לגבי משכנתא...
- פותח הנושא bar 23
- פורסם בתאריך
לגבי משכנתא -
לברר את יכולה בכל שלב. חשוב ללכת ברצינות לפחות לבנק אחד ולקבל מה שנקרא "אישור עקרוני" מה שאומר שיש לך את כל הנתונים הטכניים לקבל את הסכום שאת רוצה. הם מבקשים את כל הטפסים, פותחים תיק ונותנים אישור עקרוני לסכום שביקשת וגם מציעים לך ריבית מסויימת (עד פה זה גם לא עולה כסף). הנגיד הוריד את הריבית במשק ל-3.75 (היתה 4 אני חושבת) אז הריביות מהבנקים צריכות גם לרדת. כשביררתי לפני 3 חודשים הריביות היו בין 3.5 ל-4.2 תלוי בסוג המשכנתא, באורך ההחזר, במיקוח שלך ובנתונים שלך ובכמה שהבנק רוצה אותך. לקחת את המשכנתא בפועל ? אם מדובר במשכנתא לבניה אז החל מהרגע שיש תוכניות מאושרות את יכולה לקחת חלקים כשכל שלב של לקיחת כסף מותנה בביקור שמאי בשטח ואישור שלו שהשלב בוצע. (זה קצת ניג'וס). בדרך כלל בנקים מוכנים לתת כמעט רק משכנתא לבניה כשמדובר בשטח ועליו בונים (ולא משנה כמה יקר או שווה השטח) אבל גיליתי שחברות אחרות (למשל כלל ביטוח...) מוכנים לתת משכנתא על השטח לא בצורה של ליווי בניה. לפני שקיבלתי את הכסף היה לי אישור עקרוני בתנאים מצויינים מבנק עדנים (ממליצה על הסניף בכפ"ס ועל אריאלה מנהלת הסניף) ואישור עקרוני בתנאים מעולים מבנק בינלאומי (ממליצה על הסניף ברעננה ועל ענת המקסימה שגם את המשכנתא הקודמת שלקחתי והוחזרה בינתיים לקחתי ממנה) ואז כלל ביטוח הציעו לי אותם תנאים כמעט (0.1 אחוז ריבית יותר) אבל חצי מהסכום מייד על חשבון השטח ורק חצי בליווי בניה. התכוונתי לחכות לסיום אישור התוכניות ואז ללכת עם ההצעה של כלל ביטוח ללחוץ על הבנקים לתת לי אותו דבר... אם יש לך נכס אחר למשכן (למשל בית אחר) אז זה קל - תקחי מתי שבא לך. משכנתא של זכאות ממשרד השיכון אפשרית רק כשיש שלד על השטח. לגבי עלויות בניה למ"ר... קשה. תשמעי, ככל שעובר הזמן ואני מקבלת עוד מידע אני משתכנעת שלהכל כולל הכל כולל הכל מהתחלה ועד הסוף, כולל היזום וכל מה שבתוך הבית (מטבח, תאורה, מזגנים, קמין וכו' וכו') והגינה והפיתוח, מהרגע שאת מתחילה ועד שאת מסיימת - לא פחות מ-1300 דולר למ"ר. למרות שזה אומדן בלבד לבית סביב 200 מ"ר כי חלק מהעלויות הן פשוט לא למ"ר (למשל פיתוח הוא למ"ר שטח. מטבח הוא תלוי בתכנון המטבח, מזגנים כנ"ל. תאורה כנ"ל. אנשי מקצוע - מהנדס אדריכל מודד וכו' לא למ"ר וכן הלאה). בניה בלבד (בלי פיתוח, מטבח, תאורה, מזגנים ושאר דברים שבתוך הבית ויזום שכולל את כל החלק של האדריכל, מהנדס, תוכניות וכל מה שהוא לא בניה פיזית) - 650 עד 750 דולר למ"ר תלוי כמה את יכולה ללחוץ את הקבלן. מקווה שעזרתי...
לברר את יכולה בכל שלב. חשוב ללכת ברצינות לפחות לבנק אחד ולקבל מה שנקרא "אישור עקרוני" מה שאומר שיש לך את כל הנתונים הטכניים לקבל את הסכום שאת רוצה. הם מבקשים את כל הטפסים, פותחים תיק ונותנים אישור עקרוני לסכום שביקשת וגם מציעים לך ריבית מסויימת (עד פה זה גם לא עולה כסף). הנגיד הוריד את הריבית במשק ל-3.75 (היתה 4 אני חושבת) אז הריביות מהבנקים צריכות גם לרדת. כשביררתי לפני 3 חודשים הריביות היו בין 3.5 ל-4.2 תלוי בסוג המשכנתא, באורך ההחזר, במיקוח שלך ובנתונים שלך ובכמה שהבנק רוצה אותך. לקחת את המשכנתא בפועל ? אם מדובר במשכנתא לבניה אז החל מהרגע שיש תוכניות מאושרות את יכולה לקחת חלקים כשכל שלב של לקיחת כסף מותנה בביקור שמאי בשטח ואישור שלו שהשלב בוצע. (זה קצת ניג'וס). בדרך כלל בנקים מוכנים לתת כמעט רק משכנתא לבניה כשמדובר בשטח ועליו בונים (ולא משנה כמה יקר או שווה השטח) אבל גיליתי שחברות אחרות (למשל כלל ביטוח...) מוכנים לתת משכנתא על השטח לא בצורה של ליווי בניה. לפני שקיבלתי את הכסף היה לי אישור עקרוני בתנאים מצויינים מבנק עדנים (ממליצה על הסניף בכפ"ס ועל אריאלה מנהלת הסניף) ואישור עקרוני בתנאים מעולים מבנק בינלאומי (ממליצה על הסניף ברעננה ועל ענת המקסימה שגם את המשכנתא הקודמת שלקחתי והוחזרה בינתיים לקחתי ממנה) ואז כלל ביטוח הציעו לי אותם תנאים כמעט (0.1 אחוז ריבית יותר) אבל חצי מהסכום מייד על חשבון השטח ורק חצי בליווי בניה. התכוונתי לחכות לסיום אישור התוכניות ואז ללכת עם ההצעה של כלל ביטוח ללחוץ על הבנקים לתת לי אותו דבר... אם יש לך נכס אחר למשכן (למשל בית אחר) אז זה קל - תקחי מתי שבא לך. משכנתא של זכאות ממשרד השיכון אפשרית רק כשיש שלד על השטח. לגבי עלויות בניה למ"ר... קשה. תשמעי, ככל שעובר הזמן ואני מקבלת עוד מידע אני משתכנעת שלהכל כולל הכל כולל הכל מהתחלה ועד הסוף, כולל היזום וכל מה שבתוך הבית (מטבח, תאורה, מזגנים, קמין וכו' וכו') והגינה והפיתוח, מהרגע שאת מתחילה ועד שאת מסיימת - לא פחות מ-1300 דולר למ"ר. למרות שזה אומדן בלבד לבית סביב 200 מ"ר כי חלק מהעלויות הן פשוט לא למ"ר (למשל פיתוח הוא למ"ר שטח. מטבח הוא תלוי בתכנון המטבח, מזגנים כנ"ל. תאורה כנ"ל. אנשי מקצוע - מהנדס אדריכל מודד וכו' לא למ"ר וכן הלאה). בניה בלבד (בלי פיתוח, מטבח, תאורה, מזגנים ושאר דברים שבתוך הבית ויזום שכולל את כל החלק של האדריכל, מהנדס, תוכניות וכל מה שהוא לא בניה פיזית) - 650 עד 750 דולר למ"ר תלוי כמה את יכולה ללחוץ את הקבלן. מקווה שעזרתי...
YYY איזה כאב ראש......./images/Emo12.gif
החוש שלי לכספים שואף לאפס...מזל שהאיש שלי הוא זה שאחראי על זה
לפי חישובים גסים שלי אנחנו נצטרך סכום של 200,000-250,000 ש"ח (נחשב הרבה? קצת?). ויש לנו נכסים למשכן-זה עדיף? מה האופציה החלופית? ולגבי הבנק שלנו-אין לו סיבה לא לתת לנו משכנתא אבל באמת שווה להתחיל לברר ריביות גם במקומות אחרים, לא? אז את אומרת שמספיק כרגע הסכום שאנחנו מבקשים על מנת לקבל פרטים ברמה של "אישור עקרוני"? תודה בכל אופן עזרת לי מאוד
החוש שלי לכספים שואף לאפס...מזל שהאיש שלי הוא זה שאחראי על זה
טייגרלילינקה
New member
בנוגע לסכום....
אם זה הרבה או מעט רק את יודעת - תלוי בהכנסה החודשית ובסכום הכללי שאת אמורה להוציא. בדרך כלל ממליצים שההחזר החודשי לא יעבור את שליש ההכנסות של הבית. בנוסף הבנקים בדרך כלל מאשרים הלוואה של נניח 70% מהסכום הכללי, והם יתנו את הכסף אחרי שאת תשלמי את ה30% שלך. כלומר אם הבית יהיה שווה 100.000 לפי הערכה שלהם, הם יאשרו לך 70.000 ויתנו לך את הכסף אחרי שתוכיחי להם שאת שילמת כבר 30.000 . אנחנו לקחנו משכנתא על השטח - לקניית השטח. את הבניה אני מתכוונת לממן ע"י מישכנתאת "גישור" של הדירה שברשותי. זוהי משכנתא קצרת טווח (עד 4 שנים - נדמה לי) שאני משלמת רק את הריבית ויכולה לסגור אותה מתי שארצה. אז כשאתחיל את הבניה אני אמשכן את הדירה שאני גרה בה, ואעמיד אותה למכירה. בנתיים התשלום בקבוע שלי יהיה רק הריבית ככה שזה לא ממש מקשה על מאזן המזומנים שלנו. אחרי שהדירה תמכר אני יעבור לבית החדש ואת הכסף שאני אקבל עבור הדירה אני אכניס לבנק ואסגור את המשכנתא הזו. נשמע פשוט וקל, כאילו אני מחרותיים כבר עוברת לבית החדש, לא? הלוואי!!! (אנחנו עוד תקועים כל כך עמוק במנהל שבא לי למות לפעמים..)
אם זה הרבה או מעט רק את יודעת - תלוי בהכנסה החודשית ובסכום הכללי שאת אמורה להוציא. בדרך כלל ממליצים שההחזר החודשי לא יעבור את שליש ההכנסות של הבית. בנוסף הבנקים בדרך כלל מאשרים הלוואה של נניח 70% מהסכום הכללי, והם יתנו את הכסף אחרי שאת תשלמי את ה30% שלך. כלומר אם הבית יהיה שווה 100.000 לפי הערכה שלהם, הם יאשרו לך 70.000 ויתנו לך את הכסף אחרי שתוכיחי להם שאת שילמת כבר 30.000 . אנחנו לקחנו משכנתא על השטח - לקניית השטח. את הבניה אני מתכוונת לממן ע"י מישכנתאת "גישור" של הדירה שברשותי. זוהי משכנתא קצרת טווח (עד 4 שנים - נדמה לי) שאני משלמת רק את הריבית ויכולה לסגור אותה מתי שארצה. אז כשאתחיל את הבניה אני אמשכן את הדירה שאני גרה בה, ואעמיד אותה למכירה. בנתיים התשלום בקבוע שלי יהיה רק הריבית ככה שזה לא ממש מקשה על מאזן המזומנים שלנו. אחרי שהדירה תמכר אני יעבור לבית החדש ואת הכסף שאני אקבל עבור הדירה אני אכניס לבנק ואסגור את המשכנתא הזו. נשמע פשוט וקל, כאילו אני מחרותיים כבר עוברת לבית החדש, לא? הלוואי!!! (אנחנו עוד תקועים כל כך עמוק במנהל שבא לי למות לפעמים..)
טייגרלילינקה
New member
אנחנו בסוף התכנון ובדרך להגשה
למה את מתכוונת במשפט
"אני מתכוונת לממן ע"י מישכנתאת "גישור" של הדירה שברשותי" אני נמצא במצב שבו הבנק קיבל את הערכת השמאי לשלבי הבנייה השונים. הבעיה שלי היא שהשלבים - היסודות והשלד - הוערכו בסכום מאד נמוך, ואילו הגמר של הבית הוערך בסכום שאפילו לא ציפיתי לגובהו... אך הבעיה שזה לא עוזר לי לסיים את הבית אלא להגיע רק לסיום השלד... מכיוון שההון העצמי שהיה לי כבר הסתיים על כל המסביב... אני אובד עצות...
"אני מתכוונת לממן ע"י מישכנתאת "גישור" של הדירה שברשותי" אני נמצא במצב שבו הבנק קיבל את הערכת השמאי לשלבי הבנייה השונים. הבעיה שלי היא שהשלבים - היסודות והשלד - הוערכו בסכום מאד נמוך, ואילו הגמר של הבית הוערך בסכום שאפילו לא ציפיתי לגובהו... אך הבעיה שזה לא עוזר לי לסיים את הבית אלא להגיע רק לסיום השלד... מכיוון שההון העצמי שהיה לי כבר הסתיים על כל המסביב... אני אובד עצות...
טייגרלילינקה
New member
"משכנתאת גישור"
אני גרה בדירה ששיכת לי. אם נניח שערך הדירה 100.000 - אני יוכלה לקחת למשכן אותה ולקבל נניח 60.000. אני אשתמש בכסף הזה לבניית הבית וכל הזמן הזה אני אשלם לבנק רק את הריבית של המשכנתא - לא את הקרן. ככה שהתשלומים לא יהיו מאוד גבוהים. ואז, לפני סיום הבניה אני אמכור את הדירה, אקבל כ 100.000, 60.000 אתן לבנק והשאר ישאר לי. מה שהפסדתי זה את כל הריבית ששילמתי כל חודש (דמי פתיחת תיק והוצאות נילוות) מה שהרווחתי - אני לא צריכה לעבוד לגור בשכירות תוך כדי בניה עד כמה שאני יודעת - הלוואת גישור לוקחים לתקופה של עד 4 שנים ואפשר לסגור אותה בכל רגע נתון ללא קנסות זה באופן כללי מה שאני מתכננת. אבל יש עוד המון זמן עד שאני אגיע למצב הזה
אני גרה בדירה ששיכת לי. אם נניח שערך הדירה 100.000 - אני יוכלה לקחת למשכן אותה ולקבל נניח 60.000. אני אשתמש בכסף הזה לבניית הבית וכל הזמן הזה אני אשלם לבנק רק את הריבית של המשכנתא - לא את הקרן. ככה שהתשלומים לא יהיו מאוד גבוהים. ואז, לפני סיום הבניה אני אמכור את הדירה, אקבל כ 100.000, 60.000 אתן לבנק והשאר ישאר לי. מה שהפסדתי זה את כל הריבית ששילמתי כל חודש (דמי פתיחת תיק והוצאות נילוות) מה שהרווחתי - אני לא צריכה לעבוד לגור בשכירות תוך כדי בניה עד כמה שאני יודעת - הלוואת גישור לוקחים לתקופה של עד 4 שנים ואפשר לסגור אותה בכל רגע נתון ללא קנסות זה באופן כללי מה שאני מתכננת. אבל יש עוד המון זמן עד שאני אגיע למצב הזה
טייגרלילינקה
New member
אני דווקא לא מבינה גדולה - אבל יש לי נסיון
מסויים כבר לקחת 3 משכנתאות, החלפתי אחת וסגרתי אחת. כמה שאני יודעת - את יכולה לקבל הלוואה של עד 60% מערך הנכס. יש שמאשרים 70% ואפילו שמעתי שמועות על 90% (אבל בזה מעולם לא נתקלתי) 100% בחיים לא תקבלי כי אז הבנק מסתכן. הרי אם קורה משהו אז לוקחים את הנכס ומוכרים אותו במכרז של הוצאה לפועל ואי אפשר לדעת כמה יקבלו עליו. אבל שוב - זה הידע מהבדיקות שלי - לא משהו מיקצועי
מסויים כבר לקחת 3 משכנתאות, החלפתי אחת וסגרתי אחת. כמה שאני יודעת - את יכולה לקבל הלוואה של עד 60% מערך הנכס. יש שמאשרים 70% ואפילו שמעתי שמועות על 90% (אבל בזה מעולם לא נתקלתי) 100% בחיים לא תקבלי כי אז הבנק מסתכן. הרי אם קורה משהו אז לוקחים את הנכס ומוכרים אותו במכרז של הוצאה לפועל ואי אפשר לדעת כמה יקבלו עליו. אבל שוב - זה הידע מהבדיקות שלי - לא משהו מיקצועי
לא יודעת אם זה הרבה (בעיניי לא, אני הייתי
צריכה פי 4 בערך). עדיף למשכן נכסים כי אז לא צריך להסתבך עם שמאי כל פעם כדי לקבל את הסכום. פשוט מקבלים במכה לבנק וזהו. תבררו בכל הבנקים, לא תמיד הבנק שלכם עדיף. זה ממש שוק - לכו לבנק אחד, תראו לו מה הציעו לכם בבנק אחר ומיד תקבלו הצעה טובה יותר וכן הלאה. הבנקים יתנו לך משכנתא שההחזר החודשי שלה לא עולה על שליש מהנטו של כל לוקחי המשכנתא ביחד (כלומר אם הנטו שלכם ביחד, נגיד, 8000 ש"ח בחודש אז אפשר לקחת משכנתא של עד 2000 ש"ח החזר בחודש). כשמגדילים את כמות השנים עבורה את לוקחת את המשכנתא הריבית קצת עולה וההחזר יורד (ובסופו של דבר מחזירים יותר כסף). וכן, לכו לקבל אישור עקרוני שתראו שאתם לא תסתבכו. רצוי לקבל אישור עקרוני על סכום גבוה יותר (תעגלו ל-300000) ובפועל, כשיש אישור עקרוני, אפשר לקחת כל משכנתא שהיא בסכום נמוך מהאישור (אפשר גם בחלקים). אם תרצו בסכום גבוה מהאישור - צריך שוב לעבור את מסלול האישורים.
צריכה פי 4 בערך). עדיף למשכן נכסים כי אז לא צריך להסתבך עם שמאי כל פעם כדי לקבל את הסכום. פשוט מקבלים במכה לבנק וזהו. תבררו בכל הבנקים, לא תמיד הבנק שלכם עדיף. זה ממש שוק - לכו לבנק אחד, תראו לו מה הציעו לכם בבנק אחר ומיד תקבלו הצעה טובה יותר וכן הלאה. הבנקים יתנו לך משכנתא שההחזר החודשי שלה לא עולה על שליש מהנטו של כל לוקחי המשכנתא ביחד (כלומר אם הנטו שלכם ביחד, נגיד, 8000 ש"ח בחודש אז אפשר לקחת משכנתא של עד 2000 ש"ח החזר בחודש). כשמגדילים את כמות השנים עבורה את לוקחת את המשכנתא הריבית קצת עולה וההחזר יורד (ובסופו של דבר מחזירים יותר כסף). וכן, לכו לקבל אישור עקרוני שתראו שאתם לא תסתבכו. רצוי לקבל אישור עקרוני על סכום גבוה יותר (תעגלו ל-300000) ובפועל, כשיש אישור עקרוני, אפשר לקחת כל משכנתא שהיא בסכום נמוך מהאישור (אפשר גם בחלקים). אם תרצו בסכום גבוה מהאישור - צריך שוב לעבור את מסלול האישורים.
אני ניגשתי לבנק לבירור עקרוני
טרם בחירת האדריכלית. היה לנו חשוב לדעת איזה סכום נוכל לקחת מהבנק. נתנו לנו אישור עקרוני+ריביות (שבינתיים כמובן ירדו) ואפילו הם טורחים להיות איתנו בקשר ולהתעניין
נתנו לנו דף שמפרט איזה מסמכים צריך להביא לבקשה למשכנתא. בכל מקרה, עד שאין היתר בניה אין לנו מה לגשת אליהם שוב.
טרם בחירת האדריכלית. היה לנו חשוב לדעת איזה סכום נוכל לקחת מהבנק. נתנו לנו אישור עקרוני+ריביות (שבינתיים כמובן ירדו) ואפילו הם טורחים להיות איתנו בקשר ולהתעניין
רק תביאו בחשבון שמשכנתא זה עסק לא משתלם
מבחינה כלכלית, ותשתדלו לקחת כמה שפחות. שימו לב שחוץ מהריבית יש גם הצמדות ( מדד ופריים וכ"ד ) ואלה יכולות להתנפח עם השנים. אני סיימתי משכנתא על הדירה הראשונה שלי ובחשבון סופי שעשיתי הסתבר לי ששילמתי לבנק פי שניים ממה שלקחתי. כלומר אם היתי סוגר את הכסף בבנק היה לי פי שניים פלוס הריבית שהיתי מקבל (כמעט פי שלש) ערך הדירה שלי לא עלה פי שלש בתקופה הזאת. גם אם משווים את לקיחת המשכנתא לשכר דירה גם כאן יוצא שהרבה יותר משתלם כלכלית לשכור דירה מאשר לקחת משכנתא . יש מחשבוני משכנתא באינטרט , כדאי לכם לבדוק מה הסכום שתשלמו בסופו של דבר , לפני שאתם מחליטים.
מבחינה כלכלית, ותשתדלו לקחת כמה שפחות. שימו לב שחוץ מהריבית יש גם הצמדות ( מדד ופריים וכ"ד ) ואלה יכולות להתנפח עם השנים. אני סיימתי משכנתא על הדירה הראשונה שלי ובחשבון סופי שעשיתי הסתבר לי ששילמתי לבנק פי שניים ממה שלקחתי. כלומר אם היתי סוגר את הכסף בבנק היה לי פי שניים פלוס הריבית שהיתי מקבל (כמעט פי שלש) ערך הדירה שלי לא עלה פי שלש בתקופה הזאת. גם אם משווים את לקיחת המשכנתא לשכר דירה גם כאן יוצא שהרבה יותר משתלם כלכלית לשכור דירה מאשר לקחת משכנתא . יש מחשבוני משכנתא באינטרט , כדאי לכם לבדוק מה הסכום שתשלמו בסופו של דבר , לפני שאתם מחליטים.
Copyright©1996-2021,Tapuz Media Ltd. Forum software by XenForo® © 2010-2020 XenForo Ltd.