הערכת מחיר לבניה

[אמא99אמא]

הערכת מחיר לבניה

עשיתי חיפוש ולא מצאתי ולכן פותחת הודעה חדשה. מקווה שזה בסדר(לא מכירה את חוקי הפורום)

אנחנו מתכוונים להוסיף קומה לביתינו ומתחילים לחשוב על ההוצאות. הבנין הוא עם שתי כניסות. סה"כ שלוש קומות ושלושה דיירים בכל קומה(2 בכניסה א' ואחד בכניסה ב') שלד נבנה יחד עם עוד שני שכנים שיבנו על הגג ועוד 6 שכנים שיצאו הצידה(ונקבל מרפסת מעל הבניה שלהם בגודל של 6X3 מ'=18 מ"ר) הבניה תכפיל את גודל הדירה(60 מ"ר) אנחנו גרים בירושלים ולכן הבניה תהיה עם חיפוי אבן. אחרי קבלן שלד ראשוני שיהיה משותף לכולם ניקח מישהו אחר לגימורים(אני רוצה ברמה גבוהה יותר מהשכנים. אבל לא רמה גבוהה מידי) בקומת המרתף נבנה מחסנים לכל הדיירים וכמובן-גם זו הוצאה. המחסן יהיה בסדר גודל של 15 מ"ר. רמת גימור לא גבוהה. יצוף טרצו חשמל ואולי נק' טלפון(למשרד עתידי). אולי נרצה להוסיף מעלית פשוטה ל4 דיירים בשתי הקומות העליונות בכניסה א'. בקומה התחתונה בדירה שלנו נשפץ כמובן. ונעשה מטבח חדש. לא משהו יוקרתי, אבל בסדר גודל של 10 מטר רץ כשהרוב גם ארונות עליונים. שאר הקומה זה כולל הריסת קירות, ריצוף וחלון גדול עם דלת אלומיניום(סה"כ אורך היחידה כ6 מ') כל זה בלי לקחת בחשבון שכירת דירה בזמן השיפוצים(4-6 חודשים?) ההערכה שלי היתה בין 100,000-120,000$ לשיפוץ. הערכה ריאלית? מוגזמת? (וכן-זה שווה. הדירה שווה כיום 200,000$ ואחרי השיפוץ תהיה מינימום 500,000$-בדוק עם מתווך מהאיזור, לכן אני צריכה את את אפקט הWOW כדי שיימכר בקלות יותר) תודה מראש

 

[ITCHAKG]

שאלות והערות

- מה שטח הדירה הקיימת מה שטח תוספת הבניה והאם שטח המחסן והמרפסת שציינת כלול . לדעתי לא תקבלו היתר בניה למחסן של 15 מ"ר כי המכסימום המותר הוא 6 מ"ר. - האם בכוונתכם להשתמש במרפסת- רצוף מעקות. - האם נבדק הגג והעמודים הקיימים ויכולתם לקבל תוספת קומה. - האם במסגרת הבניה משפצים את חדר המדרגות ואת חזיתות החוץ של כל הבניין.

 

[אמא99אמא]

תשובות../images/Emo9.gif

שטח הדירה הקיימת הוא 60 מ"ר(כמו התוספת שתהיה) שטח המחסן והמרפסת לא כלולים ב60 מ"ר תוספת שציינתי. היתר הבניה למחסן יתקבל יחד עם כל דיירי הבנין והחלוקה הסופית תיעשה לטאבו. השטח הוא מתחת לתוספת הבניה שתהיה הצידה(רוחב 3 מ' אורך 13 מ'~)ובנוסף שטח שמסומן בהיתר המקורי(משנת 1969) כ"לא חפור" ובעצם הינו חלל סגור. במרפסת נעשה ריצוף(וכמובן איטומים ושיפועים) ומעקה ברזל כנראה. נבדק בתכניות מתקופת הבניה המקורית שיש מספיק חוזק לבניית קומה נוספת. אבל אני רוצה בכל זאת לבדוק עם מהנדס כשנגיע לשלב הזה. במסגרת הבניה נשפץ את שביל הגישה לבנין וכן יש צורך על פי היתר הבניה לבנות גרם מדרגות נוסף מהקומה הקיימת לקומה שמעל(אולי ננסה לצאת מזה ולבקש סולם בלבד). בשלב זה התכנון הוא מעל המדרגות הפנימיות בבית שלנו לעשות "הכנה" לפתיחה לביצוע גרם מדרגות נוסף לעלייה לגג(נוף מדהים-כאופציה לקונים עתידיים) תודה

 

[ITCHAKG]

אומדן ראשוני וירטואלי

מכיוון שהבית כמעט בין 40 (עוד מעט יומלדת) אני בדיעה שיש להחליף בדירה הקיימת גם את תשתיות הצנרת של חשמל ואינסטלציה. לפיכך בשפוץ הקיים יש לנו רק שלד וכמו כן אין צורך לשלם אגרות בניה. האומדן הראשוני הוצאות ישירות 60 מ"ר שפוץ 35000 $ 60 מ"ר תוספת בניה(כוול חזיתות אבן) 65000 & מחסן מרפסת ושונות 10000 $ הוצאות עקיפות אגרות בניה (תבדקו בעיריה) 5000 $ תכנון ופקוח(בהנחה שכולם עובדים עם אותם מתכננים ומפקח) 5000 $ ----------------- סה"כ 120000 $ בלתי צפוי מראש 8% 10000 $ ---------------- סך הכל אומדןתקציב ראשוני 130,000 $ האומדן הוא בהנחה שלא צריך לחזק את שלד המבנה הקיים.

 

[אמא99אמא]

וואוו, תודה

זה באמת כמו הסכום שהערכתי+בלתי צפוי מראש. המון המון תודה, עזרת לי מאוד

 

[mol3]

לפני שאת עושה וואו...

יש רק כשל מחשבתי אחד בתכנית שלך. אם ה- 60 מ"ר הראשונים שווים בשוק (לדברייך) 200,000 $, אין שום סיכוי שבעולם !!!! שהוספת 60 מ"ר נוספים, תביא את הנכס לשווי של 500,000 $. יש כלל בסיסי בכלכלה ונגזר גם לשמאות מקרקעין ושמו "תועלת שולית פוחתת", המיתרגמת מיד ל- "מחיר שולי פוחת". המשמעות היא, שהמ"ר ה- 61 שווה פחות !! מהמ"ר ה- 60. ולכן, אם תכפילו את שטח הדירה, השווי הסופי לא יוכפל, כי אם פחות מכך. אם אכן השווי המקורי הוא 200,000 $, תחת הנחה סבירה, השווי של ההכפלה לא יהיה יותר מ- 350,000 $. אם תפחיתו עלויות בנייה, הוצאות שכ"ד לתקופה, ריבית בנקאית אלטרנטיבית והכי חשוב... רווח יזמי שישקף היטב את הסיכון, הרי שרוב הסיכויים שתצאו בהפסד. ולכן, לפני שהולכים להרפתקאה שכזו, התייעצו בבקשה בשמאי מקרקעין ולא במתווך, שלמד יומיים במקרה הטוב. בהצלחה

 

[אמא99אמא]

הכל עניין של היצע וביקוש

תודה על ההערה! קודם כל- אצלינו בשכונה הערך הוא בסביבות 100,000$ לחדר. כרגע הדירה היא 2.5 חדרים כאשר חצי החדר הוא ממש פצפון. ובשכונה הזאת(חרדית יוקרתית בירושלים)יש דרישה לדירות גדולות ולא קטנות, בגלל ריבוי הילדים. בדירה כרגע יש מטבח קטן ושולחן האוכל ממלא את החלק הארי של הסלון ואין הפרדה בין סלון לחדר אוכל. כשנבנה בקומה התחתונה נשאיר חדר אחד, נגדיל את המטבח על חשבון מרפסת מקורה וחדר האמבטיה, חצי החדר יהפוך לחדר אוכל והסלון שרובו חדר אוכל יהפוך להיות סלון בגודל יפה. בקומה העליונה נבנה ארבעה חדרי שינה וביניהם יחידת הורים עם אמבטיה פינתית(135/135 ס"מ). לכן בסוף הבניה הדירה תהיה בעלת 6 חדרים ולכן שווה "על הנייר" יותר מ500,000$

 

[אמא99אמא]

ואלה תכניות ממש ממש ראשוניות

קומה ראשונה(כניסה) הרהיטים לא ממש פרופורציונליים. במטבח האי ישתנה והכיורים לא יהיו פינתיים.

 

[אמא99אמא]

וקומה שניה