מימון השקעה מהון עצמי או מהלוואה
- פותח הנושא אחד שתוהה1
- פורסם בתאריך
עד כמה למנף?
מינוף זה מאוד אינדיבידואלי ומשתנה בין משקיע למשקיע שהרי הלוואה ו/או משכנתא הינם סיכון.
אני יכול להגיד על עצמי שאני מאלו שחולים על מינופים. יש לי אפילו בית שרכשתי בזמנו בחיפה דרך הלוואה מכרטיסי אשראי והשאר משכנתא - כך שלא הבאתי אגורה לעסקה.
אני יצאתי מנקודת הנחה שגם אם לא יהיה דייר שנה ההלוואות לא יהרגו אותי. בריביות של אשראי וכאלו גם כשהיה דייר זה לא היה מכסה, אבל לא היה אכפת לי, לקחתי את זה בחשבון בזמן לקיחת המימון. נכון להיום גם מחיר הנכס הכפיל עצמו וגם סיימתי ההלוואות עליו למעט המשכנתא.
לכן אין לי בעיה עם הלוואות וריביות בתנאי שיש מי שמשלם אותם, אולם אם יהיו מספר חודשים שלא יהיה דייר אני עדיין יישן בשקט בלילה.
אם זה המצב גם אצלך, לך על זה. אם זה לא המצב תקנה במזומן או במינוף ממש נמוך ובריבית ממש נמוכה.
מינוף זה מאוד אינדיבידואלי ומשתנה בין משקיע למשקיע שהרי הלוואה ו/או משכנתא הינם סיכון.
אני יכול להגיד על עצמי שאני מאלו שחולים על מינופים. יש לי אפילו בית שרכשתי בזמנו בחיפה דרך הלוואה מכרטיסי אשראי והשאר משכנתא - כך שלא הבאתי אגורה לעסקה.
אני יצאתי מנקודת הנחה שגם אם לא יהיה דייר שנה ההלוואות לא יהרגו אותי. בריביות של אשראי וכאלו גם כשהיה דייר זה לא היה מכסה, אבל לא היה אכפת לי, לקחתי את זה בחשבון בזמן לקיחת המימון. נכון להיום גם מחיר הנכס הכפיל עצמו וגם סיימתי ההלוואות עליו למעט המשכנתא.
לכן אין לי בעיה עם הלוואות וריביות בתנאי שיש מי שמשלם אותם, אולם אם יהיו מספר חודשים שלא יהיה דייר אני עדיין יישן בשקט בלילה.
אם זה המצב גם אצלך, לך על זה. אם זה לא המצב תקנה במזומן או במינוף ממש נמוך ובריבית ממש נמוכה.
אחד שתוהה1
New member
מימון השקעה מהון עצמי או מהלוואה
שלום לכולם,
שאלה/התייעצות בתחום מימון עסקאות.
אני עומד להיכנס להשקעה בנדל"ן בארה"ב, אני נדרש להשקיע 120 אש"ח.
הנכס בהערכה ריאלית אמור להניב כ-10% תשואה אבל כמובן שיש גם סיכון שזה יהיה פחות. אופי ההשקעה לא כ"כ רלבנטי לשאלה ולכן לא כזה מעניין.
אני יכול לממן את ההשקעה או לחלוטין מהון נזיל שיש לי או לחילופין לקחת רק 60 אש"ח מהון נזיל ועוד 60 אש"ח הלוואה (כנראה ריבית פריים מינוס חצי ל-5-7 שנים ע"ח קרן השתלמות עם אופציה מסוימת לבלון להגדיל תזרים).
אני מניח שההשקעה היא לטווח ארוך כלומר כסף שאני שם בנכס סגור שם לאיזור ה-5-7 שנים, אני גם מניח שבמידה ואקח הלוואה ויישארו לי 60 אש"ח בהון הנזיל אני לא הולך לקנות איתם נכס נוסף אלא להשקיע אותם באפיק נזיל יותר ובקיצון לשים במק"מ.
אני רוצה לשמור לעצמי אופציה לרכוש נכס בארץ בעוד כ-3-4 שנים ורוצה לתכנן להגיע לנקודה ההיא עם נזילות כמה שיותר גבוהה, בנוסף הייתי שמח לבזר סיכונים ולא לשים הכל בנכס בארה"ב. 2 השיקולים הללו (נזילות בעוד 3-4 שנים וביזור סיכונים) חשובים לי יותר מהשיקול הכלכלי הטהור ואני מוכן להפסיד תשואה מסוימת (כמובן כל עוד במידת הסביר) בשביל להרוויח את השיקולים שחשובים לי.
האינטואיציות שלי אמרו שגם בהקשרי נזילות עוד 3-4 וגם בהקשרי ביזור סיכונים עדיף לי לממן חצי בהלוואה שכך נשאר לי 60 אש"ח נזילים, ובנוסף מרגיש לי שאני מבזר סיכונים (שוב, את ה-60 הנותרים אשקיע כנראה באפיק סולידי נזיל בטווח זמן של שנה-שנתיים).
מישהו שאני עובד איתו ניסה לשכנע אותי שמאחר וההלוואה איננה תלויה בנכס הטיעון שלי לא נכון ואין שום סיבה לא לממן את העסקה כולה מהון עצמי ולקחת את ההלוואה בעתיד כאשר אולי ארצה הון עצמי עבור נכס בארץ. הוא טוען שגם מבחינת ביזור סיכונים זה יוצא אותו הדבר ושזו סתם תחושה פסיכולוגית שלי שיש הבדל.
מה אתם אומרים?
אשמח גם לדיעות וגם להסבר כדי לנתח את הסוגייה "מתמטית".
אשמח ממש אם פחות נכנס לסוגיית ההשקעה עצמה, אין לי בעייה להרחיב עליה אבל זה סתם יסיט את השאלה וזה פחות מעניין, אני מרגיש סגור עליה ומבין את הסיכונים אליהם אני נכנס ורוצה לבצע את ההשקעה.
תודה רבה,
אחד שתוהה
שלום לכולם,
שאלה/התייעצות בתחום מימון עסקאות.
אני עומד להיכנס להשקעה בנדל"ן בארה"ב, אני נדרש להשקיע 120 אש"ח.
הנכס בהערכה ריאלית אמור להניב כ-10% תשואה אבל כמובן שיש גם סיכון שזה יהיה פחות. אופי ההשקעה לא כ"כ רלבנטי לשאלה ולכן לא כזה מעניין.
אני יכול לממן את ההשקעה או לחלוטין מהון נזיל שיש לי או לחילופין לקחת רק 60 אש"ח מהון נזיל ועוד 60 אש"ח הלוואה (כנראה ריבית פריים מינוס חצי ל-5-7 שנים ע"ח קרן השתלמות עם אופציה מסוימת לבלון להגדיל תזרים).
אני מניח שההשקעה היא לטווח ארוך כלומר כסף שאני שם בנכס סגור שם לאיזור ה-5-7 שנים, אני גם מניח שבמידה ואקח הלוואה ויישארו לי 60 אש"ח בהון הנזיל אני לא הולך לקנות איתם נכס נוסף אלא להשקיע אותם באפיק נזיל יותר ובקיצון לשים במק"מ.
אני רוצה לשמור לעצמי אופציה לרכוש נכס בארץ בעוד כ-3-4 שנים ורוצה לתכנן להגיע לנקודה ההיא עם נזילות כמה שיותר גבוהה, בנוסף הייתי שמח לבזר סיכונים ולא לשים הכל בנכס בארה"ב. 2 השיקולים הללו (נזילות בעוד 3-4 שנים וביזור סיכונים) חשובים לי יותר מהשיקול הכלכלי הטהור ואני מוכן להפסיד תשואה מסוימת (כמובן כל עוד במידת הסביר) בשביל להרוויח את השיקולים שחשובים לי.
האינטואיציות שלי אמרו שגם בהקשרי נזילות עוד 3-4 וגם בהקשרי ביזור סיכונים עדיף לי לממן חצי בהלוואה שכך נשאר לי 60 אש"ח נזילים, ובנוסף מרגיש לי שאני מבזר סיכונים (שוב, את ה-60 הנותרים אשקיע כנראה באפיק סולידי נזיל בטווח זמן של שנה-שנתיים).
מישהו שאני עובד איתו ניסה לשכנע אותי שמאחר וההלוואה איננה תלויה בנכס הטיעון שלי לא נכון ואין שום סיבה לא לממן את העסקה כולה מהון עצמי ולקחת את ההלוואה בעתיד כאשר אולי ארצה הון עצמי עבור נכס בארץ. הוא טוען שגם מבחינת ביזור סיכונים זה יוצא אותו הדבר ושזו סתם תחושה פסיכולוגית שלי שיש הבדל.
מה אתם אומרים?
אשמח גם לדיעות וגם להסבר כדי לנתח את הסוגייה "מתמטית".
אשמח ממש אם פחות נכנס לסוגיית ההשקעה עצמה, אין לי בעייה להרחיב עליה אבל זה סתם יסיט את השאלה וזה פחות מעניין, אני מרגיש סגור עליה ומבין את הסיכונים אליהם אני נכנס ורוצה לבצע את ההשקעה.
תודה רבה,
אחד שתוהה
אחד שתוהה1
New member
תודה רבה ועוד שאלה לגבי הבלון
קודם כל תודה על הדיון המעניין, לי הוא עזר להבהיר כמה נקודות.
נראה שבמקרה הנ"ל מאחר ולא מדובר באמת במשכנתא הריביות לטווח ארוך הם גרועות ולטווח קצר ההחזר יוצא גדול ולכן זה לא משתלם.
אבל התחלתי לחשוב שבלון ממש יכול להתאים לי, ולכן הייתי שמח להבין למה כתבת שבלון לא מתאים לרכישה והשכרה.
הרי אם אקח למשל הלוואת בלון ל-7 שנים בפריים מינוס חצי ע"ס 60 אש"ח, הרי שההחזר החודשי על הריבית בהתחלה יהיה 61.25 ש"ח
קרי אני משאיר אצלי בגדול 930 ש"ח לחודש על השקעה של 60 אש"ח וזה כבר 18% קאש און קאש לפי החישובים שלכם.
אבל מה שבעיקר אני אוהב בזה שאחד הדברים שחשובים לי בהינתן שאני הולך על ההשקעה לנסות ולשמר כמה שיותר נזילות לנקודת זמן של עוד 3 שנים שבו אני מעריך שאצטרך להחליט האם לקנות נכס למגורים בארץ, ובמקרה של הבלון כל התשואה מהנכס הולך לכיס שלי ולא לקרן של ההלוואה שזה בעצם שם לי יותר כסף בנכס שמבחינתי זה כסף שסגור ל-5-7 שנים.
ואז אני מרוויח שגם השקעתי רק 60 אש"ח מההון הנזיל וגם כל התשואה הולכת להגדלת ההון הנזיל.
החסרונות מן הסתם שאשלם יותר ריבית אבל זה לא יוצא כזה משמעותי לפי החישוב שלי וחיסרון נוסף וגדול להבנתי שהפריים יכול לעלות בצורה דרסטית, אני מעריך שבשנתיים-שלוש הקרובות הוא כנראה לא יעלה בצורה מטורפת (מוזמנים לסתור אם חושבים אחרת) ובמידה ובשלב מסוים הוא יעלה יותר מדי אני פשוט אפרע את ההלוואה.
מה אומרים?
קודם כל תודה על הדיון המעניין, לי הוא עזר להבהיר כמה נקודות.
נראה שבמקרה הנ"ל מאחר ולא מדובר באמת במשכנתא הריביות לטווח ארוך הם גרועות ולטווח קצר ההחזר יוצא גדול ולכן זה לא משתלם.
אבל התחלתי לחשוב שבלון ממש יכול להתאים לי, ולכן הייתי שמח להבין למה כתבת שבלון לא מתאים לרכישה והשכרה.
הרי אם אקח למשל הלוואת בלון ל-7 שנים בפריים מינוס חצי ע"ס 60 אש"ח, הרי שההחזר החודשי על הריבית בהתחלה יהיה 61.25 ש"ח
קרי אני משאיר אצלי בגדול 930 ש"ח לחודש על השקעה של 60 אש"ח וזה כבר 18% קאש און קאש לפי החישובים שלכם.
אבל מה שבעיקר אני אוהב בזה שאחד הדברים שחשובים לי בהינתן שאני הולך על ההשקעה לנסות ולשמר כמה שיותר נזילות לנקודת זמן של עוד 3 שנים שבו אני מעריך שאצטרך להחליט האם לקנות נכס למגורים בארץ, ובמקרה של הבלון כל התשואה מהנכס הולך לכיס שלי ולא לקרן של ההלוואה שזה בעצם שם לי יותר כסף בנכס שמבחינתי זה כסף שסגור ל-5-7 שנים.
ואז אני מרוויח שגם השקעתי רק 60 אש"ח מההון הנזיל וגם כל התשואה הולכת להגדלת ההון הנזיל.
החסרונות מן הסתם שאשלם יותר ריבית אבל זה לא יוצא כזה משמעותי לפי החישוב שלי וחיסרון נוסף וגדול להבנתי שהפריים יכול לעלות בצורה דרסטית, אני מעריך שבשנתיים-שלוש הקרובות הוא כנראה לא יעלה בצורה מטורפת (מוזמנים לסתור אם חושבים אחרת) ובמידה ובשלב מסוים הוא יעלה יותר מדי אני פשוט אפרע את ההלוואה.
מה אומרים?
הלוואת בלון
אתה צודק בכל מה שאתה כותב.
אני באופן אישי מעדיף לשלם מדי חודש גם ריבית וגם קרן וכך לאחר מספר שנים הנכס שלי. ככל שעוברים החודשים אני רוכש יותר ויותר בלטות מהבית.
בהלוואת בלון הנכס לא שלי בכלל ואני באמת נהנה כפי שכתבת מהשכירות בהפחתת הריבית אבל הנכס בסופו של דבר לא באמת שלי.
הראיה האסטרטגית שלי אומרת שככל שיותר ויותר נכסים יהיו שלך כך תהיה עשיר יותר, ובהלוואת בלון זה לא מתקיים כי הנכס יישאר של הבנק. גם אם התשואה שלך תהיה גבוהה לדעתי היא פחות טובה כי אכן במהלך השנים הללו אני יהנה מההפרש בין השכירות שאקבל לריבית שאשלם אבל לא יהנה מהנכס לאורך שנים, רק לתקופת הבלון, ואני רוצה להינות ממנו תמיד, ארצה אפילו שילדי ונכדיי יהנו ממנו.
כל הלוואה, בין אם היא בלון או לא לצורך רכישת נדל"ן טובה נקודה. אין פה עניין של מה נכון ומה לא, זאת הראיה האישית שלי, והיא יכולה להשתנות ממשקיע למשקיע.
אתה צודק בכל מה שאתה כותב.
אני באופן אישי מעדיף לשלם מדי חודש גם ריבית וגם קרן וכך לאחר מספר שנים הנכס שלי. ככל שעוברים החודשים אני רוכש יותר ויותר בלטות מהבית.
בהלוואת בלון הנכס לא שלי בכלל ואני באמת נהנה כפי שכתבת מהשכירות בהפחתת הריבית אבל הנכס בסופו של דבר לא באמת שלי.
הראיה האסטרטגית שלי אומרת שככל שיותר ויותר נכסים יהיו שלך כך תהיה עשיר יותר, ובהלוואת בלון זה לא מתקיים כי הנכס יישאר של הבנק. גם אם התשואה שלך תהיה גבוהה לדעתי היא פחות טובה כי אכן במהלך השנים הללו אני יהנה מההפרש בין השכירות שאקבל לריבית שאשלם אבל לא יהנה מהנכס לאורך שנים, רק לתקופת הבלון, ואני רוצה להינות ממנו תמיד, ארצה אפילו שילדי ונכדיי יהנו ממנו.
כל הלוואה, בין אם היא בלון או לא לצורך רכישת נדל"ן טובה נקודה. אין פה עניין של מה נכון ומה לא, זאת הראיה האישית שלי, והיא יכולה להשתנות ממשקיע למשקיע.
Boston Guy
New member
כמה יעלה לך הכסף?
מצורף הגרף של רמת ריבית הפריים בישראל ב 25 השנים האחרונות.
אתה חי טוב עם ההימור שהריבית בעוד 5 או 7 שנים לא תחזור לאיפה שהיא הייתה לפני 7 שנים (8%), או לאיפה שהיא הייתה בשנות ה 90 (מעל 15 אחוז)?
וזה בלי להכנס כלל לדיון מה הסיכוי שעל השקעה זעירה - סדר גודל של כ 30,000$ - תעשה תשואה של יותר מ 10% לשנה, כל שנה, 7 שנים רצופות (ואם היא באמת תהיה "נזילה" אחרי 7 שנים).
יש סיכוי הרבה יותר גדול שהמעאכר שמשווק לך את ה"מציאה" הזו יהפוך לאבק עד אז, ואתה תישאר עם "חור" של 120 אלף ש"ח בכיס.
מצורף הגרף של רמת ריבית הפריים בישראל ב 25 השנים האחרונות.
אתה חי טוב עם ההימור שהריבית בעוד 5 או 7 שנים לא תחזור לאיפה שהיא הייתה לפני 7 שנים (8%), או לאיפה שהיא הייתה בשנות ה 90 (מעל 15 אחוז)?
וזה בלי להכנס כלל לדיון מה הסיכוי שעל השקעה זעירה - סדר גודל של כ 30,000$ - תעשה תשואה של יותר מ 10% לשנה, כל שנה, 7 שנים רצופות (ואם היא באמת תהיה "נזילה" אחרי 7 שנים).
יש סיכוי הרבה יותר גדול שהמעאכר שמשווק לך את ה"מציאה" הזו יהפוך לאבק עד אז, ואתה תישאר עם "חור" של 120 אלף ש"ח בכיס.
מימון או מזומן
ראשית סליחה על העיכוב בתשובה אני כרגע בארה"ב!!!
לגבי שאלתך, אם נצא מנקודת הנחה כי ריבית הפריים לא תעלה משמעותית בשנים הקרובות (אם כי קשה לתאר מצב שכזה שכן הריבית בבנק ישראל בשפל חסר תקדים בימים אלו) הרי שבנדל"ן עדיף להשתמש במימון, תמיד.
כשרוכשים נכס במזומן התשואה על הכסף תהיה נמוכה יותר מאשר שימוש במימון. לכן אם תשתמש ב 50 אחוז מימון לצורך רכישת הנכס הקאש און קאש (תשואה על ההון העצמי לאחר הפחתת המשכנתא) תהיה גבוהה יותר מאשר אם תרכוש את אותו נכס במזומן.
לא מעט משקיעים חושבים לבזבז קודם ההון שלהם ברכישת נכס אך עדיף להשתמש במימון גם אם יש כסף נזיל, מהסיבה הפשוטה שהתשואה תעלה וכן מהסיבה כי שימוש של כסף נוסף בנדל"ן (מעבר להון עצמי) מאפשר השקעות נוספות במגוון רחב של אפיקי השקעה.
אבל חשוב לציין בכוכבית קטנה מספר דברים:
1. הריבית תעלה במשך ההלוואה כי הריביות הנמוכות לא ימשכו שנים רבות, השאלה רק לאיזה רמה אכן תגיע
2. שימוש במינוף תמיד מסוכן יותר בגלל ההחזרים החודשיים
3. תיקח בחשבון חודשים בהם יש החזר על ההלוואה, ואין הכנסה משכירות - האם זה ישנה את חייך ויקשה עליהם?. כי אם כן הייתי מציע לא להשתמש במינוף.
ראשית סליחה על העיכוב בתשובה אני כרגע בארה"ב!!!
לגבי שאלתך, אם נצא מנקודת הנחה כי ריבית הפריים לא תעלה משמעותית בשנים הקרובות (אם כי קשה לתאר מצב שכזה שכן הריבית בבנק ישראל בשפל חסר תקדים בימים אלו) הרי שבנדל"ן עדיף להשתמש במימון, תמיד.
כשרוכשים נכס במזומן התשואה על הכסף תהיה נמוכה יותר מאשר שימוש במימון. לכן אם תשתמש ב 50 אחוז מימון לצורך רכישת הנכס הקאש און קאש (תשואה על ההון העצמי לאחר הפחתת המשכנתא) תהיה גבוהה יותר מאשר אם תרכוש את אותו נכס במזומן.
לא מעט משקיעים חושבים לבזבז קודם ההון שלהם ברכישת נכס אך עדיף להשתמש במימון גם אם יש כסף נזיל, מהסיבה הפשוטה שהתשואה תעלה וכן מהסיבה כי שימוש של כסף נוסף בנדל"ן (מעבר להון עצמי) מאפשר השקעות נוספות במגוון רחב של אפיקי השקעה.
אבל חשוב לציין בכוכבית קטנה מספר דברים:
1. הריבית תעלה במשך ההלוואה כי הריביות הנמוכות לא ימשכו שנים רבות, השאלה רק לאיזה רמה אכן תגיע
2. שימוש במינוף תמיד מסוכן יותר בגלל ההחזרים החודשיים
3. תיקח בחשבון חודשים בהם יש החזר על ההלוואה, ואין הכנסה משכירות - האם זה ישנה את חייך ויקשה עליהם?. כי אם כן הייתי מציע לא להשתמש במינוף.
אחד שתוהה1
New member
תודה יריב ועוד שאלה
תודה רבה על התגובה העניינית לשאלה ששאלתי ללא תוספות של כינויי גנאי לאנשים שמוכרים לי את הנכס
עוד שאלה קטנה:
תוכל להסביר איך הקאש או קאש יוצא יותר גבוה עם מימון? אני יודע שזה נכון בתיאוריה אבל לא הצלחתי להגיע לזה ...
אם יש לי 10% תשואה על 120 אש"ח, הרי שזה 1000 ש"ח בחודש
לעומת זאת אם אקח 60 אלף מההון ו-60 אש"ח בהלוואה שעליה אחזיר לצורך העניין כ-500 ש"ח בחודש (וגם זה רק אם אקח חלק בבלון, כי זה הרי לא משכנתא אמיתית ואני לא יכול לפרוס הרבה בלי לחטוף בריביות) אז אשאר עם 500 ש"ח בחודש על פני 60 אש"ח שזה שוב 10% ...
אז מה אני מפספס?
אשמח להסבר.
תודה!
תודה רבה על התגובה העניינית לשאלה ששאלתי ללא תוספות של כינויי גנאי לאנשים שמוכרים לי את הנכס
עוד שאלה קטנה:
תוכל להסביר איך הקאש או קאש יוצא יותר גבוה עם מימון? אני יודע שזה נכון בתיאוריה אבל לא הצלחתי להגיע לזה ...
אם יש לי 10% תשואה על 120 אש"ח, הרי שזה 1000 ש"ח בחודש
לעומת זאת אם אקח 60 אלף מההון ו-60 אש"ח בהלוואה שעליה אחזיר לצורך העניין כ-500 ש"ח בחודש (וגם זה רק אם אקח חלק בבלון, כי זה הרי לא משכנתא אמיתית ואני לא יכול לפרוס הרבה בלי לחטוף בריביות) אז אשאר עם 500 ש"ח בחודש על פני 60 אש"ח שזה שוב 10% ...
אז מה אני מפספס?
אשמח להסבר.
תודה!
במקרה כזה עדיף לא לקחת הלוואה
אם רק הריבית אוכלת 50% מההכנסה - זאת לא השקעה טובה במיוחד או לא ריבית טובה במיוחד.
 
עקרונית, תחשוב על זה כך:
 
אתה קונה נכס ב120000, משכיר ב1000, 10% החזר על הערך.
 
נגיד לקחת חצי בהלוואה בריבית 5% ל30 שנה: תשלום חודשי יהיה סד"ג 285 (כולל ריבית והחזר קרן), והשאר - שלך. כך שעל השקעה (שלך) של 50 אלף במקום 100, אתה מקבל חזרה 715 במקום 1000.
 
אבל 1000 בחודש על השקעה של 120K (קניה במזומן) זאת תשואה של 10%, ואילו 715 בחודש על השקעה של 50K (מינוף) זאת תשואה של 17%.
 
הלוואה של 30 שנה בריבית קבועה של 5% זה דבר שיחסית קל להשיג בארה"ב, אם אתה אמריקאי עם היסטורית אשראי מספיק טובה וארוכה.
 
הלוואה קצרה יותר בריבית גבוהה יותר (כפי שתיארת) עושה את כל העסק ללא כדאי.
אם רק הריבית אוכלת 50% מההכנסה - זאת לא השקעה טובה במיוחד או לא ריבית טובה במיוחד.
 
עקרונית, תחשוב על זה כך:
 
אתה קונה נכס ב120000, משכיר ב1000, 10% החזר על הערך.
 
נגיד לקחת חצי בהלוואה בריבית 5% ל30 שנה: תשלום חודשי יהיה סד"ג 285 (כולל ריבית והחזר קרן), והשאר - שלך. כך שעל השקעה (שלך) של 50 אלף במקום 100, אתה מקבל חזרה 715 במקום 1000.
 
אבל 1000 בחודש על השקעה של 120K (קניה במזומן) זאת תשואה של 10%, ואילו 715 בחודש על השקעה של 50K (מינוף) זאת תשואה של 17%.
 
הלוואה של 30 שנה בריבית קבועה של 5% זה דבר שיחסית קל להשיג בארה"ב, אם אתה אמריקאי עם היסטורית אשראי מספיק טובה וארוכה.
 
הלוואה קצרה יותר בריבית גבוהה יותר (כפי שתיארת) עושה את כל העסק ללא כדאי.
תשואה במינוף
ויני הקדים אותי עם התשובה המדויקת שלו.
נניח תירכוש במזומן נכס ב 120 אלף שעושה 1000 בחודש הרי לך 10 אחוז תשואה.
לעומת זאת אם תרכוש ב 50 אחוז מינוף בריבית נניח של 5% ל 30 שנה ההחזר החודשי יהיה סביב ה 200-300 לחודש.
עכשיו יש לך רווח של 700-800 ש"ח על השקעה של 60 אלף בלבד. לכן התשואה תהיה גבוהה יותר.
רק ארצה להוסיף כי זאת הסיבה שכתבתי לך בתגובה הראשונה שזה פונקציה של ריבית על ההלוואה. ברגע שהריבית תהיה גבוהה התשואה לא תעלה היא תרד, לכן תנאי ההלוואה, הריביות ותקופת ההלוואה משחקים תפקיד משמעותי.
אגב, בדרך כלל לוקחים הלוואת בלון שרוצים לעשות פליפ (לקנות לשפץ ולמכור ברווח) ולא כשרוצים לרכוש נכס ולהשכיר. לא הייתי ממליץ לקחת הלוואת בלון לצורך רכישה והשכרה
ויני הקדים אותי עם התשובה המדויקת שלו.
נניח תירכוש במזומן נכס ב 120 אלף שעושה 1000 בחודש הרי לך 10 אחוז תשואה.
לעומת זאת אם תרכוש ב 50 אחוז מינוף בריבית נניח של 5% ל 30 שנה ההחזר החודשי יהיה סביב ה 200-300 לחודש.
עכשיו יש לך רווח של 700-800 ש"ח על השקעה של 60 אלף בלבד. לכן התשואה תהיה גבוהה יותר.
רק ארצה להוסיף כי זאת הסיבה שכתבתי לך בתגובה הראשונה שזה פונקציה של ריבית על ההלוואה. ברגע שהריבית תהיה גבוהה התשואה לא תעלה היא תרד, לכן תנאי ההלוואה, הריביות ותקופת ההלוואה משחקים תפקיד משמעותי.
אגב, בדרך כלל לוקחים הלוואת בלון שרוצים לעשות פליפ (לקנות לשפץ ולמכור ברווח) ולא כשרוצים לרכוש נכס ולהשכיר. לא הייתי ממליץ לקחת הלוואת בלון לצורך רכישה והשכרה
אחד שתוהה1
New member
תודה רבה, עוד שאלה לגבי הבלון
קודם כל תודה על הדיון המעניין, לי הוא עזר להבהיר כמה נקודות.
נראה שבמקרה הנ"ל מאחר ולא מדובר באמת במשכנתא הריביות לטווח ארוך הם גרועות ולטווח קצר ההחזר יוצא גדול ולכן זה לא משתלם.
אבל התחלתי לחשוב שבלון ממש יכול להתאים לי, ולכן הייתי שמח להבין למה כתבת שבלון לא מתאים לרכישה והשכרה.
הרי אם אקח למשל הלוואת בלון ל-7 שנים בפריים מינוס חצי ע"ס 60 אש"ח, הרי שההחזר החודשי על הריבית בהתחלה יהיה 61.25 ש"ח
קרי אני משאיר אצלי בגדול 930 ש"ח לחודש על השקעה של 60 אש"ח וזה כבר 18% קאש און קאש לפי החישובים שלכם.
אבל מה שבעיקר אני אוהב בזה שאחד הדברים שחשובים לי בהינתן שאני הולך על ההשקעה לנסות ולשמר כמה שיותר נזילות לנקודת זמן של עוד 3 שנים שבו אני מעריך שאצטרך להחליט האם לקנות נכס למגורים בארץ, ובמקרה של הבלון כל התשואה מהנכס הולך לכיס שלי ולא לקרן של ההלוואה שזה בעצם שם לי יותר כסף בנכס שמבחינתי זה כסף שסגור ל-5-7 שנים.
ואז אני מרוויח שגם השקעתי רק 60 אש"ח מההון הנזיל וגם כל התשואה הולכת להגדלת ההון הנזיל.
החסרונות מן הסתם שאשלם יותר ריבית אבל זה לא יוצא כזה משמעותי לפי החישוב שלי וחיסרון נוסף וגדול להבנתי שהפריים יכול לעלות בצורה דרסטית, אני מעריך שבשנתיים-שלוש הקרובות הוא כנראה לא יעלה בצורה מטורפת (מוזמנים לסתור אם חושבים אחרת) ובמידה ובשלב מסוים הוא יעלה יותר מדי אני פשוט אפרע את ההלוואה.
מה אומרים?
קודם כל תודה על הדיון המעניין, לי הוא עזר להבהיר כמה נקודות.
נראה שבמקרה הנ"ל מאחר ולא מדובר באמת במשכנתא הריביות לטווח ארוך הם גרועות ולטווח קצר ההחזר יוצא גדול ולכן זה לא משתלם.
אבל התחלתי לחשוב שבלון ממש יכול להתאים לי, ולכן הייתי שמח להבין למה כתבת שבלון לא מתאים לרכישה והשכרה.
הרי אם אקח למשל הלוואת בלון ל-7 שנים בפריים מינוס חצי ע"ס 60 אש"ח, הרי שההחזר החודשי על הריבית בהתחלה יהיה 61.25 ש"ח
קרי אני משאיר אצלי בגדול 930 ש"ח לחודש על השקעה של 60 אש"ח וזה כבר 18% קאש און קאש לפי החישובים שלכם.
אבל מה שבעיקר אני אוהב בזה שאחד הדברים שחשובים לי בהינתן שאני הולך על ההשקעה לנסות ולשמר כמה שיותר נזילות לנקודת זמן של עוד 3 שנים שבו אני מעריך שאצטרך להחליט האם לקנות נכס למגורים בארץ, ובמקרה של הבלון כל התשואה מהנכס הולך לכיס שלי ולא לקרן של ההלוואה שזה בעצם שם לי יותר כסף בנכס שמבחינתי זה כסף שסגור ל-5-7 שנים.
ואז אני מרוויח שגם השקעתי רק 60 אש"ח מההון הנזיל וגם כל התשואה הולכת להגדלת ההון הנזיל.
החסרונות מן הסתם שאשלם יותר ריבית אבל זה לא יוצא כזה משמעותי לפי החישוב שלי וחיסרון נוסף וגדול להבנתי שהפריים יכול לעלות בצורה דרסטית, אני מעריך שבשנתיים-שלוש הקרובות הוא כנראה לא יעלה בצורה מטורפת (מוזמנים לסתור אם חושבים אחרת) ובמידה ובשלב מסוים הוא יעלה יותר מדי אני פשוט אפרע את ההלוואה.
מה אומרים?
החישוב שלנו כולל החזר קרן
הבעיה העיקרית עם בלונים היא שהם נוטים להתפוצץ. מגיע יום, בדרך כלל הוא בהיר ואחד, שבו אתה צריך להוציא 60 אלף שקל מהכיס. הרבה פעמים אלה שלוקחים את הבלון - לוקחים אותו כי אין להם 60 אלף שקל, וגם לא משנים שום דבר כדי שיהיה להם בעתיד. ואז בום - מתפוצץ הבלון.
תזרים מזומנים בהלוואה רגילה, שמוציא את תשלום ההלוואה מהתזרים - מוציא גם את תשלום הקרן. ז"א הבית משלם על עצמו, ואתה לא שם שום כסף נוסף חוץ ממה ששמת בהתחלה. עם בלון - זה לא מתקיים, לכן רק להוציא את הריבית מתחשיב החזר ההשקעה זה לא נכון.
הבעיה העיקרית עם בלונים היא שהם נוטים להתפוצץ. מגיע יום, בדרך כלל הוא בהיר ואחד, שבו אתה צריך להוציא 60 אלף שקל מהכיס. הרבה פעמים אלה שלוקחים את הבלון - לוקחים אותו כי אין להם 60 אלף שקל, וגם לא משנים שום דבר כדי שיהיה להם בעתיד. ואז בום - מתפוצץ הבלון.
תזרים מזומנים בהלוואה רגילה, שמוציא את תשלום ההלוואה מהתזרים - מוציא גם את תשלום הקרן. ז"א הבית משלם על עצמו, ואתה לא שם שום כסף נוסף חוץ ממה ששמת בהתחלה. עם בלון - זה לא מתקיים, לכן רק להוציא את הריבית מתחשיב החזר ההשקעה זה לא נכון.
Copyright©1996-2021,Tapuz Media Ltd. Forum software by XenForo® © 2010-2020 XenForo Ltd.