מחפש לברר על חברה לייעוץ השקעת נדלן בחו"ל
- פותח הנושא EddieL1
- פורסם בתאריך
תודה שאתה מעלה תרחישי קיצון וחשדות אפשריים
אני די משוכנע שרוני מקבל עמלת הפניה כלשהי. במקרה הטוב הוא מקבל גם הנחה כלשהי עבור הלקוחות בתנאי שיביא X קונים (מודל עסקי מקובל בהרבה מקומות ונישות), במקרה הרע זה לא רלוונטי, במקרה הממש רע, המתווך מקזז את העמלה הזו ומגלם אותה במחיר גבוה יותר.
אתה בעצם טוען שהמודל העסקי של רוני היה לפנות אי שם לפני כמה שנים למספר גדול של מתווכים, לראות מי מהם יציע לו הכי הרבה עמלה תמורת הפניית לקוחות, ובחר בו (כשיש סיכוי לא רע שהוא מתווך גרוע/שרלטן, whatever that means).
אני אולי תמים אבל זה נשמע לי פרנואידי ומוזר מאוד. אני לא אומר שלא ייתכן כזה דבר, אבל גם עוד מיליון דברים.
קודם כל מודל עסקי כזה, כמו שכבר כתבתי, לא יהיה בר קיימא לאורך זמן, כי עסקאות גרועות יתחילו לצוף ובימינו אי אפשר להסתיר בכלל.
שנית, כי אדם רציונלי יעדיף לבחור מתווך נורמלי (תיארתם בעצמכם שלא מדובר במשימה קשה מדי), ולגבות 9000 שקל על עצם זה שהוא מקשר ישראלי למתווך- זה אחלה דיל, הוא לא עושה כמעט כלום בשביל זה, רק מנצל את הידע שלו ואת הקשרים בשביל לסייע בעסקה שהיא די פשוטה עבורו כי ביצע לא מעט פעמים. רק שהפעם אנשים אמורים להיות די מרוצים, מה שייצור משוב חיובי.
שלישית, זהותו של אותו מתווך ידועה (לא לי, כי עוד לא סגרתי איתו כלום, אבל היא מתגלה הרבה לפני שהסנט הראשון משולם לו, ובנוסף כבר יצרתי קשר עם לקוחות עבר שלו, שאני בטוח שיודעים מי המתווך). מניח שיש סיכוי לא רע שאפשר יהיה לאתר עליו מידע ולראות האם יש לו רקורד סביר, ממתי פעיל וכו'.
אגב, ובהקשר הזה, רוני מציע קניית נכסים גם בבריטניה, לא רק בארה"ב. המודל דומה, שם העבודה היא מול sourcing company- שהיא הגדולה והידועה ביותר בבריטניה (זה אני יודע כי על השוק הזה חקרתי יותר). אולי הוא החליט את התרמית לשמור דווקא לארה"ב אבל סבבה.
אני די משוכנע שרוני מקבל עמלת הפניה כלשהי. במקרה הטוב הוא מקבל גם הנחה כלשהי עבור הלקוחות בתנאי שיביא X קונים (מודל עסקי מקובל בהרבה מקומות ונישות), במקרה הרע זה לא רלוונטי, במקרה הממש רע, המתווך מקזז את העמלה הזו ומגלם אותה במחיר גבוה יותר.
אתה בעצם טוען שהמודל העסקי של רוני היה לפנות אי שם לפני כמה שנים למספר גדול של מתווכים, לראות מי מהם יציע לו הכי הרבה עמלה תמורת הפניית לקוחות, ובחר בו (כשיש סיכוי לא רע שהוא מתווך גרוע/שרלטן, whatever that means).
אני אולי תמים אבל זה נשמע לי פרנואידי ומוזר מאוד. אני לא אומר שלא ייתכן כזה דבר, אבל גם עוד מיליון דברים.
קודם כל מודל עסקי כזה, כמו שכבר כתבתי, לא יהיה בר קיימא לאורך זמן, כי עסקאות גרועות יתחילו לצוף ובימינו אי אפשר להסתיר בכלל.
שנית, כי אדם רציונלי יעדיף לבחור מתווך נורמלי (תיארתם בעצמכם שלא מדובר במשימה קשה מדי), ולגבות 9000 שקל על עצם זה שהוא מקשר ישראלי למתווך- זה אחלה דיל, הוא לא עושה כמעט כלום בשביל זה, רק מנצל את הידע שלו ואת הקשרים בשביל לסייע בעסקה שהיא די פשוטה עבורו כי ביצע לא מעט פעמים. רק שהפעם אנשים אמורים להיות די מרוצים, מה שייצור משוב חיובי.
שלישית, זהותו של אותו מתווך ידועה (לא לי, כי עוד לא סגרתי איתו כלום, אבל היא מתגלה הרבה לפני שהסנט הראשון משולם לו, ובנוסף כבר יצרתי קשר עם לקוחות עבר שלו, שאני בטוח שיודעים מי המתווך). מניח שיש סיכוי לא רע שאפשר יהיה לאתר עליו מידע ולראות האם יש לו רקורד סביר, ממתי פעיל וכו'.
אגב, ובהקשר הזה, רוני מציע קניית נכסים גם בבריטניה, לא רק בארה"ב. המודל דומה, שם העבודה היא מול sourcing company- שהיא הגדולה והידועה ביותר בבריטניה (זה אני יודע כי על השוק הזה חקרתי יותר). אולי הוא החליט את התרמית לשמור דווקא לארה"ב אבל סבבה.
או שכן או שלא
כפי שאמרתי, אני לא מכיר אותו. יכול להיות שהוא תותח ובאמת שווה את המחיר.
 
אבל.. למה אתה צריך אותו? תשקיע כמה עשרות דולרים ותקנה כמה ספרים על נדל"ן. תחרוש את הפורום ו biggerpockets. תקשיב לפודקאסטים או סתם סרטונים ביוטיוב. תוך כמה שעות טובות של למידה וכמה עשרות דולרים תוכל לרכוש מספיק ידע בשביל להתחיל להכיר את השוק האמריקאי.
 
למה לשלם 9 אלף שקל למישהו שחוץ מלקשר אותך ואולי להשקיע כמה שעות בלהסביר לך דברים, הוא לא ממש לוקח סיכון או עושה עבודה.
אנשי מקצוע אמינים מאוד קל להשיג. תעלה לאתרים כמו angie's list או home adviser ותראה מי מומלץ באזור. תשאל אנשים מקומיים או דרך biggerpockets.
כפי שאמרתי, אני לא מכיר אותו. יכול להיות שהוא תותח ובאמת שווה את המחיר.
 
אבל.. למה אתה צריך אותו? תשקיע כמה עשרות דולרים ותקנה כמה ספרים על נדל"ן. תחרוש את הפורום ו biggerpockets. תקשיב לפודקאסטים או סתם סרטונים ביוטיוב. תוך כמה שעות טובות של למידה וכמה עשרות דולרים תוכל לרכוש מספיק ידע בשביל להתחיל להכיר את השוק האמריקאי.
 
למה לשלם 9 אלף שקל למישהו שחוץ מלקשר אותך ואולי להשקיע כמה שעות בלהסביר לך דברים, הוא לא ממש לוקח סיכון או עושה עבודה.
אנשי מקצוע אמינים מאוד קל להשיג. תעלה לאתרים כמו angie's list או home adviser ותראה מי מומלץ באזור. תשאל אנשים מקומיים או דרך biggerpockets.
הפכת את זה לתרחיש מאד לא סביר
קודם כל- בארה"ב הקונה לא משלם תיווך, אלא המוכר. אבל בוא נניח שההנחה מגולגלת אליך.
השיטה היא הרבה פחות מסובכת- הוא יעבוד עם מתווך קבוע שמביא עסקאות יקרות ב-2 דרכים:
תאר לך שקנית נכס באיזה חור בג'ורג'יה. שילמת 100,000$ ומסתבר שהוא היה שווה רק 70,000$.
איך בכלל תגלה שרימו אותך? הרי הם שולטים במידע שאתה מקבל. אתה תגלה רק כשהמצב יהיה מאד רע, ולא יהיה אפשר או כדאי להסתיר אותו יותר.
ומה עכשיו, אחרי שגילית?
אם תלכלך עליו, אתה עלול למצוא את עצמך מול תביעת דיבה, אבל זאת עוד הבעיה הקטנה.
הרי חברת הניהול שלו מנהלת נכס שלך ששווה 70,000$ (בדרך כלל בשלב הזה כבר יש לך עוד השקעה או 2 דרכו, כי אחרי חצי שנה מוצלחת עם ההשקעה הראשונה האיש הוכיח את עצמו בעיניך). אתה לא יכול להרשות לעצמך לריב איתם.
נניח שיציעו לך 80,000$ תמורת הנכס אם תתחייב לשתוק. לא תסכים? יש כאלה שאפילו יסכימו להמליץ עליהם בזמן שהם מחכים שיימצאו להם קונה חדש.
הם ימצאו פראייר חדש שיקנה ב-100,000$, יתנו לך 80,000$ ושום דבר לא עלה לרשת.
אבל זו תיאוריה כללית שמבוססת על מקרים שאני נתקלתי בהם (הכל בשנים האחרונות). לא קשורה לאגא. רק רציתי להראות שהרבה פחות קשה לרמות משקיעים ממה שכתבת. תזכור מה שכתבתי לך בפרטי.
אם לא יכולתי להוכיח את זה, לא הייתי כותב.
בקשר לאגא הזה- יש לו אסמכתאות לסיפור שלו?
קודם כל- בארה"ב הקונה לא משלם תיווך, אלא המוכר. אבל בוא נניח שההנחה מגולגלת אליך.
השיטה היא הרבה פחות מסובכת- הוא יעבוד עם מתווך קבוע שמביא עסקאות יקרות ב-2 דרכים:
- הוא פונה אל מוכרים עם נכסים בעייתיים ומציע להם לשחרר אותם מהנכסים במחיר גבוה, אם הם ישלמו לו עמלה גבוהה. אין הרבה מוכרים שלא יקפצו על הצעה כזו.
- מקומיים (מוכרים ומתווכים מטעם מוכרים) כבר יודעים שהוא מביא קונים פראיירים, והם פונים אליו עם הנכסים הבעייתיים שלהם.
תאר לך שקנית נכס באיזה חור בג'ורג'יה. שילמת 100,000$ ומסתבר שהוא היה שווה רק 70,000$.
איך בכלל תגלה שרימו אותך? הרי הם שולטים במידע שאתה מקבל. אתה תגלה רק כשהמצב יהיה מאד רע, ולא יהיה אפשר או כדאי להסתיר אותו יותר.
ומה עכשיו, אחרי שגילית?
אם תלכלך עליו, אתה עלול למצוא את עצמך מול תביעת דיבה, אבל זאת עוד הבעיה הקטנה.
הרי חברת הניהול שלו מנהלת נכס שלך ששווה 70,000$ (בדרך כלל בשלב הזה כבר יש לך עוד השקעה או 2 דרכו, כי אחרי חצי שנה מוצלחת עם ההשקעה הראשונה האיש הוכיח את עצמו בעיניך). אתה לא יכול להרשות לעצמך לריב איתם.
נניח שיציעו לך 80,000$ תמורת הנכס אם תתחייב לשתוק. לא תסכים? יש כאלה שאפילו יסכימו להמליץ עליהם בזמן שהם מחכים שיימצאו להם קונה חדש.
הם ימצאו פראייר חדש שיקנה ב-100,000$, יתנו לך 80,000$ ושום דבר לא עלה לרשת.
אבל זו תיאוריה כללית שמבוססת על מקרים שאני נתקלתי בהם (הכל בשנים האחרונות). לא קשורה לאגא. רק רציתי להראות שהרבה פחות קשה לרמות משקיעים ממה שכתבת. תזכור מה שכתבתי לך בפרטי.
אם לא יכולתי להוכיח את זה, לא הייתי כותב.
בקשר לאגא הזה- יש לו אסמכתאות לסיפור שלו?
אוקיי
1. האם שמאי עצמאי שיישלח על ידי לנכס קודם לרכישה (לי ברור שזה תנאי מקדים) + שיחה עם מתווך מקומי או שניים לגבי השכונה והרחוב לא ממזערים את הסיכון שנכס ששוה 70k יימכר לי ב100k?
2. בוא נלך אחרת. איך היית ממליץ לאותו אדם שנפל בפח הזה לנהוג בדיעבד כדי להימנע מזה?
3. עדיין לא ביקשתי. אעשה זאת אבל קשה לי כי, וזה משפט מטומטם אני יודע ,אבל קצת לא נעים לי. מביך משהו לבקש כזה דבר
4. התכנית שלי לקחת כמה שבועות טובים ולחרוש על 2 או 3 אתרי מידע בנושא השקעות נדלן כדי להיות יותר knowledgable בתחום ואז אולי אוכל לעשות דרך איזה מתווך מקומי בארהב. השאלה אז הופכת להיות, איך אני יודע באיזה איזור להשקיע.
תודה.
1. האם שמאי עצמאי שיישלח על ידי לנכס קודם לרכישה (לי ברור שזה תנאי מקדים) + שיחה עם מתווך מקומי או שניים לגבי השכונה והרחוב לא ממזערים את הסיכון שנכס ששוה 70k יימכר לי ב100k?
2. בוא נלך אחרת. איך היית ממליץ לאותו אדם שנפל בפח הזה לנהוג בדיעבד כדי להימנע מזה?
3. עדיין לא ביקשתי. אעשה זאת אבל קשה לי כי, וזה משפט מטומטם אני יודע ,אבל קצת לא נעים לי. מביך משהו לבקש כזה דבר
4. התכנית שלי לקחת כמה שבועות טובים ולחרוש על 2 או 3 אתרי מידע בנושא השקעות נדלן כדי להיות יותר knowledgable בתחום ואז אולי אוכל לעשות דרך איזה מתווך מקומי בארהב. השאלה אז הופכת להיות, איך אני יודע באיזה איזור להשקיע.
תודה.
תיקון קטן
קראתי תגובה קודמת שלך עכשיו וראיתי שאתה טוען שלשלוח נציג מטעמי אין ערך אבל שוב כחסר ניסיון בארהב זה נשמע לי הזוי. זה התרחיש הנפוץ? עם מי בדיוק הוא לא ירצה לקלקל את היחסים? גם אם בחרתי שמאי שהומלץ? זה לא פשוט בעלים של דירה אחת שם, מה זה תאגיד על שמוכר את הנכס שהוא אמור לפחד ממנו? מה עם נתונים על כמה זמן הנכס מוצע כבר למכירה? (הייתי מניח שנכס גרוע לא יימכר ככ מהר ואפשר יהיה לאתר ירידה הדרגתית במחיר שמוצע). מה עם לשאול על הנכס בפורום של נדלן באטלנטה (לא בדקתי אם קיים כזה).
להתקשר לסוכנויות תיווך מקומיות ולשאול על המקום גם חסר ערך?
להעלות להתייעצות כאן בפורום גם חסר ערך?
מה הסיכוי ל
ואני חולק עליך. גם אם אגלה אחרי חצי שנה, בוודאי שהדבר יצוץ וחזק. דיבה? הצחקת אותי, אתה רואה מה קורה ברשתות ובפייסבוק, מי מפחד היום להעביר ביקורת על מישהו? להיפך, זה הספורט הלאומי.
בנוסף, אם אני מוצא רק ממליצים על האיש והחברה ואף לא מקטרג אחד, גם זו לא עדות לכלום? חלקם נראים לי genuine לגמרי, אם כי אודה בצניעות שאין דרך לדעת בוודאות, לא כולם סופקו על ידי בעל החברה.
כמובן שגם אבקש את האסמכתאות.
ואם ישתיקו אותי ב80 אלף דולר, סבבה, עשיתי פליפ עם רווח של 15% בחצי שנה
ועכשיו ברצינות, האם אחרי ככ הרבה רבדים של בדיקות מכל הכיוונים, אי אפשר לומר שהסבירות לבלופ ותרמית הינו קטן מאוד?
תודה.
קראתי תגובה קודמת שלך עכשיו וראיתי שאתה טוען שלשלוח נציג מטעמי אין ערך אבל שוב כחסר ניסיון בארהב זה נשמע לי הזוי. זה התרחיש הנפוץ? עם מי בדיוק הוא לא ירצה לקלקל את היחסים? גם אם בחרתי שמאי שהומלץ? זה לא פשוט בעלים של דירה אחת שם, מה זה תאגיד על שמוכר את הנכס שהוא אמור לפחד ממנו? מה עם נתונים על כמה זמן הנכס מוצע כבר למכירה? (הייתי מניח שנכס גרוע לא יימכר ככ מהר ואפשר יהיה לאתר ירידה הדרגתית במחיר שמוצע). מה עם לשאול על הנכס בפורום של נדלן באטלנטה (לא בדקתי אם קיים כזה).
להתקשר לסוכנויות תיווך מקומיות ולשאול על המקום גם חסר ערך?
להעלות להתייעצות כאן בפורום גם חסר ערך?
מה הסיכוי ל
ואני חולק עליך. גם אם אגלה אחרי חצי שנה, בוודאי שהדבר יצוץ וחזק. דיבה? הצחקת אותי, אתה רואה מה קורה ברשתות ובפייסבוק, מי מפחד היום להעביר ביקורת על מישהו? להיפך, זה הספורט הלאומי.
בנוסף, אם אני מוצא רק ממליצים על האיש והחברה ואף לא מקטרג אחד, גם זו לא עדות לכלום? חלקם נראים לי genuine לגמרי, אם כי אודה בצניעות שאין דרך לדעת בוודאות, לא כולם סופקו על ידי בעל החברה.
כמובן שגם אבקש את האסמכתאות.
ואם ישתיקו אותי ב80 אלף דולר, סבבה, עשיתי פליפ עם רווח של 15% בחצי שנה
ועכשיו ברצינות, האם אחרי ככ הרבה רבדים של בדיקות מכל הכיוונים, אי אפשר לומר שהסבירות לבלופ ותרמית הינו קטן מאוד?
תודה.
עכשיו נראה לי שאתה לא מבין את הקטע
אני נתתי לך בפרטי שם של משווק מאד מוכר שעשה פליפים לתוך קרנות שהוא מנהל, ולא תמצא עליו שום פרסום שלילי ברשת.
העסקאות הספציפיות שאני מצאתי קרו לפני כשנה.
אתה אומר לי שזה יצוץ, ואני אומר לך מניסיון שלוקח שנים עד שדברים צצים.
 
למה אתה חושב שתגלה תוך חצי שנה? איך נראה לך שתגלה? אתה חושב שיום אחד יתקשרו אליך מהחברת ניהול ויגידו לך "שומע, קנית חורבה. ידענו שזו חורבה, אבל החלטנו לדפוק אותך"?
אתה חושב שתעשה רעש, אבל נראה אותך כשאתה לגמרי תלוי בהם בניהול הנכס.
ואם קנית ב-100,000 וישתיקו אותך ב-80,000, אתה לא מרוויח 15%. אתה מופסד 20,000.
 
לא צריך להיות תאגיד ענק כדי שיפחדו לריב איתך.
גם מי שקונה 3-4 בתים כל חודש באזור מסויים הוא שחקן גדול.
לריב איתו בשביל איזה פתי שלעולם לא יגיע לאזור?
 
שוב- תן סיבה אחת טובה למה שאתה תצליח יותר מקרנות הריט.
אני נתתי לך בפרטי שם של משווק מאד מוכר שעשה פליפים לתוך קרנות שהוא מנהל, ולא תמצא עליו שום פרסום שלילי ברשת.
העסקאות הספציפיות שאני מצאתי קרו לפני כשנה.
אתה אומר לי שזה יצוץ, ואני אומר לך מניסיון שלוקח שנים עד שדברים צצים.
 
למה אתה חושב שתגלה תוך חצי שנה? איך נראה לך שתגלה? אתה חושב שיום אחד יתקשרו אליך מהחברת ניהול ויגידו לך "שומע, קנית חורבה. ידענו שזו חורבה, אבל החלטנו לדפוק אותך"?
אתה חושב שתעשה רעש, אבל נראה אותך כשאתה לגמרי תלוי בהם בניהול הנכס.
ואם קנית ב-100,000 וישתיקו אותך ב-80,000, אתה לא מרוויח 15%. אתה מופסד 20,000.
 
לא צריך להיות תאגיד ענק כדי שיפחדו לריב איתך.
גם מי שקונה 3-4 בתים כל חודש באזור מסויים הוא שחקן גדול.
לריב איתו בשביל איזה פתי שלעולם לא יגיע לאזור?
 
שוב- תן סיבה אחת טובה למה שאתה תצליח יותר מקרנות הריט.
לא נורא, לומד משהו מכל תגובה
קודם כל, טעיתי בחישוב, עימך הסליחה. למה שיצליח להשתיק אותי ב80? אולי ב110.
שנית לגבי מי שכתבת עליו בפרטי. מצד אחד זה ממחיש את הסכנה ואני באמת ובתמים מודה לך שאתה מציג לי את כל האספקטים הבעייתיים והמסוכנים. מצד שני זה קצת פרדוקס מה שאתה טוען, כי אתה אומר "ההוא שאמרתי לך שהוא נוכל - לעולם לא היית מגלה שהוא נוכל". אז הנה גיליתי על ידי חיפוש ונבירה יזומים. נ.ב. אתה השני כבר שאומר לי עליו ב3 ימים שבם החלתי לברר על משווקים כאלה (אלא אם אתה גולש בפורום אחר תחת שם אחר) ונ.ב.ב, אם תכתוב את שמו ואת המילה פסק דין בגוגל הוא צץ שם (אני כמעט משוכנע שמדובר בו, לא התעמקתי). חד משמעית מסכים שהיעדר מידע שלילי ברשת (ורצוי בחיפוש מעמיק בדפים מתקדמים של גוגל) אינו מבטיח כלום. רק וי קטן שאפשר לסמן בצ׳ק ליסט ארוך.
לגבי חצי שנה, אז אני בוודאי לא הלקוח הראשון. רק פה בפוסט יש מישהו שהשקיע לפני שנה וחצי דרכו, כמוני אחרי שבלבל לכולכם טוב טוב את המוח כמו שצריך. הוא בתחום שנים רבות, במספר מדינות, אז כן, אני חושב שדברים היו צצים. גם כאן, לא בסבירות של 100 אחוז אבל בהחלט עוד וי לצ׳ק ליסט.
לגבי החלק שממשיכים לעבוד איתו בגלל חברת הניהול, לא הבנתי למה אי אפשר להחליף חברת ניהול ואיך היא קשורה? מה בגלל שאני בסכסוך איתו החברה תדפוק אותי? זו הרי לא החברה שלו. אנשים מקבלים היום החלטות לפי ריוויוז (ראה את השוק הגדול בעולם, אמזון, ראה אתרי פרילנסרים כמו פייבר). סמוך עלי שמי שינהג בי שלא ביושר אמצא את הדרכים להגיב. בתחומים אחרים בהם אני עוסק לעבודה רעה יש אימפקט מיידי.
קודם כל, טעיתי בחישוב, עימך הסליחה. למה שיצליח להשתיק אותי ב80? אולי ב110.
שנית לגבי מי שכתבת עליו בפרטי. מצד אחד זה ממחיש את הסכנה ואני באמת ובתמים מודה לך שאתה מציג לי את כל האספקטים הבעייתיים והמסוכנים. מצד שני זה קצת פרדוקס מה שאתה טוען, כי אתה אומר "ההוא שאמרתי לך שהוא נוכל - לעולם לא היית מגלה שהוא נוכל". אז הנה גיליתי על ידי חיפוש ונבירה יזומים. נ.ב. אתה השני כבר שאומר לי עליו ב3 ימים שבם החלתי לברר על משווקים כאלה (אלא אם אתה גולש בפורום אחר תחת שם אחר) ונ.ב.ב, אם תכתוב את שמו ואת המילה פסק דין בגוגל הוא צץ שם (אני כמעט משוכנע שמדובר בו, לא התעמקתי). חד משמעית מסכים שהיעדר מידע שלילי ברשת (ורצוי בחיפוש מעמיק בדפים מתקדמים של גוגל) אינו מבטיח כלום. רק וי קטן שאפשר לסמן בצ׳ק ליסט ארוך.
לגבי חצי שנה, אז אני בוודאי לא הלקוח הראשון. רק פה בפוסט יש מישהו שהשקיע לפני שנה וחצי דרכו, כמוני אחרי שבלבל לכולכם טוב טוב את המוח
כמו שצריך. הוא בתחום שנים רבות, במספר מדינות, אז כן, אני חושב שדברים היו צצים. גם כאן, לא בסבירות של 100 אחוז אבל בהחלט עוד וי לצ׳ק ליסט. לגבי החלק שממשיכים לעבוד איתו בגלל חברת הניהול, לא הבנתי למה אי אפשר להחליף חברת ניהול ואיך היא קשורה? מה בגלל שאני בסכסוך איתו החברה תדפוק אותי? זו הרי לא החברה שלו. אנשים מקבלים היום החלטות לפי ריוויוז (ראה את השוק הגדול בעולם, אמזון, ראה אתרי פרילנסרים כמו פייבר). סמוך עלי שמי שינהג בי שלא ביושר אמצא את הדרכים להגיב. בתחומים אחרים בהם אני עוסק לעבודה רעה יש אימפקט מיידי.
למה שיצליח ב-80? כי לא תהיה בפוזיציה לבקש 110
האלטרנטיבה שלך באותה נקודה תהיה לצרוח ולצעוק, ולהיתקע עם השקעה מדממת ששווה אולי 70,000$ כשאתה צריך לטפל בנכס, ולשלם עלויות מכירה.
אם במצב הזה אתה מחליט להיכנס בו ולא לקחת 80,000, אתה בנאדם מיוחד.
 
אני לא מנסה להבין למה אתה רוצה חשיפה דווקא לנדל"ן בארה"ב (ולא בישראל, בריטניה, וכו') כי כתבת שלמדת על שוק ההון, וזה לא ממש הקונטקסט של הפורום.
 
אני מנסה לדייק את מה שכתבת על הקורלציה השונה למניות.
ריטים הן חברות אחזקה, ולכן השווי שלהן אמור להשתנות בהתאם לשינוי המצרפי בשווי האחזקות שלהם (נדל"ן, ו/או משכנתאות).
יש לך אינדיקציה שלמחירי ריטים בקטגוריה מסויימת אין קורלציה מאד גבוהה למחירי הנכסים באותה קטגוריה (תוך התחשבות במינוף. ואם הבעיה היא המינוף שלהן, אני מניח שיש דרכים להתמודד עם זה. למשל- ריטים במינוף נמוך, או ריטים של משכנתאות)?
כי אם הקורלציה קרובה ל-1 (כמו שהגיוני שהיא תהיה) אז הקורלציה של שני האפיקים עם כל אפיק שלישי (כולל מניות) כמעט זהה.
 
ובכלל, יש לך סיבה להאמין שלריטים (ונתייחס כרגע לכל הריטים כמקשה אחת על אף שזה לא נכון) יש קורלציה גבוהה למניות?
 
ולא אני כתבתי לך בפורום אחר. שמח שזה יצא.
האלטרנטיבה שלך באותה נקודה תהיה לצרוח ולצעוק, ולהיתקע עם השקעה מדממת ששווה אולי 70,000$ כשאתה צריך לטפל בנכס, ולשלם עלויות מכירה.
אם במצב הזה אתה מחליט להיכנס בו ולא לקחת 80,000, אתה בנאדם מיוחד.
 
אני לא מנסה להבין למה אתה רוצה חשיפה דווקא לנדל"ן בארה"ב (ולא בישראל, בריטניה, וכו') כי כתבת שלמדת על שוק ההון, וזה לא ממש הקונטקסט של הפורום.
 
אני מנסה לדייק את מה שכתבת על הקורלציה השונה למניות.
ריטים הן חברות אחזקה, ולכן השווי שלהן אמור להשתנות בהתאם לשינוי המצרפי בשווי האחזקות שלהם (נדל"ן, ו/או משכנתאות).
יש לך אינדיקציה שלמחירי ריטים בקטגוריה מסויימת אין קורלציה מאד גבוהה למחירי הנכסים באותה קטגוריה (תוך התחשבות במינוף. ואם הבעיה היא המינוף שלהן, אני מניח שיש דרכים להתמודד עם זה. למשל- ריטים במינוף נמוך, או ריטים של משכנתאות)?
כי אם הקורלציה קרובה ל-1 (כמו שהגיוני שהיא תהיה) אז הקורלציה של שני האפיקים עם כל אפיק שלישי (כולל מניות) כמעט זהה.
 
ובכלל, יש לך סיבה להאמין שלריטים (ונתייחס כרגע לכל הריטים כמקשה אחת על אף שזה לא נכון) יש קורלציה גבוהה למניות?
 
ולא אני כתבתי לך בפורום אחר. שמח שזה יצא.
אם ביותר טוב
אתה מתכוון לתוחלת תשואה גבוהה יותר בטווח הרחוק, אני ממש לא בטוח שאנצח. מצד שני אם היה מעניין אותי רק תוחלת תשואה הייתי קונה בכל הכסף 100% VT וזהו.
למה אני כן חושב על דירה:
1. בישראל אין שאלה זה יתרון מס מטורף בדירה ראשונה. אבל זה סתם כהערה לא רלוונטית.
2. הקורלציה לפחות לפי portfoliovisualizer בין ריטים ל sp500 היא 0.75. אני מפרש את זה כהתנהגות יחסית דומה, אבל ממש לא זהה. אגחים וזהב עם קורלציה נמוכה משמעותית למשל.
3. עוד בדמיון למניות, סטיית התקן החודשית והשנתית של ריטים היא ממש ענקית, כמו של קרן מנייתית, ובסוף זו חברה, לכן טבעי שידמה לקרן מנייתית. כנל הדיבידנדים לא יציבים כמו ששכד מדירה טובה יכול להיות.
4. בשוק ההון אני חסיד של יעילות השוק. לא חושב שאפשר לקנות את vnq "בזול" לצורך העניין. בנדלן נראה לי שעל ידי בחירה מושכלת של איזור ההשקעה כן ניתן לקבל תשואות טובות יותר מהממוצע ובעיקר פוטנציאל לעליית ערך משמעותית. כמובן שגם ברמת הנכס הפרטני אפשר למצוא הזדמנויות. באנגליה יש לא מעט חברות כאלה שמאתרות נכסים BMV below market value. ברור לי שהם כנראה מעצימים את האפקט, אבל אני גם מאמין שלמשל על ידי קניה במרוכז של 20 דירות בפרוייקט כלשהו ניתן להשיג הנחה של כמה אחוזים על פני השוק, או לנצל קבלן שלחוץ למכור בסוף השנה למי שישלם במזומן.
זה בערך סיכום למה אני רוצה דירה להשקעה.
אם אני יודע שנכס שאני קונה ייתן לי 4 או 5% נטו באופן יציב (כלומר אוכלוסיה ואיזור סבירים פלוס), אני הולך על זה, בוודאי אם מדובר בשוק שמצוי ברמות מחירים סבירות (כלומר לא בפיק של הסייקל).
מה אתה אומר? יש הגיון מסויים בזה?
אתה מתכוון לתוחלת תשואה גבוהה יותר בטווח הרחוק, אני ממש לא בטוח שאנצח. מצד שני אם היה מעניין אותי רק תוחלת תשואה הייתי קונה בכל הכסף 100% VT וזהו.
למה אני כן חושב על דירה:
1. בישראל אין שאלה זה יתרון מס מטורף בדירה ראשונה. אבל זה סתם כהערה לא רלוונטית.
2. הקורלציה לפחות לפי portfoliovisualizer בין ריטים ל sp500 היא 0.75. אני מפרש את זה כהתנהגות יחסית דומה, אבל ממש לא זהה. אגחים וזהב עם קורלציה נמוכה משמעותית למשל.
3. עוד בדמיון למניות, סטיית התקן החודשית והשנתית של ריטים היא ממש ענקית, כמו של קרן מנייתית, ובסוף זו חברה, לכן טבעי שידמה לקרן מנייתית. כנל הדיבידנדים לא יציבים כמו ששכד מדירה טובה יכול להיות.
4. בשוק ההון אני חסיד של יעילות השוק. לא חושב שאפשר לקנות את vnq "בזול" לצורך העניין. בנדלן נראה לי שעל ידי בחירה מושכלת של איזור ההשקעה כן ניתן לקבל תשואות טובות יותר מהממוצע ובעיקר פוטנציאל לעליית ערך משמעותית. כמובן שגם ברמת הנכס הפרטני אפשר למצוא הזדמנויות. באנגליה יש לא מעט חברות כאלה שמאתרות נכסים BMV below market value. ברור לי שהם כנראה מעצימים את האפקט, אבל אני גם מאמין שלמשל על ידי קניה במרוכז של 20 דירות בפרוייקט כלשהו ניתן להשיג הנחה של כמה אחוזים על פני השוק, או לנצל קבלן שלחוץ למכור בסוף השנה למי שישלם במזומן.
זה בערך סיכום למה אני רוצה דירה להשקעה.
אם אני יודע שנכס שאני קונה ייתן לי 4 או 5% נטו באופן יציב (כלומר אוכלוסיה ואיזור סבירים פלוס), אני הולך על זה, בוודאי אם מדובר בשוק שמצוי ברמות מחירים סבירות (כלומר לא בפיק של הסייקל).
מה אתה אומר? יש הגיון מסויים בזה?
Boston Guy
New member
בוא נדבר ת'כלס - נכס באיזה סדר גודל של שווי?
לא, זה לא הגיוני לעשות קורלצייה בין מדד רחב כמו ה S&P שמכיל בתוכן המון תעשיות שונות - ובין מוצר פיננסי שמייצג אספקט אחד צר.
אתה כותב שאתה מחפש יציבות בתשואה. כמה כסף אתה חושב להשקיע בנכס המגורים הראשון שאתה מחפש לקנות?
יען כי כדי לקבל תשואה עם סבירות לכך שהיא בטוחה יותר ויציבה יותר - אתה בעצמך כותב שאתה צריך נכס שמתקיים בו שה"אוכלוסיה ואיזור סבירים פלוס".
לא, זה לא הגיוני לעשות קורלצייה בין מדד רחב כמו ה S&P שמכיל בתוכן המון תעשיות שונות - ובין מוצר פיננסי שמייצג אספקט אחד צר.
אתה כותב שאתה מחפש יציבות בתשואה. כמה כסף אתה חושב להשקיע בנכס המגורים הראשון שאתה מחפש לקנות?
יען כי כדי לקבל תשואה עם סבירות לכך שהיא בטוחה יותר ויציבה יותר - אתה בעצמך כותב שאתה צריך נכס שמתקיים בו שה"אוכלוסיה ואיזור סבירים פלוס".
בנוגע לסכום
כחלק מהלימוד אני מנסה להבין מה נכון שיהיה הסכום הזה. אבל באופן גס בוא נאמר 90-120 אלף דולר. אולי קצת יותר אם אקח מימון מסויים (בכל מקרה לא משהו אגרסיבי).
אם אבין ש150 אלף דולר ישפר במיגה ניכרת מאוד את הסיכוי ליציבות התזרים בלי לפגוע בתשואה אז זה גם אופציה
לא חושב שמעבר לזה, גם כי זה נכס ראשון וגם כי ארצה להשאיר לנכס נוסף כדי לפזר סיכונים.
כחלק מהלימוד אני מנסה להבין מה נכון שיהיה הסכום הזה. אבל באופן גס בוא נאמר 90-120 אלף דולר. אולי קצת יותר אם אקח מימון מסויים (בכל מקרה לא משהו אגרסיבי).
אם אבין ש150 אלף דולר ישפר במיגה ניכרת מאוד את הסיכוי ליציבות התזרים בלי לפגוע בתשואה אז זה גם אופציה
לא חושב שמעבר לזה, גם כי זה נכס ראשון וגם כי ארצה להשאיר לנכס נוסף כדי לפזר סיכונים.
Boston Guy
New member
אין כזה דבר "הסכום הנכון". זה תלוי מיקום וגודל נכס.
אתן לך שני תסריטים קיצוניים שונים להשקעה של 120,000 דולר:
תסריט א' - קניית דירה (לא בית פרטי) של חדר שינה אחד בעיירת קולג' (מקום שבו יש הרבה מוסדות גדולים וידועים להשכלה גבוהה, והרבה אלפים \ עשרות אלפים של סטודנטים שמחפשים דיור בהשכרה.
בתסריט הזה יש הוצאות גדולות יותר -
הדיירים מתחלפים בתדירות של כל שנה שנתיים,
יש קצת יותר בלאי,
לפעמים צריך מישהו שישים עיין שהדייר לא חוגג יותר מדי ומפריע לשכנים...
אבל מצד שני -
יש הרבה ביקוש והסיכוי שלך לתפוסה של 100% הרבה יותר גבוה,
מחירי השכירות במקומות כאלו יחסית גבוהים לכזה גודל של דירה (במקומות איסטרטגיים - יכול להיות כפול ממה שדירה כזו מביאה בעיר אחרת)
ובהכללה ניתן להגיד שהדיירים פחות רגישים לענייני תחזוקה וצורה של הנכס.
תסריט ב':
באתו סכום, לקנות בית של ארבעה חדרי שינה במקום שבו בית של 4 חדרי שינה עולה סכום כזה... מקום שמן הסתם יהיה בצד "הלא נכון" של היישוב שבו תקנה אותו.
במאמר מוסגר - יש איזה מין "חוק טבע" מוזר שגיליתי. כמעט בכל עיר שאני יכול לחשוב עליה בעולם (כולל הערים שבהן אני מושקע) - החלקים הטובים של העיר הם מצפון וממערב לעיר, והחלקים הפחות טובים של העיר הם מדרום וממזרח לעיר. מעניין למה...
אז הינה שני מקרים שונים לחלוטין... להשקעה של אותו סכום כסף.
באחד מהם אתה קונה דירה קטנה. בשני - בית גדול.
מה אתה היית מעדיף?
אתן לך שני תסריטים קיצוניים שונים להשקעה של 120,000 דולר:
תסריט א' - קניית דירה (לא בית פרטי) של חדר שינה אחד בעיירת קולג' (מקום שבו יש הרבה מוסדות גדולים וידועים להשכלה גבוהה, והרבה אלפים \ עשרות אלפים של סטודנטים שמחפשים דיור בהשכרה.
בתסריט הזה יש הוצאות גדולות יותר -
הדיירים מתחלפים בתדירות של כל שנה שנתיים,
יש קצת יותר בלאי,
לפעמים צריך מישהו שישים עיין שהדייר לא חוגג יותר מדי ומפריע לשכנים...
אבל מצד שני -
יש הרבה ביקוש והסיכוי שלך לתפוסה של 100% הרבה יותר גבוה,
מחירי השכירות במקומות כאלו יחסית גבוהים לכזה גודל של דירה (במקומות איסטרטגיים - יכול להיות כפול ממה שדירה כזו מביאה בעיר אחרת)
ובהכללה ניתן להגיד שהדיירים פחות רגישים לענייני תחזוקה וצורה של הנכס.
תסריט ב':
באתו סכום, לקנות בית של ארבעה חדרי שינה במקום שבו בית של 4 חדרי שינה עולה סכום כזה... מקום שמן הסתם יהיה בצד "הלא נכון" של היישוב שבו תקנה אותו.
במאמר מוסגר - יש איזה מין "חוק טבע" מוזר שגיליתי. כמעט בכל עיר שאני יכול לחשוב עליה בעולם (כולל הערים שבהן אני מושקע) - החלקים הטובים של העיר הם מצפון וממערב לעיר, והחלקים הפחות טובים של העיר הם מדרום וממזרח לעיר. מעניין למה...
אז הינה שני מקרים שונים לחלוטין... להשקעה של אותו סכום כסף.
באחד מהם אתה קונה דירה קטנה. בשני - בית גדול.
מה אתה היית מעדיף?
אז אנסח אחרת
איזה סכום יאפשר לי לקנות נכס (אין לי חיבה עקרונית לדירה או בית או כל דבר אחר) עם המאפיינים שתיארת - איזור סביר עם אוכלוסיה סבירה (במילים אחרות- סיכוי גבוה להשכרת הנכס) ועדיין לשמור על תשואה סבירה (נניח 5% ומעלה) ועל אפשרות לעליית ערך?
באיזה איזורים?
איך אני ניגש לחפש נכס כזה?
איזה סכום יאפשר לי לקנות נכס (אין לי חיבה עקרונית לדירה או בית או כל דבר אחר) עם המאפיינים שתיארת - איזור סביר עם אוכלוסיה סבירה (במילים אחרות- סיכוי גבוה להשכרת הנכס) ועדיין לשמור על תשואה סבירה (נניח 5% ומעלה) ועל אפשרות לעליית ערך?
באיזה איזורים?
איך אני ניגש לחפש נכס כזה?
Boston Guy
New member
אני יכול להגיד לך רק מה אני עושה
אני מתמקד במקומות שאני מכיר... שיצא לי להיות בהם מספיק זמן ומספיק פעמים כדי שאני אכיר שם קצת את הסביבה.
אני לא רוצה להיות SLUM LORD. אני לא אקנה בגרושים חורבה מתפוררת בשכונת עוני כדי להשכיר אותה ביוקר לאדם שנמצא במצוקה.
אני לא אתעלל בדייר בכך שלא אתחזק את הבית ואתן לו לחיות עם נזילות, עובש שחור, חלונות מקולקלים וכיוצ"ב.
אני לא רוצה שכך יתנהגו אלי - ואני אשתדל כמה שאני יכול לא להתנהג כך לאדם אחר.
אני לא אקנה נכס בשכונה שאני מפחד להכנס אליה לבד בלילה - ובטח ובטח שאני לא אקנה נכס בשכונה שאני מפחד להכנס אליה באמצע היום...
אני משתדל להשקיע בנכסים שנמצאים באזורים שבהם יש שוק תעסוקה מגוון עם הרבה מעסיקים - או בערי קולג' שבהן יש דרישה מתמדת לדירות עבור סטודנטים (שיש להם הורים עשירים...).
רוב המקומות שבהם אני מושקע הם מקומות שאותם הכרתי במסגרת נסיעות עבודה שלי (עבודה שלא קשורה בכלל לנדל"ן), ובנסיעות עבודה אתה פוגש ומכיר קולגות מקומיות שחיים שם...
כששמכירים אנשים מספיק זמן ומדברים איתם, הם מספרים לך מה שהם - אנשים שחיים שם הרבה שנים (ולפעמים נולדו וגדלו שם) - יודעים על האזור.
מהם למדתי אילו שכונות נחשבות לשכונות טובות,
איפה אנשים מעדיפים לגור,
מה מצב הכלכלה המקומית (מי המעבידים הגדולים, מי מפטר ומי שוכר...)
התחום שעליו אתה מדבר - גיזרת ה 150,000$ - זה בערך האזור ליחידה אחת.
רק שאני קונה בניין שבו יש שתיים או שלוש יחידות של 1BR או 2BR באזור סטודנטיאלי (שיעלה לי יותר מ 150,000$ - אבל יתן לי יותר REVENUE STREAMS בעבור אותה עלות תחזוקה).
מבחינתי, אם אני הולך על בית פרטי - זה צריך להיות בית שמשפחה "נורמטיבית" (לפי ההגדרה שלי...) תרצה לגור בו. ולכן אני אחפש 3BR "אמיתי" (כלומר - לפחות 1400 רגל מרובע), ולרוב הוא יעלה יותר מהמסגרת התקציבית שעליה אתה מדבר באזורים שבהם אני מעדיף להשקיע.
אני מתמקד במקומות שאני מכיר... שיצא לי להיות בהם מספיק זמן ומספיק פעמים כדי שאני אכיר שם קצת את הסביבה.
אני לא רוצה להיות SLUM LORD. אני לא אקנה בגרושים חורבה מתפוררת בשכונת עוני כדי להשכיר אותה ביוקר לאדם שנמצא במצוקה.
אני לא אתעלל בדייר בכך שלא אתחזק את הבית ואתן לו לחיות עם נזילות, עובש שחור, חלונות מקולקלים וכיוצ"ב.
אני לא רוצה שכך יתנהגו אלי - ואני אשתדל כמה שאני יכול לא להתנהג כך לאדם אחר.
אני לא אקנה נכס בשכונה שאני מפחד להכנס אליה לבד בלילה - ובטח ובטח שאני לא אקנה נכס בשכונה שאני מפחד להכנס אליה באמצע היום...
אני משתדל להשקיע בנכסים שנמצאים באזורים שבהם יש שוק תעסוקה מגוון עם הרבה מעסיקים - או בערי קולג' שבהן יש דרישה מתמדת לדירות עבור סטודנטים (שיש להם הורים עשירים...).
רוב המקומות שבהם אני מושקע הם מקומות שאותם הכרתי במסגרת נסיעות עבודה שלי (עבודה שלא קשורה בכלל לנדל"ן), ובנסיעות עבודה אתה פוגש ומכיר קולגות מקומיות שחיים שם...
כששמכירים אנשים מספיק זמן ומדברים איתם, הם מספרים לך מה שהם - אנשים שחיים שם הרבה שנים (ולפעמים נולדו וגדלו שם) - יודעים על האזור.
מהם למדתי אילו שכונות נחשבות לשכונות טובות,
איפה אנשים מעדיפים לגור,
מה מצב הכלכלה המקומית (מי המעבידים הגדולים, מי מפטר ומי שוכר...)
התחום שעליו אתה מדבר - גיזרת ה 150,000$ - זה בערך האזור ליחידה אחת.
רק שאני קונה בניין שבו יש שתיים או שלוש יחידות של 1BR או 2BR באזור סטודנטיאלי (שיעלה לי יותר מ 150,000$ - אבל יתן לי יותר REVENUE STREAMS בעבור אותה עלות תחזוקה).
מבחינתי, אם אני הולך על בית פרטי - זה צריך להיות בית שמשפחה "נורמטיבית" (לפי ההגדרה שלי...) תרצה לגור בו. ולכן אני אחפש 3BR "אמיתי" (כלומר - לפחות 1400 רגל מרובע), ולרוב הוא יעלה יותר מהמסגרת התקציבית שעליה אתה מדבר באזורים שבהם אני מעדיף להשקיע.
Copyright©1996-2021,Tapuz Media Ltd. Forum software by XenForo® © 2010-2020 XenForo Ltd.