בניית בית דו משפחתי

בניית בית דו משפחתי

אהלן
מראש מתנצל שאני לא מתקדם כמו חלק ניכר מן הכותבים ,
בימים אלה אני מתלבט לעניין רכישת בית באיזור רמת גן ( 250 מטר גודל המקום ) שעליו בית ישן שאותו צריך להרוס ( לשמור שלד בלבד )
ככל הנראה יש זכויות בנייה של כ330 מטר ( במספר קומות )
מכיוון שאין לי מושג לעניין העלות הכוללת ( ראיתי כאן היטלי השבחה מיסים , עלות בנייה ועוד ועוד ועוד ) אני עוד לא בשלב הזה .. אשמח לקבל הערכה גסה כמה בניית 330 מטר אמורה להעלות לי כולל הכל (למעט עלות הנכס ..)
הבנתי ממה שכתבתם בפורום שיש הבדלי גימור שבעלות למטר ואני לוקח בחשבון שזה משתנה לפי הרצונות שלי -
אשמח לתשובות ולמי שיש הארות בשבילי על מנת שאוכל לתכנן האם כדאי לי לבצע את הרכישה כלל
תודה ולילה טוב

מינימום 1.4 מיליון - הערכה גסה

לדעתי - הערכה גסה ונמוכה

לא רואה איך יוצאים מזה פחות מ2 מיליון....

הוא רשם שהוא שומר את השלד...

בגלל זה רשמתי 1.4 מינימום. 1.4 זה אם השלד במצב טוב כמובן.

הערכת עלות לבית פרטי

יש פרמטרים שלא קבלו התיחסות אצלך -

עו"ד עבור עריכת הסכם - לדעתי באזור 7,000 - 10,000 ש"ח
מתכננים (מודד,אדריכל, מהנדס, יועצים נוספים) - 50,000 ש"ח +
הדפסות ואגרות משניות - 2,000 ש"ח +.
אגרות בניה - לפי 250 - 350 ש"ח למ"ר סכום משוער.
היטלי השבחה - צריך לבדוק אם חל מול הועדה והרשויות.

בעלות על הקרקע - מנהל או טאבו? טאבו יצאת בזול ללא תשלום מיוחד.
קרקע של מנהל צריך לבדוק מעל איזה שטח מינימום (הרבה פחות מ-300 מ"ר) מתחילים לשלם, לפי ההכרות שלי בסביבות 1000 ש"ח למ"ר.

עלות בניה - סדר גודל משוער של 4,000 - 5,000 ש"ח למ"ר לפי סטנדרט סביר+ תלוי ברצונות הלקוח.

המלצה שלי במקרים כאלו בהם הולכים לקנות נכס והדברים לא ברורים מראש -
לערוך דוח סקירה והתכנות מסודר של המקום על ידי איש מקצוע כדי לוודא שאכן ניתן לבצע את מה שרוצים.

בהצלחה!

ברצינות? זה אפשרי לבנות ב 4000-5000 ש״ח למטר?

קראתי שמדברים על סטנדרט בינוני העלויות הן 6000 ועשויות להגיע ל 7000. לנו יש תקציב לבניה של 1.5 מיליון ועוד 150-200 אלף לעלויות נלוות (מיסים, אגרות, היינו רוצים להאמין שכל המתכננים למיניהם יכנסו לתקציב של 1.5 מיליון). אנחנו כל 3 ימים משנים את דעתינו בנוגע להוספת מרתף כך שסך הבניה שלנו תהיה בסביבות 270 מ״ר (מרתף 70-80 מ״ר).. בארבעת הימים האחרונים החלטנו שלא נעשה מרתף כי אחרי כמה כתבות ושיטוטים בפורום חשבנו שהתקציב שלנו גבולי ביותר במקרה הטוב, ובמקרה הגרוע נחרוג בכמה מאות אלפי שקלים.
עשינו זאת לא בלב שלם, כי אם נוותר על מרתף מבחינתינו נוותר על יחידת דיור מניבה, שבעתיד עשויה להפוך לקליניקה עבורי, דבר שלא אוכל להתחרט עליו בעתיד. ללא מרתף נוכל לעשות סטנדרט טיפה גבוה יותר, ואולי לא להיחנק כלכלית (למרות שעם יחידת דיור אנחנו אפילו עשויים לשלם פחות כל חודש מאשר ללא יחידה...) .
בקיצור אנחנו אוכלים לעצמינו את הראש עם התלבטויות........

העליתי את הדילמה הזו כבר בעבר ונפתח פה דיון מעניין על יתרונותיו וחסרונותיו של המרתף, שבאמת טלטל אותי כל פעם אחרי כל תשובה. אני יודעת שמבחינת איכות חיים, חבל להשקיע במרתף למטרת מגורים בלבד, אבל מבחינתי זה לשימוש של השקעה כלכלית והכי חשוב אופציה לקליניקה מהבית (אינני מעוניינת בקליניקה על חשבון חלק מרכזי של הבית). הדילמה שלנו היא כלכלית לחלוטין. אנחנו מפחדים שבסופו של דבר הבניה שלנו תעלה 2 מיליון ולא תהיה דרך חזרה.

אז - עם תקציב בניה של 1.5 מיליון זה באמת אפשרי לבנות 270 מ״ר כולל מרתף 80 מ״ר? הבניה היא ברחובות.

העליתי את הדילמה הזו כבר בעבר ונפתח פה דיון מעניין על יתרונותיו וחסרונותיו של המרתף, שבאמת טלטל אותי כל פעם אחרי כל תשובה. אני יודעת שמבחינת איכות חיים, חבל להשקיע במרתף למטרת מגורים בלבד, אבל מבחינתי זה לשימוש של השקעה כלכלית והכי חשוב אופציה לקליניקה מהבית (אינני מעוניינת בקליניקה על חשבון חלק מרכזי של הבית). הדילמה שלנו היא כלכלית לחלוטין, אם התקציב מאפשר נעשה זאת, ואם לא אז לא. אנחנו מפחדים שבסופו של דבר הבניה שלנו תעלה 2 מיליון ולא תהיה דרך חזרה.

תודה רבה לעונים, ומצטערת לשעמם שוב את אלה שהשתתפו איתי בדיון הזה בעבר. אנחנו פשוט באמת באמת מבולבלים. לפני שבועיים אמרנו לאדריכל שלנו שאנחנו הולכים על בית עם מרתף, ומחר יש לנו פגישה בה הוא אמור להראות לנו סקיצות ראשוניות לכך. וכבר היינו בטוחים שמחר אנחנו הולכים להגיד לו ששינינו את דעתינו באופן סופי ונעשה בית ללא מרתף... איננו יודעים מה להחליט.

תודה רבה לכולם.

אופס. סליחה על הפסקה הכפולה, וגם

ניסוח קצת שונה לשאלתי - האם תוספת 80-70 מ״ר מרתף ( כולל חצרות אנגליות, משאבות, השקעה בסטנדרט של יחידת דיור נחמדה, מטבח שירותים אמבטיה, ולא סתם חלל גדול) יכולה להיות סביב ה 300-350 אלף ש״ח או יותר לכיוון 450 אלף ומעלה.
תודה!!

כלל אצבע עבור עלות מ"ר בניה

זה 4,000 - 5,000 ש"ח. אני יודע שהלקוחות שלי עושים הערכה לפי המספרים האלו.
אבל צריך לזכור שזה רק כלל אצבע.

בסופו של יום זה יהיה לא אחראי לקבוע כאן עובדות.
אין מנוס מלקחת תוכניות או תכנון עקרוני או סקיצה ולגשת לקבלנים קונקרטיים והתחיל לקבל הצעות או הערכות מחיר מבעלי מקצוע.
תתפלאי לגלות שכאשר אנשי מקצוע רוצים עבודה עד כמה הפערים יכולים להפתיע.

בנוגע למרתף, אין ספק שזה חלק יקר לביצוע במיוחד כאשר צריך לגשר על בעיות ניקוז.
הצעה שלי - "כשתגיעו לנחלה" תתחילו בתכנון של קומת מגורים אחת טובה ורצינית בהתאם למגבלות המגרש והכיס.
לאחר שהייתי מתמחר את זה הייתי בודק כמה נשאר לי עודף ומתחיל לחשוב על אקסטרות כמו מרתף במקרה הזה.

תודה על התשובה!

האם זה אפשרי שאדריכל יתכנן בית עד לרמת המיקרו, כולל תוכניות של מהנדס מפתחים, מהנדס חשמל, אינסטלציה וכו׳, לקבל הצעות מחיר מכל אנשי המקצוע האלה, ואז להחליט שאנחנו רוצים לשנות הכל הכל, לעשות תוכנית שונה לחלוטין ושוב לבקש הצעת מחיר מפורטת? וכל זאת לפני הגשת התוכניות לעיריה? זה באמת אפשרי?

בעיקרון הכל אפשרי

אבל תהייה לזה עלות.
כלומר אם היית מבקשת ממני לתכנן בית עד רמת ביצוע - הייתי מצפה לקבל תשלום בהתאם.
רוצה בית חדש? אחר? אז כל התכנון מחדש - וגם התשלום...

לפי כלל האצבע אפשר בכל זאת לדעת היכן עומדים. ולתכנן בית שאוהבים ואחר כך לתכנן בית אחר זה קשה ריגשית. מניסיון.

מסכימה לחלוטין

קשה לי להאמין שאשקיע את נשמתי בתכנית, ואז יהיו לי כוחות נפשיים לעשות סקר מחירים מדוקדק רק בכדי לשנות אותה. וגם המון זמן יתבזבז ועבורי, גם זמן = כסף (4000 ש״ח שכירות תוספת למשכנתא שאתחיל לשלם).....

התכוונתי שאני מסכימה לחלוטין לגבי אופן התשלום

לתוכנית שכזו לאדריכל, ובנוסף גם על החסרונות הנוספים באופן עבודה שכזה...

מניסיוני כלל האצבע גבוה יותר

יותר לכוון 5,500 - 6,000ש"ח
כשאני לוקחת בחשבון שמצד אחד חוסכים ועושים סקר שווקים ומצד שני יש נקודות שמתפנקים ומשקיעים קצת יותר בעיצוב.

4000-5000? ממש לא

400 בטח שלא ,5000 זה סטנדרנט נמוך, עם אצבע על הדופק, ולא לחרוג בכלום.
חבל לחיות באשליות ותוך כדי בניה הכל מתנפץ ואתם מוציאים את עצמכם עם חור של כמה מאות אלפי שקלים.

תחשבו לפי 6000 ש"ח למטר, בניה בלבד. מהיום הראשון שהטרקטור עולה על הקרקע עד לפריקת הארגזים ממשאית ההובלה.
וזה לא כולל תכנון, יועצים, אגרות וכו.

גם כאן, תצטרכו להיות עם אצבע על הדופק ולדעת בכל סעיף כמה אתם יכולים להוציא.

תנסו לחסוך בגודל הבית, זה יחתוך לכם לא מעט בהוצאות.
ולגבי הקליניקה - אכן דילמה קשה....


בהצלחה!

תודה על המידע

המידע הזה שכנע אותנו שוב לוותר על המרתף. גם אם זה התרחיש הגרוע, לא היינו רוצים להיות תקועים עם חוסר של 300 אלף ש״ח כדי להשלים את הבניה, וכל זה עם המון ויתורים ופשרות....
תודה!!

במקום להתלבט

את יכולה לחשוב על האפשרות של הכנה למרתף ללא גמר
נדרש שלד ואיטום חיצוני איכותי בלבד
כמובן שבמידה ותכננתם דלת חיצונית ומדרגות יש לבצעם.

בהמשך כשישתחרר לכם כסף בצעו את הגמר כך שתחסכו בהערכה עדינה 300-400000 ש"ח
בהצלחה
במידה ותרצו תוכלו לפנות ישירות למייל
בברכה
אייל אור
0548043138

המממ....

אם רק הגמר של המרתף הוא 300-400 אלף זה אומר שהעלות הכוללת היא עוד 250 אלף ומעלה, וזה מעבר ליכולותינו. מה גם שאם נעשה מרתף הממ״ד יהיה שם, ועבור טופס 4, יהיה צורך להשמיש אותו מבחינת גישה חשמל וכו׳. טוב, נו.
תודה על התגובה! טלי.

היכן משלמים 1,000 ש"ח למנהל?

רוב התשלומים שעשו לקוחותי לאחרונה היו בין 3,000 ל4,500 ש"ח.... (ולא מדובר באיזורים המוגדים כיוקרתיים...)

אגרות תשלום למנהל (מ.מ.י)

אני יכול לספר על מקרה קונקרטי כאשר בדקתי בעצמי במנהל עבור יזמות פרטית שלי ושל שותף.
בבניה פרטית חדשה ללא קשר למיקום הגאוגרפי יש שטח מקסימלי (למיטב זכרוני של עד 240 מ"ר כי בדקנו עבור בניה של 400 מ"ר)
יש אגרה שהיא זניחה עד חסרת משמעות.
מאותה מדרגה יש קפיצה ענקית בתעריף התשלום עבור כל מ"ר בניה.
אומנם התשלום למ"ר אינו קבוע, אבל לי אישית בשנת 2010 אמרו שזה 1000 ש"ח למ"ר בניה ברגע שעוברים את הסף.

לא יודעת מה אמרו או הבטיחו

המידע שמסרת בנושא זה הוא שגוי ועלו להפיל אם מישהו יסמוך עליו.
התשלום עליו אני מדברת לא קשור לשום מעבר של סף.
פשוט המחיר ל מ"ר איננו 1,000 ש"ח באופן גורף, אלא תלוי (במוצהר) בדוח שמאי והתוצאות המספריות שכתבתי הן מניסיוני האישי (מיקומים: מ.א. עמק חפר. מ.א. גזר)