הכנה לעליית גג

[plastikon]

הכנה לעליית גג

שבוע טוב לכולם.

אנחנו לאחר חזיתות.
לאחר מספר חודשים שהתמהמהנו עם התוכניות (באשמתנו, עקב עניינים לא קשורים), אנחנו מעוניינים לחזור למסלול.

בתוכנית הנוכחית יש לנו 2 קומות + עליית גג.
עכשיו אנחנו חושבים שבעצם אין לנו צורך בעליית גג בשנים הקרובות, וכנראה עדיף (בעיקר כלכלית) רק לעשות הכנה לעליית גג אותה נוכל לכשיהיה צורך.
החסכון פה הוא גם בעלות הבניה הנוכחית וגם בעלות השוטפת (ארנונה וכו').

בדקנו את הנושא עם האדריכלית ועל פניו זה נראה אפשרי ואפילו יאפשר לנו בעתיד עליית גג גדולה מזאת שהיתה מתוכננת.
(העליית גג העתידית יכולה להיות בגודל של כ-40 מ"ר)

מעשית, המשמעות של ההכנה היא:
1. בנית חלל כפול לרוב הקומה השניה
2. הנחיית המהנדס לתכנון שכולל את עליית הגג העתידית, כולל הכנת הכנת רלסים לרצפה העתידית.
3. העברת צנרות.
4. 2 חלונות עגולים (שמתוכננים גם כך)

מכיוון שאנחנו לא מתלהבים מחללים כפולים כנראה שלפחות את חלקם נסגור (בהמשך) עם תקרת גבס.

רציתי לשאול:
1. בהנחה שאכן אין לנו צורך בעליית גג בשנים הקרובות, האם להערכתכם מדובר בפעולה נכונה, או שהחסכון הכספי כאן לא מאוד משמעותי?
2. האם יש דברים נוספים שכדאי לעשות שחלק מההכנה (כמובן שנבקש מהאדריכלית גם לתת לנו כבר עכשיו תכנון עתידי)

תודה רבה!

 

[גלמיש1]

הרעיון בעלית גג זה לא לבנות קומה כפולה !

הרי בהיתר יש חזיתות וחתכים, ויהיה ברור מאד שיש קומה כפולה (שאינה בעצם עלית גג) כהכנה לקומה נוספת, ויש יסכוי שזה לא יאושר, או שליהפך - יאושר אך תאלצו לשלם בגין השטח העתידי. ואז , לדעתי, לא הרווחתם כלום.
מציעה לדבוק בתכנון עליית גג במשמעות הרגילה שלה (ולא במשמעות הישראבלוף) בלי קומות כפולות, ועם תכנון נכון של גבהים כך שבעתיד תוכלו לפתוח את החלל ולהשמיש אותו.

 

[plastikon]

מה הכוונה "במשמעות הרגילה"?

אני אנסה להסביר את המצב.

התב"ע מאפשרת באזור 20 מ"ר של "חדר יציאה לגג".
התכנון המקורי היה בעצם לבנות אותו בתור קומה נוספת, ולצרף אליו שטחים נוספים בגובה נמוך מ-1.80 (שעונים להבנתי על ההגדרה של עליית גג).

השינוי שאני שוקל הוא בעצם להשאיר את לבנות כרגע רק את הקומה השניה, עם חלל כפול, כך שכשנצטרך בהמשך נוכל להשמיש את הקומה/עליית-גג (בגבהים שבין 1.50-2.3).

לא הבנתי למה שזה לא יאושר/אני אחוייב בשטח העתידי.
אם מדובר "בחלל כלוא" זה עוד איכשהו הגיוני. אבל כאן מדובר סה"כ בתקרה גבוהה שאין שום דבר שאוסר אותה. באיזה זכות יכולים למנוע/לחייב אותי?

יש המון בתים עם קומה אחת ומעטפת לקומה שניה. אין סיכוי שמחייבים אותם על שטחים שלא בנו... מה ההבדל פה?

ואם ההסבר שלי עכשיו יותר ברור -
האם הרעיון של לבצע עכשיו רק את ההכנה נשמע כמו הדבר הנכון לעשות?

 

[גלמיש1]

הבעיה היא במינוח שלך - קומה בגובה כפול משמעותה

שיש בה גובה של 2 קומות. הרשויות בארץ לא מטומטמות לגמרי והן מניחות (ב 99% צדק) שכאשר אנשים בונים גובה כפול הם יסגרו שם קומה נוספת שניה אחרי טופס 4.

יתכן שכוונתך היתה אחרת. אולי התכוונת שלא יהיה גובה כפול אלא תקרה גבוהה מתחת לשיפוע הרעפים בחשוף - ככה שבעתיד תוכלו לבנות רצפה לעלית הגג ולהרוויח (חלקית) את קומת הגג.
עדיין - יש סיכוי שיחייבו אותך לשלם מראש על החלל שגובהו יוצא כפול. יתכן שלא. זה תלוי ברשות. אבל קח בחשבון שהוספת תקרת בטון בהמשך זה שיפוץ/בניה מאסיבי שיפריע מאד לחיים בבית.
לעומת זאת אם תעשה פשוט גג משופע עם חלל סגור תחתיו (כולל רצפת הבטון) ובבוא היום תפתח את החלל לשימושך - אז סביר שזה יעבור בלי בעיה ברשות, וגם תחסוך לך בלגאן גדול מהבניה בהמשך.

 

[plastikon]

תיארתי לעצמי שיש לי בעיה במינוח

אני עדיין לא לגמרי מבין למה את מתכוונת ב-"תקרה גבוהה מתחת לשיפוע הרעפים החשוף".
הכוונה כרגע היא להשאיר את גג הרעפים המשופע בתור תקרה.
ההפרש המקסימלי בין רצפת קומה א' לבין הנקודה הגבוהה בגג הוא כ-5.8 מטר.

לפי האדריכלית שלי - דווקא אם נשאיר "חלל כלוא" (כמו שאני מבין שאת מציעה) הרבה יותר סביר שיחייבו אותנו כבר עכשיו. זה נשמע הגיוני... מנסיונך זה לא כך (ודווקא תקרה גבוהה יותר סביר שיחייבו)?
לגבי הבניה בהמשך - הכוונה היא לעשות רלסים שיאפשרו בהמשך בניה יחסית פשוטה (בניה קלה?). זה לא עובד?
זאת היתה השאלה המרכזית שלי, להבין כמה הדבר הזה פשוט בהמשך / מה ניתן לעשות כדי לפשט אותו.

 

[גלמיש1]

הפרש של 580 זה בדיוק חלל כפול.

אתה יכול ללכת בשיטת יצליח, ולקוות לטוב.
מנסיוני - חלל כפול זה דבר חשוד (הרשויות מכירות את המציאות - רואה הרועה לליבו של העדר) וברשויות רבות מחייבים על זה בתשלום.
לעומת זאת גג רעפים סגור, שאין אליו גישה קבועה (לא כולל סולם או מדרגות מתקפלות נשלפות) לא נכלל בשטח הבנוי.

מבחינת פשטות הבניה בהמשך - ריילסים סבבה, ומה הלאה? מה יהיה מעל הריילסים, רצפת עץ? זאת אפשרות אבל קח בחשבון שהבידוד האקוסטי בין הקומות במקרה כזה לא יהיה מושלם.

 

[plastikon]

מה ההבדל?

להבנתי ההבדל בין 2 ההצעות זה האם עושים כבר עכשיו את התקרה של קומה ב' או רק בהמשך.
למה שהרשויות כן יחייבו על חלל כפול (שעדיין לא נבנה) ולא יחייבו על חלל בנוי (שרק חסרה אליו גישה)? זה נשמע לי לא סביר...

או שאת מתכוונת לתכנן את העליית גג כך שהגובה המקסימלי הוא 1.80 ואז אין בעיה של חלל שניתן לחייב אותו?

 

[רשר]

למה הרשויות מחייבות - כי הן יכולות!!

נסה לבנות פחות מ 160 מ"ר ותראה שתחויב על 160 לפחות בלי קשר למה שבנית -0-

 

[plastikon]

 

[ענת אלון]

זה ממש לא נכון לכל רשות. מנסיון..

 

[גלמיש1]

אז אסביר - לחלל שבגג רעפים יש הגדרות ברורות בחוק/תקנות.

פרוש הדבר שאם הוא סגור, ואין אליו גישה, אז הוא נחשב לחלק טכני (מהווה גוף מבודד, מקום למערכות טכניות כמו דוד וכו) אינטגרלי מהגג. ולא נחשב כשטח מגורים.
זה נוצר באופן היסטורי ממסורת הבניה של גגות רעפים בישראל, והיות שפעם לא היו חומרי בידוד יעילים כמו היום, וחלל הגג היווה גם מבודד.

לעומת זאת - חלל גבוה דו קומתי אין לו באמת כל שימוש ואין בו צורך. לפיכך, ומשום שהרשויות כאמור מכירות היטב את העם בו הן נמצאות, ההנחה היא שהחלל ייסגר ויוספו שטחי מגורים שאף אחד לא יטרח לבקש עבורם היתר ולשלם מיסים כחוק.

אבל שורה תחתונה - מה זה משנה למה? השאלה היחידה שצריכה לענין אותך היא מה יעבור, ואיך, ברשות הספציפית שלך.

 

[plastikon]

תודה על ההבהרה

חיפשתי עכשיו קצת סימוכין לזה, ונראה שזה קצת נתון לפרשנות.
לדוג':
פה מוסבר למה חלל סגור לא צריך להיחשב בשטחי המגורים/שירות.
וכאן מתואר דווקא משהו אחר:
"כל שטח בעליית הגג שגבהו עולה על 1.8 מטר והגישה אליו במדרגות, יחשב כשטח עיקרי למגורים ושטחו יחשב במניין זכויות הבנייה. על מנת שהשטח לא ייכלל בזכויות הבניה העיקריות, אלא כ"שטח שירות" העלייה אליו תהיה בסולם בלבד. כל שטח שבין 1.8 מטר ל- 2.2 מטר יחושב כשטחי שירות."
(ז"א ששטח שהעלייה אליו רק בסולם נחשב כשטח שירות)

אני מקבל את ההערה שלך שהדבר החשוב באמת זה מה יעבור אצלנו.
השאלה אם ניתן לברר את זה לפני הגשת התוכניות, או שזאת שאלת קיטבג...

אני בכל אופן מנסה להבין את האופציות כי נסיון העבר (הקצר) שלי מראה שהוועדה לא באמת סגורה על עצמה וההחלטות שם די שרירותיות (גם בעניינים מהותיים יותר)...
חשוב להבין את הדעות השונות לגבי המצב והתקנות.
(שוב - כשדיברתי בפעם הקודמת עם האדריכלית היא חשבה שסיכוי גבוה שחלל מעל 1.8 מ' יחושב בשטחים, ולכן לא שקלתי את האופציה הזאת יותר מדי).

אם נניח ששתי האופציות זהות מבחינה משפטית/חישובית - אני מבין שהאופציה של יציקת תקרה מעט יותר יקרה עכשיו, אבל תחסוך הרבה כאב ראש בעתיד (ואת ככל הנראה מעדיפה אותה)
זה נשמע הגיוני

בכל מקרה אני מבין שאין סיבה לבנות את ה-"חדר יציאה לגג" (שלמעשה מאפשר הגבהה נוספת של הגג) שנמצא בתכנון הנוכחי, ועדיף ללכת על אחת מהאופציות הנ"ל.

תודה רבה!

 

[רשר]

הפתרון לשימוש בגג ללא תשלום מראש פשוט - "סולם"

בנה פתח לגג מבחינת קונסטרוקציה בגודל מתאים למדרגות כולל מקום מתאים למטה,
את הפתח תקטין עם תקרה שניתנת לפרוק ללא פגיעה במסגרת הכללית של הפתח כך שישאר רק פתח לסולם בגודל עד 100X100 אותו יקבלו כעליה לשטח שרות,
ואם בעתיד תחליט לפתוח את התקרה ולבצע מדרגות השלד מוכן והביצוע לא מחייב פינוי הבית, אם תודיע לרשות או לא זו כבר החלטה שלך בעתיד, בכל מקרה אם יהפוך השטח ל"עיקרי" תרצה בו חלונות סבירים כך שמבחוץ יזהו את הנושא,

 

[plastikon]

תודה רשר

אני משער שעדיין נשארת השאלה האם יחשיבו את ה-"שטח שירות" כשטח (שירות) המחויב בתשלומים השונים כבר עכשיו (ארנונה, היתרים).
לפי השם שלו נשמע שהוא עונה על ההגדרה