ברוכים הבאים לפורום החדש להתחדשות עירונית!

[זילברמן גרומן ושות]

ברוכים הבאים לפורום החדש להתחדשות עירונית!

הפורום מיועד לכל מי שקשור לתחום ההתחדשות העירונית או מעוניין להיות קשור, בין אם אתם דיירים ופנו אליכם לקידום פרויקט באזור מגוריכם, בין אם אתם יזמים, חברות בניה, מהנדסים, שמאים, אדריכלים, מתווכים וכן הלאה. כל אחת ואחד מכם מוזמן להצטרף לדיון המתמשך בפורום, לשאול שאלות, להפנות למאמרים חדשים, לעדכן את חברי הפורום בעדכונים וחדשות על פרויקטים וליצור קהילה גדולה ורחבה העוסקת והקשורה לתחום על מנת לשפר לכולנו את הידע, המעורבות והעניין הקשור בהתחדשות העירונית. בתור התחלה, הינכם מוזמנים לקרוא את הודעת המנהל ואח"כ תרגישו חופשיים להיכנס, להשתתף ולהשפיע !

 

[RATTOL]

שלום יש לי רצון להרים פרוייקט כזה במקום שאני

אני גרה בקרית אונו יש 4 בניינים מכוערים ברח שלמה המלך -בנייני רכבת. העיריה כבר החליטה לעשות "פינוי בינוי" בבבתים שבצד השני של הכביש. אולי אתם רוצים לבוא ולהזיז את העניין??? יש גם בניינים קטנים וישנים בני קומה אחת באותו מתחם. הדיירים שם זקנים ומפחדים מכל שינוי. נסתי לדבר אבל הם נעולים על ההזנחה ועל הנוסטלגיה ולא רואים ---ממטר----

 

[זילברמן גרומן ושות]

המפתחות להצלחת פרויקט פינוי-בינוי

מתחם שלמה המלך הינו מתחם מוכר וידוע שהוכרז בשנת 2002 על ידי משרד הבינוי והשיכון כמתחם לפינוי בינוי המקודם באמצעות עיריית קרית אונו והחברה המנהלת וקסמן גוברין. המתחם כולל שטח של כ- 35 דונם שמהם כ- 20 דונם מיועדים למגורים והשאר לקרית חינוך גדולה. לאחרונה נודע כי היזם שעומד מאחורי ביצוע הפרויקט בפועל הינו שיכון עובדים. המתחם הזה נמצא בשלב מתקדם שבו כבר אושרו תוכניות בועדות התכנון ומנגד עמותת רייספלד פועלת, למיטב ידיעתי, להחדרת שינויים מהותיים בתוכניות שאושרו ואף הגישה עתירה מינהלית על כך. באשר לבניינים שאת מדברת עליהם בצד השני של הכביש, קרי, הבניינים אחרי הדואר ברחוב שלמה המלך 8-26, הרי שכדי לבדוק היתכנות של פרויקט פינוי-בינוי יש לקחת בחשבון כמה מרכיבים. 1. יחס הצפיפות הקיים בין מספר הדירות הקיימות כיום לשטח המתחם. ככל שהיחס נמוך כך מאפשר הדבר ליזם מרווח טוב יותר להגיש תוכניות ביחס צפיפות שיאושר בוועדות התכנון, תוך שמירה על רווחיות הפרויקט. 2. הבעיה התחבורתית. באזור זה ממילא אושרה תוכנית להקמת כ- 240 יחידות דיור חדשות ויש לבחון פתרון תחבורתי במידה ורוצים להוסיף פרויקט נוסף שיגדיל בצורה משמעותית את הצפיפות באזור ועלול להוות בעיה תחבורתית לא פשוטה. 3. מרכיב נוסף זה הכדאיות המסחרית של היזם. ישנם עוד מרכיבים שונים ומגוונים וכדי לבצע בדיקה יסודית צריך לפנות ליזם על מנת שיבדוק ויגדיר את השטח המתאים באזור לפינוי בינוי, לאחר מכן יבדוק היזם בעירייה האם יקבל תמיכה לקידום התוכנית ולאחר מכן או במקביל עליו לבדוק את נכונות הדיירים, שהם בעלי הזכויות בדירותיהם. אם כן, רשות מקומית, יזם ודיירים הינם שלושת הגורמים שבלי הסכמה משותפת של שלושתם לא ניתן לקדם פרויקט של פינוי בינוי. מכיוון שאני לרוב אופטימי (חייבים להיות בתחום הזה...) ואני בעד לנסות כי ניסיון אף פעם לא מזיק, אני מציע שננסה לחבר אותך לאנשי מקצוע שיבדקו בדיקה כללית וראשונית של כדאיות הפרויקט באזור זה ואם מסקנתם תהיה חיובית אז גם את כדיירת וגם אני בתור נציג הנהלת הפורום נוכל להכריז בגאון בעוד כמה שנים כי פרויקט שלמה המלך 2 בקרית אונו קרם עור וגידים בפורום זה ! אנא השאירי במייל אישי אליי את הפרטים שלך ויחזרו אליך מהמשרד בהקדם האפשרי.

 

[ענת ודניאל]

ואני חשבתי שרק בבניין שלי השכנים מתבצרים...

ברשותכם - אני מצטרף לשאלה של RATTOL. משיחות ראשוניות שערכתי עם שכנים במתחם שבו אני מתגורר, קיבלתי את הרושם שתהיה היענות חיובית ליוזמה של פינוי בינוי. דווקא בבניין שבו אני גר, בניגוד לבניינים שמסביב, אני מקבל כתף קרה. חלק משכני הם קשישים שגרים שנים רבות בבניין וכששמעו שאני חושב לקדם יוזמה של פינוי בינוי, הם "עשו לי אמבוש" באחד הימים כשחזרתי מהעבודה - כולם חיכו לי על הספסל שליד הבית (כולם יודעים שאני חוזר כל יום פלוס מינוס באותה השעה) ושטפו לי את הצורה: "איך אתה מעז?", "אלו לא דירות שלך, מי נתן לך מנדט לבדוק בשמנו אופציה לפינוי בינוי?", "אתה לא יודע שפינוי בינוי זה עניין של שנים - אנחנו כבר לא נזכה ליהנות מהדירות החדשות. שלא תחשוב אפילו להתחיל להזיז אותנו לשכירויות בגילנו. תן לנו למות בשקט. אחרי שנלך, תעשה מה שאתה רוצה..." מצד אחד, אני יכול להבין את הצד שלהם. מצד שני - בכל בניין כמעט יש קשישים ובכל זאת אני שומע על פרוייקטים של פינוי בינוי שיוצאים לדרך וכולם מרוצים. מניסיונכם, כיצד ניתן לפתור את בעיית ההתנגדות של קשישים. יש לכם במקרה טיפ בשבילי? תודה, דניאל

 

[זילברמן גרומן ושות]

המפתח לשכנוע שכנים - הקשבה וסבלנות!

שלום דניאל, מניסיוננו, לכל דייר בפרויקט כזה ישנם צרכים שונים ובפרויקטים שאנו מייצגים את הדיירים אנחנו מכירים אישית כל דיירי ודייר ומנסים לתת מענה מקסימלי לכל הבעיות, הכל במידה ומדובר בעניינים סבירים ולא בחמדנות מוגזמת. למשל, בפרויקט שאנחנו מעורבים בחיפה דיירים רבים הציבו תנאי שכל אחד רוצה "פנטהאוס" והרי כמה פנטהאוסים אפשר לבנות בפרויקט אחד? ולכן זו חמדנות לשמה שאינה מקרבת אותנו למטרה. אבל אם מדובר בבעיות כמו אוכלוסיה מבוגרת אז ישנם פתרונות רבים: 1. להציע, באמצעות היזם, לשכן את הקשישים על חשבון היזם בבית אבות או במעון לקשישים כך שהם גם ירוויחו רווחה ושירותים נוספים. 2. להעלות בפניהם את היתרונות שבעניין כמו חשיבה על דור ההמשך ושיפור תנאי המחייה בבניין, לעיתים בצורה משמעותית (מעלית, תשתיות חדשות במקום ישנות שדורשות תחזוקה יקרה וכן הלאה). הרי, צריך להתחיל עם משהו ולמרות שפרויקט כזה לוקח זמן רב יחסית יתכן וכל אחד יאריך בשנים ועוד יזכה להנות מזה עשרות רבות של שנים. צריך להיות אופטימיים. 3. אני תמיד נוהג לומר שאם שמעון פרס, בגילו ה"צעיר", עובד בגיל 80 כנשיא המדינה שמכנס ועידות למנהיגי העולם ומדבר על חזון ועל העתיד, אז מדוע שלא נחשוב קצת חיובי ולא משנה מה הגיל? אני מאמין שפרויקט כזה רק יכניס רעננות ותחושה של התחדשות שתעניק לאותם קשישים תחושה "צעירה" (מעבר לדירה שכורה ואח"כ כניסה לדירה חדשה...). אני בטוח שתמצא את הדרך הנאותה להעביר את המסר. חשוב לעשות את זה בצורה חיובית כי כל דייר צריך להרגיש שהוא עושה את זה בלב שלם. מניסיון, שכנוע בדרכים של אגרסיביות וכוחניות רק יוצרים אנטיגוניזם והתחפרות לעמדות מבוצרות וקשות לפיצוח... חשוב להקפיד להקשיב לצרכיו של השכן ולהיות עימו סובלני, שכן כך ירגיש שהוא בוחר עצמאית והדבר אינו נכפה עליו. הצעה טובה נוספת היא לרתום שכנים שנמנים על אותה אוכלוסיה שעימה נתקלים בקשיים ולצרף אותם למאמצי השכנוע. כך, יראו השכנים האחרים שהם לא לבד ויש עוד כמוהם שמסכימים לשינוי... קצת סבלנות, השינוי בוא יבוא! שיהיה בהצלחה !

 

[ענת ודניאל]

תודה על התשובה הסבלנית

 

[רמי אליהו]

דניאל, מניסיון:

העצה הראשונה שנתן לך עורך הדין הנכבד פשוט עובדת. אני מעורב כיום כפרוייקטור בארבעה פרוייקטים של פינוי בינוי (אני מעורב גם בפרוייקטים של תמ"א 38, אבל שם הבעיה הזו לא קיימת, שכן בעל הנכס לא נדרש לעזוב את ביתו בשום שלב שהוא). הדרך של דיור מוגן פתרה לנו בעיה עם כמה אגוזים קשים לפיצוח שלא היו מוכנים לשמוע על הפרוייקט עד לאותה נקודה. הדרך לליבם של רובם המכריע עברה דרך בניהם ובנותיהם שבדרך כלל מבינים עניין. הילדים הבינו שאנו לא כרישים נדל"ן תאבי בצע, אלא בסה"כ יזמים שמעוניינים להרוויח, כמו כל אחד שעובד לפרנסתו (אף אחד לא מצפה שמישהו יעבוד בהתנדבות, נכון?), אלא שרווחינו באים מעבודה קשה, ולא על חשבון הוריהם שבסוף התהליך יקבלו נכס ששווה הרבה יותר מהנכס שמסרו. בכל הפרוייקטים מגיעה הנקודה שבה לבעלי הנכסים "נופל האסימון" והם מבינים שהיזם חייב להרוויח, שאם לא כן, לא יהיה פרוייקט וכל הצדדים יצאו נפסדים. ברגע שמגיעה הנקודה הזו - הכל הולך הרבה יותר קל. בהצלחה.

 

[ענת ודניאל]

תודה רמי, אנסה ליישם את הצעתך.

 

[ענת ודניאל]

כל הכבוד! באתם בדיוק בזמן!

ראשית, ברכות על הפורום. אני מנסה לקדם פינוי-בינוי במתחם בו אני מתגורר ואני מסתובב כמו זומבי בחיפוש אחר מידע. אני מקווה שבזאת תמו חיפושי. ברשותכם, אטריד אתכם בזמן הקרוב בשאלות כאלו ואחרות. אנא היו סבלניים כלפי: אני לא עוסק בתחום, כך שיש שאלות שבוודאי ישמעו לכם טיפשיות, אבל חשוב לי בכל זאת לשאול אותן, כדי להיות בטוח שאני לא עושה טעויות שטותיות בדרך. תודה מראש על הסבלנות, דניאל.

 

[זילברמן גרומן ושות]

אין הביישן למד! תרגיש חופשי לשאול...

תקרא את התגובה הקודמת. הסבלנות וההקשבה הן מפתחות להצלחה בפרויקט פינוי בינוי! תרגיש חופשי לשאול הכול. הנהלת הפורום תשמח לסייע בכל דרך ואני גם משוכנע שגולשים רבים בפורום, ובהם אנשים שמבינים מאד בתחום על היבטיו המגוונים, ישמחו לסייע לך.