איפה ומה מבררים על נכס בארה״ב טרם רכישה מרחוק?

[אדם 08]

איפה ומה מבררים על נכס בארה״ב טרם רכישה מרחוק?

צפיתי לאחרונה בכתבה שהייתה בחדשות:
https://www.youtube.com/watch?v=xkpzCoCxb7c

העלו שם כמה נקודות של איפה ומה לברר על נכסים טרם רכישה מרחוק.

איפה לבדוק?
ממליץ על שני אתרים: zillow trulia
להסתכל באתר היסטורית רכישות מקרקעין - מישהו יודע מה כתובת האתר? ministry of real estate in usa?
להתסכל באתר מפקד האוכלוסין האמרקאי - לבדוק אם הגירה שלילית או חיובית לעיר. כמה זמן אחורה? מה כתובת האתר? גגלתי ministry of population usa ללא הצלחה.

מה לבדוק?
נתוני סביבה - אני מאמין משני האתרים למעלה?
בכמה נמכר הנכס לאחרונה? - מה לגבי נכסים מכונסי נכסים/בנק. לא הייתה שם מכירה. מה עושים?
היסטורית מחירים
מצב פיסי של הנכס - איך לבדוק מרחוק? גוגל street-view?
ליקויים של הנכס - כנ״ל - איך?
היקף הבתים הפנויים - איפה לבדוק?
אתרים רשמיים לגבי נתוני פשיעה וחינוך- איפה לבדוק?

אני מתעניין ברכישת בית מחברת ניהול אמרקאית שרוכשת דירות זולות טרם השיפוץ מכונס נכסים/מהבנקים. מישהו עהש דבר כזה בעבר ויודע לתת חו״ד?

מה לגבי קרן הגשמה? שמעתי מחבר רחוק שרכש שם וגילה שמנהל הבניה חשוד בפילילים. אני לא בקשר עם אותו חבר, כך שאני לא יודע מה עלה בגורל הכסף בסוף. אבל עדיין זה היה מחשיד. מישהו יודע לספר עליהם מנסיונו? חו״ד?

מה היא בדיוק חברת safe future? מה המודל הכלכלי שלה?


מודה לעונים

 

[Yisrael Harris]

תשובות לשאלתך.

לשאלתך כיצד לבדוק הסטוריית רכישות מקרקעין ?
תשובה: כנס לפרופיל הנכס באתר zillow שהזכרת ובסיום מפרט הנכס ישנו קישור בשם County website אשר ממנו אתר זייליו שואב את המקורות, באותו אתר תוכל לראות רשומות היסטוריות ועדכניות של בעלות על הנכס, מחירי מכירה נתוני הנכס הרשמיים ועוד.

לשאלתך השניה בנושא הגירה בדוק באתר מפקד האיכלוסין של ארהב http://www.census.gov
לשאלתך בכמה נמכר הנכס לאחרונה ? ומה אם לא היתה מכירה לאחרונה? התשובה הינה ברשומות המחוז האודיטור או הרקורדר,
בכל אופן החשיבות בכמה הנכס נמכר לאחרונה מועטה ביחוד אם המכירה לא התרחשה ממש לאחורנה , יותר תועלתי יהא לבדוק בכמה נמכרים הבתים בסביבותו ועל זה אתר זייליו נותן מענה מעולה.


אני אתן פה מספר אתרים שנותנים מענה ברמה כזו או אחרת לכלל השאלות שהעלת ( פשיעה, חינוך, כמות/אחוז הבתים הפנויים, כלכלה, רמת אבטלה, התפלגות התושבים מזג אוויר, פגעי טבע ועוד ..)
city-data.com
http://www.homefacts.com/


לגבי קניה מבנקים וכונסי נכסים באמצעות חברת ניהול מקומית :
ככל שהעסקה כפי המשתמע מדברך נעשית בשלט רחוק מומלץ שתהא כמה שיותר פשוטה וזה אומר רכישת נכס מוכן , קניה ישירות מכונסי נכסים תהווה הרפתקאה מורכבת שאם לא תעשה בצורה מפוקחת רוב הסיכויים שתעלה ביוקר בסופו של יום.
אם בכל זאת אתה מעוניין להנות מההזדמנות בנכסים מעוקלים וישנה הזדמנות ! כדאי שתקבל ליווי ע"י איש מקצוע ומנוסה שאתה יכול לבטוח בו . וכאן מגיע מקומן של חברות אשר מתמקדות בקהל ישראלי ונונות מענה כולל לצרכי המשקיע הישראלי בשלט רחוק ,
בבחינת חברה שכזו אתה צריך לראות באמת האם היא נותנת ערך מוסף על פנייה ישירה לסוכן נדלן אמריקאי או חברת ניהול אמריקאית.

בכבוד רב ובהצלחה רבה.
ישראל הריס
קליבלנד אוהיו

 

[yarivgo]

רכישה מרחוק

אם אין לך קשרים עם אנשי שטח מקומיים, אני ממש לא ממליץ לרכוש בשלט רחוק.
ביצוע מחקר שוק על נכס דורש ניסיון והכרות עם השוק המקומי.
אתרים כמו זילו וטרוליה מכילים סטטיסטיקות בלבד ואין להתבסס עליהם בהערכות מחיר וגם לא בנתוני פשיעה.

לסיכום:
זה לא כל כך פשוט וגם סיכון לא קטן לקנות נכס מרחוק
היום טיסה הלוך וחזור לארה"ב עולה 1000$, תוסיף לזה 500$ הוצאות נוספות ותוכל לראות בדיוק מה אתה קונה.

 

[vinney]

אוי ואבוי...

"להסתכל באתר היסטורית רכישות מקרקעין - מישהו יודע מה כתובת האתר? ministry of real estate in usa?"

אין כזה דבר. ארה"ב מורכבת מ50 מדינות נפרדות כמעט לחלוטין בכל הנוגע לרישום עסקאות, עסקים ומקרקעין. יותר מזה, רוב מוחלט של המדינות מחולקות למחוזות (counties) שמבצעים את הרישום לעסקות שבתחומיהם. כך שלכל נכס אתה צריך לאתר את הcounty שהוא נמצא בו, וללכת לאתר המחוז לבדוק היסטוריה. לא בכל מחוז זה אפשרי, למשל בקליפורניה כמעט בלתי אפשרי לבצע תחקיר אונליין - צריך ללכת למשרדי המחוז כי רק שם אפשר לראות את המסמכים בעיניים, הם לא מועלים לאינטרנט.

"נתוני סביבה - אני מאמין משני האתרים למעלה?" - האתרים של טרוליה/זילו/וכד' יתנו לך תמונת מצב מאוד שטחית. אלה אתרי aggregation, הם פשוט מבצעים איסוף מידע אוטומטי מכל מיני מקורות ואז חותכים לפי אזורים/מיקודים ומציגים לך. לרוב המידע הזה לא מעודכן, הרבה פעמים אתה מקבל מידע סטטיסטי ממדגם הרבה יותר גדול ממה שאתה צריך, והרבה פעמים גם חלק מהמידע חסר. זאת גם הסיבה שהערכות המחיר שלהם לא קשורות למציאות בהרבה מקרים (כי הם משתמשים במידע שיש להם למשוואות שלהם, אבל כאמור - זה לא מידע הכי טוב שבעולם).

"מצב פיסי של הנכס - איך לבדוק מרחוק? גוגל street-view?" - גוגל סטריט וויו מתעדכן פעם בכמה חודשים במקרה הטוב. הבית שלי (בן 10) מופיע בסטריט וויו כאתר בניה. בהצלחה עם זה. מצב הפיסי של הנכס בודקים עם מהנדס מטעמך שנשלח פיזית לנכס.

"היקף הבתים הפנויים - איפה לבדוק?" - אצל סוכן הנדל"ן שלך, שמקבל מידע (בתשלום רב) מכל מיני ספקי מידע אזוריים או כלליים (למשל MLS מהיותר ידועים).

"אתרים רשמיים לגבי נתוני פשיעה וחינוך- איפה לבדוק?" - זוכר דיברנו על מדינות ומחוזות? אז לגבי משטרה - כל עיר וכל מחוז יש לה משטרה משלה. יותר מזה - משטרת מחוז לא קשורה למשטרות של הערים במחוז. יש גם משטרה למדינה, ובחלק מהמקרים מדובר במשטרה מרכזית שמטפלת בכל השיטור במדינה (במדינות היותר קטנות במזרח זה יותר נפוץ), או לחלופין משטרה של המדינה מטפלת רק באזורים/מקרים ספציפיים מאוד (למשל בקליפורניה או טקסס). אתה צריך לבדוק את כל המשטרות שמתעסקות באזור שהנכס שלך נמצא בו. יש אתרים שמרכזים מידע משטרתי (למשל https://www.crimereports.com), אבל לא כל המשטרות מדווחות לשם.

כנ"ל עם חינוך. יותר מזה, חינוך מחולק לאזורים, ויכול להיות ששני בתים אחד ליד השני יהיו שייכים לאזורי חינוך שונים. אתה תצטרך לאתר את רשויות החינוך באזור שהבית שלך שייך אליו (ויכולות להיות רשויות שונות לגילים שונים). שים לב שאלה לא רשויות שהן חלק מהעיריה, אלא גורם ממשלתי נפרד לגמרי.

לגבי החברות השונות - תצטרך לעשות מחקר טוב משל עצמך. זה הכסף שלך שאתה נותן לאנשים זרים שאתה רוצה שישקיע במדינה שאין לך שמץ של מושג על מה קורה בה. תחשוב טוב טוב מה אתה עושה.

 

[zach78]

בדיקת מצב פיסי של הנכס

בדיקת מצב פיסי של הנכס יש לבצע ע"י מומחה בתחום הבניה. בנכסים מורכבים יתכן שיהיה צורך במספר אנשים עם תתי התמחויות. למשל מומחה למזגנים אשר יבדוק את מצב המזגן, תעלות האיוורור וכו.
מומחה בריכות יוכל לאמוד את מצב משאבות המים והמסננים. בנאי יוכל לאמוד את מצב השלד. ( השלד נבנה מעץ. רטיבויות עשויות לגרום לריקבות וקריסה של המבנה )

בדיקה "קלה" תיארך מספר שעות. בדיקה מקיפה עשויה לקחת יותר זמן.
אל תחשוב על לחסוך בסעיף זה. בייחוד כשאתה לא שם כדי לבדוק את הנכס.

 

[יריב פז10]

מה זה אינספקשין

הנה הסבר מה זה בדיוק אינספקשין ואיך אפשר לדעת בדיוק מה מצבו הפיזי של הנכס אותו אנו עומדים לרכוש

http://yarivpaz.blogspot.co.il/2013/08/blog-post.html

 

[zach78]

תעודת אחריות

יריב,
בסרטון שלך אמרת שבסיום האינספקשן יקבל הלקוח תעודת אחריות.
זה לא *תמיד* המצב. ייתכן וחלק מהאינספטורים אכן יספקו תעודה כזאת או אחרת.
במקרה שלי, ביצוע האינספקשן הוריד את עלויות הביטוח, אך לא קיבלתי שום תעודת אחריות.
יתרה מזאת, כמי שגר בנכס בחמש השנים האחרונות, אני יכול להעיד שהיו מספר דברים שלא התגלו ע"י האינספרטור.
למשל :
1. משאבת הבריכה אמורה להחזיק כ 5-8 שנים. המשאבה היתה בת 15 בעת הקניה אך האינספקטור לא אמר דבר. זה כמובן לא חשוב עד שצריך להחליף משאבה, מה שיכול להיות סיפור יקר.
2. חלק מהמרזבים האנכיים אינם מאוזנים כראוי ו"אוגרים" מים.
3. המזגן היה ישן מאוד ולא יעיל אנרגטית. ( חשבון חשמל של 650$ במקום 200$ עם מזגן מודרני )

חלק מהדברים הנ"ל אינם קריטיים עבור השוכר, אך עבור המשכיר שרוצה "מינימום בעיות" זה עשוי להיות אקוטי.

 

[יריב פז10]

תעודת אחריות

שציינתי תעודת אחריות הכוונה לא הייתה שהאינספקטור יתקן את התקלה כשתצוץ.
אם נניח הייתה תקלה משמעותית שהאינספקטור לא ציין אותה כמו גג או משהו יקר אחר, תוכל לתבוע את האינספקטור.
הרי אם אין לאינספקטור אחריות ו/או לא ציין תקלות קיימות אז מה הטעם באינספקטור שכזה?
הרעיון זה לדעת את מצב הבית בדיוק.

 

[zach78]

דיסקלימר

בדוח המפורט שקיבלתי מהאינספקטור היה מצויין בפירוש שהוא לא יישא באחריות לכל בעיה שתתגלה בעתיד ולא כלולה בדוח.ייתכן ואכן נפלתי על אינספקטור לא מוצלח, אבל אני בהחלט יכול להבין את נקודת המוצא שלו. חברת הביטוח נושאת באחריות למימון תקלות עתידיות.לגבי מה הטעם : גם אם האינספקטור לא מספק שום ״אחריות״ לאיכות הנכס, הוא יוכל לסייע למצוא בעיות עכשוויות אשר יסיעו להערכת השווי הראלי של הנכס. ( לדוגמה : אם המסגרת של הדלת מראה סימני ריקבון, הרי שווי הנכס צריך לכלול את התיקון הנ״ל )יש לא מעט נכסים שמוגדרים כ lemon או money pit, דהיינו , לא משנה כמה כסף תשקיע, לעולם לא תקבל תשואה הולמת. ביצוע אינספקשן יכול לסייע לך להמנע מנכסים כאלה.

 

[vinney]

אם האינספקטור פישל - תוכל לתבוע אותו גם בלי שיתן לך תעודה

אתה לא צריך אישור שלו לתבוע אותו על רשלנות.
&nbsp
בעקרון, אם האינספקטור שלך הוא מוסמך (בד"כ מהנדס בניין מוסמך על ידי המדינה בה הנכס נמצא, או בעל רשיון אחר שמאפשר לו לבצע בדיקות תקינות למבנים) - יש לו גם ביטוח בדיוק לצורך תביעות רשלנות וטעויות. אם אין לו - זאת בעיה שלו, לא שלך, אתה עדיין יכול לתבוע אותו. פשוט הפיצוי שתקבל יהיה מכיסו הפרטי (מה שלרוב יגרום לבעל מקצוע לפשוט רגל באופן מיידי).