מישהו השקיע כאן דרך החברה של עו"ד יובל זיו (פסיפיק)?

[lightflake]

תמיד צריך להזהר כשמי שמנסה לשכנע אותך לקנות משהו

הוא מי שמוכר לך...

אני מודה שכל העסק שלהם מוצג כאילו הקונה הוא לא רק קונה אלא הוא "משקיע" בחברה, וכאילו הוא מצטרף לחגיגה של קניה במחירי מציאה שיעלו וישיגו אקזיט מצויין (וזה באמת מה שהם עושים, רק שהם לא מציגים את זה שאת האקזיט המצויין שלהם הם כבר עושים עכשיו על הגב שלך, "המשקיע שלהם" ... לדעתי יש פה איזה טעם לפגם אבל זו רק דעתי... ואני מרגיש שאני צריך להזהר כאן במילים אם אני לא רוצה לחטוף איזו תביעה...)
&nbsp
טוב אי אפשר להאשים סוחר טוב בזה שהוא טוב במה שהוא עושה, אז בוא נדבר על נתונים ועובדות:
יש בזילוו הערכת מחיר Zestimate®: $154,953
נראה לי שלקנות נכס במחיר גבוה מהערכת השוק זה כבר התחלה לא טובה.
לגבי השכירות נראה לי שהבנתי מה הם עשו, פשוט לקחו את הערכה של זילו :
Rent Zestimate
$1,551/mo
Last 30 days -$8
&nbsp
כלומר לפני 30 יום זה יוצא בדיוק הסכום שהם רשמו - מה שאומר שזו רק הערכה ולא שבאמת הנכס מושכר במחיר הזה ! (ואם זה כך זאת באמת הטעייה! כי אתה קונה את הנכס מתוך הנחה שהוא מושכר במחיר הזה, הרי רשום "שכירות חודשית" לא רשום "הערכת שווי שכירות")
&nbsp
יש שם עוד הטעייה לטעמי, הם רושמים "שווי קודם בזילו" ומצטטים 341,000 בפבואר 2007
אז קודם כל מבדיקה בזילו בפברואר 2007 הערך עמד על 311,000 לא 341,000, טוב הם בטח יטענו שבטעות ה1 נראה כמו 4 והמזכירה שהעתיקה את זה הייתה עייפה באותו יום כי הילד שלה בכה כל הלילה...
אבל הדבר היותר גרוע פה לדעתי זה שהם כותבים "שווי קודם בזילו" מבחינת מי שלא מבין זה נשמע כאילו שהנכס באמת נקנה פעם במחיר הזה אבל למעשה הם פשוט ככל הנראה חיפשו את הערך הגבוה ביותר שהוערך לנכס הזה אי פעם!(וגם לא דייקו כי לפי זילו זה היה במאי 2007 ועמד על 328K) - כלומר שזוהי רק הערכת שווי המקסימלית בשיאה של בועת הנדל"ן של ארה"ב!! - אז זה כמובן ערך מנופח ולא משהו שאמור לייצג נאמנה לקונה ההדיוט ערך פוטנציאלי ריאלי שאליו כביכול אמור להגיע הנכס... (זה הרושם שאני קיבלתי בכל אופן)
(זאת הבעיה עם סוחרים שהם גם עורכי דין, לא מדובר כאן על שקרים של ממש אלא על כל מיני עיוותים קטנים אבל מאוד משמעותיים של התמונה שמצד אחד אי אפשר לבוא ולהאשים "עבדת עלי" אבל מצד שני אתה נשאר עם טעם חמוץ בפה כי אתה יודע שהציגו לך תמונה הרבה יותר ורודה מהמציאות ואתה בלעת את הפתיון)
&nbsp
לגבי הארנונה - שוב, נראה שהם באמת (משום מה) העדיפו לשים את הערך מ2002 (שהוא הנמוך שם ברשימה אי פעם, ושעלה מאז ב1000 דולר...)
(וגם פה הם מוציאים את עצמם בצורה חלקה כי הם רושמים בסוגריים "הערכה" ולידה כוכבית קטנה
ומה אומרת הכוכבית? שום איזכור...
ואגב בשאר הרשימה לדוגמה ב2006 המיסים היו מעל 4000 דולר...
&nbsp
ולגבי מה שכתבת שיש עוד הוצאות שלא רשומות... שוב אתה צודק... זה נתון שיהפוך למשמעותי בתום ה4 שנים שבהם הם מתחייבים לתשואה קבועה והם מנהלים הכל בתמורה לחלוקת רווח עתידית, אחרי ה4 שנים אם הנכס לא ימכר הוא יהיה כנראה בעל תשואה הרבה יותר נמוכה
&nbsp
טוב, תודה רבה לך על המאמץ! הבאת דוגמה מצויינת ואני למדתי עוד כמה דברים, ואם אתה מוכן להרחיב מה הנסיון האישי שלך אני אשמח לשמוע וללמוד, אתה יכול כאן או בפרטי

&nbsp
&nbsp
&nbsp

 

[lightflake]

דיברו על זה גם בפורום המקביל

מישהו הביא גם איזה פסק דין מעניין מ2010 ... הכוכב שם הוא אותו עו"ד, ובוא נגיד בעדינות שהשופט לא מאוד התרשם ממנו וממעשיו...
http://www.tapuz.co.il/forums2008/viewmsg.aspx?forumid=579&messageid=177305632

 

[vinney]

שום מדד. רק מידע אמיתי. ראה תגובה למעלה.

 

[zach78]

מחירי נכסים

בקשר להערה שלך לגבי "מסקנה המחיר נישמע יקר להפחיד ביחס למחירים מסביב" :
קח בחשבון שיתכן והנכס הנ"ל עבר שיפוץ מקיף על מנת לקבל תשואה גבוהה יותר ממחיר נכסים אחרים באיזור.
למשל, אין דין רצפת פרקט כדין ריצוף טרברטין ( רצפת פרקט עשויה להשרט ), הניקוז למזגן הוא לרוב 0.5". צינור של 1" לא יסתם כל כך מהר.
פילטר מבוא ימנע סתימות בברזים וצנרת נקיה יותר. מקרר/מדיח/מכונת כביסה חדשים כנראה יחזיקו יותר זמן ללא תקלות.

סוכן נדל"ן מקומי שיבחן את הנכס יוכל בקלילות לאמוד את שוויו ואת פוטנציאל השכירות שלו.

כמובן שיתכן שלא היה שום דבר, וזה נסיון לאקזיט על חשבון "המשקיע"..

 

[vinney]

למה אתה מתייחס לzestimate?

קריאה בכוס קפה תתן לך הערכה הרבה יותר אמינה.

 

[lightflake]

מישהו השקיע כאן דרך החברה של עו"ד יובל זיו (פסיפיק)?

אני חייב לציין שככל שאני לומד על זה מאוד משכנע אותי עניין החוזה שהוא מציע שבו הוא מתחייב לתשואה קבועה למשך 4 שנים ולקחת אחריות מלאה (מלבד הוריקנים ושטפונות שלזה יש ביטוח נפרד אם רוצים) אבל זה אומר שהוא דואג למציאת שוכר/תיקונים/תשלומים - הכל כולל הכל! וזה הוא עושה בתמורה לחלוקת רווחים עתידיים ממכירת הנכס, זה מראה לדעתי על אמון רב שלו בנכסים שהוא מחזיק, ברור שהוא לא פראייר והוא מרוויח מעצם מכירת הנכס במחיר לא זול מלכתחילה (לדבריהם זה מחיר של שמאי...), אבל זו עדיין נראית לי אופציה מצויינת למי שלא גר בארה"ב ובמיוחד למי שלא בא לו להתחיל להתעסק עם כל הבלאגן שעלול להיות כרוך בקניית נכס זול מהבנק ולהתחיל להכשיר אותו לדיור ולדאוג למצוא שוכר נורמאלי ולדאוג לפנות שוכר שלא משלם וכל הדברים האלו שכל כך הרבה ישראלים עם נכסים בחול פשוט הפסידו כספים ולפעמים גם ויתרו על כל הנכס וכל ההשקעה...
מצד שני, אני מבין שבמחירים שהוא מוכר אם להיות ריאלי אז הרווחיות כנראה לא תהיה ממש גבוהה ממכירת הנכס, אולי לא תהיה בכלל רווחיות, אבל עדיין, 9% תשואה שנתית מובטחת (אם אתם מחשבים גם מיסים בארה"ב ועוד קצת הו"צ רו"ח וכו' אולי זה יורד ל8%) למשך 4 שנים, זה עדיין יותר טוב מכל דבר אחר שאני מכיר

 

[lightflake]

לא יודע... אז מה אתה מציע ?

בכל זאת יש להם הרבה נתונים סביבתיים לחשב לפיהם (מחירי סגירה של בתים דומים באותו איזור כולל בטח איזה חישוב של השינויים במחיר כפונקציה של זמן), גם אם זו הערכה גסה, עדיין לא נראה לי חיובי לקנות נכס במחיר גבוה יותר מהערכות שלהם...
במילים אחרות אני לפחות יכול להיות די בטוח ש"מציאה" זה לא
&nbsp

 

[vinney]

הערכות שלהם מבוססות על public records באזור (לרוב לפי מיקוד)

והרבה פעמים לא מעודכנות. רכישה של בית שני רחובות ליד יכולה להשפיע על הzestimate גם אם מדובר בשכונה שונה לגמרי. כנ"ל לגבי שכירויות.
&nbsp
מה שאני מציע זה לקחת סוכן מקומי עם גישה לנתוני MLS וסגירות עדכניות שיתן לך דו"ח הרבה יותר אמין ומפורט.

 

[vinney]

זה פרסומת או משהו?

"תשואה מובטחת" מובטחת מתוך הכסף ששילמת על הנכס. דהיינו, מראש שילמת מחיר יותר גבוה, ועל חשבון ההפרש הזה מובטחת לך התשואה.

 

[יריב פז10]

תשואה מובטחת

אני "חולה" על כל התשואות המובטחות האלו..בקטע הזה אני עם וויני..לרוב מוחזר לך חלק מהכסף ששילמת.
לא יודע לגבי היזם שכתבת, לא נוטה לחלק ציונים ליזמים, אבל אם היזם כל כך בטוח למה ההבטחה היא בד"כ לזמן מוגבל? לשנה עד ארבע? למה לא לעשר שנים??
אני לא מכיר יזם שמוכן להתחייב לשכירויות אלא אם הרווח שלו לא עצום וזה בד"כ על חשבון מחיר הרכישה.
מציע לך דבר פשוט: תבקש נכס מהיזם ואת הכתובת שים באינטרנט ופשוט תבצע סריקה (קומפס) של מחירי הנדל"ן באזור. לרוב מדובר במחירים זולים יותר ממה שתרכוש.
אם זה לא המקרה, תעדכן אותנו

 

[lightflake]

כבר עשיתי את זה כמובן

מצד אחד אפשר לראות בזילוו לדוגמה שבאמת כל הנכסים באיזור בשווי של חצי מחיר - אבל הם לא למכירה, ואלו שכן למכירה, קיבלתי הצעה אחת כזו מאיזה אמריקאי שרצה מחיר מעט גבוה יותר מהמחיר שמציעה החברה הזו באתר שלה... אבל גם אם כן ניתן להשיג במחירים זולים יותר, עדיין זה אומר שאני צריך ללכת ולקנות נכס (נאמר אם אני קונה מהבנק) ואז ללכת לבדוק בעירייה כמה אי-התאמות יש בו למגורים ולסדר את זה ורק השיפוץ יכול לעלות לא מעט ומעבר לזה כל עניין השכירות, ומה קורה אם המשכיר לא משלם ולא מתפנה, קצת קשה לשלוט בכל זה בשלט רחוק, אולי יש חברות ניהול שעושות את זה אבל גם אז, אם פתאום צריך להחליף את הביוב, חברת הניהול תשלח לך חשבון לשלם ולך תדע כמה באמת אתה יכול לסמוך עליהם שאתה נמצא בקצה השני של כדור הארץ... אני לא מעוניין להתעסק בזה בכלל, מעוניין רק לשים את הכסף ולקבל צ'ק כל חודש, אז ברור שזה לא יהיה משתלם כמו לעשות הכל לבד אבל אני לא מעוניין להתחיל לעבוד בהשקעה הזו, אז מה לעשות שיש לזה מחיר... אני פשוט מנסה למצוא את הקאצ' ולא מצליח, זה עדיין נשמע לי עסק לא רע, למה לא יותר מ4 שנים? זה נראה לי דווקא די הגיוני שהוא לא ירצה לקחת אחריות לטווח כל כך רחוק פשוט כי באמת קשה לצפות מה יקרה עוד 4 שנים, הם כן מציעים אחרי 4 שנים אופציה לחדש את החוזה אבל כמובן שזה לא בטוח שהם ירצו את זה, אז ברור שיש פה סיכון, אם פתאום כולם יתחילו לברוח מהעיר שבה הנכס שקנית והם לא מוצאים שוכרים אז ברור שהם לא רוצים להפסיד עליך,. הכל יכול לקרות... אבל זה לא נראה לי סיכון כזה גדול אם אתה קונה באיזור יציב יחסית, במיוחד שהמחירים הללו עדיין נמוכים יותר מהמחירים שהיו ב2006-7, וכמו שאמרתי גם אם זה לא יעלה, עדיין על נכס שעלה לך 250K עשית ב4 שנים רווח של 90K - זה לא כזה רע בתור השקעה שלא דורשת ממך כלום, ואין שום סיבה שלא תמשיך להשכיר אותו הלאה, או בעצמך או לחדש את החוזה איתם...
&nbsp
ולמי ששאל, לא אני לא עובד אצלם, אבל שוקל לקנות דרכם, אם מישהו כאן מוכן לקחת איזה נכס לדוגמה מהאתר שלהם ולעשות בדיקה בתור case study אני אשמח לראות וללמוד... נראה לי שזה יהיה מעניין