הערכת מחיר
אחת השאלות החשובות של משקיעים הוא מה שווי הנכס.
ראשית אציין כי אין כמו הכרות אישית של האזור מבחינה פיזית ומבחינת מחירים, אבל נניח שזה לא המצב יש להיכנס לכל האתרים הגדולים: זילואו, טרוליה, הומס וכו' ופשוט להסתכל על העסקאות מסביב, ולא הערכת שווי שאינו מדויק ברוב המקרים.
הערכת שווי של האתרים הללו מתבצעת על פי העסקאות ברדיוס מסוים מאותו נכס ועל פי חלוקה לסקוויר פיט. ברגע שהאתר לוקח את המחיר פר סקוויר פיט בסביבה לפי עיסקאות שנעשו הוא מכפיל בגודל הבית שהוא מעריך, וכך נוצרת הערכת המחיר.
מה הבעיה עם זה?:
1. אין הבחנה בין אזור לאזור, לפעמים יכול להיות אזור טוב ופחות טוב באותו חישוב
2. אין התיחסות לעובדה האם הבית משופץ או לא.
3. לפעמים אנשים רוכשים בית במחיר מסוים ומשלמים חוב לארנונה כחלק מהעסקה, והאתר אינו יודע זאת, ומחשיב רק את מחיר הרכישה.
אז איך בכל זאת מעריכים? אי אפשר לקבל הערכה מדויקת על הדולר, אבל אפשר לראות בכמה נמכרים הבתים באזור פלוס מינוס ומה מחיר הבתים שמוצאים למכירה כרגע (נקרא comps). אגב, זה גם בערך מה שעושים שמאים שמגיעים לבית, כמובן לתוך הנתונים הללו הם מוסיפים/מפחיתים מערך הבית על פי מצבו הפנימי
אחת השאלות החשובות של משקיעים הוא מה שווי הנכס.
ראשית אציין כי אין כמו הכרות אישית של האזור מבחינה פיזית ומבחינת מחירים, אבל נניח שזה לא המצב יש להיכנס לכל האתרים הגדולים: זילואו, טרוליה, הומס וכו' ופשוט להסתכל על העסקאות מסביב, ולא הערכת שווי שאינו מדויק ברוב המקרים.
הערכת שווי של האתרים הללו מתבצעת על פי העסקאות ברדיוס מסוים מאותו נכס ועל פי חלוקה לסקוויר פיט. ברגע שהאתר לוקח את המחיר פר סקוויר פיט בסביבה לפי עיסקאות שנעשו הוא מכפיל בגודל הבית שהוא מעריך, וכך נוצרת הערכת המחיר.
מה הבעיה עם זה?:
1. אין הבחנה בין אזור לאזור, לפעמים יכול להיות אזור טוב ופחות טוב באותו חישוב
2. אין התיחסות לעובדה האם הבית משופץ או לא.
3. לפעמים אנשים רוכשים בית במחיר מסוים ומשלמים חוב לארנונה כחלק מהעסקה, והאתר אינו יודע זאת, ומחשיב רק את מחיר הרכישה.
אז איך בכל זאת מעריכים? אי אפשר לקבל הערכה מדויקת על הדולר, אבל אפשר לראות בכמה נמכרים הבתים באזור פלוס מינוס ומה מחיר הבתים שמוצאים למכירה כרגע (נקרא comps). אגב, זה גם בערך מה שעושים שמאים שמגיעים לבית, כמובן לתוך הנתונים הללו הם מוסיפים/מפחיתים מערך הבית על פי מצבו הפנימי