רכישת דירה מקבלן- "הנחת מזומן"

עשה לעצמך טובה

אם תמשיך להאכיל אותו , זה לא יגרום לו להפסיק.

רכישת דירה מקבלן- "הנחת מזומן"

שלום, לאחר חיפושים רבים בשוק הדירות , מצאנו דירה שמאוד אהבנו , דירה חדשה מקבלן. הבניין כבר עומד לגמרי , מרוצף וכבר מתחילים לבנות מטבחים בקומות התחתונות. ישבנו עם אשת המכירות של החברה (לא יודעת אם מותר לרשום כאן שמות, אך זוהי החברה הכי גדולה בארץ) היה נתנה לנו הצעה של 6% הנחה מהתשלום המקורי אם נשלם על בסיס מזומן . קרי: 10% - חתימת חוזה 20%- שבועיים מחתימת חוזה 70%- חודשיים לאחר חתימת החוזה. כמובן ערבות בנקאית מהשקל הראשון. שאלתי היא, האם זה מקובל? והאם עלינו לחשוש בתהליך שכזה? תודה מראש לכל העונים

מתי מפתח מקבלים?

מדובר על

חתימה בימים הקרובים. קבלת מפתח עפ"י החוזה בדצמבר 2012 למרות שהם חוזים צפי להשלמת הדירה כבר באוגוסט.

20% לפחות למועד קבלת מפתח-כך נהוג

אל תסכימו

דבר ראשון כמו שאמרו מעלי, חובה לשמור חלק מהסכום (10-20%) לתאריך קבלת המפתח. אם שילמת לקבלן מראש את הכל איזה אינטרס יש לו למסור לך בזמן ולדאוג שהכל יהיה לשביעות רצונך וכו', מבחינתו אתה יכול ללכת לעזעזל, הרי כבר שילמת לו כבר הכל. מעבר לזה, לדעתי זה מראה על קבלן לחוץ, והשאלה אם אתם רוצים לשים כל כך הרבה כסף אצל קבלן לחוץ? דבר אחרון זה יכולת התשלום שלכם, אם יש לכם את הכסף במזומן אז זה פחות בעייה אבל אם אתם צריכים לקחת את כל המשכתנא עכשיו וגם לגור איפשהוא בנתיים יכולה להיווצר לכם בעייה תזרימית שגם היא שווה כסף. בכל מקרה לא הייתי חותמת על שום חוזה שבו כל הכסף ניתן לפני הכניסה לדירה.

הנחת מזומן

הנחת המזומן הראויה והמקובלת בשוק היא: 10% ולא 6%. לא לוותר. לעניין תנאי התשלום, אם הבניין כבר עומד כפי שתיארתם, הייתי מנסה להשאיר 50% מהתשלום בעת מסירת הדירה. כך אנו דואגים כי לקבלן יהיה תמריץ לספק הדירה בזמן! בכל מקרה, יש לדאוג שבעל מקצוע יבדוק את הפרויקט בעבורכם. בהצלחה!

איפה ראית קבלן שנותן 10% על מזומן ?

המשמעות של "הנחת מזומן".

בהנחת מזומן הכסף נכנס ישירות לחברה היזמית ו"עוקף" בדר"כ את הבנק המלווה. ואז אין פיקוח לאן הולך הכסף. ו...אתה מוצא את עצמיך במצב דומה לאותו קהל שקבל הנחת מזומן בחודשיה האחרונים של חברת "חפציבה". [ואת הפצעים ה"מדממים" סוחבים הקונים דאז עד היום] ויתור על בטוחות המחוייבות מהתקנות אסורות בחוק וצריך לבדוק היטב את איתנותה הפיננסית של החברה ולשאול מדוע היא רוצה מזומן וע"י כך לעקוף את הבנק המלווה. לתזכורת ! תקנות המכר )דירות()הבטחת השקעות של רוכשי דירות()דיווח לממונה(, התשס"ט – 2008 - http://www.moch.gov.il/SiteCollectionDocuments/laws_and_regulations/law_21.pdf המדריך לרוכש דירה חדשה - http://www.moch.gov.il/beniyya_hadasha/hagana_al_rochshey_dirot/Pages/hamadrich_lerochesh_dira.aspx הבטחות ההשקעה ותשלומים [הבטחת ההשקעה] עמדו על כך שכל הכספים שאתם משלמים על חשבון הדירה הנבנית, או העתידה להיבנות, יובטחו בהתאם להוראות חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974. כמו כן חשוב לקרוא את תקנות המכר (דירות) הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (סייג לתשלומים על חשבון מחיר הדירה), התשל"ה-1975. כדאי גם להתעדכן בתקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (הוכחה בדבר השלמת בנייתה של דירה), התשל"ז-1976. בהתאם לחוק המכר נאסר על המוכר לקבל יותר מ-7% ממחיר הדירה אלא אם כן הבטיח את השקעתכם באחת מן הדרכים הבאות: מסר לכם ערבות בנקאית להבטחת כל הכספים ששילמתם, בכל מקרה שבו לא יוכל הקבלן, להעביר לכם בעלות או זכות אחרת בדירה כמוסכם בהסכם המכר – מחמת עיקול שהוטל על הדירה או על הקרקע שעליה היא נבנית, או מחמת צו קבלת נכסים, צו פירוק או מינוי כונס נכסים – שניתנו נגד המוכר או בעלי הקרקע, או מחמת נסיבות שבהן נוצרה מניעה מוחלטת למסור את הַחֲזָקָה בדירה. ביטח את עצמו בחברת ביטוח מוכרת לטובת רוכשי הדירות להבטחת החזרת כל הכספים ששולמו על חשבון הדירה, כאמור בסעיף 1 לעיל. ודאו כי דמי הביטוח שולמו מראש. שעבד את הדירה, או חלק יחסי מהקרקע אשר עליה היא נבנית, במשכנתא ראשונה לטובתך, להבטחת החזרת כל הכספים כאמור בסעיף 1 לעיל. רשם הערת אזהרה במשרד רישום המקרקעין לגבי הדירה, או לגבי חלק יחסי מהקרקע שעליה היא נבנית, ובלבד שלא נרשמו לגביהם שעבוד, עיקול או זכות של צד שלישי שיש להם עדיפות. שימו לב כי הערת אזהרה נכנסת לתוקף מיד וכי אינה תלויה בתנאים נוספים כגון התקדמות הבנייה, בניית המחיצות וכדומה. העביר על שמכם את הבעלות או זכות אחרת בדירה או בחלק יחסי מהקרקע שעליה היא נבנית, כמוסכם בחוזה המכר – כשהם נקיים מכל שעבוד או עיקול של צד שלישי. הבהרה: על סעיפים 3, 4 ו-5 יחולו תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1975 (סייג לתשלומים על חשבון מחיר הדירה), ולפיו שיעורי התשלומים יימסרו לפי שלבי הבנייה שבוצעו כמפורט בהמשך. כדאי להתייעץ עם עורך דין מטעמכם בדבר הדרך המומלצת בעבורכם להבטחת ההשקעה, וכן כדי שיוודא כי הבטוחה שניתנה עומדת בדרישות החוק. במקרה שבו הבטוחה הניתנת היא ערבות בנקאית, יש לבדוק היטב לפני החתימה על החוזה, את נוסח הערבות הבנקאית, באופן שהערבות אכן תהיה חד-משמעית, ותבטיח היטב את זכויות רוכש הדירה ושמירת ערך כספו. הבטחת שמירת ערך ההשקעה הכספית חוק המכר מחייב להצמיד את הערבות הבנקאית או את פוליסת הביטוח שניתנה, בהתאם לשיטת ההצמדה שנקבעה בחוזה לגבי תשלום המחיר בגין הדירה. אם לא נקבעה שיטת הצמדה בחוזה, מחויב המוכר להצמיד את הערבות או הפוליסה למדד תשומות הבנייה {קישור}. תשלום לפי התקדמות הבנייה לפי תקנה 1 בתקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (סייג לתשלומים על חשבון מחיר הדירה) תשל"ה-1975, אם הביטחונות שניתנו לכם אינם בצורת ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח, הרי למרות מועדי התשלומים שנקבעו בהסכם הקנייה, יהיו מועדי התשלומים כפי שנקבעו בחוק, כמפורט להלן: 40% ממחיר הדירה: עם גמר תקרת קומת העמודים או גמר הרצפה של הקומה הראשונה. כשאין בבניין קומת עמודים, שיעור זה כולל את דמי הקדימה ששולמו בעת חתימת ההסכם. 20% ממחיר הדירה: עם גמר שלד הקומה שבה נבנית הדירה, לרבות מחיצות פנים ולמעט משקופים וצנרת מים וחשמל. 15% ממחיר הדירה: עם גמר טיח פנים או תחליף לטיח, כמתואר במפרט. 15% ממחיר הדירה: עם גמר טיח חוץ או ציפוי חוץ. 10% ממחיר הדירה: עם מסירת הדירה בהתאם לחוזה המכר. זכרו! אי-קיום ההוראות הללו על ידי המוכר מהווה עברה פלילית. אם נפגעתם בעניין זה, אתם זכאים להגיש תלונה פלילית למשטרת ישראל. תשלום בשוברים בלבד על פי התיקון לחוק מאוקטובר 2008, בכל מקרה שבו הפרויקט נבנה במסגרת ליווי פיננסי של בנק, חלה חובה לבצע את כל התשלומים שאתם משלמים בעבור הדירה באמצעות פנקס שוברים בלבד. פנקס השוברים מופק על ידי הבנק המלווה את הפרויקט והוא מוסר אותו למוכר. יובהר כי מדובר בבנק המלווה את פרויקט הבנייה ולא בבנק למשכנתאות שממנו אתם לוקחים הלוואה לצורך מימון רכישת הדירה. המוכר חייב למסור לכם את הפנקס ולקבל באמצעותו בלבד את התשלומים עבור הדירה. שימו לב! תשלומים בפרויקט בעבור ליווי פיננסי יש לבצע אך ורק באמצעות פנקס השוברים. זכותכם לפנות לבנק המלווה, אשר אופן ההתקשרות עמו חייב להופיע על גבי הפנקס, כדי לוודא כי אכן פרטי השובר תואמים את רישומי הבנק עצמו. מומלץ לבצע בדיקה זו טרם ביצוע התשלומים. דרשו קבלה, בעבור כל תשלום, המפרטת את מלוא הסכום ששולם ואת פרטי התשלום.