לראשונה מזה יותר משנתיים: מחירי הבתים בארה״ב בירידה
נתונים מעניינים פורסמו השבוע ב-CNBC (מקור : אתר CNBC) בסקירה של שוק הנדל"ן בארה"ב.
מחירי הבתים ברמה הארצית בארה״ב כבר שלושה חודשים במגמת ירידה, כ 1.4% בסך הכול.
נקודות עיקריות:
• היצע הנכסים למכירה עלה בכ-13% לעומת השנה שעברה
• ריביות המשכנתאות למגורים בארה"ב נותרו יחסית יציבות - ללא תגובה חדה גם אחרי הורדת ריבית אחרונה של הFED.
• הביקוש עדיין חלש יחסית, בעיקר בגלל פגיעה ביכולת המימון
• החלק הכי מעניין - הפערים בין הערים מסמנים על פיצול חדש.
משבר נדל"ן בארה"ב או הזדמנות השקעה?
זה לא משבר נדל"ן. מחד, ברמת מאקרו הנתונים מסמנים מעבר אל שוק נדל"ן קר.
או כפי שאנו המשקיעים קוראים לזה - שוק של קונים.
מה שנראה רק עתה בנתוני המאקרו כבר משתקף אצלנו חברת הנדל"ן בעסקאות הנדל"ן בשטח.
האם זהו שוק נדל"ן קר או עונתיות בנדל"ן?
קביעה של שוק נדל"ן קר דורשת משך זמן נוסף כדי לבחון את המשכיות המגמה מעבר לתקופה של 3-4 חודשים הנתונה להשפעות של עונתיות.
מנסיון של כ15 שנות פעילות בשווקי הנדל"ן בארצות הברית, אני מעריך כי הביקושים יתגברו במהלך רבעון ראשון של 2026 ביחס לרבעון אחרון של השנה.
הפערים בין הערים מסמנים על פיצול חדש.
יש שווקי נדל"ן בירידה חדה ומנגד שווקים אחרים בארה"ב שעדיין מציגים עליות.
בצד האזורים בירידה, אוסטין טקסס מובילה עם ירידת מחירי נדל"ן של יותר מ10%.
בצד האזורים בעלייה, קליבלנד אוהיו מובילה עם עלייה שנתית של כ-6%.
כלומר אין “שוק נדל"ן אמריקאי אחד”.
אלא יש שווקים מקומיים עם דינמיקה שונה לגמרי.
ללמוד עוד: סקירת שוק הנדל"ן בארה"ב עם מבט אל 2026 והלאה
איפה כדאי להשקיע ב2026?
מקרה בוחן מהשטח - שוק הנדל"ן של קליבלנד אוהיו
יש לנו חשיפה רציפה עקבית לשוק הנדל"ן במטרופולין קליבלנד אוהיו במסגרת פעילות חברת נדלניר בהשקעות בנדל"ן מסחרי מולטי פמילי בהיקף של 293 יחידות במהלך 2025. בנוסף, השלמנו רכישת של כ50 בתים מסוג סינגל פמילי במהלך 12 החודשים האחרונים במסגרת תכניות ליווי משקיעים המצטרפים אל יותר מ300 בתים פרטיים שרכשנו בשוק נדל"ן זה.
האחיזה החזקה שלנו בשוק מאפשרת לנו להבחין בתסמיני שוק נדל"ן קר הבאים לידי ביטוי גם בשוק נדל"ן של קליבלנד. זאת למרות ועל אף הנתונים המראים על עליות מחירים. כדי להבין מדוע, יש לפרק את ניתוח שוק הנדל"ן אל שני מרכיבים.
מצד אחד, הפעילות המקומית - בדגש על הביקוש לרכוש נכס למגורים בבעלות.
אנו רואים ירידה ברכיב הביקוש למגורים בבעלות - זהו מאפיין מובהק של שוק נדל"ן קר.
בהתאמה, ישנה עלייה עלייה ברכיב הביקוש למגורים בשכירות - קלבילנד אוהיו אחת המובילות בכל ארה"ב בעליית מחירי השכירות בחמש השנים האחרונות כ37% עליית דמי שכירות.
אולם, וזו נקודה חשובה, היצע הבתים למכירה נשאר מדולל יחסית באזור קליבלנד המתאפיין במלאי בתים קיימים שרובו נבנה עד שנות השישים של המאה הקודמת. כתוצאה מכך, מחירי הבתים הקיימים באזורים חציוניים נמכרים בסביבות כ500 אלף ש"ח. מחיר זול משמעותית ביחס אל עלויות הבנייה המשתקפים בבתים חדשים להשקעה בקליבלנד סביב רמות מחירים של 1 מליון ש"ח. במציאות של עלויות בנייה עולות וסיכוני בנייה מתגברים, דינמיקה זו תורמת לעליית מחירי הבתים.
בית חדש מוצג למכירה בפרברי קליבלנד אוהיו ארה"ב
מצד השני, ביקוש משקיעים לרכישת נכסים להשקעה.
עיקר התרומה לעליות מחירים בשוק הנדל"ן של קליבנד אוהיו מגיעה להערכתנו מהתגברות המגמה של משקיעים מתוך ארה"ב שחושבים שכדאי להשקיע ב2026 באזורים ללא יוקר מחייה גבוה. קליבלנד דומה בכך לשווקי נדל"ן רבים אחרים באזור המידווסט, עובדה זו משתקפת בנתונים למעלה בהם כלולים מספר שווקים המתאפיינים באזור מחייה נוח ללא יוקר מחייה גבוה.
שנית, הביקוש העולה של משקיעים אל אזור קליבלנד הוא צירוף של נסיבות משעממות להפליא הכלולות בצ'קליסט של משקיעים בבואם לבחור אזור השקעה. אל ראש הרשימה עולה קריטריון של סביבה שאינה נתוני לפגעי מזג אויר כגון סופות הוריקן או שריפות עלויות ביטוח זולות ויציבות. זה קורה על רקע עליות חדות במחירי הביטוח בארצות הברית במיוחד באזורי פלורידה וטקסס.
שלישית, אזורי השקעה עם חוקי שכירות הנוטים לטובת בעלי הנכסים.
רביעית, כלכלה מקומית יציבה. קליבלנד אוהיו ביצעה מהפך לאחר משבר הסאב פריים, מכלכלה הנשענת על תעשיית פלדה תומכת בעיקר לתעשיית הרכב, קליבלנד עברה לכלכלה מבוססת שירותים. בפרט, הנשענת על מאות מרכזי שירות רפואי ובתי החולים של קליבלנד קליניק.
חמישית, להערכתנו, בסביבה של אי ודאות גוברת בשוק ההון המתבטא במכפילי רווח גבוהים הסטורית, קורצת למשקיעים האפשרות לגיוון תיק השקעות עם רכיב שקט ויציב. להבנתנו, אלה הסיבות העיקריות לכך שמשקיעים אמריקאיים חדשים מסמנים כבחירה כדאית את שוק הנדל"ן של קליבלנד אוהיו.
לסיכום
התמונה שעולה מהנתונים מצביעה על התמתנות של שוק הדיור בארה״ב ועל פיצול חדש בין שווקים.
• שווקי נדל"ן שהובילו את העליות החדות בתקופת הקורונה, בעיקר במדינות חגורת השמש, מובילות כעת את תיקון המחירים.
• שווקים ללא יוקר מחייה גבוה מבוססי תעסוקה, ביקוש יציב והיצע מוגבל בעיקר ב-Midwest וב-Northeast, ממשיכים להציג עליות מתונות
• ריבית המשכנתאות הגבוהה יצרה שוק נדל"ן עם היקף פעילות מדולל של אלה הקונים דירה למגורים בבעלות, אנו נראה רמות שכירות גבוהות בשנים הקרובות.
• את העסקאות הטובות ביותר בהשקעות נדל"ן בארצות הברית ניתן לעשות בשוק נדל"ן קר. זכרו זהו מצב שוק בו הכוח אצל הקונים.
• סינון שוק נדל"ן : בדקו היטב טיעונים של חברות נדל"ן ומתווכים בארה"ב כמו “זה הטיימינג של ארה״ב” או "איתרנו שוק הנדל"ן חם", אלא כדאי לתעדף בחירה מדויקת של שוק, עיר ושכונה.
מאמר מאת מנהל פורום השקעות נדל"ן בארה"ב – ניר בבג'ני
מייסד Nadlanir
משקיע ויזם נדל"ן בארה"ב מאז 2012
לתכנים מקצועיים וסרטונים לימודיים נוספים:
[ערוץ היוטיוב הלימודי של Nadlanir]
כל הזכויות שמורות.
גופים מוסדיים, חברות השקעות ונדל"ן - ניתן להעתיק באופן מלא או חלקי עם קרדיט וקישור בלבד.
נתונים מעניינים פורסמו השבוע ב-CNBC (מקור : אתר CNBC) בסקירה של שוק הנדל"ן בארה"ב.
מחירי הבתים ברמה הארצית בארה״ב כבר שלושה חודשים במגמת ירידה, כ 1.4% בסך הכול.
נקודות עיקריות:
• היצע הנכסים למכירה עלה בכ-13% לעומת השנה שעברה
• ריביות המשכנתאות למגורים בארה"ב נותרו יחסית יציבות - ללא תגובה חדה גם אחרי הורדת ריבית אחרונה של הFED.
• הביקוש עדיין חלש יחסית, בעיקר בגלל פגיעה ביכולת המימון
• החלק הכי מעניין - הפערים בין הערים מסמנים על פיצול חדש.
משבר נדל"ן בארה"ב או הזדמנות השקעה?
זה לא משבר נדל"ן. מחד, ברמת מאקרו הנתונים מסמנים מעבר אל שוק נדל"ן קר.
או כפי שאנו המשקיעים קוראים לזה - שוק של קונים.
מה שנראה רק עתה בנתוני המאקרו כבר משתקף אצלנו חברת הנדל"ן בעסקאות הנדל"ן בשטח.
האם זהו שוק נדל"ן קר או עונתיות בנדל"ן?
קביעה של שוק נדל"ן קר דורשת משך זמן נוסף כדי לבחון את המשכיות המגמה מעבר לתקופה של 3-4 חודשים הנתונה להשפעות של עונתיות.
מנסיון של כ15 שנות פעילות בשווקי הנדל"ן בארצות הברית, אני מעריך כי הביקושים יתגברו במהלך רבעון ראשון של 2026 ביחס לרבעון אחרון של השנה.
הפערים בין הערים מסמנים על פיצול חדש.
יש שווקי נדל"ן בירידה חדה ומנגד שווקים אחרים בארה"ב שעדיין מציגים עליות.
בצד האזורים בירידה, אוסטין טקסס מובילה עם ירידת מחירי נדל"ן של יותר מ10%.
בצד האזורים בעלייה, קליבלנד אוהיו מובילה עם עלייה שנתית של כ-6%.
כלומר אין “שוק נדל"ן אמריקאי אחד”.
אלא יש שווקים מקומיים עם דינמיקה שונה לגמרי.
ללמוד עוד: סקירת שוק הנדל"ן בארה"ב עם מבט אל 2026 והלאה
איפה כדאי להשקיע ב2026?
שווקי נדל"ן מובילים בירידות מחירים בארה"ב
- אוסטין טקסס – ירידה של כ־10% משנה לשנה
- דנבר קולורדו – ירידה של כ־5%
- טמפה פלורידה – ירידה של כ־4%
- יוסטון טקסס – ירידה של כ־4%
- אטלנטה ג'ורג'יה – ירידה של כ־3%
- פניקס אריזונה – ירידה של כ־3%
שווקי נדל"ן מובילים בעליות מחירים בארה"ב
- קליבלנד אוהיו – עלייה של כ־6%
- שיקגו אילינוי – עלייה של כ־5%
- ניו יורק סיטי, ניו יורק – עלייה של כ־5%
- פנסילבניה פילדלפיה – עלייה של כ־3%
- פיטסבורו, פנסילבניה – עלייה של כ־2%
- בוסטון מצ'סוטס – עלייה של כ־2%
מקרה בוחן מהשטח - שוק הנדל"ן של קליבלנד אוהיו
יש לנו חשיפה רציפה עקבית לשוק הנדל"ן במטרופולין קליבלנד אוהיו במסגרת פעילות חברת נדלניר בהשקעות בנדל"ן מסחרי מולטי פמילי בהיקף של 293 יחידות במהלך 2025. בנוסף, השלמנו רכישת של כ50 בתים מסוג סינגל פמילי במהלך 12 החודשים האחרונים במסגרת תכניות ליווי משקיעים המצטרפים אל יותר מ300 בתים פרטיים שרכשנו בשוק נדל"ן זה.
האחיזה החזקה שלנו בשוק מאפשרת לנו להבחין בתסמיני שוק נדל"ן קר הבאים לידי ביטוי גם בשוק נדל"ן של קליבלנד. זאת למרות ועל אף הנתונים המראים על עליות מחירים. כדי להבין מדוע, יש לפרק את ניתוח שוק הנדל"ן אל שני מרכיבים.
מצד אחד, הפעילות המקומית - בדגש על הביקוש לרכוש נכס למגורים בבעלות.
אנו רואים ירידה ברכיב הביקוש למגורים בבעלות - זהו מאפיין מובהק של שוק נדל"ן קר.
בהתאמה, ישנה עלייה עלייה ברכיב הביקוש למגורים בשכירות - קלבילנד אוהיו אחת המובילות בכל ארה"ב בעליית מחירי השכירות בחמש השנים האחרונות כ37% עליית דמי שכירות.
אולם, וזו נקודה חשובה, היצע הבתים למכירה נשאר מדולל יחסית באזור קליבלנד המתאפיין במלאי בתים קיימים שרובו נבנה עד שנות השישים של המאה הקודמת. כתוצאה מכך, מחירי הבתים הקיימים באזורים חציוניים נמכרים בסביבות כ500 אלף ש"ח. מחיר זול משמעותית ביחס אל עלויות הבנייה המשתקפים בבתים חדשים להשקעה בקליבלנד סביב רמות מחירים של 1 מליון ש"ח. במציאות של עלויות בנייה עולות וסיכוני בנייה מתגברים, דינמיקה זו תורמת לעליית מחירי הבתים.
בית חדש מוצג למכירה בפרברי קליבלנד אוהיו ארה"ב
מצד השני, ביקוש משקיעים לרכישת נכסים להשקעה.
עיקר התרומה לעליות מחירים בשוק הנדל"ן של קליבנד אוהיו מגיעה להערכתנו מהתגברות המגמה של משקיעים מתוך ארה"ב שחושבים שכדאי להשקיע ב2026 באזורים ללא יוקר מחייה גבוה. קליבלנד דומה בכך לשווקי נדל"ן רבים אחרים באזור המידווסט, עובדה זו משתקפת בנתונים למעלה בהם כלולים מספר שווקים המתאפיינים באזור מחייה נוח ללא יוקר מחייה גבוה.
שנית, הביקוש העולה של משקיעים אל אזור קליבלנד הוא צירוף של נסיבות משעממות להפליא הכלולות בצ'קליסט של משקיעים בבואם לבחור אזור השקעה. אל ראש הרשימה עולה קריטריון של סביבה שאינה נתוני לפגעי מזג אויר כגון סופות הוריקן או שריפות עלויות ביטוח זולות ויציבות. זה קורה על רקע עליות חדות במחירי הביטוח בארצות הברית במיוחד באזורי פלורידה וטקסס.
שלישית, אזורי השקעה עם חוקי שכירות הנוטים לטובת בעלי הנכסים.
רביעית, כלכלה מקומית יציבה. קליבלנד אוהיו ביצעה מהפך לאחר משבר הסאב פריים, מכלכלה הנשענת על תעשיית פלדה תומכת בעיקר לתעשיית הרכב, קליבלנד עברה לכלכלה מבוססת שירותים. בפרט, הנשענת על מאות מרכזי שירות רפואי ובתי החולים של קליבלנד קליניק.
חמישית, להערכתנו, בסביבה של אי ודאות גוברת בשוק ההון המתבטא במכפילי רווח גבוהים הסטורית, קורצת למשקיעים האפשרות לגיוון תיק השקעות עם רכיב שקט ויציב. להבנתנו, אלה הסיבות העיקריות לכך שמשקיעים אמריקאיים חדשים מסמנים כבחירה כדאית את שוק הנדל"ן של קליבלנד אוהיו.
לסיכום
התמונה שעולה מהנתונים מצביעה על התמתנות של שוק הדיור בארה״ב ועל פיצול חדש בין שווקים.
• שווקי נדל"ן שהובילו את העליות החדות בתקופת הקורונה, בעיקר במדינות חגורת השמש, מובילות כעת את תיקון המחירים.
• שווקים ללא יוקר מחייה גבוה מבוססי תעסוקה, ביקוש יציב והיצע מוגבל בעיקר ב-Midwest וב-Northeast, ממשיכים להציג עליות מתונות
• ריבית המשכנתאות הגבוהה יצרה שוק נדל"ן עם היקף פעילות מדולל של אלה הקונים דירה למגורים בבעלות, אנו נראה רמות שכירות גבוהות בשנים הקרובות.
• את העסקאות הטובות ביותר בהשקעות נדל"ן בארצות הברית ניתן לעשות בשוק נדל"ן קר. זכרו זהו מצב שוק בו הכוח אצל הקונים.
• סינון שוק נדל"ן : בדקו היטב טיעונים של חברות נדל"ן ומתווכים בארה"ב כמו “זה הטיימינג של ארה״ב” או "איתרנו שוק הנדל"ן חם", אלא כדאי לתעדף בחירה מדויקת של שוק, עיר ושכונה.
מאמר מאת מנהל פורום השקעות נדל"ן בארה"ב – ניר בבג'ני
מייסד Nadlanir
משקיע ויזם נדל"ן בארה"ב מאז 2012
לתכנים מקצועיים וסרטונים לימודיים נוספים:
[ערוץ היוטיוב הלימודי של Nadlanir]
כל הזכויות שמורות.
גופים מוסדיים, חברות השקעות ונדל"ן - ניתן להעתיק באופן מלא או חלקי עם קרדיט וקישור בלבד.
נערך לאחרונה ב: