מהי פרצלציה רצונית?

[call25]

פרצלציה רצונית זה הסכם שיתוף?

אם כן - מה זה אומר??
תודה

 

[דקה1]

לא זה לא

כפי שהסבירו מאוד יפה למעלה.

פרצלציה רצונית = חלוקת מגרש, ביוזמת הבעלים.

הסכם שיתוף עושים כשעדיין לא נעשתה פרצלציה. כל הבעלים רשומים על החלקה (מה שנקרא "מושע") ואז הם חייבים להסכים ביניהם, בהסכם שיתוף, איזה בית ישמש את מי.

 

[call25]

הבנתי, אז בעצם

הם עשו פרצלציה רצונית לחלקה אבל בינהם עשו הסכם שיתוף כי אין תתי חלקות. מה סדר גודל עלות של פרצלציה לתתי חלקות שתבטל את הסכם השיתוף? (בין 3 הבעלים על החלקה)
עשרות אלפים? מאות אלפים? תהליך ארוך?

תודה רבה!

 

[דקה1]

לא ניתן להסיק מסקנה חד משמעית

לגבי המצב המשפטי- צריך לבדוק את זה בטאבו ומול הבעלים. העלתי השערות בלבד, על סמך הנתונים בשאלותיך

.

לגבי עלויות- אולי שמאים בפורום יוכלו לכוון אותך, אבל אין מחיר קבוע וזה תלוי בהרבה פרמטרים.

 

[פרל דוד]

לצערי לא הבנת !!!

פרצלציה [או חלוקה למגרשים בבעלות מלאה] הופכת את בעל הנכס והמגרש לבעלים מלא ללא שותפים.

ממה שאתה מספר לנו , לא בוצעה חלוקה מלאה שהסתיימה בתצ"ר ורישום בטאבו שעבר אישור של הועדה המקומית.

זה שבוצעה מדידה [אולי] ויש בוודאי גבולות פיזיים [גדרות] בין 3 השותפים לא הופך מצב זה לחלוקה, ועדיין מדובר על "מושע" כלומר בעלות משותפת המשתרעת על כל החלקה למרות הבתים הבנויים עליהם, ובנתיים אמור להיות הסכם שיתוף בין הבעלים שיאפשר המשך חיים ללא מחלוקות מיותרות [בנתיים]

לכשתבוצע החלוקה הרעיונית ותתבטא במפת 3 מגרשים חדשה חתומה ע"י הבעלים וע"י הועדה המקומית, או אז ניתן לגשת לטאבו במשותף ולקבל מספרי מגרשים חדשים,ואזי מתייתר הצורך בהסכם שיתוף.

הערכת עלות תהליך הרישום -

לשכת רישום המקרקעין > פרצלציה - שם האגרה

אגרת בקשה לפרצלציה - 31.00 ₪

אגרה עבור כל חלקה הנוצרת בהליך - 122.00 ₪

אגרה עבור כל חלקה המתבטלת בהליך - 122.00 ₪

תשלום למודד - כ- 1000 עד 5000 דולר [תלוי בגודל השטח ובמטלות הנדרשות מהמודד]

תשלום לעו"ד - כ 2000 דולר.

תשלום לשמאי - עבור ביצוע שמאות למצב קיים,מצב חדש, טבלת איזונים,ועוד- כ-2000 דולר.

היטלי השבחה,מס שבח, במידה ויחולו . כתוצאה מחלוקת המגרשים- [תלוי כמובן במיקום המגרשים]

 

[call25]

צירפתי את הנסח טאבו

רשום פרצלציה רצונית, ויש כמה בעלים
הנסח הוא על גוש וחלקה בלבד
ללא תת חלקה

 

[פרל דוד]

פקרשנות על הנסח.

ובכן...יש חלוקה "רעיונית" של 780 המ"ר ל - 3 יחידות ב"מושע" והחלוקה לא הסתיימה ברישום, כלומר כרגע אמור להיות הסכם שיתוף שנמצא בטאבו הקובע את מסגרת ההסכם בין השותפים.

משלב זה יש לבצע הליך חלוקה מלא שיסתיים בעתיד ברישום , התהליך מותנה בהסכמת כל השותפים ,או שכנראה הבעלים מסתפקים בחלוקה הנוכחית.

 

[SIMBOLA]

לפי הנסח לא נעשתה בחלקה פרצלציה

כי אם הפרצלציה נעשתה על כל הגוש (שהיה במושע) שחולק מחדש לחלקות.
אבל החלקה הנ"ל שייכת במשותף ל 3 בעלים.

ועפ"י הנסח אין גם הסכם שיתוף או תקנון מוסכם...

 

[call25]

המתווך אומר שיש הסכם שיתוף

המתווך אומר שיש הסכם שיתוף
אבל אתה אומר שאם היה , הוא היה צריך להיות רשום בנסח?
ואם הוא לא רשום אז איך יכול להיות שיש הסכם?
יכול להיות שיש הסכם שיתוף שלא רשום בטאבו? ואז אני מניחה שזה יותר בעייתי מהסכם שיתוף שכן רשום בנסח?

 

[דקה1]

הבנת אותי נכון מאוד

וכמו שאמרתי, כנראה שבוצעה פרצלציה רצונית, לפיה נוצרה (מתוך גוש או חלקה ישנה), החלקה המדוברת, ואולם לא נעשתה פרצלציה ל-3 חלקות קטנות יותר.

לכן 3 בעלי הבתים רשומים במושע ואין לאף אחד חלק מוגדר בטאבו.

במצב כזה צריך 1) לעשות הסכם שיתוף בין 3 הבעלים ולרשום אותו בטאבו, או 2) לעשות הסכמי חכירה בין בעלי הבתים ולרשום בטאבו, או 3) ליזום פרצלציה נוספת ולרשום בטאבו.

מבחינה משפטית, האופציה השלישית עדיפה, אולם זה לא תמיד מתאפשר כי זה כפוף לאישור הועדה המקומית לתכנון ובניה. בנוסף, זה כרוך בהוצאות.

צריך כמובן לעשות בדיקה מעמיקה יותר ולבדוק מול כל 3 הבעלים אם נעשו הסכמים. גםאם יש הסכם שיתוף או הסכמי חכירה, זה לא אומר שהם רשומים בטאבו וחשוב לרשום אותם כאמור.

 

[gili667]

ככל הנראה המושג "פרצלציה רצונית" ה

לפרצלציה בהסכמה של בעלים שהוא שלב לפני רישום הפרצלציה בפועל ומלמד כי זו עדין לא בוצעה ויכולה גם שלא להתבצע

 

[דקה1]

הי גילי

הפרצלציה רשומה אבל, לכן היא כבר בוצעה.

כנראה שהיתה חלקה ישנה, בעלי הקרקע יזמו פרצלציה ונוצרו חלקות חדשות, ביניהן החלקה המדוברת.

כמו שהסבירו חברינו לעיל, פרצלציה רצונית, היא פרצלציה שנעשתה ביוזמת ובהסכמת הבעלים. זאת להבדיל מפרצלציה לא רצונית שנעשת ביוזמת הרשות (גם הפקעה היא סוג של פעולה לא רצונית שיוזמת הרשות).

 

[gili667]

כן ולא מה שבטוח אולי

אני מסכים שיש פרצלציה ללא הסכמת הבעלים ויש שבהסכמה

אך בכל מקרה זו פרצלציה

כמו שלא מצוין כאשר הפרצלציה נעשית ללא הסכמה כך אין שום טעם לציין כי נעשתה בהסכמה - התוצאה הסופית זהה

גם אני הופתעתי מהמונח "פרצלציה רצונית" אך לאור הנסח שהמציא עשיתי בדיקה קצרה והתוצאה היא מה שהגבתי , היות והיא קצרה ולא בהכרח מחיבת כתבתי "ככל הנראה"

להתרשמותי כולנו כאן נתקלים פעם ראשונה ברישום "פרצלציה רצונית" זאת להבדיל ממעשה הפרצלציה שיכול להעשות הן בהסכמת הבעלים הן ללא הסכמתם

שימי לב שבפרצלציה מטעם הבעלים יתכן מצב בו בינם לבין עצמם קימת פרצלציה וגם אם החלו בהליך מול הרשויות עדין לא ביצעו/סימו זאת מול הרשויות - במקרה כזה יש טעם בכותרת "פרצלציה רצונית" [שהרי אים חשיבות כיצד בוצעה פרצלציה אך יש חשיבות כשזו קימת בין הבעלים אך לא הגיעה לסיומה ברישום]

 

[דקה1]

לא פעם ראשונה, ראיתי נסחים עם כיתוב זהה

אני לא רואה פה משהו מיוחד

 

[call25]

הסכם שיתוף - בעייתי, לא ??

לפי המתווך יש הסכם שיתוף בין 3 הבעלים. מה זה בעצם אומר? מה החסרונות של הסכם שיתוף?
במידה ואחד מ 3 הבעלים רוצים למכור את כל החלקה הם יכולים להפר את הסכם השיתוף ולחייב את שאר הבעלים למכור?
מה בעצם החסרונות שלי כאחד הבעלים מול 2 הבעלים הנוספים בהסכם השיתוף?

תודה רבה!

 

[דקה1]

לא הייתי מגדירה הסכם שיתוף כבעיה

זה בכל זאת מצב הרבה יותר טוב משותפים במושע שאין ביניהם הסכם שיתוף

,

אבל, הסכם שיתוף שהוא גם רשום בטאבו, הוא עדיף על כזה שאינו רשום בטאבו (יש עליות לרישום)

ופרצלציה נוספת, שתיתן לכל בית מתוך השלושה חלקה משלו, הוא המצב הכי טוב (אבל, לא תמיד אפשרי כי כפוף לאישור הועדה לתכנון ובניה וכרוך בעלויות)

אמרת שיש לך עו"ד, אז הוא/היא ודאי יצטרכו לעבור על תנאי הסכם השיתוף, שהוא הבסיס לזכויות החוזיות אותן את רוכשת.

אשר לאפשרות השותפים למכור, זה תלוי בתנאי הסכם השיתוף.

בהצלחה!

 

[call25]

הסכם רשום בטאבו

מה היתרונות של הסכם שיתוף שרשום בטאבו לעומת כזה שלא? למה בכלל זה משנה, זה בכל מקרה הסכם בין 3 השותפים בלבד... לא?

 

[פרל דוד]

הפרצלציה בוצעה לפני החלוקה הנוכחית- התייחסות.

שימו לב לנסח שצרפתי בקובץ - מדובר על חלקה של 7.8 דונם [גוש 5816 חלקה 10] שבוצעה עליה "פרצלציה רצונית" מוקדמת [מתוך שטח הרבה יותר גדול] ע"י ממ"י על הבעלים הרשום- "רשות הפיתוח" בשנת 2005, חלקה זו יצאה למכרז [אחרי הפרצלציה] וזכתה בה החברה הקבלנית "האחים אוזן חברה לבנין במרץ 2008, ניתן לראות בנסח [24 עמודים] את שמות הקונים ב"מושע" טרם חלוקת המגרש לבניינים ורישומם כבתים משותפים,ויצירת תתי חלקות.

בנתיים בנתה החברה 6 בנינים ואני מניח שכבר גרים בבנינים אלה, למרות שנכון לינואר 2010 [מועד הוצאת הנסח] עדיין לא נערכה פרצלציה סופית שחלקה את חלקה 10 ל-6 מגרשים שונים ויצרה תתי חלקות לבעלי הדירות.

כך שניתן להבין שהפרצלציה הרצונית הרשומה בנסח שהבאת מתייחסת לחלוקה ישנה של הקרקע מתוך חלקה ישנה גדולה יותר, ואינה מתייחסת למצב הקיים היום שבו טרם בוצעה כל חלוקה/פרצלציה ומדובר על הסכמי שיתוף בלבד.




אני רואה אגב שפנית גם לעו"ד דרורית וקבלת תשובות דומות...


מנהל הפורום: עו"ד דרורית מלינרסקי 057-9428593

פרצלציה רצונית - מהווה הסכם שיתוף? לי 17/3/2012 0:52
שלום, אנו מעוניינים לרכוש בית פרטי שרשום בנסח טאבו כי הוא עבר פרצלציה רצונית. על החלקה יש 3 בתים רשומים. האם זה מהווה הסכם שיתוף שבכל רגע נתון ניתן להפר? האם בכך יש בעיות עתידיות היות וכל אחד מהשותפים יכול בעתיד לבקש את פרוק ההסכם? תודה!תגובה מעו"ד דרורית מלינרסקי עו"ד דרורית מלינרסקי- 18/3/2012 12:51

לי שלום רב, במענה לשאלותיך ראשית יש לבדוק את נסח הטאבו, הואיל והנסח לא בידי , תשובתי נתנת ברמת העיקרון. פרצלציה הינה חלוקת מקרקעין לשתי יחידות נפרדות שכל אחת מהן מוגדרת ככזו בלשכת רישום המקרקעין. הסכם שיתוף מגדיר את זכויות השותפים בנכס באשר לניהולו של כל אחד מן השותפים בנכס. כאשר קיים הסכם שיתוף יש לרשום אותו בלשכת רשום המקרקעין , והדבר יצויין בנסח הטאבו. באשר לסוגיה הספציפית אותה העלית, הואיל ועל פי כללי הפורום לא ניתן ליתן יעוץ פרטני באפשרותך לפנות ליעוץ משפטי אשר ינחה אותך בהתאם. בהצלחה. דרורית מלינרסקי- משרד עורכי דין. *אין האמור בגדר יעוץ משפטי או אחר. . הסכם שיתוף הוא הסכם שמסדיר את היחסים בין שני צדדים שמחזיקים בקרקע במשותף. החסרונות - זו עדין שותפות בקרקע ולא הפרדה אמיתית של הבעלות, על כל המשתמע מכך.

 

[פרל דוד]

והנה גוש 5816 חלקה 10

ראו את האורטופוטו של החלקה עם 6 הבניינים טרם ביצוע חלוקה חדשה [פרצלציה רצונית חדשה] למרות שבנסח מופיעה המילה שמתייחסת לחלוקה לחלקה 10 מתוך חלקה אחרת גדולה יותר.

מקווה שעכשיו הכל מובן.

 

[פרל דוד]

דוגמה אחרת מאשדוד,גוש 2449 חלקה 1 תת חלקה 113

ראו את הנסח שמצביע על פרצלציה רצונית , בגוש 2449 חלקה 1 בשטח של 14.875 מ"ר שנבנו עליו 4 בניינים , סה"כ 325 תתי חלקות מוסכמות [דירות מגורים] כשהנסח מכוון לדירת קרקע מסויימת המוגדרת תת חלקה 113 בשטח של 102.9 מ"ר המהוים ....מתוך השטח המשותף ברישום בית משותף שבוצע בשנת 2005,ואילו הפרצלציה הסופית [המוסכמת] הסתיימה בשנת 2007.

כאן רואים את סופו של תהליך הרישום בטאבו כשלדירה יש שטח . והצמדת 2 חניות,גינה,ושטח כניסה מקורה, והערה שהמגרש חולק ל-9 אגפים.

מי שירצה יוכל לראות במפה ההנדסית של עיריית אשדוד את חלקה 1 , את 9 האגפים שנוצרו ואת מכלול הדירות הסופי כאן - http://147.236.237.215/ashdod/