דירה יותר גדולה על חשבון הקטנה

[קוף1000]

דירה יותר גדולה על חשבון הקטנה

אני גר בבניין ישן שמונה 6 דיירים. קבלנו הצעה להרוס את הבניין ובמקומו ייבנה בניין חדש רב קומות, כאשר כל דייר ייקבל שם דירה בת 5 חדרים. כל 5 הדיירים מאוד מרוצים מזה ורק אני "עקב אכילס". לפי דעתי, היה מן הראוי לפחות ל-2 דירות לכל דייר. שאלותי הן: 1) האם צריך רוב כל הדיירים להחלטה כזו? כלומר, האם יכולים לכפות עליי, למרות שאני לא מעוניין, אלא אם כן אקבל יותר? 2) האם החוזה הוא אחיד לכולם? כלומר, האם ייתכן מצב שכל הדיירים יקבלו דירה אחת ואני אקבל 2 דירות?

 

[זילברמן גרומן ושות]

דרישות מוגזמות של דיירים

שלום, מהנתונים שנתת עולה כי המדובר בעסקת קומבינציה עם יזם. נראה כי המדובר בעסקת קומבינציה רגילה ועל כן יש צורך בהסכמת כל הדיירים בבניין. לשאלה האם החוזה הוא אחיד אם לאו - אין כל חובה לכך, אולם מנסיוני, יש צורך בשקיפות ובשיוויון בין הדיירים, בכפוף לערך כל דירה ודירה בבניין. בהחלט ייתכן מצב שבו דייר אחד יקבל יותר מיתר הדיירים, אולם נראה כי מצב זה יפיל את הפרויקט ויקומם את שאר הדיירים. לעניות דעתי הכנה, מתן 2 דירות לכל אחד מהדיירים במקום הדירה הקיימת יעשה את הפרויקט לבלתי כדאי בעליל לכל יזם ועל כן דרישה זו מוגזמת. יחד עם זאת, הכול נתון למו"מ ועל כן אם תצליח להשיג זאת - אשריך. לתשומת ליבך...

 

[רמי אליהו]

תגובה לקוף1000

ראשית, הרשה לי לשבח אותך על בחירת הכינוי... אתה מסוג הדיירים המכונים, בלשון הענף, "הדייר הסחטן". יש לא מעט מתחמים בהם יש דייר או שניים כאלה. ברוב המקרים כאשר יזם נתקל בטיפוס מהסוג הזה, הוא נוטש את הפרוייקט, שכן ההתכנות ליציאת הפרוייקט אל הפועל צונחת לרצפה. הרשה לי להקדים ולומר שלפי המצב שאתה מתאר, אם לא תתחיל לחשוב בהגיון, לא יהיה שום פרוייקט בבניין שלך וכל מה שהצלחת להשיג לעצמך הוא 5 אוייבים מרים. בניגוד למה שמקובל לחשוב, היזמים, הפרוייקטורים, עורכי הדין וכל שאר הגורמים המעורבים בפרוייקטים של פינוי-בינוי ותמ"א 38 עובדים באחוזי רווח גולמי די גבוליים - במיוחד לאור העובדה שסיכויי יציאתו של פרוייקט מסוג זה אל הפועל הוא די נמוך וגם אם הגורם המעורב יראה איזשהו רווח מהפרוייקט, יקח לא מעט זמן עד שהוא יראה אותו. יש לזכור שברוב המקרים, גם דיירים מאוד חכמים, לא מודעים לעלויות הגבוהות שמוטלות על היזם ועל הקבלן (הטלים, אגרות פיתוח, אדריכלים, יועצי תעבורה ועוד 1,001 עלויות שלא ניכנס אליהן עכשיו) , כך שצריך להזהר לא להסחף בדרישות ולא למתוח את החבל יותר מידי. כמובן שיש לעשות את ההפרדה בין עסקת קומבינציה למשל, בה נדרשת הסכמה גורפת של כלל הדיירים לפרוייקט, לבין עסקת פינוי בינוי בה נחלץ המחוקק לעזרת הדיירים ב"מלחמתם" בשכן הסחטן (חוק הדייר הסורר) ומאפשר להם לתבוע אותו תביעת נזק כספית גבוהה כל-כך, עד שהניסיון מלמד שהדייר מעדיף להצטרף לפרוייקט בתנאים של שאר הדיירים. לשאלת "האם החוזה הוא אחיד" - מבחינה מסחרית אין כל חובה כזו, אבל במבחן השטח לא מן הנמנע שחוסר שיוויון בין הדיירים יפוצץ את העסקה. מקווה שתתעשת, לטובתך ולטובת שכניך.

 

[פולספגן]

הנה לינק לחיזוק דבריך ...

דייר הסורר