למכור או להשכיר

[2לימי]

למכור או להשכיר

שלום לכולם, אנחנו גרים במרכז, ורוצים לעבור לאזור אחר. התוכנית שלנו היא לגור באזור החדש בשכירות למשך תקופה, כדי להחליט אם כדאי לקנות בו בית. השאלה היא אם כדאי למכור או להשכיר את הדירה שלנו? נראה לנו שלמכור עולה קצת יותר (מסים, עורך דין וכו') בבת אחת, אבל אז אנחנו חופשיים. החיסרון בהחלטה הזאת שלשכור בית אחרי המכירה אולי יעלה לנו יותר מעלות המשכנתא הנוכחית שיש לנו, ושאולי פתאום מחירי הדירות יקפצו ואנחנו נפסיד. היתרון של השכרה הוא שנקבל תשלום שכירות דומה לתשלום השכירות שנשלם. החסרונות הם שאולי השוכרים יפגעו בדירה ויורידו את הערך שלה, אולי הם ירצו לעזוב באיזשהו שלב ויהיו לנו כמה חודשים בלי שוכרים ובלי כסף לתשלום המשכנתא של הדירה, ובכלל, לטפל בענייני הדירה המושכרת - ובהמשך אולי לנסות למכור אותה - ממרחק של שעה נסיעה, זה אולי מסובך. מה דעתכם?

 

[גיא שטיין]

כמה שיקולים

אני לא יודע לומר לכם כן או לא, אבל יש כמה נקודות לכאן או לכאן שאני יכול לתרום. 1. משכנתא - אם תמכרו כעת תיצטרכו לפרוע את המשכנתא (כי אין לאן להעביר אותה) חשוב מהי הריבית שאתם משלמים על המשכנתא הנוכחית. אם היא יותר טובה מהריביות שיש היום אז חבל לפרוע אותה ולקחת אולי כשתקנו משכנתא חלופית בתנאים פחות טובים. מצד שני אם הריבית על המשכנתא הנוכחית גבוהה, האם תצטרכו לשלם קנס על פרעון מוקדם? בכל מקרה, אם המשכנתא הנוכחית כוללת גם משכנתא לזכאים ותיצטרכו לפרוע אותה, זה הפסד בטוח, כי לא תקבלו שוב משכנתא כזאת בעתיד. 2. כמו שאולי מחירי הדירות יקפצו ותפסידו, אולי הם ימשיכו לרדת ותרוויחו? 3. לגבי שוכרים - אם הדירה במצב טוב אז יש חשש יותר גדול לנזק. אם זו דירה ישנה ומוזנחת אז החשש פחות גדול. בכל מקרה יש להקפיד בבחירת השוכרים, לא להשכיר לכל אחד ולדאוג לקחת בטחונות מתאימים. הכי חשוב, מהי התשואה שהדירה תיתן? (שכ"ד לעומת שווי), אם היא נמוכה (3 %) עדיף למכור כעת, אם היא גבוהה (7 %) אז עדיף להשכיר. לגבי עזיבת שוכרים - זה לא יהיה בפתאומיות, אם 3 חודשים לפני תום חוזה הם לא מחדשים - תתחילו לחפש שוכרים חלופיים. אם לא מוצאים אז דורשים פחות שכ"ד. באזור המרכז תמיד תמצאו שוכרים אם המחיר ריאלי והדירה סבירה. בכל מקרה - תדאגו להכניס בחוזה השכירות סעיף שמאפשר פינוי מוקדם (בהודעה של כמה חודשים מראש)במקרה של מכירה תוך תשלום פיצוי לשוכרים. צריך גם להיות מוסדר שיתוף פעולה של השוכרים (לאפשר להראות את הדירה) למקרה כזה. כל הערות סעיף זה - מנסיון אישי כמשכיר ושוכר.

 

[אבי שנער]

כתבת את התשובה ... מה השאלה?

כמעט כל מה שכתבת מצביע על יתרונות להשכרה. החסרונות שבהשכרה נכונים תמיד ובכל זאת אנשים קונים דירות להשקעה ומשכירים אותן - כך שכנראה אלו לא ממש חסרונות.

 

[גיא שטיין]

אני לא יכול להמליץ לכאן או לכאן

שים לב שההערות שלי כוללות התיחסות לנתונים שלא סופקו ויש להם השפעה על הכדאיות: -הריבית על המשכנתא הנוכחית? -האם המשכנתא הנוכחית כוללת משכנתא לזכאים? -האם יש קנס על פרעון מוקדם? -סוג הדירה (ישנה ומוזנחת או חדשה/משופצת ושמורה)? -התשואה מההשכרה? בלי הנתונים האלה הייתי נזהר מלומר שאני ממליץ על השכרה. ובעיקר הנעלם הגדול ביותר (שאותו הם ודאי לא יכולים לספק): האם מחירי הדירות ימשיכו לרדת או אולי יעלו? זה כבר עניין של הערכה וכאן אין לי דעה (אני לא מספיק בקי בנושא). אבל מעניין מה אתה ממליץ אבי?

 

[אבי שנער]

כמובן שנתונים נוספים יכולים לעזור

ואולי לשנות את ההמלצה ... אולם בכל מקרה לא נראה לי שכדאי למכור ולהחזיק את הכסף בבנק (גם שם יש סיכונים). כיוון שמדובר על תקופה קצרה יחסית - נראה לי ששכירות זה הפתרון הכי פשוט.