היטל השבחה

[redhead225]

היטל השבחה

שלום, קראתי על היטל ההשבחה במאמרי פורום נדל"ן ויש לי עדיין מספר שאלות: היטל ההשבחה קיים רק על השטח הבנוי? או האם בקרקע שהופשרה הוא קיים על כל המגרש ללא קשר לשטח הבנוי? האם יכול להיות מצב שבו אקנה מגרש ולא אממש עדיין זכויות בניה - ואצטרך לשלם היטל השבחה? בנוסף, שאלה לגבי מס שבח: נניח שקניתי דירה ב X ש"ח ומכרתי אותה ב X+Y ש"ח. אני מבין שאצטרך לשלם מס שבח על Y ש"ח. השאלה היא האם אני משלם על Y ש"ח או על Y צמוד למדד כלשהו? תודה.

 

[אבי שנער]

היטל השבחה ומס שבח ...

השאלה הראשונה לא לגמרי ברורה לי אבל אנסה: היטל ההשבחה חל על ההשבחה, אשר על פי רוב נוצרת ע"י מתן זכויות בניה או שימוש שלא היו מותרות לפני אישור התכנית. אולם זה לא מחוייב המציאות, לדוגמא (די תיאורטית) הפיכת מגרש שגובל במגרש מגורים מתעשיה לשטח ציבורי פתוח, משביחה את מגרש המגורים וניתן לחייב את בעליו בהיטל השבחה, למרות שלא היה כל שינוי בזכויות הבניה שלו. בקרקע שהופשרה ההשבחה תלויה בשווי המגרש לפני ואחרי ההפשרה. מועד תשלום היטל ההשבחה הוא בעת מימוש זכויות בדרך של בניה או בדרך של מכירה. לכן גם אם לא בנית אבל אתה מוכר אתה מחוייב בתשלום היטל השבחה מס שבח: אם קנית נכס מקרקעין ב X ש"ח ומכרת אותו ב X+Y ש"ח, תצטרך לשלם מס שבח על ההפרש בין מחיר המכירה (X+Y) לבין X המוצמד למדד המחירים. מההפרש ניתן לנכות הוצאות מסויימות כאשר גם הן מוצמדות למדד המחירים. בנוסף, יש גם מרכיב מסויים של 10% מס על השבח האינפלציוני שנצבר עד 1993.

 

[redhead225]

תודה והבהרה

אבי - קודם כל תודה, כרגיל - תשובה עניינית ומקצועית. אנסה להבהיר את מה שלא מובן לי לגבי היטל השבחה: - הקרקע היתה של המנהל (נגיד חקלאית). - היא הופשרה ומוצעת לבניה. מי ישלם את היטל ההשבחה? המנהל שהוא בעלי הקרקע בעת היותה חקלאית - או הקונה, שהוא הבעלים בעת היותה מותרת לבניה? האם אני יכול לשכור שירותיו של שמאי על מנת שיומר לי כמה פחות או יותר עלי לשלם היטל השבחה, ולאחר מכן במידת הצורך להשתמש בשומה שלו כשומת נגד לזו של הועדה העירונית (כמו שכתבת במאמר שלך)? תודה, RedHead

 

[יששכר גרמן]

חבות היטל השבחה

לפני שהינך לוקח את שירותיו של שמאי מקרקעין להעריך את סכום ההשבחה תמקד יותר את שאלתך כך, שלא נצטרך לנחש.... קרקע חקלאית שהושבחה - ההיטל חל על בעל הקרקע או על החוכר. במידה והינך במעמד של בר רשות הסיפור שונה. לפני כל עיסקה במקרקעין חובה להתייעץ עם שמאי מקרקעין !!!

 

[אבי שנער]

ועוד על היטל השבחה ...

כדי לקבל תשובה צריך יותר מידע על הקרקע, מי היה בעל הזכויות בה, מי מוכר אותה וכו' ... קרקע המוצעת למכירה על ידי המנהל (בדרך כלל במכרז) משווקת כבר בהתאם ליעוד שלה ולכן על הרוכש לא חלה חובת תשלום היטל השבחה. במידת הצורך ניתן לפנות לשמאי מקרקעין לקבל אומדן ראשוני של היטל השבחה, אןמדן זה לא מתאים בדרך כלל כשומה נגדית לזו של הועדה המקומית (זה כמו להכין כתב הגנה לפני שיש כתב תביעה). שומה נגדית עדיף להכין כתגובה לשומת הועדה ובהתייחס אליה.

 

[redhead225]

יששכר ואבי - המון תודות

הי, רוב תודות לשניכם! אכן מדובר בקרקע של המנהל, לכן אני מבין שאין חובת היטל השבחה על הרוכש... יום טוב.

 

[יששכר גרמן]

חבות היטל השבחה

אנני ממליץ לך לקבוע עובדות... ישנם מקרים כי חבות היטל ההשבחה על הקונה - החלטה 612 להרחבת ישובים הטילה את חבות היטל ההשבחה על החוכרים.

 

[redhead225]

Sorry

לא ידעתי שזה רלוונטי - אני די חדש בעסק. אכן מדובר בקרקע של הרחבה.

 

[redhead225]

ועוד...

יששכר שלום, טוב, מצאתי קצת חומר בנושא ומסתבר שהעסק די מורכב - הבנתי שיש הבדל בין "חוכר לדורות" - מעמד שבו כנראה היטל ההשבחה אינו נמוך כלל וכלל, לבין מצב שבו אני עדיין בתקופה של 3 שנים של הפיתוח - שאז ייתכן והיטל ההשבחה יהיה נמוך יותר. ככל הנראה אתייעץ באופן פרטי עם איש מקצוע (האם עלי לפנות לשמאי או עו"ד???). יש לך מושג לאילו אנשי מקצוע נוספים עלי לפנות? (שכן קצרה היריעה לשו"ת בפורום..). שוב תודה.

 

[אבי שנער]

בענייני היטל השבחה ...

הכתובת ליעוץ הינה שמאי מקרקעין, שהוא המוסמך על פי החוק לקבוע את ההשבחה. להלן קטעים מחוק התכנון והבניה: 1. פרשנות "שמאי מקרקעין" - כמשמעותו בחוק שמאי מקרקעין; 5. לוח שומה אושרה תכנית ולא החליטה הועדה המקומית על דחיית השומה עד למימוש הזכויות, תערוך הועדה המקומית, על פי חוות דעת של שמאי מקרקעין, לוח שומה לכל התכנית שאושרה, ובו יפורטו המקרקעין שהושבחו עקב אישור התכנית ושיעור השבחתם. 14. שומה אחרת וערעור (א) הוצג לוח שומה, כאמור בסעיף 6, רשאי כל מי שמקרקעיו כלולים בלוח, להגיש שומה אחרת שהכין שמאי מקרקעין מטעמו תוך שנה מיום הצגת לוח השומה; הוכנה שומה עקב מימוש זכויות במקרקעין, רשאי החייב בהיטל להגיש שומה אחרת שהכין שמאי מקרקעין מטעמו, תוך 30 ימים מיום שהודעה לו השומה. (ב) הסכימו הועדה המקומית ובעל המקרקעין לשומה, יותאם החיוב בהיטל לשומה שהוסכם עליה; לא הסכימו כאמור - יבחרו הועדה המקומית ובעל המקרקעין שמאי מקרקעין אחר (להלן - שמאי מכריע) ושומתו תהא מכרעת; השמאי המכריע יפסוק גם בדבר השתתפות בהוצאות שומתו.

 

[ישראלאחת]

מנה"ל

בכל אשר קשור למנהל יש צורך להביא את המקרה הפרטי היות ותחת הכותרת "מנהל" י הרבה מאד קטגוריות משנה ובכל אחת מהם המצב הוא שונה שים לב שבנוסף להשבחה יש גם תשלומים נוספים למנהל כגון דמי חכירה תשלום בגין תוספת בניה ועוד ועוד...... גם בעת המכירה יהיו ך תשלומים למנהל.... אם הנך קונה בהרחבה אזי כל ההוצאות הנילוות אמורות להיות ידועות ועל המוכר להמציאם לך [המקום לבירורם הוא הרשות המקומית והמנהל] ההשבחה איננה קשורה אליך והיא נכונה לגבי כלל מגרשי ההרחבה ולא רק למקרה הפרטי שלך תמיד ניתן לקבוע שהרוכש הוא המשלם יחד עם זה החוק מטיל את חובת תשלום היטל ההשבחה על המוכר . לא נראה שתצטרך כאן שמאי , כן תצטרך עו"ד ורצוי מי שמבין במנהל והרחבות [כמו שצריך רופא אורטופד במקרה של בעיות אורטופיות ורופא פנימאי לא יתאים] זכור שבהרחבה יש לך גם עלויות פיתוח גבוהות [5ספרות דולריות]

 

[redhead225]

תודה

אכן לקחתי בחשבון עלויות פיתוח ודמי חכירה - שהן עלויות שידועות לי. הנעלם הגדול היה היטל ההשבחה. THANKS!

 

[יששכר גרמן]

מדוע זקוק לעו"ד

עדיין איננו יודעים מה בדיוק מתכוון השואל לעשות ואתה החלטתה כי השואל זקוק לעו"ד ואילו שמאי אינו יכול לעזור במקרה זה.

 

[עוד יוסף פרידמן]

גם וגם

כנראה שהוא יזדדק גם לעו"ד וגם לשמאי.