בהמשך לשאלתי

[sarusish]

בהמשך לשאלתי

כאשר חוזה שכירות תם האם על השוכר לפנות את הנכס מידית על פי חוק או שניתנת לו אפשרות לדרוש הארכת חוזה ואפילו להיחשב כפולש לנכס ואז לאחר 30 יום לקבל זכויות בנכס?

 

[אבי שנער]

כאשר יש חוזה ...

כאשר יש חוזה ששני הצדדים הסכימו עליו צריך לנהוג בהתאם לכתוב בחוזה. איני מכיר חוק המאפשר לאחד הצדדים לדרוש משהוא שאינו מוסכם בחוזה. פלישה היא עבירה על החוק, אך השאלה אם שוכר שלא פינה במועד מוגדר כ"פולש" הינה שאלה של פרשנות משפטית ואיני יודע לענות עליה. לאחר 30 יום לא מקבל הפולש שום זכויות בנכס - למעט העובדה שבעל הנכס איבד את האפשרות החוקית לפנותו בכוח סביר.

 

[מוטי דיאמנט]

פתרון מוצע

נניח שיש לך שוכר בנכס מסוים אבל קודם צריך להניח שאתה "שומר חוק" - פראייר במקרה הנדון. נגמרה תקופת השכירות לפי החוזה השוכר לא מפנה והופ - עוברים 30 יום מה עושים?? חותמים חוזה נוסף בחינם(שכירות 0) על התקופה שהוא יושב ואפילו מוסיפים לו חודש או שניים בשביל שלא יחשוד ואז בתום החוזה הקצר מתכוננים לרגע הנכסף שזה יום סיום החוזה מוסיפים לו עוד יום של חסד ואז מפנים אותו בכל הכח האפשרי (שלא יהיו תקלות) סביר? שמישהו יגדיר מהוא כח סביר ????

 

[אבי שנער]

כח סביר ... ובטחונות ...

מי משגדיר מהו כח סביר זה בית המשפט ולכן זו הגדרה התלויה למעשה בכל שופט ושופט ... ושוב אני חוזר וחוזר על המשפט הקבוע שלי "לא משכירים נכס ללא בטחונות!!!" והדבר היחיד שאפשר לקרוא לו כיום בטחונות זה ערבות בנקאית!!! לא שיק ביטחון, לא שטר בטחון ... אך ורק ערבות בנקאית בלתי מותנית.

 

[Alon P]

בטחונות

גם ערבות בנקאית או אישית אינה יכולה תמיד להוציא את השוכר-גם אם תממש את הערבות הבנקאית זה יכול לכסות את ההוצאות אבל לא להוציא את השוכר,אם תתבע את הערבים-שוב צריך פס"ד. פתרון אפשרי- יש הנוהגים לקבל יפוי כוח מראש או הסכמה של השוכר להוצאת צו פינוי כנגדו מותנה בכך שלא יופעל טרם סיום החוזה.הליך זה אמור לקצר את הליך הוצאת צו הפינוי אך נראה לי מסובך לאדם פרטי.

 

[אבי שנער]

נכון ... אין ביטחון מלא ... אבל ..

ערבות בנקאית (לא ערבות אישית) אמנם אינה יכולה לפנות את השוכר אך היא נותנת למשכיר פיצוי מסויים ומרווח נשימה (או מימון הוצאות פינוי) כדי לפעול לפינוי בכח סביר או באמצעות המערכת המשפטית. חוץ מזה היא גם מהווה "שוט" כלפי השוכר ...

 

[עוד יוסף פרידמן]

בטחונות

לא כל שוכר יכול להמציא ערבות בנקאית. במינימום האפשרי, אני אישית מחתים על כל הסכם שכירות ערבים טובים, אשר נדרשים להוכיח יכולת החזר. אמת, גם ערב מצוין יכול להסתבך אבל כאשר יש יותר מערב אחד, זה מתקזז. יתרה מזאת, הערבים הם כלי הלחץ היעיל ביותר על השוכר, במקרה של הפרה.

 

[אבי שנער]

ערבות ... וערבים ...

להפעיל לחץ על ערבים זה אומר לנקוט בהליכים משפטיים או לפחות לפנות לעו"ד (כיוון שאתה עו"ד אז לך זה פשוט וקל). אני אישית לא רוצה להשכיר למי שלא מסוגל להמציא ערבות בנקאית על סכום של לפחות 3-2 חודשי שכירות - כי זה מראה שהסיכון שלו גבוה. אין שום בעיה לדרוש ערבים בנוסף לערבות הבנקאית. לדעתי השילוב הטוב זה ערבות על סכום נמוך שעבורו לא כדאי להתעסק עם הליכים משפטיים + שטר חוב וערבים על סכום גבוה.