דעתי לגבי הצעת החוק החדשה יחסי משכיר-שוכר
חברי הכנסת חיליק בר, סתיו שפיר ואורלי לוי-אבקסיס הניחו הצעת חוק שמתיימרת להסדיר חוק השכרת דירות
לינק לכתבה מגלובס
אני לא יודע אם מגישי החוק למדו כלכלה, דיני חוזים או את מרכיב השוק החופשי אז אשמח לנסות לפרש את הנקודות בהצעת החוק תוך התייחסות למתרחש בשוק בניו יורק:
1. הגדרת דירה ראויה למגורים - מסכים לחלוטין שצריכה להיות הגדרה שתקבע מהו המינימום התחזוקתי הנדרש לדירת מגורים ראויה.
בניו יורק יש את מחלקת ה HPD שמהווה כתובת לשוכרי הדירות. ה HPD הוא גוף מוניציפלי. השוכר יכול להתקשר אליהם בכל בעיה שקשורה לנכס ולא מטופלת כמו חוסר בחימום, נזילות וכו'. בעלי נכסים "סוררים" מקבלים התראות וקנסות. ה Buffer הזה שבין המשכיר לשוכר משפר משמעותית את איכות חייו של השוכר בתוך הדירה ומכריח משכירים לטפל בדירתם לטובת השוכרים. אני בעד הקמת גוף מרכז ממשלתי שיטפל בכך.
2. שכירות ארוכת טווח - החוק יאפשר לשוכר לדרוש חוזה שכירות ארוך טווח (3 שנים) כך שמשכיר לא יוכל להעלות את דמי השכירות ביותר מ-2% לשנה ורק פעם בשנה. לצערי, או שלא היתה מעורבת כאן חשיבה עמוקה או שהסעיף הזה פשוט פופוליסטי. שכירות ארוכת טווח, תוך העלאת דמי שכירות במשורה, מתקרבת להגדרת "דיור מוגן". בל נשכח שהחוק ומערכת המשפט בארץ היא פרו דיירים ולא פרו משכירים. קשה מאוד לפנות דייר שלא משלם/הורס את הדירה. עוד יותר קשה לגבות ממנו את החוב.
הרי מה יקרה? השוק הרבה יותר משוכלל מהסעיף והמשכירים פשוט ינקבו בסכומים גבוהים יותר. נניח, במקום לקבל 3,000 ש"ח לחודש ולהעלות ב 5% כל שנה משמע 3,150 בשנה השניה וכ 3,300 בשנה השלישית- המשכיר ינקוב סכום התחלתי של 3,200 אם לא 3,300 ש"ח ובסופו של דבר השוכר לא ישלם פחות. כריתת חוזה שכירות אמורה להיות סופו של המו"מ בין המשכיר לשוכר ושוכר שמתכוון להישאר יותר משנה בדירה יכול להתעקש על סעיף של אופציה בחוזה ועל שיעור (%) עליית דמי השכירות. אם המשכיר לא מוכן לתת אופציה או לנקוב בשיעור עליית שכירות מאוד גבוה, השוכר לא חייב לשכור דווקא את הדירה שלו.
בניו יורק יש 3 סוגי דירות להשכרה:
Free market - יחסים רגילים בין שוכר-משכיר. התנאים נקבעים באופן חופשי בין שני הצדדים.
Rent stabilized - מדובר בעיקר על חוזי שכירות ארוכי טווח. בד"כ מדובר על דמי שכירות נמוכים מהמקובל בשוק וששיעור העליה שלהם נמוך.
Rent control - דמי שכירות מגוחכים שעולים בגרושים כל שנה. הדירה יכולה לעבור ל free market רק אם השוכר עוזב (ואין לו כל אינטרס לעזוב), הלך לעולמו או התגלה כי "עשה שוק" בדירה והשכיר אותה לצד ג'.
מציעי החוק כאן התכוונו להחיל אותו כ rent stabilized. אני לא רואה סיכוי שזה יקרה באופן גורף. כן ניתן ליצור rent stabilized בטווח הארוך ובאופן חלקי. כחלק ממכירת הקרקעות (בעיקר במרכז) ליזמים/קבלנים, המדינה יכולה לקבל מחיר רכישה נמוך ביחס למקובל בשוק אבל לקטלג נניח 15% מהדירות בפרוייקט כ"דירות שכירות" לפי המתווה שלהם וכמו כן ניתן גם לתקופה קצובה של נניח 20 שנה. גם כאן, השוק החופשי (בעיקר נקודת המפגש בין הכדאיות הכלכלית של היזמים והסכום עליו מוכנה המדינה לוותר) יקבע.
3. במידה והוזמן מתווך ע"י בעל הדירה, הוא ישלם מכיסו את דמי התיווך ולא יגלגל אותם על השוכר - גם כאן לא ניתן לאכוף זאת. ישנם 2 מיקומי נכס:
א. מיקום מרכזי (תל אביב, רמת גן וכו') שם מדובר ב"שוק משכירים" (למשכיר כח גדול מהשוכר) כאשר שם דירה לא תעמוד ריקה אפילו יום ולגיטימי לבקש דמי שכירות מהשוכר. מה תעשה הצעת החוק? תגרום למשכיר להעלות את דמי השכירות מראש ב8.33% (חוזה בלי אופציה) או ב 7.87% בממוצע של 3 השנים (החישוב בקובץ מצורף ובהנחה שמשכיר יצפה לעלייה שנתית של 5% בדמי השכירות).
ב. פריפריה - דמי התיווך לרוב משולמים בלאו הכי ע"י המשכיר. רוב איזורי הפריפריה מהווים "שוק שוכרים" כך שקשה יותר להשכיר מאשר לשכור. מיקום ה"קושי" מוביל קובע את משלם השכירות.
מה קורה בארה"ב? במקומות בהם הביקוש לשכירות מאוד גבוה (העיר ניו יורק על כל 5 רובעיה למשל), השוכר ישלם את דמי השכירות. רוצים לשמוע "אבסורד"? אפילו עיריית ניו יורק בשוכרי section 8 משלמת לרוב את דמי התיווך ולא המשכיר. ברוב חלקי ארה"ב,בהם הביקוש לדירות אינו קשיח, המשכיר ישלם את דמי התיווך.
השורה התחתונה היא שהסעיף הזה לא ישים.
ברמה הכלכלית לא כדאי לרגולטור להקשות על מנוע הצמיחה העצמי של חלק גדול מהתושבים. אותו מנוע היא ההכנסה מדמי השכירות ולא מעט פנסיונרים מתפרנסים ומצליחים לסיים את החודש בזכות נכסים אותם רכשו בזכות עמל כפיהם.
יתכן ש 2 מיליון השוכרים לא יאהבו את הפוסט הזה אבל הייתי מציע למציעי החוק להבין יותר בכלכלה ואולי אפילו טיפה על חשבון הפוליטיקה...
חברי הכנסת חיליק בר, סתיו שפיר ואורלי לוי-אבקסיס הניחו הצעת חוק שמתיימרת להסדיר חוק השכרת דירות
לינק לכתבה מגלובס
אני לא יודע אם מגישי החוק למדו כלכלה, דיני חוזים או את מרכיב השוק החופשי אז אשמח לנסות לפרש את הנקודות בהצעת החוק תוך התייחסות למתרחש בשוק בניו יורק:
1. הגדרת דירה ראויה למגורים - מסכים לחלוטין שצריכה להיות הגדרה שתקבע מהו המינימום התחזוקתי הנדרש לדירת מגורים ראויה.
בניו יורק יש את מחלקת ה HPD שמהווה כתובת לשוכרי הדירות. ה HPD הוא גוף מוניציפלי. השוכר יכול להתקשר אליהם בכל בעיה שקשורה לנכס ולא מטופלת כמו חוסר בחימום, נזילות וכו'. בעלי נכסים "סוררים" מקבלים התראות וקנסות. ה Buffer הזה שבין המשכיר לשוכר משפר משמעותית את איכות חייו של השוכר בתוך הדירה ומכריח משכירים לטפל בדירתם לטובת השוכרים. אני בעד הקמת גוף מרכז ממשלתי שיטפל בכך.
2. שכירות ארוכת טווח - החוק יאפשר לשוכר לדרוש חוזה שכירות ארוך טווח (3 שנים) כך שמשכיר לא יוכל להעלות את דמי השכירות ביותר מ-2% לשנה ורק פעם בשנה. לצערי, או שלא היתה מעורבת כאן חשיבה עמוקה או שהסעיף הזה פשוט פופוליסטי. שכירות ארוכת טווח, תוך העלאת דמי שכירות במשורה, מתקרבת להגדרת "דיור מוגן". בל נשכח שהחוק ומערכת המשפט בארץ היא פרו דיירים ולא פרו משכירים. קשה מאוד לפנות דייר שלא משלם/הורס את הדירה. עוד יותר קשה לגבות ממנו את החוב.
הרי מה יקרה? השוק הרבה יותר משוכלל מהסעיף והמשכירים פשוט ינקבו בסכומים גבוהים יותר. נניח, במקום לקבל 3,000 ש"ח לחודש ולהעלות ב 5% כל שנה משמע 3,150 בשנה השניה וכ 3,300 בשנה השלישית- המשכיר ינקוב סכום התחלתי של 3,200 אם לא 3,300 ש"ח ובסופו של דבר השוכר לא ישלם פחות. כריתת חוזה שכירות אמורה להיות סופו של המו"מ בין המשכיר לשוכר ושוכר שמתכוון להישאר יותר משנה בדירה יכול להתעקש על סעיף של אופציה בחוזה ועל שיעור (%) עליית דמי השכירות. אם המשכיר לא מוכן לתת אופציה או לנקוב בשיעור עליית שכירות מאוד גבוה, השוכר לא חייב לשכור דווקא את הדירה שלו.
בניו יורק יש 3 סוגי דירות להשכרה:
Free market - יחסים רגילים בין שוכר-משכיר. התנאים נקבעים באופן חופשי בין שני הצדדים.
Rent stabilized - מדובר בעיקר על חוזי שכירות ארוכי טווח. בד"כ מדובר על דמי שכירות נמוכים מהמקובל בשוק וששיעור העליה שלהם נמוך.
Rent control - דמי שכירות מגוחכים שעולים בגרושים כל שנה. הדירה יכולה לעבור ל free market רק אם השוכר עוזב (ואין לו כל אינטרס לעזוב), הלך לעולמו או התגלה כי "עשה שוק" בדירה והשכיר אותה לצד ג'.
מציעי החוק כאן התכוונו להחיל אותו כ rent stabilized. אני לא רואה סיכוי שזה יקרה באופן גורף. כן ניתן ליצור rent stabilized בטווח הארוך ובאופן חלקי. כחלק ממכירת הקרקעות (בעיקר במרכז) ליזמים/קבלנים, המדינה יכולה לקבל מחיר רכישה נמוך ביחס למקובל בשוק אבל לקטלג נניח 15% מהדירות בפרוייקט כ"דירות שכירות" לפי המתווה שלהם וכמו כן ניתן גם לתקופה קצובה של נניח 20 שנה. גם כאן, השוק החופשי (בעיקר נקודת המפגש בין הכדאיות הכלכלית של היזמים והסכום עליו מוכנה המדינה לוותר) יקבע.
3. במידה והוזמן מתווך ע"י בעל הדירה, הוא ישלם מכיסו את דמי התיווך ולא יגלגל אותם על השוכר - גם כאן לא ניתן לאכוף זאת. ישנם 2 מיקומי נכס:
א. מיקום מרכזי (תל אביב, רמת גן וכו') שם מדובר ב"שוק משכירים" (למשכיר כח גדול מהשוכר) כאשר שם דירה לא תעמוד ריקה אפילו יום ולגיטימי לבקש דמי שכירות מהשוכר. מה תעשה הצעת החוק? תגרום למשכיר להעלות את דמי השכירות מראש ב8.33% (חוזה בלי אופציה) או ב 7.87% בממוצע של 3 השנים (החישוב בקובץ מצורף ובהנחה שמשכיר יצפה לעלייה שנתית של 5% בדמי השכירות).
ב. פריפריה - דמי התיווך לרוב משולמים בלאו הכי ע"י המשכיר. רוב איזורי הפריפריה מהווים "שוק שוכרים" כך שקשה יותר להשכיר מאשר לשכור. מיקום ה"קושי" מוביל קובע את משלם השכירות.
מה קורה בארה"ב? במקומות בהם הביקוש לשכירות מאוד גבוה (העיר ניו יורק על כל 5 רובעיה למשל), השוכר ישלם את דמי השכירות. רוצים לשמוע "אבסורד"? אפילו עיריית ניו יורק בשוכרי section 8 משלמת לרוב את דמי התיווך ולא המשכיר. ברוב חלקי ארה"ב,בהם הביקוש לדירות אינו קשיח, המשכיר ישלם את דמי התיווך.
השורה התחתונה היא שהסעיף הזה לא ישים.
ברמה הכלכלית לא כדאי לרגולטור להקשות על מנוע הצמיחה העצמי של חלק גדול מהתושבים. אותו מנוע היא ההכנסה מדמי השכירות ולא מעט פנסיונרים מתפרנסים ומצליחים לסיים את החודש בזכות נכסים אותם רכשו בזכות עמל כפיהם.
יתכן ש 2 מיליון השוכרים לא יאהבו את הפוסט הזה אבל הייתי מציע למציעי החוק להבין יותר בכלכלה ואולי אפילו טיפה על חשבון הפוליטיקה...