מחפש לברר על חברה לייעוץ השקעת נדלן בחו"ל

[EddieL1]

נשמע הגיוני סך הכל

אני מנסה אסטרטגיה חדשה, בהשראתו של יועץ חכם:
סיננתי את המחוזות ב-suburbs בארה"ב לפי כמה "בטוחים" הם לפי niche.com, הלכתי בערך ל-50 הראשונים. סיננתי רק את אלה שיש להם דירוג של A ברמת החינוך, ואז בדקתי באילו מהם ניתן למצוא בתים נורמליים (=על פי המראה החיצוני, שום דבר מחשיד בתיאור, נמצאים בשכונה שיש בה עוד בתים במחירים בסדר גודל דומה כלומר אין משהו יוצא דופן בבית הזה שמחשיד) עד 200 אלף דולר.

ואז מבין אלה הלכתי ל-http://www.countyhealthrankings.org וסיננתי רק את אלה שנמצאים בטופ של המעמד הסוציואקונומי ובתחתית של רמות הפשע (משהו כמו עשירון עליון ואפילו למה מכך).

דוגמאות לדברים שמצאתי, אשמח לשמוע את דעתכם (האם נראה לכם נכס יחסית סולידי?)

1. Orange county north Carolina
https://www.zillow.com/homedetails/...borough-NC-27278/50048333_zpid/?fullpage=true

https://www.zillow.com/homedetails/1013-Collington-Dr-Mebane-NC-27302/123218486_zpid/?fullpage=true

2. Pewee Valley
https://www.zillow.com/homedetails/6903-Cedar-Ct-Pewee-Valley-KY-40056/105920342_zpid/?fullpage=true

3. South Russell
https://www.zillow.com/homedetails/...n-Falls-OH-44022/34153787_zpid/?fullpage=true

 

[naf86]

אם יש משהו עם דירוג A בחינוך

סביר להניח שהמיסים שם גבוהים יותר. זה דבר שמאוד בעייתי להשקעה בנדל"ן.
מנגד, זה אומר שזה אזור מבוקש לכן יהיה יותר אנשים שיקנו שם בתים בשביל עצמם מאשר שיגורו שם באופן זמני בשכירות.

 

[EddieL1]

מה דעתך על הנכסים?

 

[naf86]

כשמסתכלים על השקעות

צריך להכיר את השוק המקומי. אם אני לוקח את המיקוד (27278) ובודק מה יש להשכרה, זה נראה כאילו זה מרוכז ב-2 אזורים. הבית הראשון ברשימה שלך לא נמצא באזורים האלו. לכן יכול להיות שיהיה מאוד קשה להשכיר שם.
&nbsp
&nbsp
נסתכל על הבית. הם רוצים 165 אלף על בית של 1,200 רגל מרובע. זה בית מאוד קטן. אם מסתכלים על בתים באותו מיקוד באזור ומגבילים ל-1,400 מטר מרובע, הרוב מושכר באזור ה-950 דולר.
אנחנו קנינו בית ב-160 אלף דולר (ברוצ'סטר ניו יורק), וזה מושכר ב-1650 לחודש. כלומר באותו מחיר שאתה קונה, אנחנו מרוויחים פי 1.5 ממך (1650 מול 950). הבית שאנחנו קנינו גם הוא גם 1800 רגל מרובע, ו4 חדרם, כלומר הרבה יותר גדול ובאותו מחיר.
&nbsp
הבית השני טיפה יותר טוב, אבל שוב לא באזור השכרה. הבית השלישי קטן. לא הייתי מבזבז את הזמן שלי עליו, ובטח שלא במחיר הזה.
הבית הרביעי עם היסטוריה מעניינת. הם קנו ב-101 אלף לפני שנתיים, ועכשיו מנסים למכור בכ-200 אלף דולר. ההערכה של המיסים זה 67 אלף דולר. ב-4 חודשים שהם ניסו למכור, הורידו מחיר 4 פעמים מ-209 אלף ועד 195 אלף. כלומר מנסים להפטר מהבית ולא מצליחים. יכול להיות שזה פליפ שמנסים לעשות קופה.
&nbsp
כל הבדיקות האלו זה משהו מאוד שיטחי. זה בלי ממש להכנס לניתוח האזור. אבל מהיכרות שלי עם מספרים (כמה לקנות מול כמה לנסות לקבל בהשכרה), הנכסים האלו לא ממש נראים טובים להשקעה.
&nbsp

 

[EddieL1]

מענייו

תודה כל ההסברים,
למדתי הרבה מזה.

איך היית מציע לשכלל את החיפוש?

בנוסף, הבית שציינת ברוצ׳סטר, בהנחה שזה איזור איכותי גם כן בפרמטרים הפונדמנטליים כמו האיזורים שהצגתי, תשואה שהיא גבוהה פי 1.5 אומר או יותר סיכון משום מה, או תמחור לא רגיל (כלומר או שאתה מצאת מציאה או שהבית שאני מצאתי משום מה נמכר בתמחור יתר).

תודה!!

 

[naf86]

הנה בית לדוגמא

https://www.zillow.com/homedetails/103-Alliance-Ave-Rochester-NY-14620/30889769_zpid/
&nbsp
מדובר על בית דו משפחתי ב-180 אלף דולר. אחד היחידות ריקות, השנייה מושכרת ב-1000 דולר. לכן אפשר לקבל קרוב ל-2000 דולר שכירות בחודש.
אם מסתכלים על האזור, רואים המון דירות להשכרה, באזור ה-1000 דולר, לכן השכירות לא מוגזמת. מעבר לפינה יש את הבית כנסת שלנו. כלומר מדובר על אזור בו הסתובבנו הרבה ברגל והחנינו את הרכב. זאת לא השכונה הכי יוקרתית ברוצ'סטר אבל הייתי מעריך בשליש העליון. אני הייתי הולך שם לבד בלילה או גר שם אם הייתי צריך. יש לנו 2 בתים בשכונה הזאת (2 רחובות משם), ואם לא היינו עכשו מעורבים בעיסקה, היינו הולכים על הבית הזה. זה אזור מבוקש לצעירים שרוצים מקום שקט לגור, אבל במרחק הליכה לבילויים או אוטובסים.
&nbsp
הנקודה שלי היא שאתה צריך לדבר עם אנשים שמתעסקים באזורים האלו. הם יכולים לתת לך הכוונה לאיפה כדאי או לא כדאי. הסתכלות על נתונים יכול להטעות. בדוגמא למעלה השכונה מדורגת נמוך בגלל בתי ספר. לכן הרבה מהדיירים הם בני 20-30, בלי ילדים שעובדים/לומדים. היו לנו 2 דיירות שעבדו על הדוקטורט שלהם באוניברסיטת רוצ'סטר. זה אוכלוסיה שלרוב לא עושים בעיות, ולא אכפת להם שהבתי ספר גרועים. כשיהיה להם ילדים, הם יעברו לברייטון או פיטספורד שנמצא קרוב לשם. אבל אם היית מסתכל על הנתונים, אולי היית מפספס אזורים כאלה.
&nbsp
אני גר בברייטון. אזור עם בית ספר ציבוריים מעולים, בלי הרבה פשע, המון משפחות. זה אזור מעולה לגור בו, אבל גרוע להשקעות. המיסים מאוד גבוהים, לכן שכר דירה גבוה לכן קשה למצוא דיירים. Pittsford הקרובה היא עם אחד הסקול דיסרקטס הטובים במדינה, אבל לא הייתי קונה שם בית להשקעה. אותו דבר עם ברייטון.
&nbsp
אתה צריך לחפש אזור בו אנשים יגורו בשכירות. במקרה של העיר שלנו, זה ליד האוניברסיטה או באזור הבילויים. יש כמה רחובות שמלאים בפאבים, בתי קפה, מסעדות, מוזיאונים, פסטיבלים. זה אזור שכל הצעירים רוצים לגור בו, אבל רק המבוססים יותר יכולים להרשות לעצמם לגור שם. לכן אנחנו חושבים שזה האזור המושלם להשקעה. רק שבתים שם עולים הרבה.
באזורים שאתה מצאת, זה נראה כאילו זה באמצע שומקום. אולי אזורים שאנשים יקנו בית למגורים, אבל לא אנשים שגרים בשכירות שהרבה מהם תלויים בתחבורה ציבורית או הליכה ברגל.
&nbsp
&nbsp
&nbsp
&nbsp

 

[צבי ליך]

"המיסים מאוד גבוהים, לכן שכר דירה גבוה"?

המסים הם עלות קבועה.
לא אמור להיות קשר בינם לבין שכר הדירה.
איפה שמבקשים שכר דירה גבוה כנראה שחושבים ששוכרים ישלמו אותו.

 

[naf86]

אם אני קונה בית והמיסים גבוהים

הרי שאני חייב שכר דירה גבוה בשביל שזה ישתלם לי. אם קשה להשיג דיירים ברמת שכר דירה כזאת, הרי שזה אזור שלא טוב להשקעה. זה אזור בו אנשים קונים בתים בשביל עצמם, אבל לא בשביל שכירות.
&nbsp
אני גר בברייטון. המיסים פה מאוד גבוהיים. כמעט ואין פה נכסים להשכרה למעט בניינים ופרויקטים גדולים. כשאני מכניס את הנתון של המיסים לחישובים שלי, זה לא משתלם.
מנגד, יש את העיר רוצ'סטר. המיסים שם הרבה יותר נמוכים. לכן זה מקום שיותר משתלם להשקיע. אבל בתי ספר בעיר רוצ'טסר זוועתיים לעומת בתי הספר של ברייטון. לכן אם משפחה רוצה לעבור לאזור ורוצים בית ספר טוב, הם יקנו בית בברייטון. אם מדובר על דיירים שלא אכפת להם מבתי ספר (נגיד צעירים בלי ילדים) הרי שהם יגורו ברוצ'סטר בשכירות.

 

[צבי ליך]

אולי זה עובד הפוך?

אתה רואה את התשואות הנמוכות, ומפיל את זה על המסים.
&nbsp
אולי פשוט אנשים שיכולים להרשות לעצמם מעדיפים לגור באיזורים שיש בהם שירותים מוניציפליים יותר טובים (הם רואים תשואה בדמות חינוך טוב יותר לילדים)?
אולי בגלל זה הם מוכנים לקנות את הנכסים במחיר גבוה, ולכן התשואה נמוכה?
זאת אומרת שדווקא בגלל שהשכונה כל כך מבוקשת על ידי Owner Occupied זה הופך להיות לא כדאי בעיניי הרבה משקיעים (כמוני וכמוך).
&nbsp
כשמישהו מפרסם נכס להשכרה (ואין Rent Control) הוא מבקש את המקסימום שהוא מאמין שהוא יוכל לקבל, ועדיין לקבל פניות של אנשים שהוא היה רוצה להשכיר להם.
אני חושב שרוב בעלי הבתים מבינים שלא כדאי להם לבקש יותר שכר דירה כי יש להם הרבה מסים, או כי הבן שלהם מתחתן. הם צריכים להתאים את עצמם לשוק.
&nbsp
שכר הדירה לא גבוה בגלל המסים. הוא גבוה כי יש מי שמוכן לשלם אותו.
אולי יותר קשה למצוא שוכרים ברמות מחיר האלה, אבל זה לא בגלל שהמסים גבוהים.

 

[naf86]

זה תלוי בנקודת מבט

אנחנו קנינו פה בית כי השירותים המוניציפלים פה מעולים. לכן אנחנו מסכימים לשלם מיסים גבוהים.
אבל בתור משקיע, האזור הזה גרוע, כי המיסים גבוהים ולכן התשואה נמוכה. אין פה שוק שכירות משמעותי, כי אנשים פשוט קונים בתים ולא משלמים שכירות. לכן הביקוש לשכירות הוא נמוך. אז כשאני מנתח בתים באזור, אני רואה הוצאות קבועות גבוהות (מיסים) ויודע שבשביל לעשות רווח יהיה צורך במי שמוכן לשלם הרבה על הבית, ואין הרבה כאלה.
&nbsp
הנקודה שלי היא שיש אזורים שמותאמים לשוק שכירות. יש אזורים שמותאים לשוק של בעלי בתים שקנו את הבית למגורים ולא השקעה. ברייטון הוא אזור שמותאם לבעלי בתים. רוצ'סטר הוא אזור שמותאם לשכירות. אבל כשמסתכלים על הנתונים, ברייטון זה אזור יותר טוב. משקיע שיבחר אזורים לפי נתונים לא יעשה פה את אותם תשואות כמו שהוא יעשה ברוצ'סטר.
&nbsp

 

[צבי ליך]

אני מסכים איתך על המסקנה

הבעיה היא שאנשים שרוצים לגור בבית שהם קונים, כל כך אוהבים את המקום, שהם דחפו את המחיר כלפי מעלה. אם המסים היו נמוכים, מערכת החינוך הטובה היתה גורמת להם לדחוף את המחירים למעלה. הם פשוט היו לוקחים משכנתא יותר גדולה.
&nbsp
בדרך כלל באזורים כאלה מחירי הנכסים גם יורדים פחות במשברים. זאת אומרת שעם התשואה הנמוכה בא גם פחות סיכון.
&nbsp
אבל אני מסכים איתך שיש פחות שוכרים שבתים כאלה יהיו רלוונטים עבורם. לרוב מי שמחפש לשכור אין יכולת לשלם שכירות גבוהה (מעמד ביניים ומטה), או שאין לו ילדים בגיל הרלוונטי (רווקים, זוגות צעירים, וכו').
&nbsp
אם יש דירות קטנות באזורים כאלה (חדר שינה או שניים), יש סיכוי לא רע שאת המחירים שלהם דחפו פחות, ולכן התשואה עליהם יותר טובה.

 

[naf86]

המחיר של הבית לא העניין פה

אפשר למצוא פה בתים בפחות מ-200 אלף דולר. לקנות את הבית זה לא בעיה פה. זה להתמודד עם המיסים. בית של 200 אלף דולר בשכונה טובה יכול לבוא עם מיסים של 10 אלף דולר לשנה. זה המון. אבל זה בא ביחד עם מערכת חינוך עם ציונים של 9/10 מתוך 10.
&nbsp
אז אנשים רוצים מערכת חינוך מעולה, והם מוכנים לשלם על זה. הם מצביעים בעד העלאת מס חינוך כי זה תורם לבתי ספר של הילדים שלהם. זה מעולה למשפחות שגרות פה, אבל בעייתי למשקיעי נדל"ן.
&nbsp
המחירים פה לא עולים מהר. זה שוק מאוד יציב ושקט. זה אזור של משפחות, לא משקיעים לכן התחלופה פה איטית. יש פה אנשים שגרים פה עשרות שנים. אנשים ידחפו למעלה את המיסים ולא את המשכנתא אם זה אומר שכונה יותר בטוחה ובית ספר יותר טוב.
&nbsp
לכן ברייטון, על אף מערכת החינוך והביטחון לא טובה למשקיעים. זה טוב למשפחות. אני גר פה, אבל אנחנו בקושי משקיעים פה. רוצ'סטר זה הפוך. מערכת חינוך מחורבנת, לכן זה טוב לצעירים/רווקים ולא למשפחות. לכן זה מעולה למשקיעים.

 

[צבי ליך]

10,000$ על בית של 200,000$ זה באמת קשוח

כמשקיע, יש לך NOI במונה, מחיר במכנה, וזה נותן לך את התשואה.
אתה אומר שאתה רוצה תשואה גבוהה יותר.
אם המחיר היה נמוך יותר (נניח 100,000$) היית קונה.
&nbsp
יש סיכון מסויים כשהולכים לעיר עם מסים נמוכים וחינוך גרוע.
1. שהמסים יעלו שם. המשקיעים לא בוחרים, אלא התושבים (ויש דרכים להפיל את המסים הגבוהים כמעט ורק על משקיעים).
2. שהעיר תרד ברמה כתוצאה מהחינוך המחורבן.
&nbsp
לפעמים שווה לקחת את הסיכון הזה ולפעמים לא. זה תלוי במטרות של המשקיע, ועד כמה המסים חריגים.
כשזה 10,000$ על בית שמושכר ב-24,000$ בשנה, ונמכר ב-200,000 זה די קל.
תחשוב שפתאום השכירות קופצת ל-36,000$ בשנה (שזה סביר בשביל איזורים עם מערכת חינוך מעולה). עכשיו זה כן רלוונטי?
תיאורטית כן, אבל בפועל מי שקונה שם כדי לגור, שוב ידחף את המחיר למעלה עד שהתשואה תרד חזרה, לרמות שהן נמוכות ממה שאתה מחפש.

 

[naf86]

יש 3 נתונים

הוצאות (קבועות/משתנות וכו')
הכנסות (שכר דירה)
עלות הקנייה
&nbsp
עלות הקנייה בברייטון מול השכונות הטובות ברוצ'סטר הם די זהות. בתקציב של 200 אלף אני יכול לקנות בית נחמד בברייטון או בית בשכונה נחמדה ברוצ'סטר.
&nbsp
2 הנתונים האחרים הם שונים. המיסים בברייטון הרבה יותר גבוהים מרוצ'סטר. אבל גם השכירות הממוצעת בברייטון יותר גבוה. על אותו בית אני אקבל בערך 2000-2200 דולר לחודש שכירות בברייטון, ורק כ-1800 ברוצסר. אבל כאמור המיסים בברייטון יכולים להגיע לאזור ה-10 אלף דולר לשנה, ורק כ-6 אלף דולר ברוצ'סטר.
&nbsp
נכון, המיסים יכולים לעלות. אבל אז כולם יעלו את השכירות.
העיר ברובה ברמה נמוכה (כי כל המשפחות ברמה בינונית וגבוהה עברו למקומות כמו ברייטון). יש אזורים בהם גרים המון צעירים/סטודנטים שלא אכפת להם מרמת החינוך. זה האזור שאנחנו משקיעים בהם.
&nbsp
כן, שכירות יכולה לעלות, מיסים יכולים לעלות, מחיר קנייה יכול לעלות. לכן כל עסקה צריך להזין את הנתונים ולחשב אם זה משתלם.

 

[צבי ליך]

משתלם למי?

כשלנכס יש תשואה יותר גבוהה אבל גם יותר סיכון הוא לא עדיף פארטו.
זה תלוי בהעדפות הסיכון של המשקיע, ובמטרות שלו.
&nbsp
אחד מסתפק ב-4% ורוצה לדעת שהוא מושקע באזור היותר טוב ויציב, ואחד רוצה 6% ומוכן להיות באזור הפחות טוב.

 

[naf86]

כשהמיסים גבוהים יותר, הסיכון גבוה יותר

כי זה עול כבד יותר כשהנכס ריק. זה גם קשה יותר למצוא דיירים כי השכירות חייב להיות גבוה. השכירות גבוהה כי יש תמורה טובה יותר (חינוך, בטחון וכו) אז השוק הפוטנציאלי נמוך יותר.
אנחנו משוקעים באזורים הטובים של העיר רוצ'סטר. כלומר זה גם הרבה יותר יציב, יותר מבוקש לשכירות ופחות מיסים.

 

[צבי ליך]

עוד דרך להסתכל על זה

מחר יש מועמד חדש לראשות עיריית רוצ'סטר.
פופוליסט.
הולך לתושבים, ואומר להם:
"תראו את בעלי הבתים פה שדוחפים את המחירים למעלה. תראו איך הפרזיטים העלו לכם את השכירות, ולא נותנים לכם כלום בתמורה. מהכסף שלכם הם משלמים על החינוך המצוין (שלא לומר, היהודי) של הילדים שלהם, בזמן שהילדים שלכם מקבלים חינוך מחורבן. אם תבחרו בי לראשות העיר, אני מתחייב לחלוקה צודקת יותר של המסים ול-rent control".
&nbsp
זה לא איזה תרחיש אימה. זה קרה בניוארק לפני כמה שנים (ועוד עשה את זה המועמד הרפובליקני). התושבים הצביעו לו, והוא עשה בדיוק את זה (ייאמר לזכותו שבינתיים יש גם תמורה מסויימת לאגרה).
&nbsp
באזור שהוא Owner Occupied לכל הפחות התושבים יבדקו קצת אם יש תמורה לאגרה, ולראש העיר יהיה קשה לגנוב את כל הכסף.
באזור שרוב התושבים הם שוכרים? אתה רפובליקני, אני לא צריך להסביר לך מה הסיכון.

 

[naf86]

הכל יכול לקרות

קודם כל, בעל הבתים לא דוחפים מחירים למעלה. רוצ'סטר נחשב במקום טוב בהקשר ליוקר המחיה. הבתים/שכירות ברוצ'סטר נמוכים יחסית לאזורים אחרים.
&nbsp
נגיד ויעשו rent control. זה אומר שמחירים ישארו יציבים. דבר שממילא קורה בשטח. בעלי בתים פה יעלו בקצת מאוד כל שנה. אז מקסימום הם לא יעלו. מי שיפגע מזה הם הדיירים, כי זה נותן מוטיבציה לבעלי הבתים להשקיע פחות בנכס שלהם.
&nbsp
אם הם רוצים חינוך מצוין, צריך להשקיע כסף. הכסף יגיע מהעלאה במיסים, לא מהגבלה על השכירות.

 

[צבי ליך]

זו רגולציה מורכבת, ואני לא הייתי פוטר אותה ככה

המחיר הוא לא של הבית, אלא של ה-NOI.
אם המחיר של ה-NOI הוא גבוה (כלומר- התשואה נמוכה), זה מפני שמישהו מוכן לשלם על אותו NOI יותר.
אם מישהו מוכן לשלם על אותו NOI יותר, אז הוא דוחף את המחיר למעלה (ודוחק אותך מחוץ לשוק, כי התשואה נמוכה מהמינימום שאתה דורש).
&nbsp
לראש עיר שרוצה להיבחר בעיר עם הרבה שוכרים, יש 2 כלים פשוטים להעביר כסף מהמשקיעים לתושבים:
להגדיל תקציב על חשבון בעלי הבתים, ולהוסיף שירותים לתושבים.
לחסוך לתושבים תשלומים על למשקיעים.
&nbsp
לגבי rent control- האמת שעד שמישהו אחר לא כתב על זה פה, חשבתי שזה משהו נקודתי לערים באזור שלי.
מי שייפגע זה הדיירים? אם זה מה שעוזר לך לישון בלילה...
אני מציע לך ללמוד את הנושא, כי גם ההגיון וגם מה שאני רואה בשטח אומרים אחרת.
מגדילים לך את ההוצאות ומגבילים לך את ההכנסות.
זה פוגע ב-NOI העתידי, וזה מוריד את הערך של הנכסים.
אם המסים באמת מגיעים לשיפור חיי התושבים, אז זה משפר את המצב של העיר, ואולי מביא אוכלוסיה טובה יותר. אז ה-Cap Rate יכול לרדת, וככה לפצות על הירידה ב-NOI.
&nbsp
ספציפית לגבי שיפוצים- בהרבה מקומות עם rent control, כשמשקיעים בנכס מעל סכום מסויים אפשר לתת העלאה חד פעמית (בניו יורק סיטי אפילו אפשר להוציא אותו מ-rent control בתנאים מסויימים).

 

[צבי ליך]

בטח שיש הגיון בזה

מה שכתבת נובע מאשליה. בבית פרטי יש עסקה כל כמה שנים. זה לא אומר שהשווי שלו לא משתנה כל יום בדיוק כמו שהיה משתנה אם הוא היה בתוך סל עם עוד הרבה בתים באותו אזור (ריט של סינגל פאמילי).
להיפך. כשיש איתו עוד הרבה בתים, השונות אמורה לרדת. כשמוסיפים בתים מעוד אזורים, השונות אמורה לרדת יותר.
נכון. הסטיית תקן תהיה גבוהה יותר אם יש מינוף. לאנשים שחוששים מזה יש ריטים עם מינוף נמוך.
לגבי איתור של נכס מתחת למחיר השוק- זה לא קל כמו שזה נשמע. תאמין לי שיש הרבה אנשים שמחפשים את הנכסים האלה עבור עצמם. עם כל הכבוד למשווקים הישראלים- לא הייתי בונה עליהם בהקשר הזה.
בכל מקרה, הנושא של קורלציה הוא מאד תיאורטי- הרי העולם של הריטים התפתח מאד מאז המשבר האחרון, אז נתוני העבר הם לא משהו להסתמך עליו.

נתת עכשיו הרבה מידע- אתה מוטרד מתנודתיות. אתה לא מוטה תשואה.
אתה מחפש משהו פאסיבי וסולידי.
אם זה המצב, אז בתים של 100,000$ בג'ורג'יה זה לא הכיוון.
הם יותר מזכירים אג"ח עם דירוג נמוך. אתה מחפש בלו צ'יפ.
הייתי מחפש בתים באזורים חזקים יותר. הבעיה היא שבאזורים האלה, הדיירים יכולים לקבל הלוואות די נוחות כדי לקנות בית, ולכן המחירים גבוהים יותר.