האם זה מקובל?

[עתיד999]

האם זה מקובל?

קבלן בדירה בבניין חדש,מבקש לשלם עבור חיבור הבניין לחשמל,מים, וגם עבור תסריטים ומפוח לממ"ד.האם זה מקובל?
כמו כן דורש לשלם 2% שכר טרחה לעו"ד מטעמו. ניתן להתנגד?

 

[קרן אור ראשון]

עבור החיבורים והתסריטים- מקובל

עבור התשלום לעו"ד מטעמו- מקובל אבל תבדוק האם ניתן למיקוח.

לגבי המפוח, כמעט בטוחה שזו מחויבות הקבלן.

 

[עתיד999]

תודה

 

[פרל דוד]

יחסי קבלן -רוכש דירה ומעמדו של עוה"ד של הקבלן

כאן יש תשובה שלמה לשאלתך -
http://www.tapuz.co.il/Forums2008/ViewMsg.aspx?ForumId=579&MessageId=167090785

מחיר דירות בפרוייקט זה או אחר אינם אחידים קבלן א' גובה מחיר א' וקבלן ב' באותו איזור גובה מחיר ב', וטוב שכך... כיוון שמדובר על תחרות טבעית על כספו של הקונה.
יש לא מעט מקרים שאנשי המכירות של אותו קבלן סוגרים באותו בנין ובדירות בעלות מבנה דומהמחירים שונים, הכל ענין של מו"מ בין הצדדים.

כשאנשי הקבלן חשים בחולשת הקונה [ברצונו העז לקנות בכל מחיר] הם מתנהגים בהתאם, ומוסיפים תשלומים שונים שבדר"כ נרשמים בחוזה כחלק בלתי נפרד מהעסקה.
ואני מקווה שקראת את כל שכתבתי/נו בנושא זה, ואז תשכילי להבין שלא קונים דירה בכל מחיר, וניתן לנהל מו"מ על כל דבר.

משרד השיכון מנחה את הקונים איך לנהל מו"מ עם הקבלן [אנשי המכירות] ועוה"ד שלו הוא אחד מהם, חובתך לשאול שאלות "קשות" ככל העולה על דעתיך בהקשרי רמת הבניה,גימור,תוספות,חוק ערבות מכר,מפרט מחייב עפ"י חוק....ועוד,

תשלום לעוה"ד של הקבלן יבוצע רק על רישום עתידי של הערת אזהרה על שמכם בשלב ראשון ולאחר כחצי שנה מסיום הבניה לרשום בית משותף עבור כל הדיירים ורשום בתי הדיירים כתת חלקות בטאבו...זהו........על כך משלמים לו ,כאן במקרה שלכם מנסים הקבלן ועוה"ד שלו , להוציא ממך סכומי כסף מופרכים כי הוא חש שהוא יכול.

ראי מאמר של עו"ד אלי נידם בנדון -
http://www.nmi-law.co.il/article/3769/מד...

לרוב, רכישה של דירת מגורים, היא העסקה בעלת ההיקף הכספי הגדול ביותר בחייהם של הרוכש ומוכר הנכס. יתירה מזאת, פעמים רבות, מדובר ברכישה המשמעותית הראשונה שעושה זוג לאחר נשואיו.
למרות זאת, לא פעם בוחרים הרוכשים להסתפק בעורך הדין של הקבלן, וללא ליווי מקצועי של עורך דין מטעמם, שמתמחה בתחום הנדל"ן.

וזאת חשוב להדגיש: עורך דין מטעם הקבלן, מחויב בשמירה על האינטרסים של הקבלן בלבד.
לכן, החוזה שמועבר לטובת הרוכשים, הוא חוזה ששומר על האינטרסים של הקבלן, וככזה, מגלגל את אחריותו לכתפי הרוכשים, שללא ייצוג משפטי, כלל אינם מודעים לכך,
שמדובר באחריות הקבלן, ולעתים, מדובר באחריות שהיא בניגוד לחוק.

על פי כללים 2 ו- 4 לכללי לשכת עורכי הדין (ייצוג בעסקאות בדירות), התשל"ז-1977, שחלים על כלל עו"ד, מחויבותו של עו"ד מטעם הקבלן, מוגבלת לרישום הערת אזהרה על שמכם ורישום הדירה על שמכם, בבוא היום.

כלומר, חל על עו"ד מטעם הקבלן איסור על פי דין, לדאוג לאינטרסים של הרוכש. לצערנו, לא פעם, עורכי דין מטעם הקבלן, "שוכחים" לעדכן את הרוכשים בדבר איסור זה, ולא במקרה.

אכן, ייתכן ועסקת מכר כגון זו של דירת מגורים, תעבור ללא בעיות מיוחדות ולשביעות רצונם של הרוכשים. עם זאת, פעמים רבות הגיעו למשרדנו רוכשים של דירת מגורים בבעלות קבלן, שעסקת הרכישה הסתבכה, לעיתים עקב הדרדרות במצבו הכלכלי של הקבלן. וכעת, הרוכשים, שהעבירו לקבלן את עיקר התמורה (שמקורה בהלוואות שנטלו), נותרו ללא דירה וללא כספם, שכל ניסיונותיהם לקבל בחזרה את כספם, עלו בתוהו.


ח"כ שיטרית הגיש לאחרונה הצעת חוק לכנסת שתגביל את גובה תקרת התשלום לעוה"ד ברכישת דירה ל- חצי אחוז ולא יותר מ-5000 ש"ח, הכוללים גם רישום בטאבו.
הצעת החוק מתקדמת לקראת חיקוקה, [ ח"כ שיטרית היה שר אוצר ושר משפטים הוא יודע...] -
http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1000...

קטע מהכתבה בנדון-
לטענת ח"כ שטרית, "בתקופה בה מחירי הנדל"ן בשמיים, חיובם של הרוכשים בהוצאות המשפטיות של הקבלן היא שערורייתית. חברת הבנייה למעשה משתמשת במכירת הדירות כמנוף לכיסוי כל השירותים המשפטיים שהם מקבלים מעורכי הדין, כשהלקוח הוא המממן. סכומים אלה מגיעים לסדרי גודל של עשרות אלפי שקלים ללא כל הצדקה עניינית, והם מהווים נטל נוסף על רוכש הדירה בנוסף למיסים המוטלים עליו.
\"ואם לא די בזאת, התנהלות זו מונעת מזוגות צעירים שחווים קשיים כלכליים לשכור עורך דין פרטי משלהם שידאג לאינטרסים שלהם. כך, בלית ברירה הם נאלצים לקבל שירותים משפטיים מאיש מקצוע שמחויב לאינטרס של הקבלן".


ולכן אני ממליץ לך לעצור, לנשום עמוק, לשבת לדיון ביתי [עם בן הזוג ומביני עניין/עוה"ד שלך] ולקבוע את מסגרת התשלום הכוללת על אותם פעולות שעוה"ד של הקבלן אחראי על לא יותר מ-5000 ש"ח ואם הצד שמנגד לא יסכים אז...תודיעו שירדם מהעסקה. [הם בטוחים שאתם בכיסם ולכן כך הם מתנהגים]

ויש כמובן את המלצות משרד השיכון לרוכשי דירות
המדריך לרוכשי דירה מקבלן - http://www.moch.gov.il/beniyya_hadasha/hagana_al_r...

 

[פרל דוד]

יחסי קבלן - רוכש, בראי ביהמ"ש

מאמר של : נעם קולודני, עו"ד : חמש שנים לפסה"ד - הפ 001721/00 פרידמן חכשורי נ' מ"י
http://www.lawguide.co.il/articles/2261/תשלומים-לחברה-משכנת_8995/

פסה"ד של כב' הש' המחוזית (בדימוס) ציפורה ברון "פרידמן חכשורי".
קיבע בצורה חד משמעית את ההלכה כי אין לאפשר לחברה משכנת [היזם הבונה], גביה של אחוזים מגובה העסקה כ"דמי טיפול" וכתנאי להעברת זכויות במקרקעין בין קונה לרוכש של נכס שטרם נרשם אצל רשם המקרקעין ה"טאבו".
על חברות המקרקעין להסתפק בסכום קבוע (ונמוך) מקביל לסכום אותו גובה רשם המקרקעין בעבור שירותים זהים- רישום מקרקעין ורישום הערות אזהרה.

צווי פיקוח מגבילים את שיעורם של דמי הטיפול אותן רשאיות חברות הבנייה לגבות בגין העברת הזכויות במרשם הפנימי אותן הן מנהלות,
וכן את המחיר המרבי עבור שירותים שאינם שירותי העברת זכויות, תוך השוואתם למחיר הקבוע, בלשכת רישום המקרקעין.

פסה"ד קובע כי בחברה משכנת יש משום פעילות של רשות ציבורית או מעין ציבורית ומכאן, דין החברה המשכנת הוא כדין הממונה על מרשם המקרקעין.
עוד מוצאת כב' הש' ברון כי מטרתו של חוק הפיקוח, אשר מכוחו הוצאו צווי הפיקוח, הינה לשנות ולהקטין משמעותית את המחירים הנוהגים ולהקנות עדיפות למחיר שנקבע
מכוח החוק והצווים שהותקנו מכוחו. במאמר מוסגר יוער כי התכלית הכלכלית מאחורי חקיקה זו הינה הנעה של חברות הבניה ומשרדי עוה"ד מטעמם
לפעול לרישום זכויות הרוכשים של המקרקעין, אצל רשם המקרקעין ה"טאבו", בניגוד ליתרון הכלכלי שאלו הקנו לעצמם בניהול מרשם פנימי.

הרקע להוצאת צווי הפיקוח
הרקע להוצאת הצווים מלמד, כי צווי הפיקוח נועדו לתקן מצב קיים ונמשך, צווי הפיקוח הוצאו על רקע המצב הקיים, לפיו מאות אלפי יחידות דיור שנרכשו,
המהוות כמחצית מכלל הדירות שנבנו בארץ, טרם נרשמו בלשכת רישום המקרקעין על כל ההשלכות השליליות הנובעות מכך.

חברות בניה רבות לא טיפלו במשך שנים ברישום זכויות הרוכשים בפנקסי המקרקעין, לא רק מטעם היתרון הכלכלי אשר הוקנה להן על ידי ניהול מרשם פנימי,
אלא מקשיים אוביקטיביים וניהוליים בהסדרת הרישום כנדרש. האמצעי הכלכלי שיושם הינו הגבלת דמי הטיפול אותם יכולות חברות הבניה לגבות.

הצווים הרלבנטיים הינם: צו פיקוח על מחירי מצרכים ושירותים (החלת החוק על שירותי נותן שירות בהעדר רישום זכויות בפנקסי המקרקעין), תש"ס-1999 וצו פיקוח על מחירי מצרכים ושירותים (קביעת מחיר מרבי לשירותי נותן שירות בהעדר רישום זכויות בפנקסי המקרקעין), תש"ס- 1999 אשר פורסמו על ידי שרי האוצר והבינוי והשיכון בתוקף סמכותם לפי סעיף 12(א) לחוק פיקוח על מחירי מצרכים ושירותים, תשנ"ו-1996 (להלן: צו החלת החוק ו- צו הפיקוח )

צווים אלו מגבילים כאמור את שיעור דמי הטיפול אותם רשאיות חברות הבנייה לגבות בגין העברת הזכויות במרשם הפנימי אותן הן מנהלות, וכן את המחיר המרבי עבור שירותים שאינם שירותי העברת זכויות (כגון רישום משכנתא).

רישום זכויות הרוכשים בלשכת רישום המקרקעין יכול להיעשות רק לאחר השלמת הליכי האיחוד וחלוקה של חלקות המקרקעין עליהן מוקם פרויקט הבניה ורישום הבניין בפנקס הבתים המשותפים. הליכים אלה אורכים שנים רבות ומטבעם תלויים בחברות הבניה בעוה"ד ובמתכננים והמודדים מטעמם.

עד רישום זכויות הרוכשים בלשכת רישום המקרקעין, נדרשות חברות בניה לנהל מרשם פנימי, המשקף את כל הפעולות אותן מבקשים הרוכשים לבצע בזכויותיהם בדירות (מכירה לצד ג', משכנתא, עיקול וכו'), כל זאת על מנת שבעת רישום הזכויות בפנקסי המקרקעין, ישקף הרישום נכונה את מצב הזכויות האובליגטוריות. כך בין היתר, על החברות להבטיח, כי כל התחייבות לביצוע פעולה בדירה נרשמת בפנקסיה וכי כל המסמכים הנדרשים לצורך רישום פעולה כלשהי נמצאים בידיה.

לשם ביצוע האמור, שוכרות החברות, שירותים של משרדי עורכי דין, המנהלים בעבורם את המרשם הפנימי. בהסכמי המכר אלו מתנות החברות את המחאת זכויות הרוכש לצד ג' בתשלום דמי טיפול בגין רישום העברת הזכויות בסך של בין 0.5% ל 1% מהתמורה בתוספת מע"מ .

צווי הפיקוח הצליחו לתקן מצב קיים ונמשך, לפיו חברות בניה לא טיפלו במשך שנים ברישום זכויות הרוכשים בפנקסי המקרקעין וזאת, בין היתר, באמצעות הגבלת שיעור דמי הטיפול אותם יכולות חברות הבניה לגבות בגין העברת הזכויות לצד ג'. למען הבהירות; עצם הכללת סעיף בהסכם המכר בדבר שיעור דמי הטיפול אינה בגדר עבירה, אולם גביית דמי טיפול, בעיקר בעסקאות "יד שניה" בשיעור העולה על זה הקבוע בצו הפיקוח תהא בגדר עבירה.

אכן, נקיטת האמצעים שמטרתם להבטיח את רישום זכויות הרוכשים של הדירות וזירוז רישום הדירות שבנייתן הסתיימה בעבר, הינה בגדר מדיניות כלכלית חברתית סבירה וראויה, אשר בבחינה על ציר הזמן נדמה שאחוז הדירות החדשות הנרשמות אצל מרשם המקרקעין גדל בהתמדה. לא זו בלבד, אלא שקצב רישומן של דירות נושנות שהתעכב במשך שנים אצל החברות המשכנות גם הוא גובר, כאשר חברות דוגמת "אפריקה ישראל" "אזורים" וכיוב' מעוניינות להפטר באמצעות משרדי עו"ד חיצוניים ממצבורי דירות הרשומות אצלן, מהר ככל הניתן.

יחד עם זאת, ובצורה לא ברורה ממשיכים להתקיים "איים" של התנהלות לא תקינה בהן עוה"ד והחברות המשכנות ממשיכות לגבות עמלות גבוהות ולא חוקיות בתירוצים קלושים , מתוך בערות של הרוכשים, או בשל חוסר היכולת של הרוכשים לכפות החוק על החברות.
חברות משכנות , אשר נאלצות להתמודד עם אכיפת צווים והפסיקה לעיל, לעיתים "שוברות את הכלים" ומודיעות כי בתנאים שכאלו - קרי ברמת המחירים של הצווים, אין הם מוכנות להמשיך ולשאת בעלויות ניהול המרשם וסוגרות שעריהן, פשוטו כמשמעו. מאליו יובן שהתנהלות זו לא רק שאינה תקינה, אלא שהיא סותרת במקרים רבים את התחייבויות החברה בחוזה המכר המקורי.


פס"ד נגד קבלנים שפגעו בלקוחותיהם ו/או לא עמדו בהסכמים
http://www.moch.gov.il/rasham_hakablanim/Pages/piskey_din_rasham_hakablanim.aspx

חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973