האם יש בועת נדל"ן בישראל?

[Reem88]

5 גרפים שמתארים את הפצצה המתקתקת שטמונה בשוק הנדל"ן | כלכליסט

סכום חסר תקדים של 60 מיליארד שקל באשראי זרם בעיקר למגזר הנדל"ן ברבעון השני, כאשר הסיכון במגמת עלייה: שיעור המשכנתאות החדשות שבסיכון גבוה הגיע לשיא, וגם היקף המשכנתאות בפיגור. כל זאת בזמן ירידה במכירת ומחירי הדירות

www.calcalist.co.il

 

[משקיע88]

תשאלו את עצמכם מה התשואה נטו שמקבלים על השכרת דירות במקומות מרכזיים אחרי הוצאות תחזוקה, ותבינו לבד שאין כאן תמחור כלכלי.

 

[כוכבית מצויה]

תשאלו את עצמכם מה התשואה נטו שמקבלים על השכרת דירות במקומות מרכזיים אחרי הוצאות תחזוקה, ותבינו לבד שאין כאן תמחור כלכלי.

התשואה על דירה מורכבת הן משכר הדירה והן מעליית ערך הדירה.
כשמסתכלים על יחס ומסתבר שהוא אינו כלכלי, כל אחד מהגורמים יכול להיות זה שלכאורה "שגוי".

בישראל יש עליה בגודל האוכלסיה בצד הקטנת מספר הנפשות בדירה, שני הגורמים האלה יוצרים ביקוש עקבי להגדלת מספר הדירות. כשיש בשוק ההון ירידות של מספר אחוזים מתייחסים אל זה לא פעם כאל כתיקון מתבקש, אין סיבה לא להתייחס אל ירידות של מספר אחוזים במחירי הדירות באופן דומה.

 

[משקיע88]

התשואה על דירה מורכבת הן משכר הדירה והן מעליית ערך הדירה.
כשמסתכלים על יחס ומסתבר שהוא אינו כלכלי, כל אחד מהגורמים יכול להיות זה שלכאורה "שגוי".

בישראל יש עליה בגודל האוכלסיה בצד הקטנת מספר הנפשות בדירה, שני הגורמים האלה יוצרים ביקוש עקבי להגדלת מספר הדירות. כשיש בשוק ההון ירידות של מספר אחוזים מתייחסים אל זה לא פעם כאל כתיקון מתבקש, אין סיבה לא להתייחס אל ירידות של מספר אחוזים במחירי הדירות באופן דומה.

לא מסכים. אומנם גם המודל העסקי של מגוריט מבוסס על עליית ערך, אך אם אכן ההנחה של עליית ערך תמידית בשל גידול האוכלוסיה היה נכון, היינו רואים שוק מפותח של דירות להשקעה המוחזקות על ידי משקיעים מוסדיים. בפועל שוק השכירות בישראל מתבסס על ירושות והקלות מס שהולכות ופגות. ההנחה הבסיסית כאן דומה למודל שניבא מחסור עצום במזון כבר בתחילת המאה העשרים (מאלטוס) ושכח התפתחויות טכנולוגיות וחברתיות. בפועל, מצוקת דיור הוליכה בעבר להפקעת זכויות הקניין ("חוק הגנת הדייר") בארץ, בגרמניה, בהולנד ואפילו בניו יורק. גם ההנחה של גידול מתמיד באוכלוסיה לאורך זמן איננה הגיונית, שכן הם יצטרכו לעמוד איש על כתפי רעהו ואז איך יעסקו בהתרבות? אגב, הגידול בשטח הממוצע של דירות נעצר בניו יורק בחריקה לפני 50 שנה, וגם במרכזי הערים בישראל רואים ירידה בשטח הדירות הממוצע.

 

[כוכבית מצויה]

לא מסכים. אומנם גם המודל העסקי של מגוריט מבוסס על עליית ערך, אך אם אכן ההנחה של עליית ערך תמידית בשל גידול האוכלוסיה היה נכון, היינו רואים שוק מפותח של דירות להשקעה המוחזקות על ידי משקיעים מוסדיים. בפועל שוק השכירות בישראל מתבסס על ירושות והקלות מס שהולכות ופגות. ההנחה הבסיסית כאן דומה למודל שניבא מחסור עצום במזון כבר בתחילת המאה העשרים (מאלטוס) ושכח התפתחויות טכנולוגיות וחברתיות. בפועל, מצוקת דיור הוליכה בעבר להפקעת זכויות הקניין ("חוק הגנת הדייר") בארץ, בגרמניה, בהולנד ואפילו בניו יורק. גם ההנחה של גידול מתמיד באוכלוסיה לאורך זמן איננה הגיונית, שכן הם יצטרכו לעמוד איש על כתפי רעהו ואז איך יעסקו בהתרבות? אגב, הגידול בשטח הממוצע של דירות נעצר בניו יורק בחריקה לפני 50 שנה, וגם במרכזי הערים בישראל רואים ירידה בשטח הדירות הממוצע.

יש בעולם כמה ערים שגודל אוכלוסיתן בסדר גודל של אוכלוסיית ישראל. גדילת האוכלוסיה תגרור צפיפות גבוהה יותר. המודל הזה מחזיק מקום המדינה וברמת הילודה הנוכחית הוא ימשיך.
שוק השכירות מוזן גם מכך שלמשקיעים קל למנף השקעה בשוק ההון. הטבות המס לא ממש רלוונטיות למשקיעים שמחזיקים מספר דירות ויש לא מעט כאלה.
הקטנת השטח הממוצע של דירה הגיונית לאור הקטנת מספר הנפשות בדירה. יש כאן גם תיקון של הגדלת יתר של הדירות שהיתה בשנים עברו.

 

[nothing but the truth]

תשאלו את עצמכם מה התשואה נטו שמקבלים על השכרת דירות במקומות מרכזיים אחרי הוצאות תחזוקה, ותבינו לבד שאין כאן תמחור כלכלי.

גם אם תבדוק את התשואה בלי הוצאות תחזוקה זה לא כלכלי כרגע, משום שהתשואה החציונית לשנה במקומות מרכזיים היא כ 3% (לפי אתר הנדל"ן הממשלתי) בעוד שניתן להשיג מהבנק על פיקדון ריבית של 4.5% (תלוי בבנק) ובלי הכאב ראש של להתעסק עם שוכרים.
עם זאת, זה עלול להשתנות (יש צפי להורדת הריבית). בנוסף , אנו באי וודאות כלכלית בגלל המלחמה והבידוד הבינלאומי. ערך של הכסף עלול למשל לצנוח אם תתחולל אינפלציה משתוללת, בעוד שדירה נשארת דירה (כנכס).

 

[משקיע88]

גם אם תבדוק את התשואה בלי הוצאות תחזוקה זה לא כלכלי כרגע, משום שהתשואה החציונית לשנה במקומות מרכזיים היא כ 3% (לפי אתר הנדל"ן הממשלתי) בעוד שניתן להשיג מהבנק על פיקדון ריבית של 4.5% (תלוי בבנק) ובלי הכאב ראש של להתעסק עם שוכרים.
עם זאת, זה עלול להשתנות (יש צפי להורדת הריבית). בנוסף , אנו באי וודאות כלכלית בגלל המלחמה והבידוד הבינלאומי. ערך של הכסף עלול למשל לצנוח אם תתחולל אינפלציה משתוללת, בעוד שדירה נשארת דירה (כנכס).

במצב של אינפלציה משתוללת צפויה ירידה ביכולת התשלום הריאלי של השוכרים שתביא לירידה בשכר הדירה הריאלי. במצבים קשים מתעוררות תופעות של פולשים לדירות וחוסר יכולת גביה. הדבר מביא לפעמים ליצירת סלאמס ולהדרדרות פיזית של בניינים רבים. בידקו מחירי שכירות בדטרויט.

 

[nothing but the truth]

במצב של אינפלציה משתוללת צפויה ירידה ביכולת התשלום הריאלי של השוכרים שתביא לירידה בשכר הדירה הריאלי. במצבים קשים מתעוררות תופעות של פולשים לדירות וחוסר יכולת גביה. הדבר מביא לפעמים ליצירת סלאמס ולהדרדרות פיזית של בניינים רבים. בידקו מחירי שכירות בדטרויט.

לגבי שכר הדירה עצמו אתה צודק, אבל הנכס עצמו (הדירה) נשארת, לעומת כסף בבנק שנשחק.
לך תדע, במקרה הגרוע נחזור למצב שקנינו דירות בדולרים (הדירה הראשונה שלי נקנתה לפי שער הדולר).

 

[משקיע88]

לגבי שכר הדירה עצמו אתה צודק, אבל הנכס עצמו (הדירה) נשארת, לעומת כסף בבנק שנשחק.
לך תדע, במקרה הגרוע נחזור למצב שקנינו דירות בדולרים (הדירה הראשונה שלי נקנתה לפי שער הדולר).

תיקון קטן. מה שנשאר זו הקרקע עליה נמצאות חורבות הדירה לשעבר. הבעלות על הקרקע הזאת תלויה ברישום של המדינה ותלויה ברצונה הזמני. רישום כזה לא יעזור לפלסטינים עם מסמכי בעלות או לכל מי שהשלטון באותה תקופה יחליט לשדוד. גם הדולרים שאתה מזכיר היו רישום פיקטיבי של שער ממשלתי מדומה.

 

[nothing but the truth]

תיקון קטן. מה שנשאר זו הקרקע עליה נמצאות חורבות הדירה לשעבר. הבעלות על הקרקע הזאת תלויה ברישום של המדינה ותלויה ברצונה הזמני. רישום כזה לא יעזור לפלסטינים עם מסמכי בעלות או לכל מי שהשלטון באותה תקופה יחליט לשדוד. גם הדולרים שאתה מזכיר היו רישום פיקטיבי של שער ממשלתי מדומה.

בתרחיש קיצוני שהחריבו את הדירה שאתה משכיר, יכולים להחריב ולשדוד גם את הדירה שאתה גר בה.

 

[משקיע88]

בתרחיש קיצוני שהחריבו את הדירה שאתה משכיר, יכולים להחריב ולשדוד גם את הדירה שאתה גר בה.

ברור. אבל אם אני שוכר את הדירה ומצליח לברוח מהפורעים מי שייפגע כלכלית הוא "הבעלים" ששילם עבור הכבוד להיות בעל בית.

 

[nothing but the truth]

ברור. אבל אם אני שוכר את הדירה ומצליח לברוח מהפורעים מי שייפגע כלכלית הוא "הבעלים" ששילם עבור הכבוד להיות בעל בית.

אז פה אתה כבר לא מדבר על החזקת דירה להשקעה, אלא החזקת דירה בכלל.
ואם החשש שלך הוא ברמה הזו - המסקנה היא לא לשכור דירה, המסקנה צריכה להיות לרדת מהארץ עוד לפני שזה קורה.

 

[משקיע88]

אז פה אתה כבר לא מדבר על החזקת דירה להשקעה, אלא החזקת דירה בכלל.
ואם החשש שלך הוא ברמה הזו - המסקנה היא לא לשכור דירה, המסקנה צריכה להיות לרדת מהארץ עוד לפני שזה קורה.

אין הבדל כלכלי אם אתה קורא לזה דירה להשקעה או דירה למגורים. לגבי ירידה מהארץ , אני דווקא חובב אנרכיה ומשיחיות. מה רע?

 

[ai27]

אז פה אתה כבר לא מדבר על החזקת דירה להשקעה, אלא החזקת דירה בכלל.
ואם החשש שלך הוא ברמה הזו - המסקנה היא לא לשכור דירה, המסקנה צריכה להיות לרדת מהארץ עוד לפני שזה קורה.

לא בדיוק.
חסידי הקומוניזם מתעבים החזקת רכוש לצורך תשואה
אבל מכירים בכך שביטול הבעלות עצמה, משבשת משהו בסיסי מאוד.

הרי את שיטת החלוקה למקורבים הם שכללו לרמת אומנות

 

[מוטי מנתניה]

לגבי שכר הדירה עצמו אתה צודק, אבל הנכס עצמו (הדירה) נשארת, לעומת כסף בבנק שנשחק.
לך תדע, במקרה הגרוע נחזור למצב שקנינו דירות בדולרים (הדירה הראשונה שלי נקנתה לפי שער הדולר).

ספר את זה לבעלי בתים בדטרויט ובלטימור,לדוגמא.

 

[Reem88]

פוטנציאל לירידת מחירי הדירות? המהלך החדש של משרד השיכון והבינוי

איך חדשנות טכנולוגית תשפיע על מחירי הדירות, ובכמה זמן בונים בניין בסין?

www.bizportal.co.il

 

[3718]

השאלה היא אם יורידו את מס הרכישה הגבוה לדירה שניה. אם יעשו זאת, לדעתי מחירי הדירות לא ירדו משמעותית.

 

[fortunes]

לא שמעתי על הצעה כזאת. או שזאת משאלת לב?

 

[3718]

כרגע זו משאלת לב. אין הצעה כזו.

אבל, אם השוק יהיה בצרות אמיתיות, זה כלי חזק מאד להמריץ את השוק.

 

[משקיע88]

כרגע זו משאלת לב. אין הצעה כזו.

אבל, אם השוק יהיה בצרות אמיתיות, זה כלי חזק מאד להמריץ את השוק.

הרבה יותר פשוט להודיע שמס הרכישה יעלה פי 3 מינואר 2026. תהיה ממש התנפלות, ובינואר אפשר לבטל אותו בכלל.