האם אפשרי?

[אמא מודיעינית 1]

האם אפשרי?

יש לנו דירה עם משכנתא נמוכה שבה אפשר לקבל עוד מעל 200 אש"ח משנתא למגורים אם מגדילים משכנתא ל-50% מערך הדירה. האם אפשרי לקחת את הסכום הזה עבור קנית דירה עבור הורה? נניח דירה שעולה 400K - לקחת 200K כהגדלת משכנתא לדירה שלנו בריביות למגורים + 200K כמשכנתא עבור דירה חדשה. כל המשכנתא תהיה על שמנו, אנחנו נשלם את המשכנתא מחשבון שלנו , אך הדירה תהיה רשומה על שם הורים וכמובן 2 הדירות (הקימת והנרכשת יהיו משועבדות לבנק)?

 

[אמיריצה]

דעתי

לקבל משכנתא נוספת (או מיחזור) ליצירת 200 א' שח חדשים (עד 50%) על הדירה הקיימת ? אפשרי.
לרכוש דירה אחרת במשכנתא של 50% (בכפוף ליכולת החזר) ? אפשרי.
הערה - לגמרי לא מוכרחה ש - 2 המשכנתאות הנ"ל יגיעו מאותו הבנק.
אפשרות של דירה בבעלות הורים והחזר משכנתא באחריות הילדים ? טיפה דחוק - אך כניראה אפשרי.
בהנחה שהכל תמים אז אני לא רואה כאן בעיה. אבל..
שאלות - האם ההורים יגורו בפועל ולמעשה בדירה הנ"ל ? או לחילופין ישכירו אותה ? האם ההורים
בעלי דירה כיום וצפויים לשלם מס רכישה ? או פטורים בשל היות הדירה יחידה (או מסיבה אחרת) ?
כי - אם ההורים פטורים ממס רכישה - והרישום על שמם נועד בעיקר "כדי להשתמש בפטור שלהם" -
אז - רשות המיסים עשויה לראות בעסקה "מלאכותית" - פיקציה - ולחשב את המיסים השונים.. כאילו
שהדירה בעללות הילדים.. בפועל.. ולמעשה.. ועל אף היותה רשומה פורמאלית על שם ההורים.. והיו
מקרים - בהם קרוב א' היה רשום כבעלים - ואילו קרוב ב' נחשב לבעל ההכנסה לצרכי מס - ואז - המס
היה מחושב כאילו ההכנסה של בעלי הנס האמיתי - ונוצרה מטבע לשון ש.. "בעל העץ הוא בעל הפרי".
ב ה צ ל ח ה

 

[אמא מודיעינית 1]

תודה, עונה

ההורים בעלי דירה וצריכים לשלם מס רכישה. המטרה היא שהדירה הנרכשת תהיה מושכרת ותכסה את המשכנתא בערך. אם יהיה מחסור - אנחנו נשלים. אפשר שתשלום עבור המשכנתא יהיה מחשבון ההורים או חשבון משותף שלנו ושל ההורים. אנחנו מעדיפים שמשכנתא תהיה על שמנו כי אנחנו בגיל שמתאים ללקיחת משכנתא לבערך 20+ שנים וההורים לא. המטרה של הדירה היא חיסכון לילדים שלנו ונכדים של ההורים. אנחנו מעדיפים שהשיעבוד יהיה על הדירה הנרכשת ועל הדירה שלנו ולא דירת ההורים כדי לאפשר שקט נפשי להורים. אנחנו גרים בשכירות ומשכירים דירה אחרת כך שאם הדירה הזאת תירכש על שמנו - נצטרך לשלם מס על השכרת דירה היות שנעבור את ה-5000 הפטורים ממס.
למיטב הבנתי - מדובר בתכנון מס לגיטימי, מותר לסבא וסבתא לרצות לעזור ליצור חיסכון לנכדים וזאת גם האמת. אשמח לשמוע את דעתכם.

 

[אמיריצה]

מבחינת מיסי הכנסה

שכחתי לשאול.. מי "מביא" את ההון העצמי. אתם ? או ההורים ?
בהנחה שאתם - ולא ההורים - אז להורים אין תפקיד אמיתי - פרט ל"רישום הדירה על שמם" לצרכי מס הכנסה..
ואז - בהתאם לפרשנות דיני המיסים - בהנחה שכל המידע גלוי ושקוף - יתכן שתידרשו אתם לשלם את המס על הכנסת
השכירות כאילו שהיא - ההכנסה - בפועל ולמעשה - שלכם.
מדוע ? כי.. אין ריח לכסף - ולא מענין (את רשויות המיסים) מה התכנון כרגע של לשימוש העתידי של הדירה..
בכל מקרה - מעבר לשיקולי המיסים - מציע לשקול (ולהתייעץ - מראש - עם עו"ד מתאימ/ה) - לערוך נייר - הסכם ברור -
בו תירשם האמת בדיקנות - לא כדי לרצות את הרשויות - אלא האמת הנקיה - לגבי הזכויות בדירה - כי יש כאן ערבוביה
מסוימת בין התפקיד שלכם לבין תפקיד ההורים.. שעלולה להיות לרועץ בתרחישים שונים ובלתי צפויים מראש (לא קשור
למיסים).
ב ה צ ל ח ה

 

[אמא מודיעינית 1]

עונה

אף אחד לא מביא הון עצמי.
200K - משיעבוד דירה שלנו
200K - משכנתא על קנית דירה חדשה
סה"כ מחיר 400K
אין עיסקה מסויימת, רק בוחנים כרגע ייתכנות עיסקה דומה.

 

[אמיריצה]

אמא יקרה - סיכום דעתי

1. אם תקנו דירה כמוצע ע"ש ההורים - חובת תשלום מס הכנסה על ידכם. פוטנציאל סיבוכים עתידיים בנוגע לבעלות על הדירה.
2. אם תקנו דירה כמוצע על שימכם - אכן תשלמו קצת מס (הכי זול שניתן מהחלופות). אבל - תדעו שהנטו שלכם. וללא סיבוכים.
אז מה אני מציע מבין החלופות לאהובי ? את חלופה 2.
ב ה צ ל ח ה

 

[אמא מודיעינית 1]

תודה