חבר מדרגה שניה המליץ על כרישת נדלן בארה״ב

[השבוע מתחיל]

חבר מדרגה שניה המליץ על כרישת נדלן בארה״ב

אני קצת פקפקתי בלקנות נכס מרחוק בלי לבחון ולראות.
אבל הסיכון הוא של סכומים לא מטורפים (עד 100 אש״ח), לכן אני בודק את הנושא.

הוא המליץ לי על אתר שמתווך על דירות בארה״ב.

זה האתר-
http://raz-nadlan.co.il/
בבקשה, אני לא טרול ואני לא עובד מטעם האתר הזה
להיפך, אני אשמח לשמוע אם מישהו יודע להגיד מנסיונו משהו טוב/רע עליו.
כדי שאדע שאני לא קונה חתול בשק.

איזה שאלות מתקילות או חשובות כדאי שארשום אם אפגש עם נציג שלהם?
אתם מבינים שהם לא מתווכים? אם כך מה הם בדיוק?

 

[יריב פז10]

ברוקרים מהארץ

אני לא מבין מדוע אנשים שמתעניינים לגבי נדל"ן בארה"ב מבקשים לדעת האם החברה בארץ אמינה או לא?.
אתה רוכש נכס, לא את החברה הזאת או אחרת של הברוקר הישראלי.
מה שיקבע את הצלחת ההשקעה שלך זה מיקום הנכס, המחיר, הסביבה וחברת הניהול, ממש לא האדם ממנו אתה קונה!!!
לכל שאר הפרמטרים אין חשיבות.
נניח שתרצה לרכוש בית בחיפה, האם יעניין אותך אם המוכר ישר או לא?. ברור שזה נחמד לדעת לעבוד עם אנשים טובים, אבל ברור שתנתח את הנכס, תלך לדבר עם מתווכים להבין את מחירי הנדל"ן, תברר מי גר באזור, כמה שכירות אפשר לקבל ועוד. לא תבנה רק על האינפורמציה של המתווך.
אין לי מושג מי זה הברוקר ומהי שיטת העבודה שלו אך הרי זה ברור שאם תקנה מברוקר כזה או אחר מהארץ תשלם מחיר גבוה יותר שכן נוסף לך פער תיווך נוסף.
אם תקנה אייפון בארה"ב ברור שהוא יעלה פחות מאשר תרכוש מהארץ. וזה לא משנה אם אותו ברוקר ישראלי אמין או לא, גם הוא צריך להרוויח ולא מעט.
עצתי, אם בכל זאת החלטת ללכת עם מישהו מהארץ תבדוק את הנכס, המחיר, הסביבה והאנשים איתם עובד בחו"ל - בסוף אתה רוכש נכס לא את הברוקר

 

[yarivgo]

ברוקרים בארץ

היי יריב, אני לא מסכים איתך. נכון אתה צודק שחייבים לבדוק את המיקום, הסביבה וחברת הניהול אבל הבחור מדבר על רמת האמינות של חברות ישראליות להביא לו את הנתונים האמיתיים. לא כולם יודעים לבצע ניתוח שוק ומי כמונו שיודעים כמה עברנו עד שמצאנו את האנשים הנכונים ואת החברות האמינות לעבוד איתן. הרבה אנשים נעקצו בעבר על ידי חברות ישראליות וכל הזמן שומעים על עוד ועוד ישראלים שקנו נכסים במקומות הזויים שלא היית דורך שם אפילו.
אני באופן אישי גם לא מכיר את החברה הנ"ל אבל לדעתי פורום כזה זה המקום האידיאלי לשאול שאלות לגיטימיות כאלה כדי לעזור לאנשים לדעת עם מי הם הולכים לעשות עסקים - יכול להיות שזה בניגוד לכללי הפורום כדי לא לפרסם אבל מי שנכווה בעבר מחברה ישראלית חייב להפיץ את המסר כדי שאף אחד אחר לא יקנה ממנה יותר.
אם מישהו מכיר אנשים שרכשו מהחברה הנ"ל ויכולים להמליץ עליה זה מאוד יעזור.

 

[יריב פז10]

ברוקרים ישראלים

זה לא עניין של ברוקר כזה או אחר, שאם יביא נתונים אמיתיים או לא, זה גם לא עניין אם הוא מרמה או לא. זה עניין של מתמטיקה פשוטה - אם תרכוש מהארץ תשלם עבור השרות הזה ולרוב גם הרבה.
אין סיבה שמתווך ישראלי ירכוש בית ב 20 אלף ישפץ בעוד 10 ולא ירוויח לפחות 10-20 אלף דולר.
את אותו בית יכול המשקיע לרכוש ולשפץ בשוק החופשי בארה"ב ב 30 אך מכיוון שקנית מישראלי עכשיו זה יעלה 50...זה שווה? לדעתי ממש לא.

 

[yarivgo]

חברות ישראליות

אם החברה מקצועית וטובה היא תדע לייצר ערך ללקוח וגם תרוויח בעצמה. וכשאני אומר ערך ללקוח הכוונה היא שהמחיר שהמשקיע ישלם אחרי העמלות של החברה הוא עדיין מחיר נמוך ממחירי השוק והתשואה שהוא יקבל תהייה תשואה דו ספרתית.
זה מה שאני בודק עבור כל הלקוחות שלי, מה הערך הסופי שהם מקבלים אחרי העמלה שלי, כמובן שלחברה יש הוצאות גבוהות יותר ממני כי הם צריכים להחזיק משרד וסוכנים ולכן בסופו של דבר העלויות האלה משתקפות במחיר שהלקוח הסופי משלם עבור העסקה אבל להגיד בהכללה שבגלל שקנית מישראלי אתה משלם 20,000 דולר יותר במחיר זה לא דבר שהייתי אומר על כל החברות בהכללה, אני מכיר באופן אישי לא מעט חברות נדל"ן ישראליות שמרוויחות יפה מאוד (לא 20,000 דולר בעסקה) ומציעות נכסים נהדרים במחירים מתחת למחירי השוק והלקוחות שלהם מאוד מרוצים.

 

[יריב פז10]

חברות ישראליות

יריב, עם כל הכבוד "להשיג מתחת למחיר השוק" זאת אמרה שברוקרים שמחים להגיד שהיא ריקה מתוכן ולא קשורה למציאות.
רוב הישראלים לא מצליחים למצוא דירה בארץ מתחת למחיר השוק, אז בארה"ב? נו באמת
למה שבית מתחת למחיר השוק יגיע אליך או למישהו בארץ? אם זה כך המצב כבר מזמן היה נמכר לחברים של המוכר, לחברים של המתווך האמריקאי, לשכנים ו/או לעוד מאה איש לפני שאתה היית שומע עליו

 

[השבוע מתחיל]

תוכלו להסביר בבקשה מה זה ברוקר

לעומת מתווך?
&nbsp
&nbsp
מה ההבדל?

 

[יריב פז10]

ברוקר ומתווך

ברוקר זה מתווך, זה בדיוק אותו דבר.
כשכתבתי ברוקר ישראלי הכוונה הייתה לישראלי שרוכש נכס בארה"ב, משפץ ומשכיר ובסופו של דבר מוכר את זה לישראלי אחר.

 

[השבוע מתחיל]

חשבתי שהוא חוסך איזו עלות כלשהי

"אמרו לנו שהשירות שאנחנו מקבלים מהחברות בארץ "שווה" את המחיר המופקע שהם לוקחים מאיתנו."
&nbsp
&nbsp
אני מבין מה רשמת.

 

[השבוע מתחיל]

חשבתי שהוא חוסך איזו עלות כלשהי

"אמרו לנו שהשירות שאנחנו מקבלים מהחברות בארץ "שווה" את המחיר המופקע שהם לוקחים מאיתנו."
&nbsp
&nbsp
אני מבין מה רשמת.

 

[Yisrael Harris]

ברוקר לעומת מתווך מהו

ברוקר הינו סוכנות הנדלן הנושאת באחריות רבה יותר מאשר הסוכנים ולמעשה הינה הספונסר של הסוכן .
סוכן אשר מעוניין לעסוק בתיווך על מנת להחזיק ברשיון הוא צריך לעמוד תחת ברוקרג' שיתן חסותו עליו ויקח למעשה אחריות על התנהלותו.

על מנת להיות סוכן בארה"ב כל שנידרש הינו לעבור קורס ומבחן וכן לקבל חסות מברוקרג' .
על מנת להיות ברוקר , צריך להיות סוכן מנוסה עם רשיון במשך של שנתיים ולתווך ב 20 עסקאות שלמות כלמור יצוג שני הצדדים .

 

[vinney]

אתה יודע איך יודעים שקישקשת עכשיו?

כי אמרת "על מנת להיות סוכן בארה"ב".
&nbsp
אין שום רגולציה של מתווכי נדל"ן בארה"ב, מי שקובע את הכללים זה כל מדינה לעצמה. כך ש"על מנת להיות סוכן בארה"ב" זה משפט ריק מתוכן, כי אין שום תנאי אחיד לכל ארה"ב.
&nbsp
לגבי "חסות" - חברות תיווך גדולות לא לוקחות שום סיכון כשהן נותנות "חסות", כי האחריות היא על הסוכן. הסוכן משלם על החסות הזאת בשביל לקבל חשיפה, פרסום, משרדים ותמיכה לוגיסטית.

 

[Yisrael Harris]

"אִסְתְּרָא‏ בִּלְגִינָא קִישׁ קִישׁ קָרְיָא"

 

[vinney]

אני בטוח שאתה מרגיש יותר טוב עם עצמך עכשיו

אתה זה אותו ישראל הריס שנתן90 כה שיבח?
&nbsp

 

[השבוע מתחיל]

אם תרכוש מהארץ תשלם עבור השרות הזה ולרוב גם הרבה.

אז מה אתה מציע למי שחדש בעולם הנדלן
ובטח לא התנסה בקניה מרחוק של נדלן
בלי לבקר ולברר במקום פיסית
&nbsp
&nbsp
זה נשמע שזה מתאים רק למי שיכול להקדיש לזה משרה מלאה של מחקר.
ולא עובד במשהו אחר?

 

[יריב פז10]

איך מתחילים

ממש לא מתאים שיש לו משרה מלאה בזה
מתאים כמעט לכל אחד ולרוב האנשים
כל האנשים שפה עובדים ברובם בעבודות אחרות ואני בטוח שאתה לא פחות מוכשר מכולנו.
תקרא המון חומר, יש באינטרנט לא מעט.
תיכנס לבלוג שלי ו/או ליוטיוב יש שם המון סרטונים שמסבירים.
בלי שום קשר יש עוד לא מעט חומר, מספיק שתקליד בגוגל "נדלן בארה"ב" ותראה כמה מידע יש
רק אחרי שאתה יודע תוכל להתחיל ברכישות, באמת שזה לא מסובך כמו שזה נראה.
עולם הנדל"ן בארה"ב ברשת, אפשר לנתח עיסקאות גם מהארץ
ברור שעדיף לטוס ולראות אבל זה ממש לא חובה, בטח לא בשביל נכס אחד

 

[vinney]

תשאל אם יש להם רשיון תיווך במדינה בה הם מוכרים לך נכס

רוב הסיכויים שלא.

 

[השבוע מתחיל]

אשאל

למה זה חשבו לי אגב,
רק ברמה של ערבונות ובטחונות?

 

[vinney]

זה חשוב מכמה סיבות

א. זה מבטיח שלבן אדם יש מושג קלוש לגבי השוק הספציפי הזה והחוקים המקומיים. קלוש, אבל עדיין יותר מכלום.
ב. זה מבטיח התהגות מסויימת מצד המתווך. ברוב המדינות (אם לא בכולן), מתווך נדרש לייצג את הלקוח, ולספק ללקוח מקסימום מידע. יש מידע שמתווך חייב לספק ללקוח. מי שאין לו רשיון תיווך - לא חייב לך כלום.
ג. יש גם ערבונות מסויימים. מתווכים ברשיון בדרך כלל גם נושאים כיסוי ביטוחי למקרה של טעויות, ובחלק מהמדינות מפקידים שטר ערבות שאתה יכול לשים ידייך עליו ולהפעיל במקרה של תקלה באשמתו. מי שאין לו רשיון תיווך - לך חפש אותו בבתי משפט.
ד. בחלק מהמדינות יש התייחסות שונה בין עסקאות עם ייצוג סוכנים לבין עסקאות בלי. אם ה"מתווך" שלך הוא לא באמת מתווך מורשה, הרי שאתה בעצם מבצע עסקה בין קונה למוכר בלי סוכנים, ואין מי שמייצג אותך. אם הקונה שיקר לך - אין לך הרבה אמצעי התגוננות. אם הסוכן של הקונה שיקר לך - יש לך. אם אתה מייוצג על ידי סוכן - ברוב מוחלט של המדינות גם הצד השני חייב להיות מיוצג.
&nbsp
&nbsp
אגב כל זה נכון גם למנהלי נכסים - ברוב המדינות (אם לא בכולן) צריך רשיון בשביל לנהל נכס, ופגשתי כמה ישראלים ש"שכחו" שצריך, גם "מנהלים" וגם "מתווכים".
&nbsp

 

[yarivgo]

מתווכים

כשאתה פונה למתווכים (או חברה) לצורך רכישת נכס בארה"ב אתה צריך לקחת בחשבון שתקנה נכס במחירי השוק.
כשבעל נכס מוכר נכס דרך מתווך הוא צריך לשלם לו 6% מהמחיר, אם רוצים למצוא נכס במחיר טוב צריך למצוא את כל אלה שמכל מיני סיבות צריכים למכור מהר, את אלה אני מחפש ובעסקאות כאלה עובדים ישירות מול המוכר ואין שום ברוקר בתמונה.