בית להשקעה
- פותח הנושא goro11
- פורסם בתאריך
השאלה היא אם הבנק מוכן להשקיע בך...?
אם הייתה אפשרות כזאת קיימת, כולם היו קונים בתים ואף אחד לא היה גר בשכירות... לצערך הרב, מצב כזה אינו קיים... לא נותנים משכנתא למי שאין לו... המשכנתאות הגבוהות ביותר כיום לא יעברו את ה-70% וגם זה במקומות בהן יש עניין לממשלה בסבסוד הקרקע כדי שאנשים יגורו שם. היוצאים מהכלל הם אלו שיש להם מספיק כדי לקנות כמה בתים... אחריהם ירוצו כל הבנקים כדי לתת להם הלוואה של 105%...העיקר שיקחו. כי ההחזר מובטח. הרווח מובטח והסיכון לא קיים...כמו עם אחד שאין לו כלום.
אם הייתה אפשרות כזאת קיימת, כולם היו קונים בתים ואף אחד לא היה גר בשכירות... לצערך הרב, מצב כזה אינו קיים... לא נותנים משכנתא למי שאין לו... המשכנתאות הגבוהות ביותר כיום לא יעברו את ה-70% וגם זה במקומות בהן יש עניין לממשלה בסבסוד הקרקע כדי שאנשים יגורו שם. היוצאים מהכלל הם אלו שיש להם מספיק כדי לקנות כמה בתים... אחריהם ירוצו כל הבנקים כדי לתת להם הלוואה של 105%...העיקר שיקחו. כי ההחזר מובטח. הרווח מובטח והסיכון לא קיים...כמו עם אחד שאין לו כלום.
למה אתה עונה אם אתה לא יודע ?
ומה הקשר לממשלה ? ברוב הבנקים למשכנתאות אפשר לקבל עד 95% מימון על ידי EMI מן הסתם צריך לעמוד באיזשהם תנאי מינימום. האם זה כדאי זאת כבר שאלה אחרת, תיאורטית יש אזורים בארץ שנראה שאפשר להשכיר בהם דירה תמורת יותר מעלות המשכנתא (באר שבע למשל) מעשית מדובר בבלבול מוח לא קטן וסיכון מסוים- תיקונים בדירה, תקופות ללא שוכרים ועתיד רחוק לא ברור.
ומה הקשר לממשלה ? ברוב הבנקים למשכנתאות אפשר לקבל עד 95% מימון על ידי EMI מן הסתם צריך לעמוד באיזשהם תנאי מינימום. האם זה כדאי זאת כבר שאלה אחרת, תיאורטית יש אזורים בארץ שנראה שאפשר להשכיר בהם דירה תמורת יותר מעלות המשכנתא (באר שבע למשל) מעשית מדובר בבלבול מוח לא קטן וסיכון מסוים- תיקונים בדירה, תקופות ללא שוכרים ועתיד רחוק לא ברור.
אני מנחשת שאם זה בית להשקעה
אז בית לגור כבר יש לך. אם זה המצב, ועל הבית שבו אתה גר אין משכנתא - או שיש משכנתא זניחה - אתה יכול לצרף אותו ל"עיסקה" ולהשתמש בו כבטוחה. כך עשינו לפני 10 שנים כשהורי קנו לי את הדירה הראשונה שלי. הבטוחה לדירה הזו היתה דירת המגורים שלהם - ויכולנו לקבל עד 60 או 70 אחוז מערך אותה דירה - מה שהספיק כדי לכסות 100 אחוזים מעלות הדירה שקנינו.
אז בית לגור כבר יש לך. אם זה המצב, ועל הבית שבו אתה גר אין משכנתא - או שיש משכנתא זניחה - אתה יכול לצרף אותו ל"עיסקה" ולהשתמש בו כבטוחה. כך עשינו לפני 10 שנים כשהורי קנו לי את הדירה הראשונה שלי. הבטוחה לדירה הזו היתה דירת המגורים שלהם - ויכולנו לקבל עד 60 או 70 אחוז מערך אותה דירה - מה שהספיק כדי לכסות 100 אחוזים מעלות הדירה שקנינו.
אתה עומד לעשות טעות כלכלית, שתצטער עליה.
למה שבנק יתן לך משכנתא כדי שתרויח יותר ממנו ? אם הבנק יתן לך משכנתא ואתה קונה בזה דירה וחושב להרויח מהעיסקה, סימן שאתה חושב שאתה יותר חכם מהבנק. זה לא יכול להיות, כי הבנקים לא טיפשים, אחרת היו הופכים לחברות נדלן ומשקיעים בעצמם בדירות. הבנק נותן לך משכנתא כי הוא יודע שהוא ירויח על המשכנתא יותר ממה שאתה תרויח על הדירה, ולכן זה לעולם לא יכול להיות כדאי לקחת משכנתא כדי לקנות בית להשקעה.
למה שבנק יתן לך משכנתא כדי שתרויח יותר ממנו ? אם הבנק יתן לך משכנתא ואתה קונה בזה דירה וחושב להרויח מהעיסקה, סימן שאתה חושב שאתה יותר חכם מהבנק. זה לא יכול להיות, כי הבנקים לא טיפשים, אחרת היו הופכים לחברות נדלן ומשקיעים בעצמם בדירות. הבנק נותן לך משכנתא כי הוא יודע שהוא ירויח על המשכנתא יותר ממה שאתה תרויח על הדירה, ולכן זה לעולם לא יכול להיות כדאי לקחת משכנתא כדי לקנות בית להשקעה.
אתה טועה בהרבה רמות...
קודם כל - אכן הבנת מרוויח בהחזרי משכנתא פי שניים ממה שלקחת. זה הרווח שלו. מה הרווח שלך ? שכרגע אתה לא יכול לקנות דירה בכסף שיש לך. אם תשים בצד את הכסף, במקום לשלם משכנתא תוכל לקנות את אותה הדירה בחצי מהזמן (נניח במקום 20 שנה ב-10 שנים) כי תשלם מחיר ריאלי ולא פי 2. מצד שני - ערך הדירה צמוד ל"מדד הנדל"ן" (שהוא לא ממד קיים, המצאתי אותו אבל הוא קיים בפועל - ערך של נדלן לאורך שנים רבות בארץ רק עולה ולא יורד. מי שמשקיע לטווח ארוך תמיד מרוויח כשגודל התשואה תלוי כמובן באזור שקנית בו) כך שלא בטוח שמה שתוכל לקנות עכשיו בכסף X לא יעלה בעוד 10 שנים X ועוד Y שאולי לא תוכל להרשות לעצמך. כך שמה שהמשכנתא מאפשרת לך זה לקנות *היום* את הנכס, אולי ביוקר, אבל בצמוד לערך הנדלן כך שההשקעה משתלמת מאד בהנחה שאתה קונה נדלן במקום בו עליית ערך הנדלן תהיה גדולה יותר ממה שתשלם על המשכנתא פחות תשואות שתקבל על הדירה בינתיים כגון שכ"ד וזה לא בשמיים כי כבר היום אני יכולה לחשוב על 5 ישובים באזורי שבהם ערך הנדלן עולה בהתמדה ושכר הדירה על הנכס הוא לפחות חצי מהמשכנתא שצריך כדי לקנות. זה בפשטנות. אבל לא בפשטנות - יש לזה ערך מוסף, ערך "אין ברירה" - משכנתא משלמים כל חודש וזהו. אם הכסף היה אצלי לחסכון תמיד הייתי מוצאת איך לבזבז אותו כשהוא מצטבר
כך שלקנות נדל"ן עם משכנתא זה אפיק השקעה, כמו אפיקים אחרים, ואפילו עשוי להיות די משתלם כשיודעים איפה להשקיע. בוודאי ובוודאי זה לא "טעות כלכלית"
קודם כל - אכן הבנת מרוויח בהחזרי משכנתא פי שניים ממה שלקחת. זה הרווח שלו. מה הרווח שלך ? שכרגע אתה לא יכול לקנות דירה בכסף שיש לך. אם תשים בצד את הכסף, במקום לשלם משכנתא תוכל לקנות את אותה הדירה בחצי מהזמן (נניח במקום 20 שנה ב-10 שנים) כי תשלם מחיר ריאלי ולא פי 2. מצד שני - ערך הדירה צמוד ל"מדד הנדל"ן" (שהוא לא ממד קיים, המצאתי אותו אבל הוא קיים בפועל - ערך של נדלן לאורך שנים רבות בארץ רק עולה ולא יורד. מי שמשקיע לטווח ארוך תמיד מרוויח כשגודל התשואה תלוי כמובן באזור שקנית בו) כך שלא בטוח שמה שתוכל לקנות עכשיו בכסף X לא יעלה בעוד 10 שנים X ועוד Y שאולי לא תוכל להרשות לעצמך. כך שמה שהמשכנתא מאפשרת לך זה לקנות *היום* את הנכס, אולי ביוקר, אבל בצמוד לערך הנדלן כך שההשקעה משתלמת מאד בהנחה שאתה קונה נדלן במקום בו עליית ערך הנדלן תהיה גדולה יותר ממה שתשלם על המשכנתא פחות תשואות שתקבל על הדירה בינתיים כגון שכ"ד וזה לא בשמיים כי כבר היום אני יכולה לחשוב על 5 ישובים באזורי שבהם ערך הנדלן עולה בהתמדה ושכר הדירה על הנכס הוא לפחות חצי מהמשכנתא שצריך כדי לקנות. זה בפשטנות. אבל לא בפשטנות - יש לזה ערך מוסף, ערך "אין ברירה" - משכנתא משלמים כל חודש וזהו. אם הכסף היה אצלי לחסכון תמיד הייתי מוצאת איך לבזבז אותו כשהוא מצטבר
תיקון טעות קטנה
זה לא נכון לומר שהבנק מרוויח בהחזרי המשכנתא פי 2 ממה שלקחנו. אם זה היה נכון, המשמעות היתה שהריבית היא 100%. רוב העליה בתשלום היא בגלל הצמדה למדד, שזה בעצם ערך הכסף לכל רגע נתון. כלומר, אם יש לי היום 100 ש"ח, אז ללא הצמדה למדד, בעוד 20 שנה הם יהיו שווים פחות. אם אני לוקחת הלוואה של 100 ש"ח היום והבנק מצמיד אותה רק למדד, אז באותו רגע נתון שאני מחזירה את הכסף לבנק, אני אחזיר 100+X שזה הפרשי ההצמדה למדד. במצב כזה, הבנק נתן סכום וקיבל חזרה את אותו ערך בדיוק, ללא כל רווח. אז איפה הבנק מרויח? בהפרשי הריביות. הבנק "קונה" מבנק ישראל כסף במחיר של 3%, נניח ו"מוכר" לי את הכסף בריבית של 4.5%, נניח. את ההפרש (1.5%) הוא משלשל לכיסו. אגב, אם אני גרה בשכירות ולא קונה בית, איך אני יכולה לשים בצד את סכום המשכנתא לצורך חסכון? הרי יש לי עלויות שכירות (אלא אם יש לי אפשרות לגור אצל ההורים 10 שנים). זו נקודה שאף פעם לא הצלחתי להבין בחישובים, אבל זה לא המקצוע שלי, לשמחתי
זה לא נכון לומר שהבנק מרוויח בהחזרי המשכנתא פי 2 ממה שלקחנו. אם זה היה נכון, המשמעות היתה שהריבית היא 100%. רוב העליה בתשלום היא בגלל הצמדה למדד, שזה בעצם ערך הכסף לכל רגע נתון. כלומר, אם יש לי היום 100 ש"ח, אז ללא הצמדה למדד, בעוד 20 שנה הם יהיו שווים פחות. אם אני לוקחת הלוואה של 100 ש"ח היום והבנק מצמיד אותה רק למדד, אז באותו רגע נתון שאני מחזירה את הכסף לבנק, אני אחזיר 100+X שזה הפרשי ההצמדה למדד. במצב כזה, הבנק נתן סכום וקיבל חזרה את אותו ערך בדיוק, ללא כל רווח. אז איפה הבנק מרויח? בהפרשי הריביות. הבנק "קונה" מבנק ישראל כסף במחיר של 3%, נניח ו"מוכר" לי את הכסף בריבית של 4.5%, נניח. את ההפרש (1.5%) הוא משלשל לכיסו. אגב, אם אני גרה בשכירות ולא קונה בית, איך אני יכולה לשים בצד את סכום המשכנתא לצורך חסכון? הרי יש לי עלויות שכירות (אלא אם יש לי אפשרות לגור אצל ההורים 10 שנים). זו נקודה שאף פעם לא הצלחתי להבין בחישובים, אבל זה לא המקצוע שלי, לשמחתי
חישוב זריז דוגמה משכנתא של 4.5 ל 20 שנה
על 100000 שח ההחזר החודשי הוא לפי הטבלה : 632.65 שח לחודש אחרי 20 שנה = 20X12 = 240 חודשים. החזרנו 632.65 כפול 240 = 151836 שח. =שילמנו 50% יותר אם הינו חוסכים את הכסף בבנק בתקופה הזאת ב 4.5 אחוז ריבית ... היתה לנו אחרי 20 שנה סכום כזה בערך. כלומר שילמנו 50% יותר ולא הרווחנו אתה ריבית שזה גם 50% = 100% הפסד. וזה בלי להביא בחשבון הצמדה. מצד שני יש לנו שכר דירה וכ"ד אבל ברוב הארץ (חוץ מאזורים מאד יוקרתיים) שכר הדירה הוא פחות מ3 אחוז מערך הנכס. ויש לנו הוצאות בלאי על הדירה, ויש לנו סיכון של דייר של ירצה לעזוב ולא ישלם , ויש זמנים בהם הדירה עומדת ריקה כי לא מצאנו דייר...
על 100000 שח ההחזר החודשי הוא לפי הטבלה : 632.65 שח לחודש אחרי 20 שנה = 20X12 = 240 חודשים. החזרנו 632.65 כפול 240 = 151836 שח. =שילמנו 50% יותר אם הינו חוסכים את הכסף בבנק בתקופה הזאת ב 4.5 אחוז ריבית ... היתה לנו אחרי 20 שנה סכום כזה בערך. כלומר שילמנו 50% יותר ולא הרווחנו אתה ריבית שזה גם 50% = 100% הפסד. וזה בלי להביא בחשבון הצמדה. מצד שני יש לנו שכר דירה וכ"ד אבל ברוב הארץ (חוץ מאזורים מאד יוקרתיים) שכר הדירה הוא פחות מ3 אחוז מערך הנכס. ויש לנו הוצאות בלאי על הדירה, ויש לנו סיכון של דייר של ירצה לעזוב ולא ישלם , ויש זמנים בהם הדירה עומדת ריקה כי לא מצאנו דייר...
חישוב זריז
לדוגמא משכנתא של 100000 שח ל 20 שנה בריבית של 4.5 אחוז. ההחזר החודשי הוא לפי הטבלה : 632.65 שח לחודש אחרי 20 שנה = 20X12 = 240 חודשים. החזרנו 632.65 כפול 240 = 151836 שח. =שילמנו 50% יותר אם הינו חוסכים את הכסף בבנק בתקופה הזאת ב 4.5 אחוז ריבית ... היתה לנו אחרי 20 שנה סכום כזה בערך. כלומר שילמנו 50% יותר ולא הרווחנו אתה ריבית שזה גם 50% = 100% הפסד. וזה בלי להביא בחשבון הצמדה. מצד שני יש לנו שכר דירה וכ"ד אבל ברוב הארץ (חוץ מאזורים מאד יוקרתיים) שכר הדירה הוא פחות מ3 אחוז מערך הנכס. ויש לנו הוצאות בלאי על הדירה, ויש לנו סיכון של דייר של ירצה לעזוב ולא ישלם , ויש זמנים בהם הדירה עומדת ריקה כי לא מצאנו דייר...
לדוגמא משכנתא של 100000 שח ל 20 שנה בריבית של 4.5 אחוז. ההחזר החודשי הוא לפי הטבלה : 632.65 שח לחודש אחרי 20 שנה = 20X12 = 240 חודשים. החזרנו 632.65 כפול 240 = 151836 שח. =שילמנו 50% יותר אם הינו חוסכים את הכסף בבנק בתקופה הזאת ב 4.5 אחוז ריבית ... היתה לנו אחרי 20 שנה סכום כזה בערך. כלומר שילמנו 50% יותר ולא הרווחנו אתה ריבית שזה גם 50% = 100% הפסד. וזה בלי להביא בחשבון הצמדה. מצד שני יש לנו שכר דירה וכ"ד אבל ברוב הארץ (חוץ מאזורים מאד יוקרתיים) שכר הדירה הוא פחות מ3 אחוז מערך הנכס. ויש לנו הוצאות בלאי על הדירה, ויש לנו סיכון של דייר של ירצה לעזוב ולא ישלם , ויש זמנים בהם הדירה עומדת ריקה כי לא מצאנו דייר...
נותנים היום עד 95% מערך הבית
אבל אתה צריך לעמוד בקריטריונים נוקשים ותקבל ריביות גרועות משמעותית מכאלו שיקחו פחות אחוזים מערך הנכס. והכי חשוב - בנקים היום *לא מעוניינים* להסתבך במצבים של "גביית חובות" ושל מכירת הנכס לכסות על חובות ולכן מראש אנשים יקבלו משכנתא בקלות רק אם החזר שווה או קטן ל-30% מהכנסתם נטו בחודש. (אני בדיוק מבררת אז אני יודעת). דרך לעקוף את זה היא לצרף אליך לווה נוסף שיסכים להיות ערב לך לתשלום הסכום החודשי אם אתה לא משלם (זו ערבות "כבדה" יותר מ"ערבות מוגנת" שנדרשת בד"כ - ערבות מוגנת זה אומר שקודם ימכרו את הנכס ורק אם אחרי זה ישאר חוב יבואו לערב שלך) ואז מחשיבים את הכנסו של הלווה הנוסף כחלק מההכנסה הכללית ממנה מחשבים את סכום ההחזר המקסימלי. (במקרה אני יודעת כי תאמינו או לא - בנקים לא מסכימים לקבל הסכם מזונות בתור "הכנסה" מה שמשאיר אותי לקחת משכנתא בהתבסס על ההכנסה שלי לבד... חייבת לווה נוסף. טוב שיש משפחה
).
אבל אתה צריך לעמוד בקריטריונים נוקשים ותקבל ריביות גרועות משמעותית מכאלו שיקחו פחות אחוזים מערך הנכס. והכי חשוב - בנקים היום *לא מעוניינים* להסתבך במצבים של "גביית חובות" ושל מכירת הנכס לכסות על חובות ולכן מראש אנשים יקבלו משכנתא בקלות רק אם החזר שווה או קטן ל-30% מהכנסתם נטו בחודש. (אני בדיוק מבררת אז אני יודעת). דרך לעקוף את זה היא לצרף אליך לווה נוסף שיסכים להיות ערב לך לתשלום הסכום החודשי אם אתה לא משלם (זו ערבות "כבדה" יותר מ"ערבות מוגנת" שנדרשת בד"כ - ערבות מוגנת זה אומר שקודם ימכרו את הנכס ורק אם אחרי זה ישאר חוב יבואו לערב שלך) ואז מחשיבים את הכנסו של הלווה הנוסף כחלק מההכנסה הכללית ממנה מחשבים את סכום ההחזר המקסימלי. (במקרה אני יודעת כי תאמינו או לא - בנקים לא מסכימים לקבל הסכם מזונות בתור "הכנסה" מה שמשאיר אותי לקחת משכנתא בהתבסס על ההכנסה שלי לבד... חייבת לווה נוסף. טוב שיש משפחה
Copyright©1996-2021,Tapuz Media Ltd. Forum software by XenForo® © 2010-2020 XenForo Ltd.