חוף התכלת

חוף התכלת

הי
רציתי לדעת מה אתם יודעים על חוף התכלת?

חוף התכלת - הר/2200 א

מתחם חוף התכלת נמצא בין המרינה של הרצליה מצפון, כביש החוף ממזרח, מלון מנדרין מדרום, והים ממערב
המתחם מחולק ל6 גושים: גוש 6606, גוש 6607, גוש 6608, גוש 6590, גוש 6591, גוש 6605

קצת תשובות על שאלות נפוצות: ֿ
האם ניתן לרכוש דירות כרגע או רק קרקעות?
כרגע קונים קרקע בגודל שיהווה בסבירות גבוהה זכות לדירה בהסכמי שיתוף.
מה ההבדל בין פרויקט חוף התכלת לפרויקטים דומים?
פרויקט חוף התכלת נמצא בתחילת דרכו, בוועדה הממקומית הרצליה טרם הפקדה בוועדה המחוזית, דבר המעניק לנו את האופציה לרכוש קרקעות באזור אטרקטיבי במחיר מצויין רגע לפני שהמחירים עולים.
שאלה האם יהיו בתי ספר ושטחים ציבוריים בפרויקט ?
עיריית הרצליה שוקדת על המתווה המדויק של כמות בתי הספר והשטחים הציבוריים לרבות שטחי מסחר ותעסוקה והיא תפרסם את הנתונים בקרוב ניתן להתעדכן באתר שלנו לגבי כל פרסום חדש.

מה הגודל של השטח הקרקע הנמכר היום וע׳׳פ מה זה נקבע ?
גודל הקרקעות שנמכרות היום הוא 143 מ"ר מה שמשקף צפיפות של 7 יח״ד לדונם.

*ניתן להכנס לאתר ההסבר שלנו על התכנית , או להגיע לפגישה אצלנו, נענה על כל שאלה ונציג הכל בצורה ברורה.
אתר: חוף התכלת הרצליה
כתובת: טשרניחובסקי 11, תל אביב
טל׳: 03-9444469

שאלות

1. תוך כמה זמן לדעתך יהיה ניתן להתחיל לבנות שם בפועל?
2. האם יתכן שהקרקע המדוברת תהיה בכלל למסחר או מלונאות?
3. מה זה מחיר אטרקטיבי?
&nbsp

תכנית הר/2200/א [חוף התכלת] - התייחסות.

הח.מ. מייצג זכויות בעלות פרטית על כ-37 דונם בגוש 6590 ו- 5 דונם בגוש 6608 [בתחום תכנית הר/2200/א'] מכיר ועוקב מקרוב אחרי קידום התכנית.

תכנית "חוף התכלת" [באיזור הדרום מערבי של הרצליה]תהפוך בעתיד [10 עד 20 שנה לערך] את איזור חוף הים ממערב ועד כביש החוף [כביש 4] ממזרח למתחם עירוני משולב ברק"ל,שטחים ציבורים,איזורי מסחר,משרדים, וכמובן בניה רוויה למגורים ו...צמודי קרקע.
תקן שמאי 22 מסדיר את חובת המשווק לצרף דו"ח שמאי לגבי התכנון העתידי ויש לדרוש זאת לפני חתימה על הסכם רכישה כזה או אחר.

להלן מה שנכתב כאן בנדון בנוב' 2013 והוא רלוונטי גם בימים אלה :
[URL]http://www.tapuz.co.il/Forums2008/ViewMsg.aspx?ForumId=579&MessageId=172615962#172614712[/URL]

תכנית הר/ 2200/א'.
שטח בן כ–2,100 דונם - שגבולותיו הם מצפון המרינה של הרצליה ‏(שדרות אבא אבן עד קניון ארנה‏), ממזרח כביש 2 ‏(כביש החוף‏), מדרום גבול תל אביב ‏
(רחוב יוניצמן עד מלון מנדרין‏) ובמערב -הים , תקודם בנייתן של כ–9,000 יחידות דיור. בנוסף יוקמו שטחי תעסוקה ומסחר בהיקף של כ–280 אלף מ"ר וחמישה
מתחמי מלונאות בהיקף של כ–25 אלף מ"ר.
עוד כוללת התוכנית קביעה שלפיה כ–30% מהדירות יהיו עד 75 מ"ר.

לדברי המתכנן, האדריכל דני קייזר, יש מגרשים שבהם אחוזי הבנייה נמוכים יותר ויש מגרשים שבהם אחוזי הבנייה גבוהים משמעותית.
שתיים מהחלקות שיופקעו לצורכי הציבור יכללו פרויקטים לדיור בר השגה. "חילקנו את כלל השטח לעשרה מתחמי תכנון מרכזיים, כמעט כולם בעירוב שימושים", אומר קייזר. "יש מגרשים שמשלבים מגורים עם תעסוקה, ויש כאלה המשלבים מלון עם קומת מסחר".

שמאי המקרקעין גיל וינלס, מעריך כי שוויה של יחידת קרקע של דירה מוכנה לאכלוס ב"חוף התכלת" - לו היתה קיימת - דומה כיום לשווי בתחומה של תוכנית 3700 שמקדמת עיריית תל אביב מדרום, שם מדובר בכ–1.35 מיליון שקל.
למרכיב התקדמות ואישור תוכנית המתאר המחוזית, ולאחריה אישור כל מרכיבי התכנית המקומית וטבלאות האיזון/איחוד וחלוקה [דה פרצלציה] יש משמעות ישירה לעליית שווי הקרקע בתכנית, וככל שהתכנון יקודם כך יעלה מחיר המגרשים היעודיים שיווצרו מהחלוקה החדשה.

קביעת זכויות הבנייה
על פי התוכנית חלה הפקעה של 64% מהשטח לצורכי ציבור. מכאן, שמתוך 100 מ"ר ייוותר הרוכש בפועל עם 36 מ"ר בלבד.
על חלק זה צפויים לחול זכויות בנייה בממוצע של 250% שטח עיקרי בנוי, כלומר, זכויות הבנייה הממוצעות בשטח של 36 מ"ר יהיו כ–90 מ"ר, שבהחלט יכולים להוות שטח לדירת שלושה חדרים מרווחת.

תהליכי קידום התכנון :
החלטות המועצה הציבורית,מהנדס העיר- שנת 2011 - http://www.herzliya.muni.il/_Uploads/dbsAttachedFiles/2200-1-protocol-1_23.2.10.pdf

פרוטוקול החלטות מישיבה מספר 806 שהתקיימה ביום 27.1.2014 במשרדי הוועדה המחוזית ת"א ,
הוחלט:
1. תכנית חוף התכלת משתרעת על פני כ - 2000 דונם הממוקמים בין כביש מס' 2 במזרח וחוף הים במערב, מדרום לרחוב אבא אבן ומצפון לעיר תל אביב יפו . התכנית מציעה תכנון רובע עירוני הכולל כ - 8700 יח"ד, מסחר, תעסוקה, משרדים ומלונאות , שטחים ציבוריים פתוחים, מבני ציבור ופארק חופי.
2. הועדה רואה חשיבות רבה בהכנת תסקיר למתחם זה המצוי בקרבה לסביבה החופית, לאזור תעסוקה ולדרך ארצית. הועדה מאשרת את ההנחיות להכנת
תסקיר כפי שהומלצו על ידי המשרד להגנת הסביבה וכן את התיקונים כפי שצוינו בוועדה על ידי נציגת המשרד להגנת הסביבה .
3. ההנחיות לתסקיר כוללות בין היתר בחינת רצועת חוף הים והגנה על המצוקים מהכיוון הימי וזאת בנוסף לבחינת נושא זה במסגרת התסקיר המצוי כעת
בהכנה לתכנית חוף הים כולו (הר/ 2202) על פי הנחיות דומות וזאת במטרה להשיג תכנון מיטבי של הסביבה החופית.
.4 למנות ועדה מקצועית שחבריה הם :
מתכננת המחוז - יו"ר
נציג משרד התחבורה
נציג משרד הגנת הסביבה
נציג החברה להגנת הטבע
נציג משרד הביטחון
נציג משרד המשפטים
נציג משרד התיירות.

אחלה אינפורמציה

מכאן ניתן לחשב ששווי "יחידת קרקע לדירה" (לו הייתה קיימת) הייתה שווה כיום בין 250,000 ל350,000 ש"ח + מע"מ ולא במחירים ההזויים שמנסים לשווק את הקרקעות הנ"ל.
(היוון שווי עתידי בריבית של8% ל10 עד 15 שנה בניכוי היטל השבחה).
&nbsp
&nbsp
&nbsp

תזמין אותי לקפה ועודה אם בעוד 15 שנה לא תהיה בניה?

במילים אחרות , אין הבטחה שיהיה זמין עוד 15שנה
למעשה הסיכוי לכך , בינתיים , הוא קלוש
&nbsp
כדי שזה אכן יקרה צריך שבולדוזרים ינסו לקדם את התבע

אתה כנראה צודק

כשאמרתי בין 10 ל15 שנים זו הייתה תחזית אופטימית למדי.
אגב אבי קנה בדיוק קרקע כזו לפני 20 שנה ברעננה, הקרקע הופשרה ויש כבר הסכם שיתוף, צפי להשלמת הבניין הוא כ4 שנים.
חבל רק הוא מת בנתיים...
&nbsp

ברעננה היו תוכניות במצב מתקדם כזה או אחר

כנראה קנה שם , מין הסתם כאשר קנה ציפו שתוך שנים ספורות יופשר
&nbsp
אביך מין הסתם רצה להשאיר ירושה ראויה והצליח בכך
&nbsp
כאשר יש חוסר ודאות , שעור ההיוון צריך להיות גדול יותר וגם הזמן המשוער צריך להיות גדול יותר מהתיקווה עצמה - זה בגלל שהאפשרות שידחה לשנים רבות אחרי התיקווה עצמה היא לא בלתי סבירה

עוד הפעם, אמרתי שכנראה אתה צודק

אבי קנה בתקווה שיוכל לבנות שם את בית חלומותיו, הוא לא חשב שיקח 25 שנה, בסוף התייאש ושכח מהקרקע בכלל.
אני לא ירשתי אותו אגב.
כמה הקרקע שווה קשה באמת לחשב בגלל מרכיב האי-ודאות הגבוה, בכל מקרה המחירים שאני נתתי הם מחירים מקסימום. להזכירך מבקשים שם על קרקעות 700,000 ש"ח+

המטרה לא להיות צודק, כי אם לעמוד על ההבדלים

תכלס, ביום שבעירית הרצליה ירצו להריץ את המקום הוא ירוץ מהר [יחסית כמובן]
&nbsp
מחירים של סוחרים אינם מחירי אמת , הגם שיש פתים המתפתים
&nbsp
מיותר לומר שאין הצדקה למחיר כזה שהרי אם יופשר היום זה יהיה בערך שווי הקרקע [יש להוסיף השבחה ופיתוח גבוה במיוחד]

תהליכי קידום תכנית הר/2200א' לקראת הפקדתם.

תכנית הר/2200 א' [חוף התכלת] מתנהלת אכן בעצלתיים,אבל...בואו נבחין באיזה שלב מצוייה התכנית :

מגבלת הגובה שנקבעה במסגרת משפך התעופה לשדה דוב הוסר עקב פינויו המתוכנן של השדה.
שלבים א' עד ד' הסתיימו , [סקירת מצב, ועדות היגוי,מועצה ציבורית, החלטת ראש העיר החדש של הרצליה לקדם את התכנית הר/2200 א']
שלב ה' - הצגת תכנית שלד ובחירת חלופה נבחרת.
שלב ו' - הכנת תכנית מתאר סטטוטורית בסמכות מחוזית, שתהווה בסיס להכנת תכנית מפורטת, [בטיפול ועדה מקומית, ועדה מחוזית,ולקחש"פ, ולחו"פ,אישור סופי]
חלופות לפרוגרמה :
חלופה א' - אזור עירוני מוטה מגורים ושימושים אחרים העונה על ההגדרה מרקם עירוני לפי תמ"א 35.
חלופה ב' - אזור עירוני מוטה תעסוקה ושימושים אחרים העונה על ההגדרה מרקם עירוני לפי תמ"א 35.
חלופה ג' - אזור עירוני מוטה תיירות נופש נופש, ושימושים אחרים.
הגדרות והנחות בסיס.
• מסחר: שטח מסחרי לנפש יגדל ככל שמספר התושבים גדול יותר.כאשר התושבים מהווים כוח קניה גדול ייווצרו יתרונות לגודל ומשיכה משל קונים מאזורים אחרים.
– צפיפות של 10 יחידות דיור לדונם נטו - שטח מסחרי 3 מ"ר לתושב.
– צפיפות גדולה מ- 10 יחידות דיור לדונם נטו - 5 מ"ר מסחרי לתושב.
• בתי מלון: – שטח ברוטו בנוי לחדר 100מ"ר.
– ערך הקרקע כמלון נמוך מקרקע לבניה למגורים.
רקע תיכנוני מקדים כתנאי מוקדם לקידום התכנית [לוח זמנים לביצוע תשתיות דרכים]
1. תת"ל 15 (כביש 531 ) – סיום ביצוע 2015
2. מערכת - BRT - תחילץ תפעול 2015
3. מחלף הרב מכר – תחילת ביצוע 2014

חלופה נבחרת –– "רוח ים"
החלופה שנבחרה משקפת תפיסה של בניה שגובהה יקבע ע"י ריחוקה מהים, [ 7 קומות בחזית מול הים עד 20 קומות בצמידות לכביש 2]
שטח התכנון - 2,260 דונם
פארק חוף וחוף הים - 600 דונם.
חוף הים - 150 דונם.
מוסדות חינוך - 180 דונם.
שרותים ציבוריים אחרים - 200 ד'
דרכים ושצ"פ שכונתי 370 דונם.
מגורים, תעסוקה, מלונאות - 760 דונם.
מתוך 380 דונם למבני ושרותי ציבור כ--30 דונם בשני מגרשים ישלבו דב"י. [דיור בהישג יד]

להערכתי מדובר כעת על תהליך שימשך כ-10 שנים עד למצב בו יוכלו בעלי הקרקע שלאחר איחוד וחלוקה ללא אישור הבעלים, להכנס לתכנית נקודתית מפורטת, כלומר ...אני מעריך בזהירות שתוך 12 עד 15 שנים כבר יצוצו בנייני מגורים .