מה זה IRR ? איך מחשבים שיעור תשואה פנימי בניתוח עסקאות נדל״ן בארה״ב?
IRR הוא ראשי תיבות של שיעור תשואה פנימי.
הכנו סקירה מקצועית קלה שתעשה לכם סדר כדי להבין למה דווקא תשואת IRR היא המדד החשוב ביותר לחישוב תשואה בהשקעות.
תשואה פשוטה ROI
משקיעים מתחילים רגילים להשתמש ב-ROI, סך החזר על ההשקעה.
אך תשואה זו מציגה רק את סך הרווח ולא את המועד שבו הכספים התקבלו.
במילים אחרות, ROI לא משקף את ערך הזמן של הכסף.
השקענו 100, קיבלנו 200.
אבל אם השקעה אחת מניבה 10% בכל שנה והשנייה לא מניבה עד המכירה – מדובר בשתי הזדמנויות שונות לחלוטין.
לכן בחישוב תשואה בעסקת נדל״ן, חישוב תשואה פנימי (IRR) נותן מענה טוב בדיוק לשאלת עיתוי הזמן שבו מתקבלות חלוקות כספים.
תזרים מזומנים לאורך כל תקופת הפרויקט.
מועד קבלת התזרים.
מימוש הנכס ומועד המכירה.
תזרים שנתי: 10% במשך חמש שנים
מכירה: 150,000 ש״ח
איך מחשבים IRR?
חישוב IRR באקסל מתבצע באמצעות הפונקציה: IRR או XIRR
אנחנו רק צריכים להכין טבלה פשוטה שכוללת את סכומי חלוקות הכספים עם תאריכים.
מכניסים את טבלת התזרים כקלט לפונקציה האוטומטית של אקסל, וזהו.
דוגמא שממחישה איך מכינים טבלת תזרים נמצאת בלינק למטה.
בדוגמא הזו, מקבלים תוצאה של כ-17% תשואה שנתית.
ברור שנצפה לתשואה גבוהה יותר על השקעות מסוכנות לעומת השקעה סולידית בנכס מגורים להשכרה.
הרף הבסיסי בנדל״ן מניב מסחרי בארצות הברית הוא IRR בטווח 10% עד 15%.
לכן, עסקאות נדל"ן עם סיכון גבוה יותר נדרשות בדרך כלל להציג IRR גבוה יותר מ15%.
לכן בהגדרה בוחנים פרויקטים עם מפלי חלוקות שונים.
כדי לבצע השוואה נכונה בין הזדמנויות השקעה שונות, משקיעים מנוסים משתמשים במדד IRR כמדד אחיד ומדויק להשוואת תשואות פרויקטים אלטרנטיביים.
אבל, וזה אבל חשוב, מדד הIRR הוא כלי אחד בארגז הכלים, הדורש שימוש מעודן ומדויק כדי להשוות תפוחים אל תפוחים.
כאן נכנס המרחב החסר שבו לוקים משקיעים כשירים ומנהלי פמילי אופיס ש"כבר יודעים הכל", מדוע?
כי לסוגים שונים של השקעות יש גם רמות סיכונים אחרות, מבנה הון אחר וכיוצא בזה - כלומר שונות שחורגת מעבר למשך זמן פרויקט ומעבר אל שונות בנקודות זמן חלוקה בפרויקט.
קישור להסבר נוסף על IRR ודוגמאות לחישוב IRR באקסל:
https://nadlanir.co.il/estate_dictionary/irr-internal-rate-of-return-שיעור-תשואה-פנימי/
מאמר מאת מנהל פורום השקעות נדל"ן בארה"ב – ניר בבג'ני
מייסד Nadlanir
משקיע ויזם נדל"ן בארה"ב מאז 2012
לתכנים מקצועיים וסרטונים לימודיים נוספים:
[ערוץ היוטיוב הלימודי של Nadlanir]
כל הזכויות שמורות.
גופים מוסדיים, חברות השקעות ונדל"ן - ניתן להעתיק באופן מלא או חלקי עם קרדיט וקישור בלבד.
IRR הוא ראשי תיבות של שיעור תשואה פנימי.
הכנו סקירה מקצועית קלה שתעשה לכם סדר כדי להבין למה דווקא תשואת IRR היא המדד החשוב ביותר לחישוב תשואה בהשקעות.
תשואה פשוטה ROI
משקיעים מתחילים רגילים להשתמש ב-ROI, סך החזר על ההשקעה.
אך תשואה זו מציגה רק את סך הרווח ולא את המועד שבו הכספים התקבלו.
במילים אחרות, ROI לא משקף את ערך הזמן של הכסף.
למה ROI לא מספיק
לפי ROI שתי השקעות יכולות להיראות זהות:השקענו 100, קיבלנו 200.
אבל אם השקעה אחת מניבה 10% בכל שנה והשנייה לא מניבה עד המכירה – מדובר בשתי הזדמנויות שונות לחלוטין.
לכן בחישוב תשואה בעסקת נדל״ן, חישוב תשואה פנימי (IRR) נותן מענה טוב בדיוק לשאלת עיתוי הזמן שבו מתקבלות חלוקות כספים.
איך עובד חישוב IRR
הוא כולל את כל המרכיבים החשובים:תזרים מזומנים לאורך כל תקופת הפרויקט.
מועד קבלת התזרים.
מימוש הנכס ומועד המכירה.
דוגמא: חישוב אקסל IRR בעסקת נדל״ן
השקעה: 100,000 ש״חתזרים שנתי: 10% במשך חמש שנים
מכירה: 150,000 ש״ח
איך מחשבים IRR?
חישוב IRR באקסל מתבצע באמצעות הפונקציה: IRR או XIRR
אנחנו רק צריכים להכין טבלה פשוטה שכוללת את סכומי חלוקות הכספים עם תאריכים.
מכניסים את טבלת התזרים כקלט לפונקציה האוטומטית של אקסל, וזהו.
דוגמא שממחישה איך מכינים טבלת תזרים נמצאת בלינק למטה.
בדוגמא הזו, מקבלים תוצאה של כ-17% תשואה שנתית.
כמה נחשב תשואה IRR טובה בעסקת נדל״ן בארה״ב ?
התשובה תלויה בסוג הנכס ובסיכון.ברור שנצפה לתשואה גבוהה יותר על השקעות מסוכנות לעומת השקעה סולידית בנכס מגורים להשכרה.
הרף הבסיסי בנדל״ן מניב מסחרי בארצות הברית הוא IRR בטווח 10% עד 15%.
לכן, עסקאות נדל"ן עם סיכון גבוה יותר נדרשות בדרך כלל להציג IRR גבוה יותר מ15%.
למה IRR חשוב למשקיעים כשירים בהשקעות נדל"ן אלטרנטיביות ?
משקיעים כשירים מתעניינים בהשקעות פרייבט אקוויטי כחלק מאסטרטגייה לגיוון תיק השקעות.לכן בהגדרה בוחנים פרויקטים עם מפלי חלוקות שונים.
כדי לבצע השוואה נכונה בין הזדמנויות השקעה שונות, משקיעים מנוסים משתמשים במדד IRR כמדד אחיד ומדויק להשוואת תשואות פרויקטים אלטרנטיביים.
אבל, וזה אבל חשוב, מדד הIRR הוא כלי אחד בארגז הכלים, הדורש שימוש מעודן ומדויק כדי להשוות תפוחים אל תפוחים.
כאן נכנס המרחב החסר שבו לוקים משקיעים כשירים ומנהלי פמילי אופיס ש"כבר יודעים הכל", מדוע?
כי לסוגים שונים של השקעות יש גם רמות סיכונים אחרות, מבנה הון אחר וכיוצא בזה - כלומר שונות שחורגת מעבר למשך זמן פרויקט ומעבר אל שונות בנקודות זמן חלוקה בפרויקט.
קישור להסבר נוסף על IRR ודוגמאות לחישוב IRR באקסל:
https://nadlanir.co.il/estate_dictionary/irr-internal-rate-of-return-שיעור-תשואה-פנימי/
מאמר מאת מנהל פורום השקעות נדל"ן בארה"ב – ניר בבג'ני
מייסד Nadlanir
משקיע ויזם נדל"ן בארה"ב מאז 2012
לתכנים מקצועיים וסרטונים לימודיים נוספים:
[ערוץ היוטיוב הלימודי של Nadlanir]
כל הזכויות שמורות.
גופים מוסדיים, חברות השקעות ונדל"ן - ניתן להעתיק באופן מלא או חלקי עם קרדיט וקישור בלבד.
נערך לאחרונה ב: