התייעצות לגבי דירה להשקעה למכור/ לא למכור?

[elvinnox]

הניתוח שלך נכון, אבל שכחת עובדה פשוטה

איפה אתה מוצא נכס ב-1M עם שכירות של 4.5K ?
אני לא מכיר חיה כזו.
&nbsp
ברור שאם אתה מקבל תשואה של 4% והעלות מימון שלך היא 2% אז יש לך 2% תשואה עודפת.
&nbsp
יש גם מצבים אחרים בחיים שאנשים רוצים להנות מהכסף היום ולא בעוד 30 שנה.
ברור שכלכלית עדיף לגור בשכירות ולקנות דירות להשקעה עם תשואה טובה. אבל יש אנשים שיוותרו על התשואה ויקנו דירה יקרה למגורים.
הרכישה הזו תגמור להם את כל החסכונות והם יוכלו להכנס לשוק השקעות הנדל"ן רק בעוד 10 שנים שיחסכו מספיק הון עצמי. או למשל החלטה למימוש בעוד 15 שנה ולא בעוד 30.
&nbsp
מתמטית - אם יש לך תזרים חיובי אז קח גם את ההלוואה ל-50 שנה, זה לא משנה.
מעשית - לפעמים אנשים רוצים את הכסף היום.
&nbsp
&nbsp

 

[h a j b i]

בחישוב פשוט מדובר בתשואה של 5.4

תשואה גבוהה מאוד אבל לא בלתי אפשרית.

 

[סנאיגיטה]

ניתן להסתכל על התשואה גם בצורה שונה

ב- 5.4 אחוז אתה מתכוון לתשואה ברוטו ללא הוצאות נלוות של מס רכישה וכיוצ"ב. התשואה נטו היא 4.6 אחוז.

התשואות הנ"ל הן בכל אופן למי שרוכש את הדירה במזומן, למי שרוכש את הדירה עם משכנתא, הרי ש בתקופת המשכנתא התשואה מקוזזת או שמבוטלת או שיש בכלל הוצאה.

בהודעתי הקודמת הגעתי למסקנה מוטעית שהתשואה נעה בין כ- 25 אחוז לשנה הראשונה ועד ל- 11 אחוז! לשנה ה- 16 והלאה.

התשואה של 11 אחוז מהשנה ה- 16 נראה שהיא אכן נכונה כשמסתכלים בצורה כזאת של סך ההוצאות ששולמו בעבור הדירה ב- 15 השנה הראשונות ואולם בתקופה זו של 15 השנה בפועל אין כל תשואה אלא הוצאה, מתקבלים דמי שכירות בסך של 4,500 ₪ ומשולמים סכומי משכנתא בסך של 6,400 ₪, כלומר משולמים 1,900 ₪ לחודש וסה"כ בצירוף הוצאות נלוות חצי מיליון ₪ ב- 15 שנים.

לרגע חשבתי שמדובר בתשואות לגמרי מטורפות גם ב- 15 השנה הראשונות....

 

[סנאיגיטה]

העמדת דברים על דיוקם

בדוגמאות קודמות הגעתי למסקנות לא נכונות לגבי חישוב התשואה של פותח השרשור- כמיצג אדם שלקח משכנתא.
&nbsp
פשוט אדם שלוקח משכנתא לא משלם את כל סכום עלויות הדירה במכה אחת במזומן ולכן נראה לי לא נכון לחשב תשואה בצורה רגילה של חלוקת של דמי השכירות השנתיים המתקבלים בסה"כ עלויות הדירה.
&nbsp
בהתחלה ביצעתי חישוב מסוים והגעתי לתשואה אסטרונומית אחר כך בחישוב אחר חשבתי שאין כל תשואה אלא רק הוצאה. שתי המסקנות מוטעות.
&nbsp
ישנה תשואה חיובית לפותח השרשור, כנראה שהתשואה היא פשוט חישוב של הפרשי ריביות, בין התשואה המתקבלת מדמי השכירות לבין התשואה המשולמת להלוואת המשכנתא (4.6 אחוז פחות 2.3 אחוז= 2.3 אחוז), כאשר הפרשי התשואה משולמים ישירות למשכנתא ולוקח השרשור לא מקבל אותם לאור כך שצריך להחזיר גם את הקרן ולא רק את הריבית (וזה מה שהטעה אותי).
&nbsp
ואולם מאחר שה- 4.6 אחוז תשואה מדמי השכירות לוקחת בחשבון את כל עלויות הדירה ואילו ה- 2.3 ריבית לוקחת רק את עלויות המשכנתא ולא את כל עלויות הדירה החישוב לא מדויק. ואולם ניתן לצורך החישוב להניח כי על הסכומים הנלווים הנ"ל פותח השרשור יכול היה לקבל בעצמו תשואה של 2.3 אחוז וניתן לחשב הפסד זה כריבית שהוא משלם בעבור ההוצאות הנלוות ולכן חישוב הפרשי התשואה הוא בסופו של דבר נראה בסדר.
&nbsp
תשואה של 2.3 אחוז נטו למרות לקיחת משכנתא היא תשואה דומה לתשואה נטו שמתקבלת בעבור דירה במרכז שנרכשה במזומן. תשואה יפה מאד.
&nbsp
לאחר סיום תקופת המשכנתא התשואה היא כביכול 11 אחוז (54 אלף ₪ דמי שכירות מתוך 500 אלף ₪ סך העלויות לדירה) היא בכלל תשואה פנטסטית).

 

[Fitch]

כמובן לא למכור