ברוך בואנו!

[theshahars]

ברוך בואנו!

שלום לכם, וברכות למנהל הפורום המצויין הזה ולמשתתפים המחכימים. עיינו בפורום אחורה עד אפריל (בינתיים) , ולמדנו ככל שניתן. ולמקרה שתציע תיכף, אבי, כבר קראנו את הכתבה לקנות או לשכור. רק שתדע...

אז ככה. אנחנו זוג צעיר עם הכנסה של כ-14000 שקלים נטו בחודש, וחסכונות של כ-80000$. עובדים - בירושלים וברחובות. אנחנו זקוקים לדירת גן (לא מתוך התפנקות אלא מצד החיות שאנו מגדלים), ורוצים להיות ריאליים ולא לקפוץ מעל הפופיק. ראשית - האם משכנתא על 120000$ (החזר של בערך 3600 לחודש ל-20 שנה) סבירה ביחס להכנסתנו? גם בהתחשב בילדים שנשמח להביא לעולם? ושנית - נשמח לקבל המלצות על יישובים שמתאימים לאי-שם באמצע מבחינת העבודות שלנו. הבנו כבר שרובכם כרישי נדל"ן הרואים רק את השורה האחרונה (המצויינת ב-$, למי שפספס

) אבל נשמח גם להתייחסות בכיוון של מקומות שמתאימים למשפחה צעירה לחיות בה. (את אוסף שאלות ההבהרה על פרטי הפרטים אנחנו שומרים לאחר-כך...) תודה שחר

 

[אבי שנער]

משכנתא ...

25% מההכנסה נטו זה די סביר אבל צריך לזכור שבימינו לא תמיד ההכנסה נשמרת לאורך זמן ולכן קיים סיכון מסויים. מה שקצת פחות סביר (לטעמי האישי) זה משכנתא של 60% משווי הנכס.

 

[theshahars]

אם כן...

כמה אחוזים מערך הנכס היא משכנתא סבירה בתנאים אלו? ולמה בכלל זה משנה כמה אחוזים היא המשכנתא מערך הנכס? תודה שחר

 

[אבי שנער]

אחוזים משווי הנכס ...

לדעתי (ואני לא מדבר על מספר מדוייק שחישבתי אלא יותר על אינטואיציה) משכנתא סבירה כיום היא 40%-30 משווי הנכס. למה בכלל זה משנה כמה אחוזים היא המשכנתא מערך הנכס? 1) העלות העודפת של הבעלות מול שכירות סבירה יותר. 2) ככל שההון העצמי יותר קטן הסיכון יותר גדול. ירידת מחיר של 30% (כמו שקרה בשנים האחרונות במספר מקומות בארץ) במימון של 60% מביאה את הלווה להפסד של 75% מההון העצמי. 3) בטח יש עוד כמה סיבות שלא עולות לי בראש כרגע ...

 

[theshahars]

ושוב...

תודה על המענה הזריז, ועדיין לא הבנו משהו. אם ירד ערך הנכס ב30% מתוכם הרוב משכנתא, אנחנו מפסידים יותר מאשר אם ירד ערך הנכס ב-30% מתוכם הרוב הון עצמי? הכיצד? תודה שחר

 

[אבי שנער]

הון עצמי ...

קניתם ב-100,000 עם 40,000 הון עצמי (60% משכנתא) ... ירד ב-30% ושווה כעת 70,000 ... מכרתם ... שילמתם את יתרת החוב לבנק 60,000 ... נשאר לכם 10,000 ... כלומר הפסדתם 30,000 שהם 75% מההון העצמי שלכם. כנ"ל עם 60,000 הון עצמי ... מכרתם ... שילמתם את יתרת החוב לבנק 40,000 ... נשאר לכם 30,000 ... כלומר הפסדתם 30,000 שהם רק 50% מההון העצמי שלכם. זה דומה למה שקרה בזמנו למשקיעים במניות שהבנקים נתנו להם מימון גבוה מאוד. כאשר הבורסה ירדה הם הפסידו 100% מהונם העצמי ונשארו עם חובות לבנקים.

 

[theshahars]

כך או כך

הפסדתי 30,000. זה שבמקרה אחד נשארתי עם 30,000 ובמשנהו עם 10,000 - הרי זה ממילא ההפרש בין ה-60,000 ל-40,000 שהיה לי בתחילת שני המקרים. אז מה הנקודה? יותר ברור למה זה חשוב עם 100% משכנתא בדומה לדוגמה שנתת, כי אז כל ירידה בערך הנכס משאירה אותנו עם חובות עצומים לבנק. אבל האם גם 60% משכנתא נחשב לא-בריא? האם זה סביר שתהיה ירידת ערך של 40% ויותר?? למען הסר ספק - אנו לא מתווכחים או מקנטרים - אנו באמת מנסים להבין! שוב תודה שחר

 

[אבי שנער]

הימורים ...

נכון שבשני המקרים הפסדתם את אותם 30,000 אבל כשאתה מפסיד יש משמעות לגובה ההפסד ביחס לסכ"ה המשאבים הכספיים שלך ... כשיש לך 1,000,000 $ בבנק אתה יכול להמר בקזינו על 50,000 $ ואם תפסיד זה לא יפיל אותך לקרשים, אבל אם יש לך בבנק רק 50,000 $ אדם שפוי לא יהמר על 50,000 $ אלא רק על 500 $ ... והרי בשני המקרים תפסיד את אותם 50,000 $! דווקא ב-100% הבעיה היא פחות חריפה כי אם המחיר יורד והלווה מפסיק לשלם - הבעיה היא יותר של הבנק. לא אמרתי ש-60% נחשב ללא בריא - רק שלטעמי האישי זה גבוה. כיום לא נראה לי שיש סבירות לירידה של 40%, אבל צריך לזכור שזה מה שקרה במספר אזורים בארץ בשנים האחרונות. כשאתה ממלא טו הבדל גדול . זה שבמקרה אחד נשארתי עם 30,000 ובמשנהו עם 10,000 - הרי זה ממילא ההפרש בין ה-60,000 ל-40,000 שהיה לי בתחילת שני המקרים. אז מה הנקודה? יותר ברור למה זה חשוב עם 100% משכנתא בדומה לדוגמה שנתת, כי אז כל ירידה בערך הנכס משאירה אותנו עם חובות עצומים לבנק. אבל האם גם 60% משכנתא נחשב לא-בריא? האם זה סביר שתהיה ירידת ערך של 40% ויותר??

 

[theshahars]

תודה...../images/Emo141.gif

נשוב להטריד אותך בקרוב... שחר