השקעה באינדינה

[nerod]

השקעה באינדינה

אני גר בארהב ורוצה להתחיל להשקיע בנדלן כאן.
קיבלתי המלצות על חברת ברוקרים מקומית, וגם פגשתי נציג שלהם שעשה רושם טוב.
אני שוקל להתקדם איתם אבל רוצה לשמוע את חכמת הפורום.

האם במקרה מישהו מכיר אותם?

יש כאן למשל נכס לדוגמא וכאן עוד הרבה, האם אתם רואים כאן דגלים אדומים? האם ההצעות נראות סבירות?

בברכה
נ.

 

[vinney]

אם אתה גר בארה"ב

אני אישית חושב שהרבה יותר הגיוני להשקיע באזורים אותם אתה מכיר, או יכול ללמוד, באופן אישי. אני למשל גר בקליפורניה - ומתמקד בחוף המערבי. גם אם אני לא קונה נכס בעיר בה אני גר, אני עדיין יכול להגיע לנכס לגיחה באוטו או לפחות בטיסה זולה וקצרה. מציאות יש בכל מקום, ואם אתה מקומי - הרבה יותר קל למצוא ולזהות אותן.
&nbsp
היתרון הגדול שלך הוא שאתה יכול לעשות financing בהרבה יותר קלות מהישראלים שמשקיעים מישראל. כשאתה מסתכל על המודעות באתר הזה, הROI שהם מחשבים הוא על השקעת מזומן. אבל אתה יכול במקום להשקיע 20% מזומן שלך והשאר - משכנתא, וזה יכול לשפר לך את הROI באופן משמעותי.
&nbsp
ספציפית לגבי החברה והמודעות - איך הגעת אליהם? הכי טוב זה לקבל המלצות ממישהו שכבר עובד איתם. זאת חברה שפונה לאמריקאים, לכן כנראה שלא תמצא הרבה אנשים שעבדו איתה בפורום הזה. אתה יכול גם לחפש ביקורות בYELP או BBB. לאתר הספציפי הזה יש דירוג A+ של BBB, אבל לא תמיד זה אומר הרבה.

 

[oferw1807]

האתר של marshall reddik נראה מעולה

אהבתי את ה WEBINARים שהם מציעים, ואת המחשבון לחישוב תשואה.

 

[Boston Guy]

מרשל רידיק קיימים כבר די הרבה זמן

דוקטור רידיק פרש לגימלאות לפני שנה או שנתיים, אחרי יותר מ 30 שנה של פעילות בתחום הנדל"ן להשקעה. המודל שלו אז היה מתן הרצאות ברחבי ארה"ב - לקידום מכירות של הקונספט של השקעה בנדל"ן להשכרה.
חברה היום היא בהנהלה חדשה - ולכן אני לא יכול לחוות דיעה על היציבות או האמינות שלהם כרגע.

אני יכול להגיד לך שבמפולת של 2008 רידיק עבר פשיטת רגל - באותה תקופה הוא נהג להבטיח למשקיעים שהוא יקנה חזרה את הנכס מהם אם הם לא מרוצים, ובמפולת הוא לא יכול היה לעמוד בהבטחות שלו והחברה התקפלה לתקופה... עד ששוק הנדל"ן התאושש ואיתו המודל.

לתקן קונספט שגוי בהודעתך - החברה הזו אינה "ברוקר מקומי" באינדיאנה. זו רשת שפרושה בכ 10 מדינות שונות בארה"ב, ובסיסה בקליפורניה.
החישובים שלהם לגבי תשואה והחזר השקעה אכן מכוונים למשקיעים אמריקאיים, ו"נגועים" באופטימיות קלה. מצד שני, הם מכניסים לחשבון שלהם דברים שהמעאכרים הישראלים בתחום הנדל"ן אף פעם לא מדברים עליהם - כמו "רזרבה של 6 חדשים" ועלויות תחזוקה יותר הגיוניות.

לא יודע אם היית אי פעם בפרברי אינדיאנאפוליס - אבל אם לא, הייתי ממליץ לך לארגן לעצמך טיול לשם ולבלות כמה ימים בהכרת האזור. יש טיסות ישירות מלוגאן לשם, ומ 250$ תקבל עודף.

 

[nerod]

תודה

כן חטאתי בתאור "מקומי", התכוונתי לא ישראלי.
&nbsp
ההמלצות שלי מגיעות לגבי ההנהלה החדשה. ברשת תמצא לרוב תלנות על רדיק לגבי האחריות שלו למשבר של 2008, ההנהלה החדשה לא לוקחת לעצמה את התיק או היומרה לקנות נכסים חזרה, הם לכאורה לא צד בעסק אחרי החתימה. לדעתי עדיף לא לקבל הבטחות שאי אפשר לעמוד בהן. אז זה שהם לא מבטיחים קניה חזרה זה בחזקת הsanity check.
&nbsp
לא היתי באינדינפוליס, האם יש לך אמ;לק על האזור. אני מבין שהוא לא אזור המפרץ אבל בגלל זה אפשר לקנות שם בית במחיר של עלות תיווך כאן.
&nbsp
בחישובים שלהם הרב שנתיים הם עושים מעשה מגונה של לחלק את התשואה הכללית במספר השנים, כאשר כמובן צריך לקחת שורש. מצד שני אפשר לראות ב"דיוק" כמה הם לוקחים בחשבון על vacancy ותחזוקה, ובמידת הצורך לתקן. כשאתה כותב "אופטימיות קלה" האם אתה ציני, או רציני? בד"כ שאתה רוצה לרדת על משהו (או מישהו) זה פחות בין השורות אז אולי אתה באמת מתכוון קלה. אשמח להבהרה או עוד יותר אשמח לדוגמא ספציפית.
&nbsp
בברכה
&nbsp

 

[Boston Guy]

כנראה שבעוד שנה פלוס מינוס אני אכיר את אינדיאנפוליס יותר טוב

בהתחשב בכך שהמנהל החדש שיהיה לי בעבודה החל מינואר הבא מבוסס בעיר הזו.

ב3-4 שנים האחרונות יצא לי לשהות שבועות רבים כל שנה באזור המיד ווסט ולעבוד עם הרבה אנשים שם, ואני מתחיל לאט לאט ללמוד את האזור ואת האנשים שחיים בו.
אני לא גיבשתי דעה על אינדיאנאפוליס - לא שהיתי בה מספיק זמן. עברתי דרכה ברכב, ביקרתי שם מספר לקוחות והתרוצצתי שם בכמה פרברים מרוחקים - אבל רוב ההתעסקות שלי הייתה בערבות אינדיאנה, באזורים בהן חיות 10 משפחות על 100 קילומטר מרובע. בריכוזי אוכלוסייה ביליתי הרבה יותר זמן בערים כמו טולסה באוקלהומה, סנט לואיס במיזורי, קנזס שיטי ושלל ערי הקולג' בסגנון קולומביה MO, לינקולן NE, אן ארבור MI וחברותיהן.
ההכרות שלי עם ערים אחרות באזור חידדה אצלי מאוד את ההבנה שחשוב להכיר את האזור שבו אתה מתכנן להשקיע (או לקבור...) את כספך. מרחק של רחוב אחד יכול להיות ההבדל בין "פיל לבן" ו "STEADY INCOME FOR LIFE".

כשאני כותב "אופטימיות קלה" - זו הערכה. כדי לכמת את האופטימיות אני צריך ללכת ולאמת את המספרים שהם כותבים אחד לאחד - שזה אומר להזמין חברת ביקורת ולקבל דו"ח ביקורת בניה, להשיג את המאזן השנתי של ה HOA והיסטוריית ה SPECIAL ASSESSMENTS בשכונה, למצוא מה הגיל המדוייק של הגג \ מערכות מכניות \ מטבח \ מכשירים לבנים - ועוד רשימה ארוכה ארוכה.