלום חצי ההלוואה הסכומים ירדו ועדיין במגמת ירידה, מעבר לכך שבשיקול שלנו, כפי שכתבתי, קנינו דירה ביישוב מועדף כך שחלק מההלוואה הפכה למענק לאחר חמש שנות מגורים שם, וחלק מההלוואה הייתה ללא ריבית. כאמור אני במשכנתא שניה, ותמיד הסתדרנו בכוחות עצמנו לשלם אותה. הכל עניין של התנהלות נכונה, וקניה בהתאם ליכולות! בעיני לשכירות רק חסרונות כי מי שמרוויח את התשלום שלא רחוק מתשלום משכנתא , הוא בעל הבית המשכיר, והוא גם זה שנשאר עם הנכס. בנוסף-בבית שכור אין ממש חשק להשקיע, ואז התחושה היא של פשרה וארעיות. מאחר ובכל מקרה מדובר בתשלום חדשי- העדיפות בעיני היא לקניית נכס.

 

[ענתי 10]

מסכימה איתך לגבי ההיבט של כדאיות

אבל לגבי הוצאות - יש לשקול בכובד ראש האם אפשר לעמוד בתשלומים. אנחנו לא לקחנו משכנתא בשמיים - המשכנתא מהווה כ- 1/5 מההכנסה החודשית של שנינו, אבל בהתחשב שילד אחד הולך לגן והתינוק עם המטפלת, ואחרי הניכוי של כל החשבונות (ארנונה-מים-חשמל-וכו') נשאר לנו חלק מאוד מאוד קטן למחייה שהולך לאוכל/חיתולים והוצאות הכרחיות אחרות, ואפילו במתכונת מצומצמת שכזו זה לא מספיק שלא לדבר על הוצאות "בשביל הנשמה". אנחנו משפחה ישראלית ממוצעת, שמרוויחה "קצת יותר מהממוצע במשק", עם שני ילדים בני שלוש ושנה, ובלי העזרה של ההורים היינו מתדרדרים מהר מאוד לכיוון קו העוני.

 

[maybesure]

קועוני ../images/Emo4.gif

לא עלינו ושלא נדע! מאחלת לכם יציבות עד הנינים לפחות!!!! ושתזכו לסייע לילדיכם כפי שסייעו לכם ואף יותר! ברור לי שלא קל עם משכנתא, וכל דבר לגופו, וכל זוג ואפשרויותיו. וברור שמשכנתא גם לא מכסה הכל, ודרוש איזה סכום מהכיס הפרטי. אצלנו הילדים בגרו, ואין תינוקות, אבל ההוצאות לא קטנות

יש חוגים ובילויים וכו', וגם בית ספר היום לא בחינם. ובכל זאת, עם או בלי סיוע אנשים מגיעים לקניית נכסים. אני בעד להתאמץ ולברר לפני שמשליכים כספים על דירה שכורה שלעולם לא תהיה שלך בכסף השכירות.

 

[ק א ס י ו פ א ה]

בדיוק חשבתי היום כמה המצב בלתי

אפשרי במדינה הזו. איך זוג + שני ילדים שמרוויח מעל הממוצע וחוסך כל גרוש לא גומר את החודש. פשוט מתסכל. החינוך (במיוחד בגנים פרטיים)+חוגים+המשכנתא+יוקר המחיה, פשוט אי אפשר לחיות מזה. ולנו אין שום מקורות עזרה. להפך, אם כבר אז אנחנו אלו שעוזרים

 

[ק א ס י ו פ א ה]

אז התובנות שלי

1. הזכאות זו עבודה בעיניים. זה אחוז כל כך נמוך ממחיר דירה שלא זה מה שיאפשר לך לקנות דירה. 2. להשוות ולהתמקח בין הבנקים על הדיל הטוב יותר. ואחרי שאתה לוקח משכנתא, את הביטוח תפריד ממנה ושוב מצא את ההצעה הזולה ביותר. 3. בדוק מסלולי יציאה מהמשכנתא. אחרי כמה זמן תוכל להשתחרר בלי לשלם קנס. 4. כמה משכנתא לקחת? אל תקבע את הסכום לפי מצבך היום-רווק שמרוויח טוב. המשכנתא זו התחיבות גדולה לשנים רבות מאוד. היום אתה אולי מרוויח יפה אבל מה אם תהיה חו"ח מובטל לזמן ארוך (וזה קרה בשנים האחרונות לרבים וטובים)? או מה אם יקצצו לך במשכורת? (ושוב זה קרה הרבה) או אפילו מסיבות טובות, משפחה, ילדים והמון הוצאות. 5. אם אתה לא מתכוון לגור בדירה אלא להשכיר, בדוק אפשרות קניה במקום זול שהשכירות בו גבוהה יחסית. ב"ש למשל. דירות זולות ומחירי שכירות יפים בגלל האוניברסיטה. 6. השקעה? בדוק כמה תעלה לך משכנתא כל חודש פחות כמה אתה מוציא היום על שכירות (או אם אתה תשכיר אותה, כמה תקבל שכירות). עכשיו בדוק אפיקי השקעה אחרים והשווה. יכול להיות שתופתע לגלות שאתה יכול להרוויח יותר בהשקעה אחרת. ואם אזכר בעוד, אוסיף מחר.

 

[alophind]

אני צריך 50,000 דולר וארצה להחזיר

אותם ב6-7 שנים. כמה מתוכם כדאי לי לקחת בזכאות ל 20 שנה לדוגמא ?

 

[ק א ס י ו פ א ה]

זכאות לוקחים את המקסימום

שהוא ממש נמוך. 70,000 אם אני לא טועה (בשקלים כמובן). לגבי כמה משכנתא - לא לעבור את 20% מההכנסה החודשית שלך. זו היתה ההמלצה בתוכנית "עסק משפחתי" ומהנסיון שלי זה ממש נכון.

 

[Tully Is Here]

אמרתי לך לבא לפה,

אבל אתה לא מקשיב...

 

[alophind]

אנחנו באמת צריכים לדבר על זה

יש מסנג'ר ?!

 

[Tully Is Here]

אין מה לדבר, בא

ב

סילון לארה"ב. אם אתה צריך מקום לנחיתה רכה, במשך חודשיים הבית פתוח לאורחים ומבקרים מזדמנים אח"כ נהייה יותר בעייתי. כשתהייה לך תכנית מגובשת ויכולת לבא, שלח לי מסר ואני אשמח לעזור במה שאוכל.

 

[אלמוגית 5]

עד שגומרים לשלם רואים שהמשכנתא

מכפילה את סכום המקור. כלומר מי שלוקח הלואה של 100000 מחזיר בגמר המשכנתא 200000 וכדאי לעשות היטב את החשבון. נכון ששכ'ד זה כאילו לזרוק כסף אבל גם במשכנתא יש מינוסים רבים כי חוץ מריבית היא תמיד צמודה למשהו מדד או דולר והם רק עולים ועולים. נכון שנשאר משהו ביד אבל זה עלה כפול. יש ב YNET יעוץ ותחשיב שלא תמיד כדאי משכנתא. לפעמים ריבית של כסף בבנק ותשלום שכ'ד יותר משתלם.