אתה משתמש בדפדפן מיושן. יתכן והאתר הנוכחי יוצג באופן שגוי, כמו כן אתרים אחרים ברשת.
אנא שדרג את הדפדפן או השתמש בדפדפן חילופי.
אנא שדרג את הדפדפן או השתמש בדפדפן חילופי.
האם גם בבנין עם פנטהאוס
- פותח הנושא רינה89
- פורסם בתאריך
זילברמן גרומן ושות
New member
תגובה: תמ"א 38 בבניין עם פנטהאוס
שלום רינה, ראשית, ועל מנת שלא תבזבזי את זמנך לריק, עלייך לבדוק, האם משתלם כלכלית ליזם לבצע עיבוי וחיזוק הבניין מקום בו מדובר ב 6 קומות קיימות (כל שכן כאשר ישנם פנטהאוסים בבניין) שכן עלות ביצוע העבודות במקרה זה הינה גבוהה מהרגיל. שנית, בכדי לענות על שאלתך, צריך לדעת האם גג הבניין מוצמד לבעל דירת הפנטהאוס, אם לאו. גם אם הגג מוצמד, תעלה השאלה האם קיימות לבעלי הפנטהאוסים הזכות לבנות עליו? תקנון הבית המשותף מסדיר נושאים אלה. גם עם התשובות לשאלות אלו הינן חיוביות, עדיין ניתן לבצע עסקה לפי תמ"א 38, רק שמן הסתם, בעלי הפנטהאוס יבקשו לקבל יותר מיתר הדיירים (ובצדק לדעתי), הכול בכפוף לכך שהעסקה תשתלם כלכלית ליזם ובל נשכח שצריך לקבל את הסכמת יתר הדיירים (ובעלי הפנטהאוסים ביניהם).
שלום רינה, ראשית, ועל מנת שלא תבזבזי את זמנך לריק, עלייך לבדוק, האם משתלם כלכלית ליזם לבצע עיבוי וחיזוק הבניין מקום בו מדובר ב 6 קומות קיימות (כל שכן כאשר ישנם פנטהאוסים בבניין) שכן עלות ביצוע העבודות במקרה זה הינה גבוהה מהרגיל. שנית, בכדי לענות על שאלתך, צריך לדעת האם גג הבניין מוצמד לבעל דירת הפנטהאוס, אם לאו. גם אם הגג מוצמד, תעלה השאלה האם קיימות לבעלי הפנטהאוסים הזכות לבנות עליו? תקנון הבית המשותף מסדיר נושאים אלה. גם עם התשובות לשאלות אלו הינן חיוביות, עדיין ניתן לבצע עסקה לפי תמ"א 38, רק שמן הסתם, בעלי הפנטהאוס יבקשו לקבל יותר מיתר הדיירים (ובצדק לדעתי), הכול בכפוף לכך שהעסקה תשתלם כלכלית ליזם ובל נשכח שצריך לקבל את הסכמת יתר הדיירים (ובעלי הפנטהאוסים ביניהם).
תודה על התגובה המפורטת. האם חל מס
שבח או מס השבחה במקרה של מכירת הדירה? שמעתי שגם אם לא עושים כלום בבנין, בגלל שהבניין נבנה לפני שנת 1980 ותיאורטית זכאי לתנאים של תמ"א 38, כל מי שמוכר דירה בבנין, חייב במס! בדומה למקרה בו יש זכות להרחבה. אם היום או בעוד שנה אני מוכרת את הדירה, גם אם לא נעשתה שום בניה או חיזוק, האם אני חייבת לשלם מס (שבח או השבחה?). האם זה נכון מה ששמעתי? תודה מראש על התשובה.
שבח או מס השבחה במקרה של מכירת הדירה? שמעתי שגם אם לא עושים כלום בבנין, בגלל שהבניין נבנה לפני שנת 1980 ותיאורטית זכאי לתנאים של תמ"א 38, כל מי שמוכר דירה בבנין, חייב במס! בדומה למקרה בו יש זכות להרחבה. אם היום או בעוד שנה אני מוכרת את הדירה, גם אם לא נעשתה שום בניה או חיזוק, האם אני חייבת לשלם מס (שבח או השבחה?). האם זה נכון מה ששמעתי? תודה מראש על התשובה.
זילברמן גרומן ושות
New member
תשובה לרינה89
שלום רינה, אם הבנתי נכון את שאלתך אזי בתמ"א 38 אין המדובר במכירת דירה כי אם במכירת חלקו היחסי של כל בעל דירה בזכויות הבנייה על הגג. לפיכך, ברור שלגבי מכירת דירה קיים מס שבח, הכול בהתאם לנסיבות הפרטניות של המוכר ושל מהות העסקה. יחד עם זאת, תכנון מס מקצועי מראש יכול לחסוך לא מעט הוצאות שכן ישנם פטורים הקבועים בחוק. במידה ותרצי תשובה פרטנית לגבייך, אנא פני שלא באמצעות הפורום אלא במסרים או מייל פרטי.
שלום רינה, אם הבנתי נכון את שאלתך אזי בתמ"א 38 אין המדובר במכירת דירה כי אם במכירת חלקו היחסי של כל בעל דירה בזכויות הבנייה על הגג. לפיכך, ברור שלגבי מכירת דירה קיים מס שבח, הכול בהתאם לנסיבות הפרטניות של המוכר ושל מהות העסקה. יחד עם זאת, תכנון מס מקצועי מראש יכול לחסוך לא מעט הוצאות שכן ישנם פטורים הקבועים בחוק. במידה ותרצי תשובה פרטנית לגבייך, אנא פני שלא באמצעות הפורום אלא במסרים או מייל פרטי.
לא הבנת אותי
עד היום, בדרך כלל מכירת דירה יחידה פעם ב 4 שנים לא הייתה חייבת במס שבח, ואם אין לה זכויות הרחבה או אם לא נעשתה הרחבה בפועל,היא לא חייבת במס השבחה. שמעתי מיותר ממקור אחד שהיום כל הדירות שנבנו בארץ לפני 1980 לא יהיו פטורות ממס כפי שרשמתי לעיל, אלא כנראה שיוטל עליהן מס בעת המכירה כי יראו אותן כדירות בעלות זכויות בניה/הרחבה בגלל שחל עליהן תמ"א 38 האם זה נכון? האם דירה כזאת שרק לפני שנה הייתה פטורה ממסים, עלולה להיות חייבת במס בגלל הזכויות שתמ"א 38 מקנה ע"פ החוק שעבר בכנסת- גם אם הבניין לא חוזק ע"פ תמ"א 38? השאלה שלי היא כללית, לגבי כל מי שרוצה למכור דירה שנבנתה לפני 1980 -האם רשויות המס מתכוונות לנצל את החוק כדי לגבות מסים מדירות שעד היום היו פטורות, גם אם לא בוצע שום דבר הקשור לתמ"א 38 באותו בניין?
עד היום, בדרך כלל מכירת דירה יחידה פעם ב 4 שנים לא הייתה חייבת במס שבח, ואם אין לה זכויות הרחבה או אם לא נעשתה הרחבה בפועל,היא לא חייבת במס השבחה. שמעתי מיותר ממקור אחד שהיום כל הדירות שנבנו בארץ לפני 1980 לא יהיו פטורות ממס כפי שרשמתי לעיל, אלא כנראה שיוטל עליהן מס בעת המכירה כי יראו אותן כדירות בעלות זכויות בניה/הרחבה בגלל שחל עליהן תמ"א 38 האם זה נכון? האם דירה כזאת שרק לפני שנה הייתה פטורה ממסים, עלולה להיות חייבת במס בגלל הזכויות שתמ"א 38 מקנה ע"פ החוק שעבר בכנסת- גם אם הבניין לא חוזק ע"פ תמ"א 38? השאלה שלי היא כללית, לגבי כל מי שרוצה למכור דירה שנבנתה לפני 1980 -האם רשויות המס מתכוונות לנצל את החוק כדי לגבות מסים מדירות שעד היום היו פטורות, גם אם לא בוצע שום דבר הקשור לתמ"א 38 באותו בניין?
זילברמן גרומן ושות
New member
תגובה לרינה
שלום רינה, סליחה על העיכוב במתן התשובה, שאלתך נעלמה משום מה בתחתית הפורום ונעלמה מעיניי.. הבנתי את שאלתך בפעם הראשונה ואחדד את תשובתי בשנית. ראשית, את מערבבת בין דברים ולכן גם אעשה סדר בעניין. אין קשר ואני מדגיש, אין קשר, בין מס כלשהו לבין דירה שנבנתה לפני 1980. אם כבר מזכירים זמנים בהקשר למס שבח אז מועד משמעותי בהחלט הוא מועד רכישת הדירה ולא מועד בניית הדירה. ככלל, מס שבח קיים בגין הרווח המגולם לערכים של ימינו בין שווי המכירה לשווי הרכישה, והכול בכפוף למדרגות מס שתלויות במועד הרכישה של הדירה וכן הלאה. למס שבח יש פטורים שונים בחוק כמו מכירת "דירת מגורים מזכה" פעם ב- 4 שנים וכן פטורים נוספים שבעל דירה יכול לנצל והכל בכפוף לנסיבות הספציפיות של אותה דירה. כל סוגיית המס המפורטת בקצרה לעיל אינה קשורה כלל ושוב אני מדגיש - אינה קשורה כלל! לתמ"א 38. הפטור ממס שבח בגין הדירה, במידה והינך זכאית לו ובמידה והינך מעוניינת לנצלו, ממשיך לעמוד לרשותך בין אם מומשה תמ"א 38 ובין אם לאו. ואני שוב חוזר ומדגיש - בעוד שבעת מכירת דירה הינך מוכרת את הזכויות שלך בדירה שבבעלותך, בתמ"א 38 את "מוכרת" את חלקך היחסי בזכויות על הגג ובגין זה מקנה החוק פטור, במידה ועומדים בתנאי התוכנית. ועבורך במיוחד אני אף מפנה לסעיף הרלבנטי בחוק מיסוי מקרקעין: 49לג. (א) מכירת זכות במקרקעין שהתמורה המשתלמת בעדה מושפעת מזכויות בניה לפי תכנית החיזוק (בפרק זה – הזכות הנמכרת), תהא פטורה ממס וממס מכירה, עד גובה שוויין של זכויות הבניה כאמור, ובלבד שהתקיימו שניים אלה: (1) התמורה בעד המכירה ניתנה בשירותי בניה לפי תכנית החיזוק; (2) בוצע חיזוק של המבנה שלגביו ניתנו זכויות בניה לפי תכנית החיזוק, מפני רעידות אדמה, בהתאם להוראות תכנית החיזוק. לגבי מס שבח בגין הדירה עצמה, המס נותר כפי שהיה ללא קשר לתמ"א 38 - מי שצריך ישלם ומי שמגיע לו פטור והוא רוצה לנצלו - לא ישלם...ואם בכל זאת הינך מחפשת קשר, אזי הקשר היחיד שישנו הוא שנניח ומימשת תמ"א 38 והרחיבו את דירתך, אזי שווי המכירה עלה ומכאן שההפרש בין המכירה לרכישה גדל ומכאן שמס השבח יהיה גבוה יותר. אבל זו צרת עשירים כי אז גם הרווח שלך על הדירה גדול יותר מאשר מה שהיית מקבלת לפני מימוש התמ"א... הערה אישית לסיום לרינה ולאחרים: בלי קשר אליי, שכן זהו אחד מתחומי ההתמחות של משרדי, הרי שמכיוון שסוגיית המס במקרקעין היא כה סבוכה ומורכבת, אני ממליץ לך ולאחרים לא לעסוק בניחושים, לא להקשיב ל"מקורות" שונים ומשונים ובטח לא לחסוך כמה גרושים כי אחרת תקבלו אותה בהפוכה מרשויות המס שרוצות את חלקן. פנו למי שמבין בתחום, קרי עו"ד המתמחה במקרקעין בכלל ובמיסוי מקרקעין בפרט ותתנו לו לתת לכם תשובות מושכלות ופרטניות לעסקה המסוימת שלכם. שיהיה המון בהצלחה ואם בכל זאת לא הובן דבר מה את מוזמנת לפנות אליי במסרים או במייל פרטי. תודה והמשך יום נעים!
שלום רינה, סליחה על העיכוב במתן התשובה, שאלתך נעלמה משום מה בתחתית הפורום ונעלמה מעיניי.. הבנתי את שאלתך בפעם הראשונה ואחדד את תשובתי בשנית. ראשית, את מערבבת בין דברים ולכן גם אעשה סדר בעניין. אין קשר ואני מדגיש, אין קשר, בין מס כלשהו לבין דירה שנבנתה לפני 1980. אם כבר מזכירים זמנים בהקשר למס שבח אז מועד משמעותי בהחלט הוא מועד רכישת הדירה ולא מועד בניית הדירה. ככלל, מס שבח קיים בגין הרווח המגולם לערכים של ימינו בין שווי המכירה לשווי הרכישה, והכול בכפוף למדרגות מס שתלויות במועד הרכישה של הדירה וכן הלאה. למס שבח יש פטורים שונים בחוק כמו מכירת "דירת מגורים מזכה" פעם ב- 4 שנים וכן פטורים נוספים שבעל דירה יכול לנצל והכל בכפוף לנסיבות הספציפיות של אותה דירה. כל סוגיית המס המפורטת בקצרה לעיל אינה קשורה כלל ושוב אני מדגיש - אינה קשורה כלל! לתמ"א 38. הפטור ממס שבח בגין הדירה, במידה והינך זכאית לו ובמידה והינך מעוניינת לנצלו, ממשיך לעמוד לרשותך בין אם מומשה תמ"א 38 ובין אם לאו. ואני שוב חוזר ומדגיש - בעוד שבעת מכירת דירה הינך מוכרת את הזכויות שלך בדירה שבבעלותך, בתמ"א 38 את "מוכרת" את חלקך היחסי בזכויות על הגג ובגין זה מקנה החוק פטור, במידה ועומדים בתנאי התוכנית. ועבורך במיוחד אני אף מפנה לסעיף הרלבנטי בחוק מיסוי מקרקעין: 49לג. (א) מכירת זכות במקרקעין שהתמורה המשתלמת בעדה מושפעת מזכויות בניה לפי תכנית החיזוק (בפרק זה – הזכות הנמכרת), תהא פטורה ממס וממס מכירה, עד גובה שוויין של זכויות הבניה כאמור, ובלבד שהתקיימו שניים אלה: (1) התמורה בעד המכירה ניתנה בשירותי בניה לפי תכנית החיזוק; (2) בוצע חיזוק של המבנה שלגביו ניתנו זכויות בניה לפי תכנית החיזוק, מפני רעידות אדמה, בהתאם להוראות תכנית החיזוק. לגבי מס שבח בגין הדירה עצמה, המס נותר כפי שהיה ללא קשר לתמ"א 38 - מי שצריך ישלם ומי שמגיע לו פטור והוא רוצה לנצלו - לא ישלם...ואם בכל זאת הינך מחפשת קשר, אזי הקשר היחיד שישנו הוא שנניח ומימשת תמ"א 38 והרחיבו את דירתך, אזי שווי המכירה עלה ומכאן שההפרש בין המכירה לרכישה גדל ומכאן שמס השבח יהיה גבוה יותר. אבל זו צרת עשירים כי אז גם הרווח שלך על הדירה גדול יותר מאשר מה שהיית מקבלת לפני מימוש התמ"א... הערה אישית לסיום לרינה ולאחרים: בלי קשר אליי, שכן זהו אחד מתחומי ההתמחות של משרדי, הרי שמכיוון שסוגיית המס במקרקעין היא כה סבוכה ומורכבת, אני ממליץ לך ולאחרים לא לעסוק בניחושים, לא להקשיב ל"מקורות" שונים ומשונים ובטח לא לחסוך כמה גרושים כי אחרת תקבלו אותה בהפוכה מרשויות המס שרוצות את חלקן. פנו למי שמבין בתחום, קרי עו"ד המתמחה במקרקעין בכלל ובמיסוי מקרקעין בפרט ותתנו לו לתת לכם תשובות מושכלות ופרטניות לעסקה המסוימת שלכם. שיהיה המון בהצלחה ואם בכל זאת לא הובן דבר מה את מוזמנת לפנות אליי במסרים או במייל פרטי. תודה והמשך יום נעים!
ביררתי בקשר למס השבחה
קודם כל- תודה רבה על התשובה המפורטת. ביררתי בקשר למס השבחה ואמרו לי שבעיריית ראשון לציון העיריה החליטה להטיל מס השבחה על כל הדירות בעיר שנבנו לפני 1980. היא הכניסה את תמ"א 38 בתוך התב"א של העיר. כך שכל מי שמוכר דירה ישנה בראשון, גם אם בבניין שלו לא עשו כלום בנושא תמ"א 38, יהיה חייב במס השבחה. לפחות כך הבנתי ממה שהוסבר לי. הבנתי שגם בעיריית הרצליה חושבים להטיל מס השבחה על הדירות מלפני 1980, וגם עיריית ת"א באיזורים מסויימים בעיר. ושהתופעה כנראה תתרחב לעוד עיריות שכנראה גילו מקור הכנסה טוב ע"י ניצול תמ"א 38 לגבית מס השבחה. הדגש הוא על כך שכל בעלי הדירות מלפני 1980 עלולים למצוא את עצמם חייבים במס השבחה גם אם לא חיזקו את הבניין ולא בנו כלום, רק בגלל הזכויות העתידיות שמקנה להם תמ"א 38
קודם כל- תודה רבה על התשובה המפורטת. ביררתי בקשר למס השבחה ואמרו לי שבעיריית ראשון לציון העיריה החליטה להטיל מס השבחה על כל הדירות בעיר שנבנו לפני 1980. היא הכניסה את תמ"א 38 בתוך התב"א של העיר. כך שכל מי שמוכר דירה ישנה בראשון, גם אם בבניין שלו לא עשו כלום בנושא תמ"א 38, יהיה חייב במס השבחה. לפחות כך הבנתי ממה שהוסבר לי. הבנתי שגם בעיריית הרצליה חושבים להטיל מס השבחה על הדירות מלפני 1980, וגם עיריית ת"א באיזורים מסויימים בעיר. ושהתופעה כנראה תתרחב לעוד עיריות שכנראה גילו מקור הכנסה טוב ע"י ניצול תמ"א 38 לגבית מס השבחה. הדגש הוא על כך שכל בעלי הדירות מלפני 1980 עלולים למצוא את עצמם חייבים במס השבחה גם אם לא חיזקו את הבניין ולא בנו כלום, רק בגלל הזכויות העתידיות שמקנה להם תמ"א 38
זילברמן גרומן ושות
New member
תשובה לרינה - היטל השבחה
היי רינה, הטרמינולוגיה שבה השתמשת (בתמימות) הייתה שגויה ועל כן אבקש, בראש ובראשונה, להבהיר כי מס שבח זהו מס המשולם למשרד האוצר (היינו למדינה) אגף מס הכנסה ומיסוי מקרקעין בגין רווח שנוצר אגב מכירת נכס מקרקעין. לעומת זאת, היטל השבחה הינו היטל המוטל על ידי הוועדה המקומית (במקרה שלך עיריית ראשל"צ) בגין השבחה של נכס מקרקעין שנוצרת עקב אישורה של תכנית בניין עיר. לגופו של עניין, רצ/1/106 - התכנית של עיריית ראשל"צ לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה דנה בנושא היטל השבחה ואכן קובעת בסעיף 21 לאותה תכנית כי היטל השבחה ישולם בעת מימוש זכויות בדרך של העברת זכויות (מכירה הנכס). ואולם, לתשומת ליבך, כי המידה ויראו לוועדה המקומית כי לא ניתן היה לנצל בפועל את הזכויות שמעניקה אותה תכנית, ידחה תשלום היטל ההשבחה בכפוף לכך שמקבל הזכויות (הקונה)יחתום על כתב התחייבות על פיו בעת מימוש הזכויות המנצל את הזכויות שמעניקה התכנית (היינו חיזוק הבניין בפועל ומתן וניצול זכויות הבנייה על הגג) ישולם היטל ההשבחה במלואו וכי תירשם הערת אזהרה בטאבו בגין התחייבות זו. באם יש שאלה נוספת, אל תהססי לשאול.
היי רינה, הטרמינולוגיה שבה השתמשת (בתמימות) הייתה שגויה ועל כן אבקש, בראש ובראשונה, להבהיר כי מס שבח זהו מס המשולם למשרד האוצר (היינו למדינה) אגף מס הכנסה ומיסוי מקרקעין בגין רווח שנוצר אגב מכירת נכס מקרקעין. לעומת זאת, היטל השבחה הינו היטל המוטל על ידי הוועדה המקומית (במקרה שלך עיריית ראשל"צ) בגין השבחה של נכס מקרקעין שנוצרת עקב אישורה של תכנית בניין עיר. לגופו של עניין, רצ/1/106 - התכנית של עיריית ראשל"צ לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה דנה בנושא היטל השבחה ואכן קובעת בסעיף 21 לאותה תכנית כי היטל השבחה ישולם בעת מימוש זכויות בדרך של העברת זכויות (מכירה הנכס). ואולם, לתשומת ליבך, כי המידה ויראו לוועדה המקומית כי לא ניתן היה לנצל בפועל את הזכויות שמעניקה אותה תכנית, ידחה תשלום היטל ההשבחה בכפוף לכך שמקבל הזכויות (הקונה)יחתום על כתב התחייבות על פיו בעת מימוש הזכויות המנצל את הזכויות שמעניקה התכנית (היינו חיזוק הבניין בפועל ומתן וניצול זכויות הבנייה על הגג) ישולם היטל ההשבחה במלואו וכי תירשם הערת אזהרה בטאבו בגין התחייבות זו. באם יש שאלה נוספת, אל תהססי לשאול.
זה בהכרח יוריד את מחיר הדירות הישנות
קודם כל סליחה על השגיאה בטרמינולוגיה, ותודה רבה על התשובה! אנ י (ואני מכירה עוד כמוני), רוצים שתהיה להם דירה "נקיה" מכל הערה בטאבו. אני בחיים לא אסכים לקנות דירה בה תירשם הערת אזהרה בטאבו בגין התחייבות עתידית לעיריה. אולי זה פסיכולגי, אבל מה שמשפיע על מחירי הדירות הוא בד"כ פסיכולוגיה. משמעות הדבר היא שמי שרוצה למכור דירה מלפני 1980 (היום בראשון לציון ובהמשך בעוד ערים) שלא נעשתה בה פעולת חיזוק על פי תמ"א יצטרך להוריד מחיר לעומת מחירה ללא השפעת חוק תמ"א 38 -בגלל שיהיו פחות קונים פוטנציאלים (קונים כמוני שרוצים דירות נקיות מהערות אזהרה כלשהן).
קודם כל סליחה על השגיאה בטרמינולוגיה, ותודה רבה על התשובה! אנ י (ואני מכירה עוד כמוני), רוצים שתהיה להם דירה "נקיה" מכל הערה בטאבו. אני בחיים לא אסכים לקנות דירה בה תירשם הערת אזהרה בטאבו בגין התחייבות עתידית לעיריה. אולי זה פסיכולגי, אבל מה שמשפיע על מחירי הדירות הוא בד"כ פסיכולוגיה. משמעות הדבר היא שמי שרוצה למכור דירה מלפני 1980 (היום בראשון לציון ובהמשך בעוד ערים) שלא נעשתה בה פעולת חיזוק על פי תמ"א יצטרך להוריד מחיר לעומת מחירה ללא השפעת חוק תמ"א 38 -בגלל שיהיו פחות קונים פוטנציאלים (קונים כמוני שרוצים דירות נקיות מהערות אזהרה כלשהן).
Copyright©1996-2021,Tapuz Media Ltd. Forum software by XenForo® © 2010-2020 XenForo Ltd.