בניה ומשכנתא

[yoavon5]

בניה ומשכנתא

ברשותי דירה ומגרש. אני משלם משכנתא עבור הדירה, העניין הוא שאני מעוניין להתחיל בתהליך בניה אך לשם מימון אני צריך למכור את הדירה (אין ביכולתי לעמוד כלכלית במשכנתא נוספת). שאלתי היא האם כדאי קודם למכור את הדירה, לעבור לגור בשכירות ולהתחיל בבניה (האם לאחר מכירת הדירה אני יהיה חייב להחזיר את המשכנתא שלקחתי עבורה ועבור הבניה עלי לקחת משכנתא מחדש?) אפשרות שניה היא לקחת הלוואת גישור לצורך הבניה ולאחר שהבית יהיה מוכן, למכור את הדירה ולהחזיר את ההלואה. באיזו מן האפשרויות ההפסד יהיה מינימלי? האם ישנה דרך אחרת?

 

[גיא שטיין]

תלוי בריבית המשכנתא

אם המשכנתא היא בריבית טובה אז חבל להחזיר אותה ולקחת אח"כ משכנתא חדשה בריבית גבוהה יותר (וכיום הריבית גבוהה, סביר שהמשכנתא בריבית יותר טובה). בעיקרון אתה יכול כבר עכשיו להעביר את המשכנתא מהדירה למגרש, זה תלוי בהסכמת הבנק ובתנאי ששווי המגרש כיום (לפני בניה) גבוה מגובה חוב המשכנתא. צעד כזה יתן לך אפשרות לבחור בין מכירה ושכירות לבין הלואת גישור מבלי שהמשכנתא תיכנס לשיקולים. לבחירה בין שתי האפשרויות האלה אין מספיק נתונים, אבל יש להביא בחשבון עלות מעבר דירה כפול, יכולת להלואת גישור, מרחק בין דירה נוכחית לאתר הבניה (אם הוא רחוק זה שיקול בעד שכירת דירה קרוב לאתר). הייתי שוקל להשאר בדירה הנוכחית ולנסות למכור אותה בנחת, אם תשיג מחיר טוב תשכור דירה לבינתיים, אם לא אז יש לך זמן ולא תאלץ למכור בכל מחיר.

 

[yoavon5]

תודה, אבל יש בעיה

ערך הקרקע נמוך מהמשכנתא שלקחתי, האם במקרה זה יהיה עלי להחזיר את ההפרש לבנק (לאחר מכירת הדירה)?

 

[אבי שנער]

בטחונות ...

סכום המשכנתא ניתן כאחוז מסויים מהבטחונות שאתה מעמיד לבנק. במקרה של גרירת המשכנתא למגרש יתכן וניתן להפקיד את יתרת הכסף בבנק, אשר ישחרר לך אותו על פי התקדמות הבניה ובהתאם לגידול בשווי הנכס. אתה פשוט צריך להכנס לבנק ולבדוק איתם את האפשרויות העומדות בפניך.

 

[עוד יוסף פרידמן]

גרירה לנכס שערכו פחות

ניתן לבקש לגרור המשכנתא מן הדירה אל המגרש. שמאי מטעם הבנק יקבע מהו שוי המגרש כבטוחה. על ההפרש בין סכום החוב לבנק ובין שוי המגרש כבטוחה, ניתן להמציא לבנק ערבות בנקאית מתוך כספי התמורה של הדירה. בענין זה רצוי מאד שתהיה מלווה ע"י עו"ד הבקי בנושא, על מנת שיוכל לקשור את כל הקצוות, בטרם מכרת הדירה, שלא תעמוד בפני שוקת שבורה לאחר מעשה.

 

[אבי שנער]

משכנתא ...

בדוק בבנק אם אתה יכול לגרור את המשכנתא מהדירה למגרש ולבית שתבנה עליו - אם כן אני חושב שעדיף למכור ולעבור לשכירות, זה בדרך כלל יותר זול מאשר לשלם ריבית על הלוואה נוספת. כדי לערוך ניתוח כלכלי מסודר יש צורך בהרבה פרטים נוספים. ראה לדוגמא את מה שכתבתי על "קניית דירה ללא כסף מול שכירות" (הקישור אליה נמצא בשורת הקישורים שנוסעת למעלה לרוחב המסך)