רוב דרוש לתמ"א 38
פולקסווגן שלום, אם התכוונת לקומבינציה מחד גיסא ותמ"א 38 מאידך גיסא אז בלבול רב בידיך ואעשה לך, ברשותך, סדר בבלאגן. עסקת קומבינציה הינה עסקה שבה בעל הזכויות בקרקע מוכר ליזם את כל הקרקע שבבעלותו או חלק ממנה, בתמורת לקבלת חלקים במבנה שיבנה על אותה הקרקע, וחלקו של המוכר במבנה מכונה אחוז הקומבינציה. לעומת זאת, תמ"א 38 הינה תוכנית שבמסגרתה מוכרים בעלי הזכויות בבניין את זכויות הבניה על הגג ליזם שבתמורה מחזק את הבניין, משפץ אותו, מוסיף מעלית, נותן פתרון לחניה וכן הלאה, בכפוף למו"מ בין הצדדים. היזם, כמובן, ינסה לקבל היתר לבנייה נוספת על הגג אבל זה דורש אישור מהנדס ואישור ועדות התכנון.. בעניין האחוזים, גם בלבול רב בידיך! שים לב ושלא יטעו אותך פרסומים לא מדויקים בעניין הזה של 2/3 הסכמת דיירים: על פי חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס"ח-2008, שמקל על הרוב הדרוש לאישור תמ"א 38: ביצוע עבודה ברכוש המשותף שמטרתה בניית דירה חדשה, טעון החלטה מראש של כל בעלי הדירות, כאמור בחוק המקרקעין; ואולם לעניין ביצוע עבודה שמטרתה בניית דירה חדשה או דירות חדשות, שמספרן אינו עולה על שליש ממספר הדירות שהיו בבית המשותף ערב ביצוע העבודה (בסעיף זה – המועד הקובע) וששטח רצפתן הכולל אינו עולה על שליש משטח רצפתן הכולל של כל הדירות בבית המשותף במועד הקובע , רשאי המפקח, אף אם לא התקבלה לכך החלטה מראש של כל בעלי הדירות בבית המשותף, לאשר את ביצוע העבודה, על פי תביעה של בעלי הדירות שבמועד הקובע היו בבעלותם שני שלישים מהדירות בבית המשותף ושני שלישים מהרכוש המשותף היו צמודים לדירותיהם, ובלבד שנתן לכל מי שהיה בעל דירה בבית המשותף במועד הקובע הזדמנות לטעון את טענותיו... מכאן, אתה מבין, בחישוב פשוט, ש- 3 הדירות החדשות לא עוברות את השליש מהדירות הקיימות (4 דירות) וזאת מבלי לבדוק את עניין שטחי הרצפה. כמו כן, שים לב שניתן לבנות קומה אחת וחדר יציאה על הגג מכל אחת מהן - אם בזאת התכוונת לדופלקס אז בסדר אבל אם לשתי קומות מלאות אז כמובן לא ניתן. זאת ועוד, גם אם יש את שני השליש המיוחל צריך להגיש תביעה למפקח על הבתים המשותפים, שכמוה כתביעה לכל דבר שעלולה להימשך כשנתיים לפחות ובכל הזמן הזה, לפחות, בניית הדירות החדשות מתעכבת..לכן, כדי שיעבור חלק צריך עדיין 100%. מניסיון ב- 12 פרויקטים של תמ"א 38 שמשרדי מטפל בימים אלה, בשלבי התהוות שונים, וממה שאתה וודאי למד מן האמור במפורט לעיל, הרי שעניין זה אינו פשוט כלל ועיקר ולכן מומלץ לקחת עו"ד שמתמחה בתחום (ולא רק עו"ד שמתמחה במקרקעין כי זו התמחות ייחודית ואחרת). ממילא עלות העורך דין לא יוצא מכיסם של הדיירים... בכל מקרה, שיהיה בהצלחה!
