בקשר לנתונים על...

[אומרים]

בקשר לנתונים על...

שכירות מול קניית דירה (+משכנתא 100%) שנכתב בדפים קודמים אבי, איך המספרים משתנים (אם הם משתנים) שמדובר על נכס בארה"ב?

 

[אבי שנער]

נכס בארה"ב ...

אני לא מעודכן במספרים שם אבל יודע שאין בכלל דמיון - שם השכירות (כמעט) תמיד גבוהה מהריבית, ההכנסות חייבות במס הכנסה מלא וכל ההוצאות מוכרות לצרכי מס כולל ריבית ופחת. לגבי השקעות נדל"ן בחו"ל ודעתי למי זה בכלל מתאים - תוכל לקרוא עם תדפדף ותחפש קצת אחורה בפורום.

 

[אבי שנער]

אגב ... המספרים לא נכונים גם בארץ

הריבית כיום בסביבות 5.25%-5 וזה די משמעותי

 

[dalia Isaiah]

השקעה בארה"ב

אני יכולה לדבר על הנעשה בסביבתי, אורלנדו פלורידה. 10 דקות מדיסני, ולאילו המכירים, ליד sea world . בתים, וילות, בין $115 אלף ל- $150 אלף דולר קנייה. הבנק נותן משכנתא של 70 % למשקיע זר. הריבית בין 4% ל-5% ל15 או 30 שנה, fixed כלומר הריבית לא משתנה. ישנם משכנתאות שאפילו פחות מ 4% אך תלוי לפי התוכנית שמתאימה לקונה. קניית המשכנתא עולה פחות מאלף דולר. ושכר הדירה הוא בין $750 ו- $1250 לחודש. ארנונה היא פחות מ-$2000 לשנה. בעל הנכס משלם זאת. שני חדרי שינה, שני שירותים מלאים, כמובן מזגן. בריכות שחייה ענקיות ומגרשים למשחקי כדור סל. הזמן שלוקח להשכיר הוא בין שבוע לשלושה. הזמן שלוקח למכור: לא מכירה בית שעמד למכירה יותר משלושה חודשים. דליה ישעיה, תיווך נדל"ן, אורלנדו פלורידה

 

[יששכר גרמן]

האם כדאי לישראלי להשקיע בנדל"ן

באורלנדו בהתאם לנתונים שציינת ?

 

[dalia Isaiah]

כן, ודע שלעת כל השלבים תדע בדיוק

מה צפוי ממך ואיך זה מתנהל. הקנייה נעשית אך ורק עם ביטוח זכויות הקניין והמוכר משלם זאת. אין שום הוצאה שלא תדע, תבין, ותסכים מראש. ממליצה לבוא ולראות (הוצאה ניכרת לגבי הנכס הנקנה) המוכר משלם את העמלה. צורת העבודה מאוד, מאוד, מאוד שונה ונעימה מזאת אשר בארץ ומקווה שבבוא הזמן נלמד ונשתנה. דליה

 

[אבי שנער]

איך מתבצע ניהול הנכס ...

צריך גם להשכיר את הבית, מידי פעם עוזב שוכר וצריך למצוא חדש, לפעמים יש תקלות שצריך לטפל בתיקון שלהם, יש לדווח לשלטונות המס ולשלם את המיסים. איך כל זה מתבצע כשאני נמצא פה והבית שם? האם יש חברות ניהול שמטפלות בכל זה? אם כן כמה זה עולה?

 

[dalia Isaiah]

שאלה מאוד טובה ותודה על שאלתך.

בדרך כלל הדירה מושכרת לפני קבלת המפתחות, עם כניסה מד לאחר סיום הקנייה. עבור $100 לחודש ישנה חברה שמנהלת את נכס עם כל הבעיות. לפני הקנייה ידע הקונה בדיוק מה הם הפריטים בבית שחייבים בתיקון ועלותם. ולעיתים אין צורך בתיקונים. יש ביטוח של +/- 350 $ לשנה שמכסה כל תיקון בבית של פריזידר, ושאר המוצרים חשמליים צנרת וכו. (הקונה מקבל רשימה מלאה ובוחר במה שרוצה. זה חוץ מביטוח של הבית (גניבה, הבניין, התפרצות וכו) הזמן שלוקח מהיום שמגישים חוזה (עם פקדון של מינימום 5% לעו"ד בישראל. בסגירה" הקונה משלם את כל הסכום (מינוס הפיקדון שעבר לחברת הביטוח לזכויות הקניין Insurance Title Company והם עושים את הסגירה כשכל הדקומנטים חתומים על ידיך בידם. כל זה לוקח מיום הסכם חתום ע"י המוכר והקונה ועד לזמן המתאים לכל הצדדים.עם מינימום של שבוע. בין 24 ל-48 שעות אחרי הקנייה, חייבת חברת הביטוח לאביא את כל הדקומנטים לעירייה לרישום "בטאבו". חברת הביטוח הסוגרת את העיסקה, והיא זאת שמשלמת את כל החשבונות "הלא סגורים" של המוכר (משכנתא, הלואה אחרת, מיסים (ארנונה) וכו) חברת הביטוח לא "תסגור" עיסקה באם היא לא מסוגלת לתת לקונה נכס "חופשי וצלול" free and clear אבי, עוד הוסיף, ישנם כמובן הוצאות נסתרות ובהווה, בלתי צפוי ולכן חייבים לשים בצד 5% זה חלק מהוצאות ניכרות של חוקי מקרקעין. מקווה שעניתי על שאלתך. שבוע טוב

 

[ישראלאחת]

שאלה על קניה

ספר לי עוסק בארה"ב שאצלכם הדבר הרבה יותר פשוט אין את כל הבירוקרטיה שיש אצלנו משהן על שטרות חוב שקונים ומעבירים יכולה מעט לפרט?

 

[ישראלאחת]

מקרה קלאסי בו יש צורך במתווך

[או חברת ניהול אם כי זו לא תמיד תיצג דוקא האינטרס שלך -לדוגמא מספר דירות שעומדות להסכרה]

 

[עוד יוסף פרידמן]

שאלת תם

מה קורה כאשר 20 אנשים מוסרים למתווך כ"א דירה ריקה להשכרה בפרויקט מסוים?? מה ההבדל אז בין חברת הניהול למתווך?

 

[ישראלאחת]

דליה מדוע השוכרים אינם קונים?

המשכנתא בארה"ב אחד היתרונות שלה הוא היותה קבועה ולא צמודה למדד כך שראלית היא נמוכה יותר ונשחקת עם הזמן התשואה היא לכאורה 7% והריבית 4 אחוז על פניו נראה שהחזר המשכנתא נמוך או דומה לשכירות והמחיר נמוך במיוחד אין צורך בהון גבוה אז מדוע השוכרים אינם קונים? מהו חתך האוכלוסיה במקום אגב לפני מספר שנים אורלנדו [ואני מניח שהיא גדולה כך שאיון להקיש] היתה טרנד בארץ [כמו טורנטו והאחרים] עקב שיוק דירות תוך הבטחות למינהן הסיפור תפוצצ בעיתונות כאשר הסתבר שרוב המשקיעים קנו את הדירה בהלואה לפי ההבטחות ונשארו תקועים והיה עליהם לא רק להחזיר ההלואה אלאט גם לשלם שוטף לחברת האחזקות

 

[אבי שנער]

חלק מהסיבות ...

1) מחירי הבתים יודעים גם לרדת. 2) צריך הון עצמי (אמנם קטן - אבל גם זה אין לכל אחד). 3) לא לכל אחד יש אפשרות לקבל משכנתא. 4) הוצאות הקניה/מכירה גבוהות ומי שצריך בית לתקופה קצרה יפסיד בקניה. אגב, הבעיה של המשקיעים הישראלים ב ... היתה שאף אחד מהם לא נסע לראות מה הוא קונה ואיפה זה נמצא. והתברר שהמיקום רחוק ולא אטרקטיבי, האגם שהובטח היה ביצה עם קרוקודילים, מגרש הגולף בגודל של מגרש טניס וכו' ...

 

[יששכר גרמן]

עכשו בהתאם לנתונים של דליה יש לבצע

תחשיב - האם באמת כדאי להשקיע לישראלי באורלנדו ?

 

[ישראלאחת]

אבי אתה מכיר השוק שם ? ../images/Emo9.gif

הנחות הן דבר נחמד יחד עם זה בכל מקום יש לשוק את האיפיון שלו איפיון זה הוא אחד הפרמטרים להשקעה כך לדוגמא: שוק דירות ההשכרה לסטודנטים בבאר שבע שונה לחלוטין משוק הדירות בהרצליה פיתוח כעת , נחזור למקרה הספציפי שלנו ולהנחות היסוד שהנחת אם הן נכונות משמע האוכלוסיה היא דלת יכולת ונמצאת לטווח קצר משמע החלפת שוכרים בתדירות גדולה סביבה סוציו נמוכה סביבה כלכלית נמוכה מה שמהווה סיכון לא בהכרח הנ"ל מעלה נכון אלו נובעים מהנחות היסוד שהנחת [שבהחלט יכן ומתקימים במקום אבל היות ואיננו יודעים השאלה מופנית לדליה שמכירה את המקום] אגב כאשר השכירות מחזירה את כל עלות החזר המשכנתא הרי שגם בשכירות לשנה יכולה להיות כדאיות רכישה אם שינוי ערך - השכרת בחינם ירידת ערך של 7% בשנה שהנה ירידה דרסטית ועדין עלתה לך השנה כאילו השכרת [כמובן בחישוב גס] ורק ירידה גדולה מזו תביא להפסד כלומר הסיכון/רווח למי ששוכר הנו קטן סיכוי עם רווח גדול

 

[אבי שנער]

במקרה חייתי בארה"ב כמה שנים ...../images/Emo3.gif

ובין היתר גם בפלורידה ואני מכיר מעט את האיזור. הפרשנות שלך מצוצה מהאצבע וחסרת כל בסיס. אוכלוסיה דלת יכולת לא משלמת 1,000 $ לחודש דמי שכירות. תחלופה קיימת גם בגלל סיבות אחרות כמו ניידות תעסוקתית האופיינית בארה"ב בכלל ואזור באורלנדו בפרט. אגב, גם בלי ירידת ערך בכלל הוצאות המכירה מתקרבות ל-7% ואם הדירה ריקה כמה חודשים לפני המכירה (כי המוכר כבר עובד במקום אחר ומרוחק) ההפסד בקניה לשנה-שנתיים בטוח.

 

[עוד יוסף פרידמן]

תיכף יוציאו עליך "דין רודף"

עלי כבר הוציאו

 

[ישראלאחת]

אני מאוהב בסגנונך

"מצוצה מהאצבע וחסרת כל בסיס" תענוג ללקק העצבאות מה אומר לך?! לק קבעתי שום עובדה אלא שאלתי שאלה ומכאן שלהתיחס לדברי כאילו קבעתי עובדה זה בלשון המעטה לא מדויק אוכלוסיה דלת אמצעים עולה מטענות אלו.: 2) צריך הון עצמי (אמנם קטן - אבל גם זה אין לכל אחד). 3) לא לכל אחד יש אפשרות לקבל משכנתא למי שאין הון עצמי ולו קטן , ומי שלא יכול לקבל משכנתא גם אם הסכום נמוך סביר שאין הוא בעל אמצעים יחד עם זה לא קבעתי מאומה אלא פשוט שאלתי