היטל השבחה

[אבי שנער]

לפי מה שיששכר טוען ...

התכנית לפיה ניתנו היתרים ישנה, פשוט לא קיים עותק מאושר שלה - וגם אני כמך לא רואה כאן בעיה ממשית.

 

[יששכר גרמן]

תוכנית לא מאושרת

אבי שלום תוכנית מצב קודם משנת 1952 - בנתיים לא נמצאה תוכנית מאושרת. תוכנית מצב חדש שנתנה את עיקר הזכויות משנת 1992 אח"כ היו מס' תוכניות כלליות שלא בטוח שהשביחו את הקרקע. התברר כי הוצאו היתרים בשנות השישים, שבעים...יותר מהזכויות אשר רשומות בתוכנית מצב קודם. כן ישנה בניה כנראה חלק ללא היתרים, חלק גם לא ניתן לבדוק כי לא מוצאים את תיקי הבניין. אז אילו זכויות עלי לקחת במצב קודם ? התוכנית במצב קודם מדברת על "משק עזר" מגרשים 1-2 דונם מותר לבנות 15% או 180 מ"ר (ל-2 יח"ד)- הנמוך. + מבני עזר לצורך חקלאי. בזמנו בנו מבנים שונים ומחסנים בשטח 20-50 מ"ר. למבנה כזה יש ערך רב !! כן אושרו דירות יותר מ-90 מ"ר, מצאתי התרי בניה מאושרים ל-110 מ"ר + מחסן 45 מ"ר.

 

[יששכר גרמן]

היטל השבחה

הנני עורך שומה נגדית. תוכנית מאושרת במצב קודם לא נמצאה במשרדי הועדה המקומית. שמאי הועדה מציאים שומות השבחה למרות שאין תוכנית מאושרת בידם !!! נראה לי כדבר חמור. פניתי למשרדי הועדה המחוזית - טוענים שאין להם את התוכנית. פניתי ל-3 שמאים שעובדים עם הועדה ואין להם תוכנית מאושרת (רק תקנון תוכנית שאין עליה אישור). במידה ולא תמצא תוכנית מאושרת איך עלי לנהוג ? האם לפי הנוהג הפסול ?

 

[אבי שנער]

תכנית עצובה (לא מאושרת) ... ../images/Emo9.gif

כמו שכתב ידידי רן וירניק, גם תומך בגישה שמדברים על שווי במצב קודם ולכן מה שחשוב זה השווי ולא אישורה של התכנית. צריך להתייחס לזכויות שבתכנית ולההיתרים שניתנו בפועל וזה לא ממש משנה אם התכנית אושרה או לא (למיטב זכרוני גם נכתבו מספר מאמרים בנושא). לא נראה לי שבניה ללא היתרים והיתרים שלא מוצאים אותם רלבנטים לעניין השווי, כנ"ל גם מבנים שונים ומחסנים ללא היתר. לדעתי אין להסתפק במציאת היתר בודד למבנה כזה או אחר, יש לחפש "נוהג" או מכנה משותף המוכיח מה הועדה נהגה להתיר לבנות במצב הקודם ועל פיו לגזור את השווי.

 

[יששכר גרמן]

באם היה נוהג לבנות ללא היתרים

והרשות לא הוציאה צווים ולא פעלה כנגד בניה ללא היתר האם לדעתך אין לקחת בחשבון את שוויים בשוק ? באם אין תוכנית מאושרת והרשות נהגה לאשר זכויות בניה מעבר לתוכנית האם עלי להוכיח את זה או שמא שמאי הועדה אשר תובע את ההשבחה ??? שמאי הועדה צריך להוכיח כי התוכנית המשביחה אכן השביחה את המקרקעין עליו להביא עסקאות השוואה ולא חישוב תאורטי עבור תוספת זכויות בניה. במקרה הזה שמאי הועדה התרשל בעבודתו !!! המחסנים שנבנו בהיתר ברבות הימים הפכו לדירות מגורים. אם זכור לך בשנת 1991 עם גלי העליה אריק שרון הוציא הוראת שעה להסבת המבנים החקלאים לדירות ל-5 שנים שבנתיים הוארכה...עד 3/2004.

 

[אבי שנער]

לא חוקי ... לא קיים !!!

לדעתי ... בכל מקרה אין לקחת בחשבון שווי של בניה ללא היתר - לא חוקי ... לא קיים ! עליך להוכיח את ה"נוהג" לפיו נהגה הועדה לתת היתרים! לא ניכנס כאן לדיון תאורטי מה שמאי הועדה צריך להוכיח ומה לא. בפועל לא נוהגים שמאי הועדות להביא עסקאות השוואה. בהרבה מקרים חישוב תאורטי בהחלט מספק ואני לא חושב שיש כאן בהכרח רשלנות כל שהיא. לגבי המחסנים שהפכו לדירות מגורים זה עניין מורכב בפני עצמו ואין לי דעה מגובשת בנושא. אם תרצה להמשיך ... אתה מוזמן להתקשר אלי.

 

[kobialmog]

תנסה במועצה הארצית

יש סיכוי שתמצא שם משהו

 

[אבי שנער]

אולי נוהג פסול ... אבל די נפוץ ...

האם בועדה ישנה תכנית לא מאושרת? האם יש י.פ. של התכנית? האם זה ישרת אם תתעלם מהתכנית ותתיחס לתכנית שלפניה כמצב קודם? נראה לי שאם בועדה ישנה התכנית (גם אם אינה חתומה) והם אומרים לך שזו התכנית על פיה ניתנו בעבר היתרים, זה מספיק טוב.

 

[Alon P]

אין תוכנית-אין שומה

אולי שמאי הועדה יסביר לך על סמך מה הוא ערך את שומת ההשבחה? איך זה יתכן שאין תוכנית מאושרת? אולי היא לא אושרה מעולם? (בעירית ת"א תוכל למצוא תוכניות מתקופת המנדט הבריטי אז איך יתכן שתוכנית נעלמת?) השאלה ,כמו שכתב אבי,האם זה משרת את הלקוח שלך אם תתעלם מהתוכנית ה"נעלמת"

 

[אבי שנער]

שווי מקרקעין במצב קודם ...

בהערכת השבחה צריך לדעת את שווי המקרקעין במצב הקודם ולדעתי לא כל כך חשוב אם התכנית אושרה או לא. גם אם הועדה נהגה לתת היתרים לפי תכנית לא מאושרת, הנוהג הוא שקבע את שווי המקרקעין בשוק.

 

[ד לאופר שמאי מקרקעין]

אתה מחויב למידע שהועדה המקומית מסרה

לדעתי,תפקידנו כשמאים לערוך את השומה לפי הנתונים שהצלחנו להשיג במאמצים סבירים של שמאי סביר. אם הוועדה המקומית מוסרת מידע בעל פה בלבד, או מסמכים לא חתומים, אז צריך לציין כי זה המידע שנמסר ועליו הסתמכנו, וכי במידה ומידע זה היה שגוי, יתכן וייגרם בעקבותיו נזק ללקוח וזכויותיו שמורות לדרוש סעדים. אם עורך הדין של הלקוח רוצה לעשות מזה רעש, בבקשה. אני לא הייתי נכנס לזה כשמאי מקרקעין. לחלופין אתה יכול לדרוש מהשמאי שערך את השומה המקורית לשלוח לך את האסמכתאות, או להגיע אתו לשמאי מכריע ולדרוש אסמכתאות. ראה פסיקה שאבי שנער הביא בפורום על חובת שמאי של הועדה לחשוף תחשיבים, ולפי ההגיון שלי, על אחת כמה וכמה סימוכין שלא בהישג ידו של הציבור על מידע תכנוני. אם כדבריך הוא הסתמך על מידע לא בדוק, הוא ייקלע למצב מאוד לא נעים.

 

[Alon P]

אין ספק שהבעיה משפטית ולא שמאית

 

[ד לאופר שמאי מקרקעין]

הבעיה היא משולבת

תפקיד השמאי להבחין כי חסרים תכניות או מסמכים הדרושים לעבודתו, ולאבחן מי הרשות שאמורה למסור את הנתונים. היה והרשות לא מוכנה למסור את הנתונים, השמאי יכול להכין שומה לפי אותם הנתונים שכן נמצאים תחת ידו, וליידע את הלקוח ועורך דינו כי קיימת בעיה. אם הלקוח ו/או בא כוחו יבקשו להמתין עד שימצו פעולות משפטיות להשיג את החומר החסר, מה טוב, ואם לא - השמאי יכול להכין את עבודתו על פי הנתונים ששמאי סביר היה משיג בסיטואציה דומה ולציין בדו"ח מה הנתונים החסרים ומדוע הם חסרים. כלומר: השמאי אמור להחליט מהם המסמכים הדרושים לו ולאבחן מה קיים ומה חסר. עורך הדין אמור להחליט מהם הצעדים המשפטיים, אם בכלל, שיפעיל כדי למצוא את החומר החסר, והאם טובת הלקוח דורשת זאת.